Поиск Карта сайта Главная страница

 

            RICS   


Квалификационный экзамен в области оценочной деятельности
Перейти к заполнению регистрационной анкеты претендента.


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Объяснение корректировок в отчете Опции · Вид
greyhoka
От: Wednesday, December 17, 2008 1:09:16 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник

Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
Buyan сообщал(а):
Никто не спорит, что нужно считать (я даже не говорю о методике).

ФСО позволяет использовать экспертное мнение, надо только его грамотно оформить.
В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, December 17, 2008 1:26:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Buyan сообщал(а):
TO Мисовец: Не обязательно корректировать все 10 критериев. Обычно в Москве подбираются близкие аналоги. Корректируются 3-4 критерия. Конечно местонахождение важно, но опять таки стараемся брать аналоги или рядом, или практически в таких же районах.

Для выхода на практический разговор можете выложить расчетную таблицу со всем поправками по какому-нибудь объекту, где есть минимум пять аналогов, и я попробую Вам показать все проблемы.
В начало
 
Buyan
От: Wednesday, December 17, 2008 1:39:57 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/17/2008
Сообщений: 27
Местонахождение: Москва
Кстати нашел на конкурирующем сайте такую статью:http://www.ocenchik.ru/method/realty/348/
Там расписываются плюсы и минусы некоторых подходов с расчетами. Что Вы думаете по этому поводу?
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, December 18, 2008 5:20:38 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Buyan сообщал(а):
Кстати нашел на конкурирующем сайте такую статью:http://www.ocenchik.ru/method/realty/348/
Там расписываются плюсы и минусы некоторых подходов с расчетами. Что Вы думаете по этому поводу?

Думаю, что для 1999 года это была замечательная статья. По теперешним временам, конечно, нельзя одобрить предложения расчетного инструмента без анализа как предметной области, так и качества неявно используемых моделей:
- не описан объект, не охарактеризованы факторы ценообразования, задача поставлена формально. Отсюда и шесть факторов в статье, чего в реальности в конкретной оценке ожидать сложно.
- функция тенденция предполагает, что качество модели предварительно проверено и модель надежная. Применять эту функцию без анализа качества модели, конечно, не в духе современной оценки.

Но, повторяю, это был 99 год.
В начало
 
Eugene
От: Thursday, December 18, 2008 9:45:00 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,108
Местонахождение: Саратов
Мисовец сообщал(а):
Думаю, что для 1999 года это была замечательная статья

Да и сейчас замечательная. Это же просто изложение общего механизма. Один раз в год можно потратить время на создание модели, проверить зависимость и использовать соответствующую не сложно. А если опубликовать модель и описать в отчете механизм расчета, то все будет прозрачно и результаты будут повторяемыми
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, December 18, 2008 10:59:37 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Eugene сообщал(а):
Мисовец сообщал(а):
Думаю, что для 1999 года это была замечательная статья

Да и сейчас замечательная. Это же просто изложение общего механизма.

Но у новичка от прочтения такой статьи заведомо возникает впечатление, что набор факторов должен быть на 1 меньше, чем число аналогов, ну, иначе в статье написано, что при n>m+1 делайте регрессию, господа, а мы знаем, сколько там мороки...
Далее мы видим, что какие это собственно, пять факторов? А вот это, например, вид из окна. Или это вот "Управление" или "Транспортная доступность". Т.е., понимаете, что думает новичок? Ну в самом деле, кто же не умеет присвоить метки "хуже" - "лучше" тому, что видит из окна, ну или представляет, что бы он увидел, если бы его в аналог пустили ... :) Вот человек и назначит "хуже" - "лучше", а вот зависит ли что-то на рынке от вида из окна, управления или доступности, на то есть статья, правда? Вот ссылка.
Понимаете?

Я вот давеча предложил коллеге выложить расчет с поправками хотя бы на пять аналогов, обещал показать все проблемы, так что-то не выложили, к чему бы это? Ведь я не прошу никаких обоснований, только расчет, без всяких обоснований готов на реальном расчете показать все проблемы, так что?

