Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

рекапитализация Опции · Вид
Евгения2773
От: Wednesday, August 25, 2021 8:42:09 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2021
Сообщений: 9
Добрый вечер, коллеги. Мучает вопрос: определяем ставку аренды методом рекапитализации, при этом начальные права на участок - право долгосрочной аренды..При расчете ставки аренды (по факту субаренды) необходимо учитывать право собственности на участок или право долгосрочной аренды?
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, August 25, 2021 9:08:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,526
Местонахождение: Коломна
Евгения2773 сообщал(а):
Добрый вечер, коллеги. Мучает вопрос: определяем ставку аренды методом рекапитализации, при этом начальные права на участок - право долгосрочной аренды..При расчете ставки аренды (по факту субаренды) необходимо учитывать право собственности на участок или право долгосрочной аренды?

Какое право (собст. или долгоср. аренды) имеет влияние на расчет?
Влияет ли вышеизложенное право (то и то) на расчет?
Каким образом?

Сейчас выйдет в онлайн составитель справочников и будет предлагать посмотреть в его справочниках коэфф.)))
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, August 25, 2021 9:25:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,484
Местонахождение: Москва
1).Опять здесь НЕАДЭКВАТНЫЙ "говорун", от которого ВЕЗДЕ НА ФОРУМЕ НИКАКОГО ТОЛКУ ПО ЧАСТИ ПРАКТИЧЕСКИХ ПОЗНАНИЙ, поскольку он НЕ ОЦЕНЩИК, а генеральный директор с экономическим и юридическим образованием, но полный профан в оценке недвижиомости
2). Итак, РЕКАПИТАЛИЗАЦИЯ
Стоимость (рыночная) = Денежный поток / Ккапитализации
Первый ответ: получаем рыночную стоимость (а не стоимость прав долгосрочной/краткосрочной аренды).
Денежный поток = Стоимость * Ккапитализации
Денежный поток = Ставка аренды - Платежи за землю
Здесь Платежи за землю ОБЫЧНО представлены налогом на собственника земли.
Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю
Справочно: Ккапитализации ОЧЕНЬ СЛОЖНО ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ в данном случае (он варьируется в диапазоне 1,5% ... 16% в зависимости от многих параметров...)
ДЕРЗАЙТЕ
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, August 25, 2021 9:42:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,526
Местонахождение: Коломна
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
1).Опять здесь НЕАДЭКВАТНЫЙ "говорун", от которого ВЕЗДЕ НА ФОРУМЕ НИКАКОГО ТОЛКУ ПО ЧАСТИ ПРАКТИЧЕСКИХ ПОЗНАНИЙ, поскольку он НЕ ОЦЕНЩИК, а генеральный директор с экономическим и юридическим образованием, но полный профан в оценке недвижиомости

ДЕРЗАЙТЕ

Опять составитель справочников привел теорию, которая ему близка и к действительности не имеет отношения...да и выводы скоропалительны - видать аналитика страдает)))

Что-то давно не попадаются отчеты по оценке с данными из справочников, то-ли справочники лажают (не соответствующие цифирки в них), то-ли оценщики уже отказываются от справочников....

А так хочется в суде увидеть от составителей справочников объяснения по справочникам))))
В начало
 
Евгения2773
От: Wednesday, August 25, 2021 9:45:51 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2021
Сообщений: 9
Владимир Коломна сообщал(а):
Евгения2773 сообщал(а):
Добрый вечер, коллеги. Мучает вопрос: определяем ставку аренды методом рекапитализации, при этом начальные права на участок - право долгосрочной аренды..При расчете ставки аренды (по факту субаренды) необходимо учитывать право собственности на участок или право долгосрочной аренды?

Какое право (собст. или долгоср. аренды) имеет влияние на расчет?
Влияет ли вышеизложенное право (то и то) на расчет?
Каким образом?

Сейчас выйдет в онлайн составитель справочников и будет предлагать посмотреть в его справочниках коэфф.)))

