Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Вопросы Рослову В.Ю. и Щербаковой О.Н. по оценке для кредитования. Опции · Вид
Бебнева Анна
От: Wednesday, August 27, 2008 10:40:11 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Виктор Юрьевич! Спасибо, за вашу публикацию "Наиболее часто задаваемые вопросы на семинарах по оценке для кредитования (часть 1)".
У меня возник вопрос из следующего: "Получена итоговая стоимость нефтебазы. Банк требует «разнести» эту стоимость по объектам, входящим в имущественный комплекс..."
Каков правильный алгоритм разноски стоимости земельного участка по объектам?
По пятну застройки, пропорционально общей площади улучшений или еще как?

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, August 27, 2008 10:45:35 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
Думается, что никак - объект права единый.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Wednesday, August 27, 2008 10:50:30 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Валерий, вариант такой: у нас последующий залог - часть объектов уже обременена другим банком.
Или вот: необходимо знать стоимость каждого объекта в отдельности.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Ольга Щербакова
От: Wednesday, August 27, 2008 11:16:26 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник

Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
Анна, добрый день!
Спасибо за Ваши слова в адрес публикации "Наиболее часто задаваемые вопросы на семинарах по оценке для кредитования (часть 1)".
Можно ситуацию более подробно описать?
Последующий залог по отношению к земельному участку, к объектам нефтебазы?

С уважением,
Щербакова Ольга
В начало
 
Бебнева Анна
От: Wednesday, August 27, 2008 11:25:20 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Ольга, имеется в виду гипотетическая ситуация при оценке части крупного имущественного комплекса. Нефтебаза была взята как пример из вашей публикации. Может быть в принципе даже ситуация, когда залогодатель предлагает банку только часть зданий из всего комплекса, расположенных на едином земельном участке. Соответственно, нам надо знать стоимость каждого здания, идущего в залог, и не надо знать стоимость зданий, не идущих в залог.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Ольга Щербакова
От: Wednesday, August 27, 2008 11:42:25 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник

Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
В случае если оценка проводится для целей залога, то при принятии в залог ЧАСТИ объектов недвижимости расположенных на площадке (иные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке и принадлежащие Залогодателю, в залог не передаются), одновременно с залогом всего земельного участка (права аренды земельного участка и т.п.), существует риск "невозможности обращения взыскания" на объект (объекты) залога. В частности, есть действующая судебная практика ФАС Волговятского округа.

В любом случае при возникновении подобной ситуации ее необходимо проговаривать с банком и исходя из этого принимать решение и корректно фиксировать в отчете.
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, August 27, 2008 2:27:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
в договоре залога никто не запрещает оговорить, что в случае невозврата кредита заемщик за свой счет осуществляет межевание ЗУ под заложенным здание в соответствии со следующими границами.... Если это вынужден сделать банк, то затраты на межевание компенсируются из стоимости реализ. имущества.
Свобода договора.
Или идти в лоб - отмежевать под зданием и заложить.
Кстати, у меня один клиент постоянно пользуется кредитами. Он свою площадку намежевал кусками и по мере необходимости закладывает то один объект, то другой.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Ольга Щербакова
От: Wednesday, August 27, 2008 3:43:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник

Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
Валерий, в договоре можно много чего указать, вопрос как это будет работать. Для большей наглядности, процитирую Виктора Юрьевича "в договоре можно указать обязательство Заемщика застрелиться в случае невозврата кредита" Подмигивание

Честно говоря не могу представить ситуацию когда фраза "в случае невозврата кредита заемщик за свой счет осуществляет межевание ЗУ под заложенным зданием в соответствии со следующими границами" будет полноценно работать. Не уверена, что возможно осуществить понуждение заемщика выполнить данное обязательство судебным путем. Даже если вдруг это произойдет, то временные и прочие издержки могут быть не сопоставимы с полученным результатом.

Оптимальный вариант, чтобы исключить данный риск - сначала межевание, потом оценка, потом залог.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Wednesday, August 27, 2008 4:03:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Ольга Щербакова сообщал(а):
В любом случае при возникновении подобной ситуации ее необходимо проговаривать с банком и исходя из этого принимать решение и корректно фиксировать в отчете.


Мы и есть банк. И хотели бы знать как быть с алгоритмом разноса стоимости зу. И оценщик тоже был бы не прочь узнать от какой печки скакать.

Ольга Щербакова сообщал(а):
В частности, есть действующая судебная практика ФАС Волговятского округа.

Ольга, вы не могли бы указать реквизиты?

Валерий, межевание это хорошо, но в большинстве случаев не применимо. Клиент не всегда хочет ввязыаться в такую длительную и дорогостоющую процедуру.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Ольга Щербакова
От: Wednesday, August 27, 2008 4:27:58 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник

Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
Приятно познакомиться с коллегой! Улыбка

Я правильно понимаю что речь идет о выделении стоимости объектов для целей формирования договора залога?

Как правило, при формировании залоговой массы в рамках договора залога наиболее распостранены три варианта (по сути они в рамках данной переписки обозначены):
1. в залог предлагаются все объекты недвижимости + весь ЗУ
2. в залог предлагается ЧАСТЬ объектов недвижимости + весь ЗУ
3. в залог предлагается ЧАСТЬ объектов недвижимости, расположенные на ЧАСТИ ЗУ, выделенной в результате межевания

Соответственно, по данным вариантам:
1. проблем с выделением стоимости ЗУ (если оценка была осуществлена корректно) на мой взгляд нет, отдельно - пообъектная стоимость объектов недвижимости, отдельно - стоимость ЗУ (здесь типового алгоритма нет, если вклад земельного участка в стоимость выше 20% на мой взгляд следует посмотреть более внимательно затратный подход)
2. ситуация которая изначально рисковая для банка - здесь необходимо определиться кредитуем или нет
3. по данному варианту - сначала определяем ликвидность, потом по логике переходим к варианту №1

По реквизитам:
дело N А82-992/2006-43
В начало
 
Андрей Надточий
От: Wednesday, August 27, 2008 4:35:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Добрый день коллеги! Уже сталкивался с такой ситуацией. Если на ЗУ расположены здания приблизительно одинакового функционального назначения, скажем, без специфических особенностей, то доля ЗУ выделялась пропорционально площадям. Т.е. на одном ЗУ несколько складов и производственных мастерских. При наличии договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора арендная плата расчитывалась пропорционально площадям. Так же и стоимость для залога. Так же и площади ЗУ в случае наступления Форс-мажора. При наличии права собственности, как правило, в таких случаях выводится доля в праве опять же пропорционально площади строений. А вот если это нефтебаза, то тут сложнее, т.к., например, ЗУ для емкости определяется исходя из необходимой охранной зоны для этой емкости, а, например, для КПП такой охранной зоны нет. Так что, если объект не специфический, то по пятну застройки пропорционально площади улучшений.
В начало
 
Шогин В.
От: Wednesday, August 27, 2008 4:36:21 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
Ольга.
Понятно, что лучше иметь дело с объектом с выделеным участком. Моя фраза - всего лишь идея для нестандартного случая, которую можно прописать более подробно юрдическим языком. Рски естетсвенно, оценивает банк самостоятельно Подмигивание

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Wednesday, August 27, 2008 6:17:46 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Андрей Борисович сообщал(а):
При наличии права собственности, как правило, в таких случаях выводится доля в праве опять же пропорционально площади строений.

Какой именно площади строений?

Андрей Борисович сообщал(а):
...если объект не специфический, то по пятну застройки пропорционально площади улучшений.

Не поняла.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Юлиана
От: Thursday, August 28, 2008 9:38:34 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/26/2007
Сообщений: 593
Местонахождение: Краснодарский край
Добрый день, Ольга! Пытаюсь через Ваш почтовый адрес (ссылка на который дана http://www.collateral.ru/) получить информацию о приобретении книги "Оценка для целей залога". С уважением.
В начало
 
Ольга Щербакова
От: Thursday, August 28, 2008 10:11:29 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник

Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
Юлиана, добрый день!
Благодарим Вас за интерес, проявленный к книге.
Купить книгу можно:
1. в издательстве Финансы и статистика http://www.finstat.ru/buy.htm
2. в любом книжном магазине г.Москвы (Библио-глобус и
т.п.)
3. либо заказать в интернет-магазине
например,
http://www.colibri.ru/binfo.asp?cod=245071&prt=679
http://www.ozon.ru/context/detail/id/3823039/

PS
дополнительные материалы, не вошедшие в книгу размещаются на сайте книги www.collateral.ru, если появится что-то интересное и полезное мы обязательно разместим информацию на www.appraiser.ru.

С уважением,
Щербакова Ольга
В начало
 
Андрей Надточий
От: Thursday, August 28, 2008 11:10:01 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Добрый день, Анна! Попытаюсть подробнее. Имеется ЗУ 10000 кв.м. На нем здание склада 1000 кв.м. Все в собственности. Собственник продает часть здания склада. К примеру 1/3. С этой 1/3 здания уйдет и 1/3 доля в праве на ЗУ. Это, если, без выделения в натуре. Если остается доля в праве. Если продаются конкретные площади, например 300 кв.м. с выделением в натуре, то оформляется право на конкретные площади, а ЗУ остается, опять же, долей в праве, исходя из пропорционального соотношения количества продаваемых метров улучшений от общего количества этих метров в здании. Просто собственники ,зачастую, не могут определиться с сервитутами на ЗУ. Хотя, может быть и конкретная площадь ЗУ с обременениями на совместное пользование конкретной частью участка. И не зависит, сколько этажей в здании и каково пятно застройки. Пятно может быть 200 кв.м., а количество метров в здании 1000. Считаем от 1000. Это в общем случае.
Если на ЗУ расположено несколько зданий и сооружений с различным назначением, т.е. по нормам эксплуатации, допустим, для одного из них, например склад ГСМ, обязана быть охранная зона, то сначала из общей площади ЗУ вычитается площадь, необходимая для сооружения с его охранной зоной, а оставшаяся площадь ЗУ делится на количество кв.м. оставшихся улучшений в пропорциях, как в первом случае. В пропорциональных долях или с обременениями
В начало
 
Бебнева Анна
От: Thursday, August 28, 2008 12:02:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Андрей Борисович!
Спасибо за разъяснения.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Ольга Щербакова
От: Friday, September 12, 2008 1:47:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор Требования АРБ к отчетам об оценке, Модерирование оценка узкоспециализированных, Участник

Зарегистрирован: 8/26/2008
Сообщений: 427
Местонахождение: Москва
Уважаемые коллеги!
Обращаю Ваше внимание, что на информационном ресурсе, созданном в поддержку книги "Оценка для целей залога: терия, практика, рекомендации" размещена подборка нормативно-правовых материалов к 1,2 и 3 главе: http://www.collateral.ru/materials.html

С уважением,
Щербакова Ольга
В начало
 
Julia Sadek
От: Wednesday, October 29, 2008 2:48:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 2/4/2008
Сообщений: 185
Местонахождение: Москва
На сайте опубликована 5-ая часть наиболее часто задаваемых вопросов на семинарах по оценке для кредитования

В этом выпуске ответы на следующие вопросы:

1. Земельный участок находится в бессрочном пользовании. На участке расположен один из цехов завода. Банк принимает решение о залоге только здания цеха, без земельного участка. Какова специфика оценки предмета залога в такой ситуации (в том числе — формулировки ограничений и допущений в отчёте)?


2. Здравствуйте! Необходимо провести оценку кинотеатра с целью залога. С чего начать? В чем отличие кинотеатра с позиции объекта недвижимости и с позиции основной бизнесообразующей единицы?


3. На какие основные моменты необходимо обратить внимание при проведении осмотра АЗС и анализа правоустанавливающих документов, есть ли какая-то специфика?


В начало
 
ЭтоНик
От: Thursday, October 30, 2008 5:07:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Отправила вопрос уважаемой О. Щербаковой на e-mail/ Пришло какое-то странное сообщение из ???? знаков.
Повторю вопрос здесь.


В разделе: Необходимые материалы для работы : Вопросы и ответы

Наиболее часто задаваемые вопросы на семинарах по оценке для кредитования (часть 5)

29.10.2008 Автор Рослов Виктор, Щербакова Ольга, www.collateral.ru

по вопросу:
1. Земельный участок находится в бессрочном пользовании. На участке расположен один из цехов завода. Банк принимает решение о залоге только здания цеха, без земельного участка. Какова специфика оценки предмета залога в такой ситуации (в том числе — формулировки ограничений и допущений в отчёте)?


Вы пишете:
Для оценщика данная ситуация мало чем отличается от оценки объекта недвижимости с земельным участком в виде пятна застройки, поскольку, при отчуждении объекта, новый собственник будет иметь те же права на землю (в пределах пятна застройки), что и предыдущий.

Меня интересует, как это утверждение (в пределах пятна застройки) согласуется с ЗК РФ.Такая трактовка смущает меня по двум причинам:

1.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Т.е. никак не о пятне застройки идет речь, а о территории, определенной в соответствии с действующим законодательством (различные нормы отвода земель и т.д.)

2. Данная позиция выглядит тем более необоснованно, если учесть, что речь идет о здании в составе производственного комплекса, к которому

а) должны быть подъездные пути

б) могут быть установлены зоны санитарной защиты или отчуждения (в зависимости от вида производства).



Последний пункт Вы подтверждаете косвенно:

Суд может отказать Банку в обращении взыскания на заложенное имущество указав, что здание, переданное в залог по договору ипотеки, является основным средством, в котором функционирует производство Залогодателя, лишившись которого Залогодатель фактически не сможет осуществлять свою производственную деятельность (см. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА от 22.02.2007, 01.03.2007 по делу N А41-К1-5828/06)

С уважением, Марина







нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005