Конечно общий механизм, но посмотрите, 9 лет прошло, есть где-то в открытом доступе реальный расчет посмотреть, а не общий механизм? То то и оно. Я вот, не так давно, пытался подготовить реальный расчет, думал пора уже, да только он в результате оказался сложнее регрессии. Простите
К чему бы это?
В начало
 
Buyan
От: Thursday, December 18, 2008 4:24:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/17/2008
Сообщений: 27
Местонахождение: Москва
Eugene сообщал(а):
Мисовец сообщал(а):
Думаю, что для 1999 года это была замечательная статья

Да и сейчас замечательная. Это же просто изложение общего механизма. Один раз в год можно потратить время на создание модели, проверить зависимость и использовать соответствующую не сложно. А если опубликовать модель и описать в отчете механизм расчета, то все будет прозрачно и результаты будут повторяемыми


Согласен. Но мне в этих расчетах непонятно как присваивались веса каждого критерия. Опять таки экспертным методом? Чем дальше в лес, тем больше дров.Голова идет кругом
В начало
 
Eugene
От: Thursday, December 18, 2008 5:40:41 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,108
Местонахождение: Саратов
Buyan сообщал(а):
Но мне в этих расчетах непонятно как присваивались веса каждого критерия. Опять таки экспертным методом?

Используйте МАИ или проведите анализ рынка и проранжируйте
В начало
 
Юрий Дерябин
От: Thursday, December 18, 2008 5:44:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,130
Местонахождение: Москва
Веса можно адекватно присвоить только если есть реальные данные.
Все остальное - по большому счету от лукавого.
А если есть реальные данные, то можно стандартный метод сравнения продаж использовать с внесением корректировок.
То бишь опять же упираемся в проблему - нет достаточной информации.

323 сообщения на старом форуме
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, December 18, 2008 6:43:08 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Buyan сообщал(а):
Но мне в этих расчетах непонятно как присваивались веса каждого критерия.

Они там написали: опрос экспертов, но так можно было писать в 99 году, в 8-ом мы хорошо знаем, что за этим реально стоит, и как к этому относятся проверяльщики. А мне ещё другое понятно: обратите внимание, в статье дано индексное обращение к функции ЛИНЕЙН... Ну зачем, казалось бы, обращаться к ЛИНЕЙН индексно? Почему не взять значение из верхней правой клетки матрицы? А вещь то простая: если записать всю матрицу, то станет видна статистика модели, и для грамотного читателя она может рассказать гораздо больше, чем нужно.

Т.е. понимаете, с одной стороны у нас вид из окна и управление, которое я лично не знаю, как привязать к принципу НЭИ, а с другой стороны мы не хотим видеть статистику модели, которая могла бы нам сказать, что ни вид из окна, ни управление значения не имеют. А если у нас в модели две величины из пяти не имеют значения, то что можно сказать о такой модели?
Ну а веса, это не так сложно. Тут есть некоторые идеи, в материалах по регрессионному анализу будут приводиться.
Дайте подумать
В начало
 
Мисовец
От: Tuesday, December 23, 2008 11:23:44 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Поэкспериментировал с утра изрядно, докладываю итоги. Конечно, опрос экспертов не для нас, но если у нас есть приличная регрессионная модель, то можно для квалиметрии придумать два варианта первоначальных весов параметров:
1. Построить матрицу коэффициентов корреляции и в качестве начальных не нормированных весов принять квадраты парных коэффициентов между ценой (игреком) и данным параметром. Ну R2 это у нас теснота связи, если кто забыл, ну а чем теснота связи не вес? Приняли.
2. Взять в качестве опять же не нормированных весов просто коэффициенты из регрессионной модели. Этот коэффициент отражает вклад параметра в цену, ну, значит, чем он не вес?

Нет, я, конечно, не считаю это чем-то супер, но, полагаю, что не хуже, чем если бы я наплел, что опросил тут 10 экспертов
Мыльные пузырики
Вот я и попробовал оба варианта в модели, про которую выше был разговор. И результаты такие:
1. Никакие веса, ни описанные выше, никакие другие на реальных данных не дают значимой модели вида Цена - Сумма взвешенных критериев. Ну не дают. Да, что-то с чем-то но ВСЕГДА хуже, чем регрессионная модель. Виден явный не учтенный параметр, коррелированный с ценой.
2. Если при двух объясняющих переменных вес одной приравнять к нулю, то, разумеется, остатки модели становятся такими же, как остатки однофакторной модели, т.е. все равно хуже, чем нормальная регрессионная модель. Вернее нельзя сказать, что хуже, просто неверный расчет.

Так что итоговый вывод такой: что бы там ни писалось про квалиметрию в стиле приведенной выше статьи, а регрессионный анализ честнее и надежнее. Ну или не согласные выложите опять же не учебный пример, а реальные расчеты.