Спасибо за обратную связь!
влияет право долгосрочной аренды, так как определяю изначально стоимость данных прав..выставили замечание о том, что необходимо определять стоимость прав собственности, только не могу понять на каком основании..
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, August 25, 2021 9:47:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,526
Местонахождение: Коломна
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

Справочно: Ккапитализации ОЧЕНЬ СЛОЖНО ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ в данном случае (он варьируется в диапазоне 1,5% ... 16% в зависимости от многих параметров...)
ДЕРЗАЙТЕ

Кручу, верчу.....а потом "оценщик" на суде "плачет" и удивляется: как так....))))
В начало
 
Евгения2773
От: Wednesday, August 25, 2021 9:50:10 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2021
Сообщений: 9
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
1).Опять здесь НЕАДЭКВАТНЫЙ "говорун", от которого ВЕЗДЕ НА ФОРУМЕ НИКАКОГО ТОЛКУ ПО ЧАСТИ ПРАКТИЧЕСКИХ ПОЗНАНИЙ, поскольку он НЕ ОЦЕНЩИК, а генеральный директор с экономическим и юридическим образованием, но полный профан в оценке недвижиомости
2). Итак, РЕКАПИТАЛИЗАЦИЯ
Стоимость (рыночная) = Денежный поток / Ккапитализации
Первый ответ: получаем рыночную стоимость (а не стоимость прав долгосрочной/краткосрочной аренды).
Денежный поток = Стоимость * Ккапитализации
Денежный поток = Ставка аренды - Платежи за землю
Здесь Платежи за землю ОБЫЧНО представлены налогом на собственника земли.
Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю
Справочно: Ккапитализации ОЧЕНЬ СЛОЖНО ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ в данном случае (он варьируется в диапазоне 1,5% ... 16% в зависимости от многих параметров...)
ДЕРЗАЙТЕ

Добрый вечер, спасибо большое за ответ. Определяла следующим методом: Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю,
стоимость определяла текущих прав-права долгосрочной аренды... выставили замечание, что необходимо рассчитывать право собственности, на каком основании не объяснили...мучаюсь в догадках..
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, August 25, 2021 10:11:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,526
Местонахождение: Коломна
Евгения2773 сообщал(а):
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
1).Опять здесь НЕАДЭКВАТНЫЙ "говорун", от которого ВЕЗДЕ НА ФОРУМЕ НИКАКОГО ТОЛКУ ПО ЧАСТИ ПРАКТИЧЕСКИХ ПОЗНАНИЙ, поскольку он НЕ ОЦЕНЩИК, а генеральный директор с экономическим и юридическим образованием, но полный профан в оценке недвижиомости
2). Итак, РЕКАПИТАЛИЗАЦИЯ
Стоимость (рыночная) = Денежный поток / Ккапитализации
Первый ответ: получаем рыночную стоимость (а не стоимость прав долгосрочной/краткосрочной аренды).
Денежный поток = Стоимость * Ккапитализации
Денежный поток = Ставка аренды - Платежи за землю
Здесь Платежи за землю ОБЫЧНО представлены налогом на собственника земли.
Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю
Справочно: Ккапитализации ОЧЕНЬ СЛОЖНО ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ в данном случае (он варьируется в диапазоне 1,5% ... 16% в зависимости от многих параметров...)
ДЕРЗАЙТЕ

Добрый вечер, спасибо большое за ответ. Определяла следующим методом: Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю,
стоимость определяла текущих прав-права долгосрочной аренды... выставили замечание, что необходимо рассчитывать право собственности, на каком основании не объяснили...мучаюсь в догадках..

Возможно, вы не поняли объект оценки и не поняли при составлении задания на оценку что нужно оценить заказчику. Из первого вашего поста четкости про объект оценки нет, следовательно, ваш заказчик и уточняет.
Повторим:
Влияет ли вышеизложенное право (то и то) на расчет?
Каким образом?
и добавим:
расхожесть (разность) прав аренды долгосрочн. и прав собственности по отношению друг другу?
В начало
 
Владимир Коломна
От: Wednesday, August 25, 2021 10:31:06 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,526
Местонахождение: Коломна
Евгения2773 сообщал(а):
при этом начальные права на участок - право долгосрочной аренды..

Это как?
Аренда раньше собственности появилось или просто у вас нет данных насчет прав?
В начало
 
Евгения2773
От: Thursday, August 26, 2021 8:17:44 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2021
Сообщений: 9
Владимир Коломна сообщал(а):
Евгения2773 сообщал(а):
при этом начальные права на участок - право долгосрочной аренды..

Это как?
Аренда раньше собственности появилось или просто у вас нет данных насчет прав?


