|
|
|
Владимир Иванович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2023
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Доброго времени суток!
Вот спор возник - уместно ли для административного здания 1999 г.п. проводить расчет затратным подходом через УПВС? Лично с моей точки зрение - можно и вполне адекватно.
Как вы считаете - достоверен ли такой расчет через УПВС?
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Расчет по Ценникам (УПВС)- это метод Замещения.
В УПВС использованы ТИПОВЫЕ конструктивы.
Существенно типовые конструкции с 1971 г. (УПВС) к 1999 г. НЕ ИЗМЕНИЛИСЬ.
То есть, если корректно подобрать цепочку индексов, то на дату 1999 г. примерно можно было бы попасть в стоимость замещения при простой отделке, инженерных сетях и т.п.
Но к 2023 г. практически полностью изменились технологии строительства и удельные веса конструкционных элементов. Если для малоэтажных современных офисных зданий каркасы с полами и проемами составляют 35 - 45% от всей стоимости, то по УПВСам - 55-60%. Внутреннее наполнение зданий сильно подорожало. Появилось деление стоимости на 4 группы в привязке к классам (А, В, С, D ).
Класс "А" (де-люкс) - ЭТО НЕ ТИПОВОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ, а ближе к индивидуальному. Многие оценщики недвижимости при оценке высококачественных современных зданий "забывают" учитывать дополнительные расходы на разницу между типовым решением (привязка типового проекта на местности) и индивидуальным проектом.
Вывод: УПВС МОЖНО применять для зданий типового проекта КЛАССА "С".
Справочно: я сопоставлял в некоторых отчетах сложные конструкционные решения (например, колоннады, портики...) по УПВС и по современным ценникам, - как ни странно -ОНИ БЬЮТСЯ (даже по УПВС чуть выше).
Видимо, технологии решений не смогли существенно измениться.
|
|
|
Владимир Иванович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2023
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Большое спасибо за ответ!
|
|
|
Владимир Иванович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2023
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
Если я правильно Вас понял (интерпретировал) - то что Ко-Инвести, что УПВС - для расчета воспроизводства здания в 1999 году, и дальнейшего пересчета на 2023 - ориентировочно имеют одинаковую достоверность.
Ни тот, ни другой метод в одинаковой мере не учитывает изменение строительных технологий?
В моем понимании, такую ситуацию, после произведения расчета УПВС целесообразно учитывать через функциональный износ (помимо физического) - ведь по сути изменение % конструктива напрямую влияет на возможности использования. Здесь кстати через арендные ставки.
Ведь по идее "возмещение" здания 1999 года КоинВест тоже не учтет надлежащим образом.. Только составление сметы - но это долго, мучительно и вопрос - оправданно ли для такой задачи..
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
1). УПВС - это одно, а Ко-Инвест - это УПСС, - понимаете разницу?
2). По удельным весам конструкционных элементов считается только ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС. Он будет меньше, если его считать по УПВС (там долгоживущие элементы каркаса имеют МЕНЬШИЙ вес), поэтому для расчета стоимости замещения всего здания класса "С" можно использовать УПВС, а вот для расчета физических износов - нельзя.
3). Вы не сможете определить функциональный износ для здания постройки 1999 г. (Вам же для НЕГО надо определяться). Куда Вы его хотите привязать и КАК Вы его по арендным ставкам определите - НЕЯСНО...
Справочно: прежде чем начинать оценку Затратным подходом, - определитесь с КЛАССОМ здания. УПСС позволяют варьировать при подборе в 4 классах (УПВС - в одном - двух)
|
|
|
Владимир Иванович
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2023
Сообщений: 10
Местонахождение: Москва
|
ОК!
Большое спасибо за разъяснение сути вопроса.
|
|
|
Guest |