Ниже выложу график остатков для весов от R2


Мисовец прикрепленно вложений:
ss1.jpg

В начало
 
greyhoka
От: Tuesday, December 23, 2008 11:38:02 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник

Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
Ч.т.д.
Однако, может для чистоты эксперимента опросить экспертов? Сделать опросный лист, оценщики - чем не эксперты?
В начало
 
Мисовец
От: Tuesday, December 23, 2008 11:48:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
greyhoka сообщал(а):
Ч.т.д.
Однако, может для чистоты эксперимента опросить экспертов? Сделать опросный лист, оценщики - чем не эксперты?

Да пожалуйста, если помните, файл мною был выложен выше, оцениваем мы промышленный комплекс на ЗУ, построили регрессию: Цена/Sзу = a0 + a1*Sу/Sзу - a2*Ln(Sзу)
Имели значимую кругом модель с R2=0,899.

Соответственно, я затеял квалиметрию с теми же аналогами и двумя параметрами: Sу/Sзу и Ln(Sзу)
Каки будут экспертные мнения о весах, коллеги? Знаете, самому смешно так спрашивать.... Веса, полагаю, будут всякие :)
В начало
 
greyhoka
От: Tuesday, December 23, 2008 11:57:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник

Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
Ну с логарифмом будет трудно ориентироваться. Думаю, можно сформулировать проще. Влияние на рыночную стоимость пром.недвижимости двух факторов - плотность застройки и площадь земельного участка. В процентах, исходя что общее влияние - 100%. Чтобы здесь не захламлять - ответы можно мне в PM, я обработаю и выложу.

Немного другая тема, но это уместнее здесь.
Выкладываю расчет сравнением продаж. По объекту оценки все затерто, но это и не нужно. Здесь только расчетный файл, чтобы посмотреть на графическое обоснование поправок. Файл хорош тем, что поправок много, они разные и спорные. Обоснование корректировок оставим на моей совести, я их выкладывать не буду.

Вложения:
Книга1.xls 26 KB, загружено: 1,040 раз.


В начало
 
NPB
От: Tuesday, December 23, 2008 2:36:29 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Поддержу Мисовца.
В.Г. совершенно справедливо указывает на самое слабое место в обсуждаемой квалиметрической "методе" - обоснование весов, присваиваемых факторам.

В чем тут проблема? Проблема в том, что рынок не дает никаких прямых (да и косвенных, но вычисляемых из "прямых")свидетельств относительно весов, эти данные ненаблюдаемы. Стал быть, не могут существовать вменяемые эксперты, ответственно высказывающиеся по величинам этих "весов".
Но и это не все. Для каждой выборки веса эти различны, они меняются от выборки к выборке. И будь у нас экспетрты, знающие рынок в целом, их мнение применительно к конкретной ситуации может быть совершенно ложным.

Я обсуждал эту проблему с авторм статьи Д.Д Кузнецовым - очень знающим и уважаемым мной специалистом. Они продвинулись дальше в своей модели, оптимизируют распределение весов, добиваясь лучшего качества (R-квадрат) аппроксимирующей кривой. Критику в отсутствии "обратной связи с рынком" признает, но интересы у него сейчас другие, в этом направлении они не работают.

Если давать характеристику этой проблеме, ее можно назвать проблемой отсутствия обратной связи в системе "эксперт - рынок".

В регрессии веса определяет сама регрессионная модель, а вот оцифровка (кодировка) факторов ведется оценщиком. И он, зная рынок, может моделировать нелинейные зависимости ( а они,чаще всего, нелинейны) либо сам, либо с помощью оптимизационных процедур.
Важно то, что при этом он может проверить характер заложенной в модели зависимости на соответствие рынку (можно сказать - здравому смыслу), например с ростом расстояния от центра поселения арендная ставка сначала заметно падает, потом изменяется слабее, затем совсем не меняется.
Здесь обратная связь есть, она уберегает от грубых ошибок.
В начало
 
Мисовец
От: Tuesday, December 23, 2008 6:30:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
greyhoka сообщал(а):
Немного другая тема, но это уместнее здесь.
Выкладываю расчет сравнением продаж. По объекту оценки все затерто, но это и не нужно.

