Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ
»
I Международный Конгресс к 15-летию ОД в РФ
»
Задай вопрос. Секция I "Проблемы оценки стоимости имущества для государственных нужд"
|
|
|
Julia Sadek
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 2/4/2008
Сообщений: 185
Местонахождение: Москва
|
Вопросы к I секции Конгресса "Проблемы оценки стоимости имущества для государственных нужд"
Темы секции:
– Оценка недвижимости для целей налогообложения;
– Оценка для целей приватизации, оценка объектов культурного наследия,оценка инвестиционной стоимости государственного имущества,оценка аренды, RAB - тарифы;
Заданные Вами вопросы будут направлены участникам Конгресса. Ответы будут опубликованы после проведения Конгресса, 27 ноября.
Программа конгресса
|
|
|
Julia Sadek
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 2/4/2008
Сообщений: 185
Местонахождение: Москва
|
При переоценке в соответствии с ПБУ-6 требуется определение восстановительной стоимости. Какую стоимость надо определять в этом случае?
|
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
|
Два вопроса.
Если в кратком виде, то первый вопрос прост:
почему в вопросах аренды в нашем законодательстве, а вслед за ним и в оценочной деятельности совершенно игнорируется юридически легитимный, экономически обоснованный, законодательно закреплённый и в Конституции РФ (ст.35, п.2, ст.36,п.2)), и в Гражданском кодексе РФ (ст.209,п.п.1,2, ст.260,п.1, а также ст.ст. 271,272,283) такой термин, как "право пользования" или "право пользования/владения"?
При этом в оценочном сообществе вместо термина "право пользования" в широком ходу термин "право аренды" или "право арендатора", а в постановлениях Правительства, в других официальных документах, а также в Земельном кодексе - "право на заключение договора аренды".
В виду важности этого вопроса для нас, практикующих оценщиков, позволю его расширить, чтобы стала наглядно видна вся несуразность столь разнообразной и путаной терминологии этого ясного и чёткого права.
В книге "Оценка урбанизированных земель" под ред.В.А.Прорвича в главе "Что такое "право аренды" и можно ли его оценить?", совершенно справедливо указывается:
"Гражданским законодательством содержание понятия "право аренды" не раскрывается, несмотрпя на многократные упоминания в тексте ГК РФ...и ЗК РФ... Кроме того, отсутствует и единообразие в названии этого понятия."
И перечисляются эти названия:
- право аренды (по мнению авторов, как основное, главное);
- права на земельный участок, принадлежащие арендаторам;
- права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков;
- арендные права;
- права...по договору аренды;
- право на заключение договора аренды;
- право на приобретение земельного участка в аренду;
- право выкупа аренды.
Анализируя все эти термины и понятия, "связанные с правом аренды", авторский коллектив приходит к выводу, что "за этим [правом аренды] и всеми другими связанными с арендой разнообразными наименованиями стоит всего лишь право пользования..."
И снова тот же вопрос: ну а коли "стоит", так почему тогда и не употреблять везде и всюду этот единственно точный, единственно легитимный термин - ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ?! Что мешает?
Вопрос второй.
Вот последний по времени ребус законодателей - относительно свежая статья Земельного кодекса 38.2 "Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для его комплексного освоения в целях жилищного строительства"
Она введена дополнительно к ст.38 (как и ст.38.1), но попробуйте в ней разобраться с точки зрения оценки аренды:
в ней, кроме самого предмета аукциона, упомянуты и "цена выкупа земельных участков", и "начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка)", и "размер арендной платы", который должен быть не предметом торга, а уже одним из условий аукциона (т.е. заданной величиной).
Всё, как говорится, в одном флаконе.
Комментарий Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ ничего не разъясняет, а только констатирует, что "нормы статьи непосредственно связаны с нормами ст.30.2 ЗК и следуют положениям ст.38.1 ЗК..., при этом устанавливается ряд особенностей организации аукционов по продаже права на заключение договра аренды земельного участка в данном случае.
В частности, извещение, согласно настоящей статье, должно содержать меньшее количество информации о предмете аукциона, в извещении указывается начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка (в качестве начальной цены предмета торгов), а размер арендной платы представляет собой только условие заключаемого на аукционе договора аренды и предметом торгов не выступает"
Как расшифровать - с точки зрения оценки аренды, конечно - данную статью?
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Какие математические действия должен произвести оценщик, реализуя п. 7 Приказа Минэкономразвития от 6 марта 2008 г. №64, который содержит следующее:
Рыночная стоимость права заключения инвестором инвестиционного договора определяется исходя из СООТНОШЕНИЯ рыночной стоимости имущества (имущественных прав), приобретаемых инвестором в соответствии с проектом инвестиционного договора, и затрат, связанных с исполнением инвестором обязательств, редусмотренных проектом договора.