права на участок - право долгосрочной аренды, участок в аренде у Автодора. Теперь автодор должен сдать в субаренду и говорит о том, чтобы при расчете рыночной стоимости прав на участок учитывалось право собственности, для дальнейшего расчета арендной ставки.
Объект оценки поняла правильно
Право влияет (ответила ранее), так как от стоимости этого права рассчитывается дальнейшая аренда
Разница между стоимостью прав долгосрочной аренды и собственности имеется

В начало
 
Владимир Коломна
От: Thursday, August 26, 2021 9:56:47 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,526
Местонахождение: Коломна
Евгения2773 сообщал(а):
Владимир Коломна сообщал(а):
Евгения2773 сообщал(а):
при этом начальные права на участок - право долгосрочной аренды..

Это как?
Аренда раньше собственности появилось или просто у вас нет данных насчет прав?


права на участок - право долгосрочной аренды, участок в аренде у Автодора. Теперь автодор должен сдать в субаренду и говорит о том, чтобы при расчете рыночной стоимости прав на участок учитывалось право собственности, для дальнейшего расчета арендной ставки.
Объект оценки поняла правильно
Право влияет (ответила ранее), так как от стоимости этого права рассчитывается дальнейшая аренда
Разница между стоимостью прав долгосрочной аренды и собственности имеется


Тогда не мучайтесь в догадках и не реагируйте на замечание, если вы считаете, что вы правильно сделали.

В начало
 
Eugene
От: Thursday, August 26, 2021 1:09:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,205
Местонахождение: Саратов
Евгения2773 сообщал(а):
права на участок - право долгосрочной аренды, участок в аренде у Автодора. Теперь автодор должен сдать в субаренду и говорит о том, чтобы при расчете рыночной стоимости прав на участок учитывалось право собственности, для дальнейшего расчета арендной ставки.

Вам правильно сделали замечание, арендную ставку нужно считать для объекта земельный участок на праве собственности, а не для права аренды ЗУ, если новый арендатор, то есть субарендатор, получает в пользование земельный участок со всеми вытекающими правами, как и первоначальный, в свою очередь первоначальный арендатор с его правами аренды "отходит в сторону", то есть не пользуется и не мешает пользоваться ЗУ новому арендатору, становится только "прокладкой" для передачи платежей от субарендатора собственнику.
Если оба арендатора продолжают пользоваться одной территорией (условно одними и теми же кв.м.) совместно на каких-то оговоренных условиях, то тогда все зависит от режима пользования, то есть у оцениваемого ЗУ будет некое обременение, которое Вы учтете в расчете, но это маловероятно и участники форума об этом Вам точно не смогут что-то подсказать.
В остальном Евгений Евстафьевич дал исчерпывающий алгоритм. По обоснованию ставки капитализации проблемы есть всегда, тут ничего не поделаешь, этот параметр очень ценен и необходим, но часто трудно добываем )
В начало
 
Евгения2773
От: Thursday, August 26, 2021 2:33:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2021
Сообщений: 9
Eugene сообщал(а):
Евгения2773 сообщал(а):
права на участок - право долгосрочной аренды, участок в аренде у Автодора. Теперь автодор должен сдать в субаренду и говорит о том, чтобы при расчете рыночной стоимости прав на участок учитывалось право собственности, для дальнейшего расчета арендной ставки.

Вам правильно сделали замечание, арендную ставку нужно считать для объекта земельный участок на праве собственности, а не для права аренды ЗУ, если новый арендатор, то есть субарендатор, получает в пользование земельный участок со всеми вытекающими правами, как и первоначальный, в свою очередь первоначальный арендатор с его правами аренды "отходит в сторону", то есть не пользуется и не мешает пользоваться ЗУ новому арендатору, становится только "прокладкой" для передачи платежей от субарендатора собственнику.
Если оба арендатора продолжают пользоваться одной территорией (условно одними и теми же кв.м.) совместно на каких-то оговоренных условиях, то тогда все зависит от режима пользования, то есть у оцениваемого ЗУ будет некое обременение, которое Вы учтете в расчете, но это маловероятно и участники форума об этом Вам точно не смогут что-то подсказать.
В остальном Евгений Евстафьевич дал исчерпывающий алгоритм. По обоснованию ставки капитализации проблемы есть всегда, тут ничего не поделаешь, этот параметр очень ценен и необходим, но часто трудно добываем )


Спасибо большое, теоретически я понимаю, о чем замечание..но в общем случае у правообладателя, с правом долгосрочной аренды, нет права распоряжения участком (которое дает право собственности), поэтому его стоимость ниже.. пользование будет одновременно, это публичный сервитут на 11 мес...
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, August 26, 2021 2:35:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,484
Местонахождение: Москва
Справочно:
При сложностях с определение Ккапитализации ПРОЩЕ использовать среднестатистический ВРМ для ПРЯМОГО расчета интересуемой арендной ставки....
В начало
 
Владимир Коломна
От: Thursday, August 26, 2021 5:01:52 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,526
Местонахождение: Коломна
Евгения2773 сообщал(а):
теоретически я понимаю, о чем замечание..но в общем случае у правообладателя, с правом долгосрочной аренды, нет права распоряжения участком (которое дает право собственности), поэтому его стоимость ниже.. пользование будет одновременно, это публичный сервитут на 11 мес...


Eugene, для чего распинаться, если у специалиста свое понимание вопроса? Хочет специалист на своих ошибках учится - так зачем отговаривать?))))
В начало
 
Владимир Коломна
От: Thursday, August 26, 2021 5:10:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,526
Местонахождение: Коломна
Евгения2773 сообщал(а):
у правообладателя, с правом долгосрочной аренды, нет права распоряжения участком (которое дает право собственности), поэтому его стоимость ниже..

Интересно, данное занижение существенный убыток принесет стороне, для того, чтобы привлечь специалиста к ответственности?
Заказчик оценочных услуг субарендатор?)))
В начало
 
Olegovich
От: Thursday, August 26, 2021 8:30:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,754
Местонахождение: -
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
1).Опять здесь НЕАДЭКВАТНЫЙ "говорун", от которого ВЕЗДЕ НА ФОРУМЕ НИКАКОГО ТОЛКУ ПО ЧАСТИ ПРАКТИЧЕСКИХ ПОЗНАНИЙ, поскольку он НЕ ОЦЕНЩИК, а генеральный директор с экономическим и юридическим образованием, но полный профан в оценке недвижиомости

ну наконец Вы это осознали! очень самокритично! БРАВО!
В начало
 
Olegovich
От: Thursday, August 26, 2021 8:40:03 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,754
Местонахождение: -
Евгения2773 сообщал(а):
Добрый вечер, спасибо большое за ответ. Определяла следующим методом: Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю,
стоимость определяла текущих прав-права долгосрочной аренды... выставили замечание, что необходимо рассчитывать право собственности, на каком основании не объяснили...мучаюсь в догадках..

Замечание сделано абсолютно корректно!
от того , что арендатор сдает в субаренду, а не собственник в аренду - ставка не должна меняться. она рассчитывается исходя из стоимости права собственности.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, August 26, 2021 8:49:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,484
Местонахождение: Москва
Olegovich сообщал(а):
Евгения2773 сообщал(а):
Добрый вечер, спасибо большое за ответ. Определяла следующим методом: Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю,
стоимость определяла текущих прав-права долгосрочной аренды... выставили замечание, что необходимо рассчитывать право собственности, на каком основании не объяснили...мучаюсь в догадках..

Замечание сделано абсолютно корректно!
от того , что арендатор сдает в субаренду, а не собственник в аренду - ставка не должна меняться. она рассчитывается исходя из стоимости права собственности.


О, ЕЩЕ один "знаток" появился: "ставка не должна меняться"....(????)
Итак: каково соотношение СТАВКА АРЕНДЫ/СТАВКА СУБАРЕНДЫ.?
"Знаток" утверждает, что ОНИ ОДИНАКОВЫЕ.
Я утверждаю, что ОНИ РАЗНЫЕ...
В начало
 
Евгения2773
От: Thursday, August 26, 2021 9:50:29 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2021
Сообщений: 9
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Olegovich сообщал(а):
Евгения2773 сообщал(а):
Добрый вечер, спасибо большое за ответ. Определяла следующим методом: Ставка аренды = Стоимость * Ккапитализации + Платежи за землю,
стоимость определяла текущих прав-права долгосрочной аренды... выставили замечание, что необходимо рассчитывать право собственности, на каком основании не объяснили...мучаюсь в догадках..

Замечание сделано абсолютно корректно!
от того , что арендатор сдает в субаренду, а не собственник в аренду - ставка не должна меняться. она рассчитывается исходя из стоимости права собственности.


О, ЕЩЕ один "знаток" появился: "ставка не должна меняться"....(????)
Итак: каково соотношение СТАВКА АРЕНДЫ/СТАВКА СУБАРЕНДЫ.?
"Знаток" утверждает, что ОНИ ОДИНАКОВЫЕ.
Я утверждаю, что ОНИ РАЗНЫЕ...


Огромное спасибо за обратную связь!
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005