Прежде всего, огромное спасибо. Я анонсировал приглашение выложить файл, прозрачно намекая, что не оставлю от прямого сравнения продаж камня на камне, а коллега все-таки взял и выложил. Всегда с уважением отношусь к таким людям, какие бы ошибки они ни допускали. А теперь, собственно, ошибки.
Основная ошибка в том, что оценщики вносят поправки, не видя своих данных. Ну давайте по порядку.
1. Первая поправка на права, а поправка эта везде ноль. Моё глубокое убеждение: везде ноль - напишите, что везде права одни и не увеличивайте длину таблицы. Считаю и это важным.
2. Дальше идут две строчки: площадь и цена метра. Делаем график: поправка на масштабный фактор. Это нелинейная поправка, вносить её нужно через соотношение Ln(Цена метра) - Ln(S), теперь на графике Вы это видите.
3. Поправка на торг. Такой поправки в природе нет. Во-первых, если это оценка сегодня, т.е. в кризис, то торг в 5% это не торг. Тут можно было пытаться представить распределение цен и решать, какую часть распределения воспримет покупатель. Видимо в кризис левое плечо, т.е. минимум цен, а вовсе не среднюю цену. Если это не кризис, то спросите любого риэлтера, когла не кризис, цена растет, торг идет на повышение, если, конечно, цена адекватна и рынок развит. Т.е. вот эти 5% это такая дань непонятной традиции, которая никакого отношения к рынку не имеет.
4. Теперь место расположения. Поправка варьирует от ноля до -50% Я оценил в баллах, соответственно, что 0% это 5 баллов, а -50% это один балл, ну и 40% это 2 балла. Нарисовал график Баллы - цена метра без всякого торга. Посмотрите: линейная зависимость. Т.е. тут оценщик почти прав. Почти, потому что эта зависимость такая потому, что он не внес поправок на площадь. Если бы он внес поправки на площадь, то увидел бы на этом этапе иную картину. Ну пусть угадал, хотя я могу заподозрить, что корректировка направленная. Смотрите, дисперсия исходных цен метра около 25000, а после около 8000, т.е. дисперсия упала в три раза и, конечно, при этом расчет похоронил зависимость цены метра от площади. Т.е. поправка вроде обоснована, но не верна.
5. Идет корректировка на вид помещения, ну и славно, там, где она +25, ставим 1 балл, а там, где она 0, ставим 0 баллов: двоичное кодирование, кажется. И какой видим график зависимости ИСХОДНЫХ цен метра от вида здания? А как раз обратный тому, что в расчетах. В расчете выгодно быть отдельным зданием, но метр стоит дороже на рынке почему-то во встроенных помещениях. Почему? А потому что не учтена поправка на площадь.
6. Снова нулевая корректировка, но повторяться я не буду.
7. Корректировка на состояние дана в рублях, строим зависимость первичных цен от этих самых рублей. Опять кажущаяся верной поправка, но не ясно, какая её часть объясняется просто влиянием площади и места.
8. Корректировка на доступные услуги. Коммунальных услуг у объекта, видимо, кот наплакал, но вряд ли эта поправка одна для помещений площадью от 40 до 600 м2. Ну да тут ничего больше и не скажешь. Надо видеть объект, аналоги и рынок.
9. Строим график Конечная цена - Первоначальная цена, видим, что сделано. Во-первых, структура цен не изменилась, т.е. какие помещения были дороже вначале, те остались дороже и в конце. Может быть это так и надо, но расчетом не доказано. Во-вторых, резко упала дисперсия, смотрите, первичный разброс цен был от 17000 до 67000, а стал от 21000 до 26000. Теоретически дисперсия и должна падать. НО: за счет чего? Напомню, в основном за счет места расположения, при этом не доказано, что именно место так серьезно влияет. Но главное, средняя цена упала с 43,7 до 23,8 т.р. Почему так? Получается 3 из пяти аналогов на объект не похожи. Но тогда в отчете надо написать: знаете, три из пяти аналогов совсем на объект не похожи.

Вывод: вероятно сильнее всего цена зависит от места и площади, вряд ли она сильно зависит от вида помещений и ремонта. Проверим это регрессией. Смотрите: R2 = 1, ну почти, уверен, что регрессия значима, это видно по Фишеру, ну значимость коэффициентов есть только у места и свободного члена, значимость ln(S) невелика, ну так что же, лиха беда начало, мы ведь нее логарифмировали Цену.

Итак, влияние площади не учтено, внесено кое-что лишнее и поправки не соответствуют пусть пока не очень верной, но перспективной регрессии.

Вложения:
res.xls 39 KB, загружено: 736 раз.


В начало
 
greyhoka
От: Wednesday, December 24, 2008 10:32:01 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник

Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
Чтож полезно почитать. Попробую вяло поотбиваться, но в целом принимается.
1. Первое и главное - в отношении поправки на площадь, я согласен с тем, что я ее не учел, но не согласен с ее размером. Три аналога, отличающиеся меньшей площадью, также лучше расположены, то есть в вашем графике это увеличивает значение корректировки. Смотрите, ниже я построил график по скорректированным на местоположение значениям.
2.
Цитата:
В расчете выгодно быть отдельным зданием, но метр стоит дороже на рынке почему-то во встроенных помещениях. Почему?

