|
|
|
Владимир Иванович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2023
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Доброго дня!
Подскажите, может кто сталкивался - оценка земельного участка под размещение торговой палатки.
Земельный участок парка - земли населенных пунктов, под рекреационные цели ( на градостроительной карте бирюзовый цвет)
Соответственно аналогов таких вообще нет. Может кто-нибудь рассчитывал корректирующий коэффициент для земель парка?
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,509
Местонахождение: Москва
|
В конце февраля выйдет СРК-2023
Москва: ЗУ под отдых (рекреационные цели) - 0,171 от стоимости прав собственности на торговые ЗУ
|
|
|
Владимир Иванович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2023
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
В конце февраля выйдет СРК-2023
Москва: ЗУ под отдых (рекреационные цели) - 0,171 от стоимости прав собственности на торговые ЗУ
Евгений Евстафьевич, золотой вы человек, спасибо вам большое!
обязательно позжу куплю!
|
|
|
Владимир Иванович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2023
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
В конце февраля выйдет СРК-2023
Москва: ЗУ под отдых (рекреационные цели) - 0,171 от стоимости прав собственности на торговые ЗУ
только вот один вопрос меня мучает, там же в парке какой огромный поток людей и оборот кэша, не в каждом торговом месте на улице такой поток бывает. Может ли оно быть так дешевле?
По моим субъективным ощущениям ( выручка ИПников) оно бы и в два раза дороже обычного торгового ЗУ должно быть
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,509
Местонахождение: Москва
|
Очень сложно оценивать в зонах городского паркового хозяйства.
Очень интересные данные иногда получаются: (например, арендные ставки там - СЕЗОННЫЕ, различаются для павильонов проката инвентаря. Там 2 ставки - летние и зимние).
Торговые палатки - это ВРЕМЕННЫЕ сооружения. Доходность от таких палаток, как вы верно заметили, высокая летом (в выходные дни) и резко снижается зимой (есть даже только летние палатки).
У метро, например, самый большой поток у ПЕРВОЙ палатки,- что не означает повышение стоимости ЗУ под первой палаткой.
Мы всегда оцениваем не стоимость ЗУ ПОД ПАЛАТКОЙ, а стоимость площади ЗУ в привязке к определенному кадастровому номеру (откуда ваша постановка вопроса "под палатками" НЕВЕРНА). Рекреационные цели ЗУ в ГОРОДЕ подразумевают создание паркового ансамбля. Вот именно в ансамбле могут присутствовать капитальные строения, а ПРИ НИХ всегда почкуются временные сооружения (типа палаток).
У меня в последней книге (Практические методы оценки недвижимости в сложных ситуациях) есть даже раздел "9.1 Арендные ставка для павильонов в парках и зонах отдыха"
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,223
Местонахождение: Саратов
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Мы всегда оцениваем не стоимость ЗУ ПОД ПАЛАТКОЙ, а стоимость площади ЗУ в привязке к определенному кадастровому номеру (откуда ваша постановка вопроса "под палатками" НЕВЕРНА)...
Не совсем так, зависит от постановки задачи заказчиком. Не редки заказы на оценку арендной ставки на сезон для пятна ЗУ много меньше площади всего участка. Случаются заказы и на определение стоимости ЗУ только планируемого к выделению из общего для последующей продажи
Владимир Иванович сообщал(а):...По моим субъективным ощущениям ( выручка ИПников) оно бы и в два раза дороже обычного торгового ЗУ должно быть...
Лет 12-13 назад считал для муниципалов арендные ставки по всему городу для размещения точек сезонной продажи овощей-фруктов в ходовых местах. Строил регрессионные модели на жалких крохах рыночной информации. Оплата и сроки не соответствуют трудозатратам, больше этим не занимался ))
Рыночная арендная ставка пятна ЗУ под первой палаткой от центра притяжения/активности будет действительно дороже, но вот аргументированно по ФСО это обосновать и защитить от чьих-либо претензий в субъективизме будет проблематично.
Краткосрочные сезонные ставки аренды по сравнению с "обычной" торгушкой действительно выше, но только для небольшой площади, квадратов до 10-12, чем больше площадь, тем резко меньше этот эффект. Это еще хоть как-то получаемо на объективных рыночных данных, но отношение сезонной краткосрочной ставки к долгосрочной может очень сильно плавать от 2 до 4 легко, влияет масса локальные особенностей: пешеходная проходимость (в том числе сезонная), наличие конкурентов (в том числе сезонных), уровень участка (чтобы не подтапливало после дождя), историческое расположение торговых точек ("здесь всегда торговали, а там первый раз точку ставят") и т.п.
Это исключительно по моим скромным наблюдениям, не претендую на истину в последней инстанции
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,829
Местонахождение: -
|
Владимир Иванович сообщал(а):Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
В конце февраля выйдет СРК-2023
Москва: ЗУ под отдых (рекреационные цели) - 0,171 от стоимости прав собственности на торговые ЗУ
только вот один вопрос меня мучает, там же в парке какой огромный поток людей и оборот кэша, не в каждом торговом месте на улице такой поток бывает. Может ли оно быть так дешевле? По моим субъективным ощущениям ( выручка ИПников) оно бы и в два раза дороже обычного торгового ЗУ должно быть
здесь при оценке следует понимать что ВРИ участка это не какой-то абстрактный показатель. он определяет возможность использования участка, его ценность. а значит и стоимость. если у Вас участок пусть даже и рекреации, но предоставляется под торговлю - то его уже нельзя оценивать как парк, а нужно рассматривать как торговый.
про Справочники, которые построены якобы на рыночных данных, при том что никакого рынка как Вы заметили заметили нет - я уже говорить не буду.
а что касается учета сезонности - там все не так сложно. Например, в курортных городках на черноморском побережье много торговых точек сдается именно на сезон (4-5 месяцев в году). мы даже делали 2 расчета при необходимости определения арендной ставки - при условии договора аренды на срок более 5 месяцев и на срок аренды "на сезон". и в отчете показывали 2 цифры при разных условиях (сроке) договора аренды . так вот анализ таких расчетов показал, что в целом арендная плата за сезон сопоставима с арендной платой за год. можно исходить из этого - не ошибетесь.
|
|
|
Guest |