|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 710
|
Ну в минус врядли, тогда проще законсервировать. Как гостиницу в межсезонье.
В принципе выгодно сдавать и просто за компенсацию коммунальных и эксплуатационных расходов.
в Москве в ВАО, часть арендаторов просто переехало из муниципальных помещений (где аренда в принципе недорогая) в гостиницу Измайловская. Выходит дешевле.
|
|
|
Николай М.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/7/2007
Сообщений: 173
Местонахождение: Москва
|
Не верю я в отрицатльный чод. Никто не будет сдавать площади по ставкам ниже операционных расходов. Скорее всего, произодут структурные изменения на рынке. Ставки А и В падают. Вполне вероятно, что они упадут до уровня офисов класса С и Д. Соответственно С и Д класс, скорее всего, вымрет.
Кстати, С и Д класс - это в некоторых районах до 500 долларов за кв. м, притом что качество офиса просто никакое.
Ну и потом, для новых зданий нужно закладывать дисконт с уровня 2008 года.
А для существующих... Не так уж и сильно скидывают цены по подписанным договорам. То есть, если договор уже есть и действует, в любом БЦ Москвы можно сегодня договориться о скидке. Но это будет максимум 20%.
Кстати, у меня давно блуждала мысль объеденить информацию кучи оценщиков и замутить базу по известным сделкам. А именно по ставкам капитализации. Причем не обязательно использовать реальные сделки. Оценил здание - добавил используемую ставку капитализации в базу. Если много народу набрать в базу будет очень информативно.
|
|
|
Игорь В.
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/16/2007
Сообщений: 7
Местонахождение: Moscow
|
КК для торговых 16,7%, офисы - 8,9%, 11,6% - производсвтенно-складские. Рассчитано по средневзвешенным значениям. Ист-к: рвэй (январь 09).
Ясен пень это по ценам продаж хотелок продавцов. Умножим эти КК на (1+Х), где X скидка на торг по продажам, скорей всего, получим более или менее реальные KK на сегодняшний день.
|
|
|
не математик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/28/2008
Сообщений: 218
|
скидка на торг - не меньшая загадка, чем ставка капитализации, или даже большая в текущих условиях ) да и в R-way интервалы широки, какие там они крайние значения учитывают и откуда..., я бы по средним не считал.
а вообще мне кажется, спрэды у доходности недвижимости и "безрисковых" должны быть примерно те же, что и до кризиса. соответственно просто к "старым" ставкам добавляем прирост доходности по безрисковым
|
|
|
Игорь В.
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/16/2007
Сообщений: 7
Местонахождение: Moscow
|
не математик сообщал(а):спрэды у доходности недвижимости и "безрисковых" должны быть примерно те же, что и до кризиса. соответственно просто к "старым" ставкам добавляем прирост доходности по безрисковым
А как же составляющая ставки доходности "риски инвестирования в недвижимость",а именно ухудшение общей экономической ситуации, недополучение арендных платежей, увеличение числа конкурирующих объектов (выброс на рынок ранее приобретенных инвестиционных объектов, вынужденные сделки)?
Расчитывая КК экстракцией раньше (до кризиса) по ряду полученных КК коэффициент вариации у меня получался 0.10 - 0.20. Cейчас разброс по полученным КК идет иногда в два раза! Опять же, все исходит из того, в каких условиях оказался продавец, и насколько ему "шибко нужны" деньги. Мне кажется, что не всегда динамика изменения КК по недвижке четко коррелирует с изменением БС.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 612
|
Игорю В.
>Мне кажется, что не всегда динамика изменения КК по недвижке четко коррелирует с изменением БС.
- Игорь, несколько лет назад я проводил мини-исследование, в результате которого сделал примерно такой же вывод. В течение одного бизнес-цикла (7-10 лет) при буме рынка снижается общая ставка дисконтирования, прежде всего за счет снижения компенсаций за риск. При этом собственно безрисковая ставка может снижаться очень незначительно, не снижаться совсем или даже повышаться (смотря как ее оценивать и в какие именно периоды), т.е. в этой фазе бизнес-цикла повышается доля БС в общей ставке дисконтирования. В ситуации рецессии доля БС в общей ставке дисконтирования снижается, причем не факт, что БС при этом должна обязательно повышаться: в условиях протекционистской экономики реальная БС при кризисе может снижаться. Что касается американо-европейской экономики и их рынка, обычно там тоже БС снижается в начальной фазе кризиса.
Вообще, думаю, не ошибусь, если скажу, что оценка ставки дисконтирования в период кризиса почти столь же неопределенна, как и собственно оценка объектов оценки. Если на рынке назрела необходимость коррекции рыночных цен, очевидно, что эта коррекция состоится. И пока сей переходный процесс будет проистекать, ставка дисконтирования будет испытывать постоянные, порой хаотичные, изменения. Поэтому просто не существует одного-единственного ("правильного") метода определения этой ставки, способного удовлетворить требования о 6-месячной легитимности оценочного отчета. Самый точный метод - метод рыночной экстракции, - будет каждый день давать разные значения этой ставки. И если в "нормальные" времена этими флуктуациями зачастую можно пренебречь, то во времена острых фаз кризисов...
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,263
Местонахождение: Новороссийск
|
mpn_222 сообщал(а): В итоге, чтобы примерно подходы сравнялись нужно, чтобы ставка капитализации была в диапазоне 6,5-7,5%. Не малово ли.  Потом сделал рыночную выжимку (обощенную) ставка получилась как раз 7%. У кого какие мысли по данной теме, как объяснить такую разницу.
Рыночная экстркция показывает ставку КК для валовой ренты на уровне 0,58 - 0,95 (для вновь построенных офисных помещений). Разброс объясняется разным уровнем отделки (с отделкой и без).
Получается на уровне ниже безрисковой (стаки ГКО-ОФЗ). Например, в феврале долгосрочные ставки составляют в среднем 10,61%. Уровень высок, что, на мойвзгляд, объясняется повышенным страновым риском, который уже учтен в этих ставках, в период кизиса. Беда в том, что банки, например не принимают отчеты, в которых ставка капитализации ниже 15-20%! При этом "любят" именно кумулятивное построение, а от рыночной экстракции "воротят нос". Хотя в наших ФСО содержится требование именно из рынка брать КК! Но банкам это - по фиг...
Так что будем брать в качестве безрисковой ставки? Т.е. "скока вешать в граммах"? 
|
|
|
Некоторый другой
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/23/2009
Сообщений: 90
Местонахождение: Москва
|
Марина сообщал(а):
... Беда в том, что банки, например не принимают отчеты, в которых ставка капитализации ниже 15-20%! При этом "любят" именно кумулятивное построение, а от рыночной экстракции "воротят нос". Хотя в наших ФСО содержится требование именно из рынка брать КК! Но банкам это - по фиг...
Так что будем брать в качестве безрисковой ставки? Т.е. "скока вешать в граммах"?
"Брать" нужно то, что хотят увидеть!
А вот по поводу граммов, то это, конечно, очень весело!
При таком глубоком уровне понимания сути вопроса. Когда, мало того, что КК, СД, СК - одно и тоже, так это одно и то же пытаются рыночной экстракцией по одиночным сделкам и непонятным алгоритмам рассчитать! И, естественно, что после получения черти чего хочется чего-то более определенного и ясного. А ясность при оценивании офиса площадью N метров в квадрате по улице M в доме Z у нас, как всегда, в тумане государственных масштабов - безрисковых по ГКО-ОФЗ, страновых рисков, ставок рефинансирования и кредитных ставок, САРМ-ов и ВАКК-ов и т.п.
Прав Kalimera, намекая на то, что все это неспроста. Что ясности здесь никогда не было и нет не потому, что непостижимо это все, а потому, что ясность эта становится сразу же не нужной (вредной, опасной, невыгодной), как только становится ясной.
Так, что "берите" то, что хотят увидеть и не забивайте себе голову вопросами "почему, да отчего"!
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 710
|
Марина сообщал(а):... Хотя в наших ФСО содержится требование именно из рынка брать КК! ...
Укажите пункт и номер ФСО, в котором это написано. Будте любезны.
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,263
Местонахождение: Новороссийск
|
 Такое требование содержится в стандартах одной из СРО. А в ФСО-1 есть: пункт 21 в) "определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки"
Полагаю, что это положение ФСО не предполагает определение ставки дисконтирования методом кумулятивного построения.
|
|
|
Вадим
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 24
Местонахождение: Владивосток
|
здраствуйте. Вопрос в тему...
При расчете коммулятивным методом ставку дисконитрования используется безрисковая ставка. (В принципе без разницы по ОФЗ либо по Депозитам... вопрос теоретический)
Включает ли в себя безрисковая ставка инфляцию, и если да почему (источник информации)и как очистить, если нет то тоже с сылкой не источник информации????
Заранее спасибо.....
|
|
|
NPB
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 35
|
Ну а сами-то Вы как считаете, Вадим, - включает или не включает?
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 612
|
Вадиму
>Включает ли в себя безрисковая ставка инфляцию, и если да почему (источник информации)и как очистить, если нет то тоже с сылкой не источник информации????
- Ответ на ваш вопрос зависит то того, какую вы используете ставку дисконтирования - реальную или номинальную, а также то, как именно вы осуществляете нормировку всех составляющих ставки. Подробнее можете посмотреть, например, здесь:
http://www.kopart.ru/pdf/18.pdf
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
VONAP
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 28
Местонахождение: Москва
|
Уважаемый Ю.К.! Вопрос, как мне кажется в другом.
Ставка по депозитам "надежных" банков - принимаемая как безрисковая, включает в себя инфляционную составляющую или нет, т.е. она номинальная или реальная.
Евробонды - учитывают инфляцию или нет, ставка по ним реальная или номинальная.
Кстати, хотелось бы уточнить-то реальная - в русском языке подразумевает действительную, существующую на данный момент и значит учитывающую реальность, т.е. инфляцию, а номанальная, номинал - указанную в документе (банкноте, например) значение и след. не учитывающую инфляцию.
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 542
Местонахождение: Краснодар
|
Вы, действительно, прикиньте сами - как они могут не учитывать инфляцию? По ним ставки пересчитываются в зависимости от инфляции?
Пример реальной ставки - по ценной бумаге есть фиксированная ставка, этот доход держатель должен получить в независимости от уровня инфляции, то есть ставка по выплате = реальная ставка + инфляция.
___
Ну вот, сам все напутал, реальная ставка - без учета инфляции, номинальная - с учетом.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 612
|
Конечно, существующие на рынке ставки (депозитная, кредитная), так или иначе учитывают инфляцию, "зашивая" ее в эти ставки.
Что касается терминологии. Вообще говоря, можно хоть что обозвать хоть чем, главное чтобы все понимали о чем речь. Применительно к процентным ставкам, изначально терминология сложилась не в России: в экономической среде всего мира nominal rate означает ставку с учетом инфляции, а real rate - ставку очищенную от инфляции (ставку без инфляции). Поэтому дабы разговаривать с остальным миром на одном языке, лучше использовать именно такую трактовку этих терминов.
И еще. Поднятый вопрос вполне актуален. Не разобравшись с этим, можно настроить такого "кумулятива", что метод ДДП будет приводить к заоблачным высотам стоимости объекта оценки. Этот эффект, например, может проявиться, если при инфляции 20% взять безрисковую ставку 10% и оценить рисковые надбавки в размере 5-7%.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Николай М.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/7/2007
Сообщений: 173
Местонахождение: Москва
|
Не вижу проблемы. Как было сказано выше в ставках инфляция уже учтена. Так что инфляция в 20% уже зашита в соответсвующей ставке 10%.
А вот к рисковым надбавкам нужно отнестись серьезеней. С другой стороны, как к надбавкам не относись - все равно они притянуты за уши.
|
|
|
Вадим
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 24
Местонахождение: Владивосток
|
Так спасибо что ответили... но вопрос я бы сказал математический....
я в принципе согласен что в безрисковой рублевой (говорю о ней) учтена инфляция... тогда при очищении от инфляции безрисковой ставки у нас получится отрицательная величина... это даже без учета сложившегося кризиса (если взять середину прошлого года по облигациям где то 6-7% а инфляция заложенная государством порядка 10%) данные не точные но смысл такой....
Вот как быть с очищением ставки от инфляции??? или учитывать инфляцию в денежном потоке???
|
|
|
Вадим
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 24
Местонахождение: Владивосток
|
кстати ссылка не работает!!!!
|
|
|
Вадим
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 24
Местонахождение: Владивосток
|
кстати... не в той ветке но раз уже отвечаете...
проблема с экспертизой ФАУФИ...
помещения в цоколе жилого дома в деревне с населением в 2000 чел... деревня вымирает... (производств нет была угледобыча, закрылась), помещения в убитом состоянии...
в рассмотрении ЛНЭИ пытаюсь прописать склад... не получается!!! не могу обосновать, при этом фактически офис не нужен в принципе, магазин стоит на против.... что делать??????
очень надеюсь в этом вопросе на помощь...
P.S. Это помещение там и даром никому не нужно... (кстати реализация в ходе конкурсного)
|
|
|
Guest |