Не совсем понял этот пункт - в расчете плюсовая корректировка, то есть ОСЗ быть не выгодно. Объект оценки - встроенное помещение.
3.
Цитата:
Корректировка на доступные услуги. Коммунальных услуг у объекта, видимо, кот наплакал

В оцениваемом помещении нет санузла, корректировка рассчитывалась парными продажами. В отношении того, что для первых двух аналогов она должна была быть иной - согласен.


greyhoka прикрепленно вложений:
график1.jpg

В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, December 24, 2008 10:48:45 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
greyhoka сообщал(а):
1. Первое и главное - в отношении поправки на площадь, я согласен с тем, что я ее не учел, но не согласен с ее размером. Три аналога, отличающиеся меньшей площадью, также лучше расположены, то есть в вашем графике это увеличивает значение корректировки.

График это для ориентировки. Учитывая, что в данном случае удается наметить решение регрессией, я бы ограничился двумя поправками, обеспечивающими мне учет 98% дисперсии, и ни про что иное бы не писал и не думал. Т.е. в отчете я бы нарисовал два графика: Цена от места, Цена от площади и построил бы регрессию по пяти точкам. Показал бы, что она надежна, и оценка готова. Ну, это грубо смысл. А вот сильно бы я думал над аналогами два из которых стоят 20,000, а три других чуть ли не 60,000. Вот это пока главное именно в данном расчете. Но я на это не особо акцентировал, т.к. тема была иная. Да и обсуждать это без знания деталей смысла нет.

А всех я прошу обратить внимание вот на что: смотрите, мне не нужно описание объекта оценки и не нужно знать рынок, чтобы опровергнуть такой расчет, т.е. это то, что будут делать все проверяльщики через пол года год, просто прочтут эту нитку и станут делать. Готовьтесь.
Простите

greyhoka сообщал(а):
2.
Цитата:
В расчете выгодно быть отдельным зданием, но метр стоит дороже на рынке почему-то во встроенных помещениях. Почему?

Не совсем понял этот пункт - в расчете плюсовая корректировка, то есть ОСЗ быть не выгодно. Объект оценки - встроенное помещение.

Да, сам себя запутал, верно, поправка в плюс тут верна, т.е. замечание как в пункте 4.

greyhoka сообщал(а):
3.
Цитата:
Корректировка на доступные услуги. Коммунальных услуг у объекта, видимо, кот наплакал
В оцениваемом помещении нет санузла, корректировка рассчитывалась парными продажами. В отношении того, что для первых двух аналогов она должна была быть иной - согласен.

Вот с учетом регрессии я считаю, что эта поправка не нужна, тем более в 18%, т.к.напоминаю, 98% дисперсии мы уже объясняем, куда там деть 18% я не знаю. Т.е. это не играющий фактор.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Wednesday, December 24, 2008 10:51:57 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Мне вообще померещилось, что первые два аналога, те что ОСЗ, не могут быть в одной таблице с тремя другими - встроенными. Уж слишком они разные во всем. Одни на территории промбазы, другие по видимому встроеные в жилых домах...
Или для обсуждаемого метода это не важно?

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, December 24, 2008 11:03:58 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Рогова Анна сообщал(а):
Мне вообще померещилось, что первые два аналога, те что ОСЗ, не могут быть в одной таблице с тремя другими - встроенными. Уж слишком они разные во всем. Одни на территории промбазы, другие по видимому встроеные в жилых домах...
Или для обсуждаемого метода это не важно?

Ну да, Вот Анна, как специалист, начинает "влазить" в детали, пытается понять ситуацию на местности. Это нормально для оценщика. Я же тут выступил как проверяльщик, т.е. как специалист, который всецело верит той таблице, которая перед ним.

Вот оценщик пишет, я знаю площади и цены, но не пишет, как они связаны, т.е. как бы говорит: они никак не связаны и я не делаю на это поправку. Ну, я веря этому, рисую график и вижу, что он ошибся.

Дальше он пишет, что там нет санузла и он делает поправку. Я верю и смотрю, а какая доля дисперсии данных может падать на этот санузел, если 98% мы уже застолбили. Ну а вопрос про 20/60 возникает когда? Когда я вижу, что объект оценки попал в область двух аналогов и не попал в область трех. Тогда я и спрашиваю, а аналоги ли эти 3? Вот если бы объект оценили в 40, у меня бы этого вопроса не было, но его оценили в 20. Т.е. вся фишка в том, что мне вообще ничего знать не нужно. Мечта проверяльщика.
Открытый общению
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании