Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Корректировка на этаж для ОКСа или ЕОН? Опции · Вид
Елена Тихая
От: Friday, February 05, 2021 9:38:17 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/5/2021
Сообщений: 3
Местонахождение: Астрахань
Здравствуйте! После заседания комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, возник вопрос: корректировка на этаж должна относится к ОКСу или ЕОН? Комиссия ссылается на то, что в справочнике Лейфера Л.А. 2018 для сравнительного подхода ВСЕ поправки для ЕОН, в том числе и на этаж. При этом в описании самой поправки говорится о помещениях, а в справочнике Лейфера Л.А. для ОКСов четко написано, что этажность относится к ОКСу. Но отчет нам отклонили только на основании того, что корректировка на этаж применена после очищения аналогов от земельных участков. И где правда?
В начало
 
Юрий Дерябин
От: Friday, February 05, 2021 10:24:06 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,156
Местонахождение: Москва
Лейферу письмо напишите. Он как автор, лучше знает. Заодно и ответ можно к отчету приложить.

323 сообщения на старом форуме
В начало
 
Eugene
От: Friday, February 05, 2021 11:27:19 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,206
Местонахождение: Саратов
Для ЕОН, причем встроенное помещение - это тоже ЕОН, а не ОКС
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Friday, February 05, 2021 8:16:03 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,487
Местонахождение: Москва
Для ЕОН
Эту корректировку невозможно сделать для ОКС, поскольку она основана на РС Недвижимости (ЗУ + ОКС - ст.130 ГК РФ) и является относительной, то есть осредненной по местоположению.
В Москве корректировки на расположение на этажах разительно отличаются от Лейфера.
В начало
 
Геннадий
От: Friday, February 05, 2021 11:14:49 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

В Москве корректировки на расположение на этажах разительно отличаются от Лейфера.


ХиХи, наконец то мой справочник понадобился.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Елена Тихая
От: Saturday, February 06, 2021 9:35:07 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/5/2021
Сообщений: 3
Местонахождение: Астрахань
Так у самого же Лейфера есть табличка с отношениями корректировок к ЗУ или ОКСам. И там четко написано, что этажность относится к ОКСу, также как и состояние отделки, материал стен и физическое состояние здания!!!
В начало
 
Елена Тихая
От: Saturday, February 06, 2021 9:40:56 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/5/2021
Сообщений: 3
Местонахождение: Астрахань
Eugene сообщал(а):
причем встроенное помещение - это тоже ЕОН, а не ОКС
Это тоже спорный момент, я считаю. Встроенные помещения за частую продают без доли участка под зданием. В новостройках, да, уже выделяют долю приходящегося участка. А вот в большинстве случаев земля не входит в состав продаваемого помещения. Как пример, квартира в любой советской 9-ти этажке или Хрущевке.
В начало
 
Eugene
От: Saturday, February 06, 2021 12:18:13 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,206
Местонахождение: Саратов
Елена Тихая сообщал(а):
Это тоже спорный момент...

Это не спорный момент, это однозначный момент: любое встроенное помещение, в том числе квартира без явно выраженной (юридически оформленной) доли ЗУ, является ЕОН, а не ОКС. Приобретая квартиру, Вы приобретаете и права на часть общедомового имущества, в том числе и долю ЗУ под зданием

Елена Тихая сообщал(а):
...там четко написано, что этажность относится к ОКСу...

Давайте начнем издалека Улыбка Если какой-то ценообразующий фактор является характеристикой ОКС, а не ЗУ, это вовсе не означает, что корректировка должна применяться именно к ОКС, а не ЕОН, разберем детальнее:

Как правильно обосновать корректировку на этажность в идеальных условиях пользуясь данными рынка? Найти несколько аналогов идентичных во всем кроме этажности и сравнив их удельные цены (ставки) получить искомое. Какие Вы будете использовать в данном обосновании цены для ЕОН или ОКС? Очевидно для ЕОН, т.к. цен для ОКС практически не существует в объективно наблюдаемой окружающей нас действительности, любой объект недвижимости неразрывно связан с ЗУ и его цена формируется в зависимости от местоположения. Теоретически местоположение в первую и главную очередь является характеристикой ЗУ, хотя на самом деле это спорно - прибыль предпринимателя и внешнее устаревание тоже зависит от местоположения, но традиционно относится к характеристикам ОКС. Если удельная цена аналога на 2 этаже 80 т.р./м2, а на 1 этаже 100 тр./м2 за ЕОН, то корректирующий коэффициент в виде отношения будет 80 / 100 = 0,8 или в виде процентной корректировки 0,8 / 1 - 1 = -0,2 = -20%. Если для определения корректировки использовались цены ЕОН, то и логично применяться они должны при корректировке цен ЕОН до очистки от вклада ЗУ.

Как откорректировать коэффициент для ЕОН до коэффициента для ОКС, чтобы с чистой совестью использовать его в расчете после очистки цен аналогов от вклада ЗУ? В грубом виде если все аналоги встроенные помещения или здания с ЗУ в пределах пятна застройки (или максимально к этому близки), есть масса исследований (в том числе справочники Лейфера) где указана типичная доля ОКС или наоборот доли ЗУ в ЕОН. Предположим у нас есть типичная доля ОКС и равна она 0,8. Трансформируем коэффициент непосредственно для применения к ценам ОКС: (80 * 0,8) / (100 * 0,8) = 64 / 80 = 0,8 или опять же 0,8 / 1 - 1 = -20%. О ЧУДО, НИЧЕГО НЕ ИЗМЕНИЛОСЬ! Смех
Значит если у Вас в расчетах фигурировали только встроенные помещения или ЕОН с крошечными ЗУ, то приложив небольшие усилия, Вы с высокой долей вероятности могли бы доказать комиссии свою правоту, но...

Если в Ваших расчетах использованы цены отдельно стоящих зданий с ЗУ в размерах значительно превышающих площадь застройки, то такой простой математический фокус не работает. Типовая доля ЗУ или ОКС из какого-либо исследования никак не связана с долей ЗУ если на этом ЗУ стоит крохотный ОКС -> корректировка абсолютно не верна если все аналоги имеют ЗУ разной площади, но превышающие площадь застройки, а Вы еще не очистили цены от вклада ЗУ, если очистка от вклада ЗУ производилась, но с помощью "типовой доли" для тех же ЕОН с разными крупными ЗУ, то вообще все дальнейшие корректировки скорее всего не верны
В начало
 
Юрий Гнобинский
От: Wednesday, May 05, 2021 3:55:54 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/11/2020
Сообщений: 32
Местонахождение: Самара
Кстати да. И в последнее время такое все чаще случается. Что то где то сломалось. Надобно отремонтировать, скоро лето тем более и все специалисты на моря разьедутся отдыхать. Там им не до софта будет, а все мысли как яхту на прокат взять и уплыть от забот и проблем куда подальше. Так что надо сейчас пока еще не сезон отпусков что то делать. Хотя все равно все трудно сделать что бы работало без проблем. Это все со временем придет

Цитата:
Встроенные помещения за частую продают без доли участка под зданием.
В начало
 
expert45
От: Monday, May 17, 2021 7:15:40 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Хорошо, а как поправки вносить параллельно или последовательно? У г-на Лейфера написано: "В случае если аналог корректируется по двум и более параметрам сравнения (используются мультипликативные корректировки, то есть представленные в виде отношений цен/арендных ставок), то итоговая корректировка рассчитывается как произведение корректировок по каждому параметру сравнения." А г-на Грабовского написано так: "На втором этапе выполняются корректировки по второй группе — остальным элементам сравнения. Они выполняются на независимой основе, то есть сначала рассчитывается корректировка по каждому элементу сравнения, а итоговое значение корректировки определяется путем алгебраического суммирования корректировок,
полученных по каждому элементу сравнения."
Результаты могут получиться противоположные






Вот смотрите, что получается


expert45 прикрепленно вложений:
Снимок экрана 2021-05-18 в 10.26.55.png

В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Wednesday, May 26, 2021 12:40:46 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 53
Местонахождение: Санкт-Петербург
Касательно начисления поправок (параллельно или последовательно): есть следующий доклад "О методической природе существенного различия результатов оценки при использовании одинаковых объектов-аналогов и корректировок" (автор: Савельев Андрей Викторович), ссылка: https://inform-ocenka.ru/wp-content/uploads/2017/07/%D0%A1%D0%B0%D0%B2%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%B5%D0%B2_%D0%9E-%D0%BC%D0%B5%D1%82%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B9-%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B5-%D1%81%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%BB%D0%B8%D1%87%D0%B8%D1%8F-%D1%80%D0%B5%D0%B7%D1%83%D0%BB%D1%8C%D1%82%D0%B0%D1%82%D0%BE%D0%B2-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B8.pptx

Тут достаточно понятно разобран пример, отражающий корректность начисления поправок (параллельно или последовательно), вывод следующий: поправки, базирующиеся справочнике Лейфера, следует начислять последовательно.

P.S.: Раньше начислял параллельно, теперь делаю последовательно.
В начало
 
expert45
От: Thursday, May 27, 2021 7:43:07 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Теперь добавим еще две поправки -30 % и + 30 %. Соотношение, да, не изменилось. Но результат изменился на 9 %. Чет я не совсем уверен, что это правильно.


expert45 прикрепленно вложений:
Снимок экрана 2021-05-27 в 9.28.29.png

В начало
 
Eugene
От: Thursday, May 27, 2021 9:26:48 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,206
Местонахождение: Саратов
expert45 сообщал(а):
Теперь добавим еще две поправки -30 % и + 30 %. Соотношение, да, не изменилось. Но результат изменился на 9 %. Чет я не совсем уверен, что это правильно.

Если Вы считаете, что -30% и +30% - это поправки по одному и тому же ценообразующему фактору, то у Вас не верна "математика". Размер относительной корректировки зависит от какой базы она исчисляется. Если понижающая корректировка -30% рассчитана исходя из условной 1,00 или 100%, то есть удельная цена объекта без влияния некоего фактора 1,00, а с влиянием этого фактора 0,70 или 70%, тогда понижающая корректировка: 0,70 / 1,00 - 1 = -0,30 или -30%, а вот повышающая корректировка вовсе не +30%, так как: 1,00 / 0,70 - 1 = 0,4286 или +42,86%. Кстати, на эту тему и задачки в квалэкзамене есть, и операции по очистке или добавлению НДС к цене аналогично считаются...
В начало
 
blinov-a-v
От: Thursday, May 27, 2021 10:19:59 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 984
Местонахождение: Москва
expert45 сообщал(а):
Теперь добавим еще две поправки -30 % и + 30 %. Соотношение, да, не изменилось. Но результат изменился на 9 %. Чет я не совсем уверен, что это правильно.

Результаты различны потому, что Вы применяете проценты к разной базе. Проще говоря, в последней корректировке надо не умножать на 0,7, а делить на 1,3. А возможно, они и должны применяться к разным базам, но тогда различие в результатах не составляет противоречия.

Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
... есть следующий доклад "О методической природе ...

С практической точки зрения очень наглядно и правильно. Но что характерно: название доклада. А ведь никакого экономического содержания в этом докладе нет, его предмет - достижение воспроизводимости результата на одних и тех же исходных данных, то есть просто математика школьного уровня. Вот это теперь называется "методической природой" в оценке. У Грибовского, кстати, методическая природа все-таки основана на экономическом содержании; но теперь это входит в противоречие с практикой использования справочников экспертных корректировок. Справочники победили, и теперь "методическая природа" - на уровне "циферки сходятся". Очень напоминает известную формулу совокупного износа И=1-(1-Иф)*(1-Ифун)*(1-Ив). Никакого экономического содержания у этой формулы нет и не было никогда, зато она всегда дает результат менее 100%, тем и хороша.
В начало
 
expert45
От: Thursday, May 27, 2021 1:11:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 70
Местонахождение: Курган
Добрый день еще раз. Замечание по математике принимаю. Тем не менее докладчик тоже передергивает. Докладчик сравнивает стоимости ОО 1 и ОО 2 между собой, хотя эти стоимости получены от сравнения с неким ОА который имеет отличие от ОО 1 и ОО 2 по физическим характеристикам, корректировка в 51 %.
В таблице, в графе Итого корректировок по элементам 5-9 указаны корректировки 73% и 51%, соответственно разница между корректировками составляет 22%.
Если сравнивать ОО1 и ОО2 между собой или с ОА не имеющим отличий от ОО по указанной х-ке, то корректировки на физ. х-ки не будет, соотвественно разница в стоимости объектов как раз и составит 22%
Если вводится ОА с корректировкой в 51 % к обоим ОО, то "уровень значимости" именно этой корректировки (22 %) уменьшается, что и показывает результат расчетов.
Притом сравнивать надо не общую стоимость ОО 1 и ОО 2 а изменение стоимости по второй группе корректировок, т.к. в общую стоимость включена поправка на уторгование.
Яснее выразиться не могу, словей не хватает


expert45 прикрепленно вложений:
Снимок экрана 2021-05-27 в 15.27.59.png

В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005