В каких единицах определяется Рыночная стоимость права заключения инвестором инвестиционного договора, если под СООТНОШЕНИЕМ подразумевается все-таки деление?
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Вот и ответ пришел на вопрос, заданный выше. Цитирую:
Рыночная стоимость права заключения инвестором инвестиционного договора определяется как РАЗНИЦА между рыночной стоимостью имущества (имущественных прав), приобретаемых инвестором в соответствии с проектом инвестиционного договора, и затратами, связанных с исполнением инвестором обязательств. предусмотренных проектом договора
ЗВЕЗДА В ШОКЕ! Они что, ТЗ ФАУФИ не читали?
Или сегодня 1 апреля?  
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
ЭтоНик сообщал(а):Вот и ответ пришел на вопрос, заданный выше.
Супер! Соотношение, разница... подумаешь. Хорошо хоть про умножение не вспомнили. Вообще про оценку для инвест.проектов с гос.участием можно забыть. Интересно, какой инвестор будет работать на таких условиях?
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
greyhoka сообщал(а):ЭтоНик сообщал(а):Вот и ответ пришел на вопрос, заданный выше. Супер! Соотношение, разница... подумаешь. Хорошо хоть про умножение не вспомнили. Вообще про оценку для инвест.проектов с гос.участием можно забыть. Интересно, какой инвестор будет работать на таких условиях?
Тихо!
Не напоминайте им про умножение, равно как и про сложение, ибо эти ПРОСТЫЕ арифметические дейсвия могут значительно УСЛОЖНИТЬ и без того нелегкую жизнь инвестора, которого, судя по ответу принимают за Ко-инвест ( в смысле за альтруиста - см. мое сообщение в другом разделе вопросов-ответов).
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Уважаемые коллеги!
В материалах 1-го Конгресса оценщиков было в свое время опубликовано выступление Председателя экспертного совета СРО НП "МСО" Окуневича Г.Г. (с позицией юриста Заломова О.В.) на тему "Определение объекта оценки при расчете рыночного уровня арендной платы": http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=185&Id=2939&mode=doc
При проверке одного из наших отчетов местное теруправление указало, что объектом оценки и целью оценки в таком случае является размер годовой арендной платы. Кроме того, заказчиком оценки по данному отчету выступал пользователь имущества на правах оперативного управления, что тоже посчитали ошибкой почему-то, хотя сами же направили их за оценкой арендной платы и потребовали привезти отчет. Поэтому (цитата): "Итоговая стоимость не может быть рекомендована для целей совершения сделки". 
В связи с этим у меня большая просьба к В.Г. Мисовцу дать ссылку на Постановление арбитражного суда, которое касается возможности пользователей имущества выступать заказчиками оценки. Оно где-то было здесь на сайте, но не могу найти. 
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Марина сообщал(а):В связи с этим у меня большая просьба к В.Г. Мисовцу дать ссылку на Постановление арбитражного суда, которое касается возможности пользователей имущества выступать заказчиками оценки. Оно где-то было здесь на сайте, но не могу найти.
Тут сообщение
А тут документ.
|
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008
Сообщений: 587
Местонахождение: Москва
|
Решение суда Свердловской области относится к совершенно другому случаю. Для государственного имущества законом совершенно четко определена необходимость согласия собственника (ст.10 ФЗ №135-фз):
Цитата:В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
На этот счет есть постановление Президиума ВАС (в приложенном файле):
Цитата:Согласно оценке, проведенной по запросу комитета (продавца) независимым оценщиком, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 7280000 рублей.
В соответствии с актом оценки этого же оценщика, подготовленным по заявке покупателя, выкупная цена данного объекта составляет 294296 рублей.
Последняя оценка не может быть принята во внимание, так как определена без учета требований статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, согласно которой договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Вложения:
 ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕД 39 KB, загружено: 0 раз.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Это понятно, отчет выполненный без учета требования ст. 10 ФЗ-135 не является для ФАУГИ обязывающим, что, впрочем, чистая формальность в сегодняшних условиях, т.к. ФАУГИ и так не будет руководствоваться никаким отчетом, который ФАУГИ не устроит. ФСО дают им кучу поводов завернуть отчет, как не обоснованный. По прежнему не понимаю, зачем при такой системе нужна независимая оценка.
Вот сообщение Марины тоже характерно. Ошибка Оценщика в том, что он не с тем заключил договор. Ну, странное дело, не с тем, так скажите арендатору, как ему идти к оценщику, каким путем, ведь платит за оценку все-таки он.... Видимо, это откаты или личные связи так действуют на мозги проверяющих. Оценщик может заключить договор об оценке с кем хочет. Давайте, я любому желающему оценю Московский Кремль, но очень дорого возьму.... 
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Василий Григорьевич, огромное спасибо за помощь! А что можете посоветовать дельного по поводу наименования объекта оценки и цели оценки?
У нас в договоре и отчете:
- объект оценки - услуги по аренде недвижимого имущества ( в соответствии с ФЗ-135 и http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=185&Id=2939&mode=doc);
- цель оценки - определение рыночно-обоснованной величины арендной платы помещения (1кв.м. в год безучета НДС и коммунальных платежей);
- объект аренды - помещение, лит. А, общей площадью 480кв.м, расположенное (адрес).
Как я поняла из представленных нам замечаний Теруправление хочет, чтобы в соответсвии с краевым постановлением объектом оценки был РАЗМЕР ГОДОВОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ.
Но разве этот РАЗМЕР может являться объектом оценки в соответствии с ФЗ-135?:
Цитата:
Статья 5. Объекты оценки
К объектам оценки относятся:
• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенно-го вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
В связи с этим возникает вопрос: может ли быть объектом гражданских прав РАЗМЕР ГОДОВОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ?
Даже в проекте ТЗ бывшего ФАУФИ на определение величины рыночно-обоснованной арендной платы такой объект оценки трактуется как услуга! (отчет выполнен в соответствии рекомендациями этого проекта!) И потом, каким образом различие в названии объекта оценки может повлиять на итоговую стоимость? Ведь экспертом Теруправления делается вывод: "Итоговая стоимость не может быть рекомендована для целей совершения сделки". 
При этом к т.н. "формальным признакам" отчета никаких претензий ПОКА нет!
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Марина сообщал(а): В связи с этим возникает вопрос: может ли быть объектом гражданских прав РАЗМЕР ГОДОВОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ?
Давным давно на этом форуме в его прежней реинкарнации пришли к выводу, помнится, там принял участие А. Бойко, что стоит называть: унифицированный показатель, рыночная величина ставки арендной платы за год (можно и за месяц) аренды помещений или чего там.... Но авторы ТЗ, вероятно, дискуссии той не читали или забыли и написали "Размер".
Вот в УК РФ в статье про нарушение авторских и смежных прав там тоже фигурирует термин "размер нарушения", но оценщики любят там определять размер ущерба... Темна вода в облацех... или как оно там. Но уж раз цепляются, болезные, то напишите им... ибо несчастные они государевы люди и страдают душевно, видимо, что никто не помнит, кто был начальником у Эйнштейна, когда тот служил в патентном ведомстве. :)
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Всё бы ничего, но этот пресловутый РАЗМЕР ГОДОВОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ фигурирует в местном законодательстве на уровне субъекта РФ... Фиг с ним, можно конечно назвать в отчете объект оценки и РАЗМЕРом, но при проверке в СРО шею намылять уже за то, что это не соответсвует ФЗ-135! Поистине оценщик - между молотом и наковальней! А есть еще и работодатель, и клиенты со своими заморочками... Кстати, в договоре на оценку, как я уже говорила, обозначены цели и задачи оценки в соответсвии с ФЗ. Оценщик, как наемный работник обязан выполнять задание на оценку, указанное в договоре, который он не подписывал... Он и выполняет А потом начинается раздрай с требованиями Теруправления, ФЗ и СРО. ОХ, куда деваться бедному оценщику?...
Вот сейчас в связи с кризисом в России (да и во всем мире) возросло количество самоубийств. Наверное, в связи с проверками отчетов возрастет и количество самоубийств среди оценщиков...  
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Не дождутсяo><
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Типично в РФ происходит порядка 40 самоубийств в год на 100,000 населения. Численность оценщиков порядка 10,000, это значит, что если не считать, что оценщики это какие-то принципиально другие люди, то примерно по 4 оценщика добровольно покидают этот мир каждый год. Но, разумеется, не обязательно по причинам, связанным с проверками их отчетов.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Думаю, что среднестатистические расчеты здесь применять не совсем корректно. Есть группы риска. Думаю, что такая закалка психики как СРОнизация и т.д.позволяет отнести оценщиков к стрессоустойчивым категориям населения.
А "самоубиваются", обычно, без членовредительства - переходят в залоговики,экперты СРО, Росимущества и т.д.
Никого обидеть не хочу и, надеюсь, не обидела.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Группы риска есть конечно: развод, увольнение, пьянство и наркомания, депрессии и наследственность, ну, мог что-то и забыть, но не вижу тут прививок против этих групп у оценщиков.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Уважаемый Nikpol
в своем вопросе к конгрессу Вы упоминали
Комментарий Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ по поводу ст.30.2 ЗК, ст.38.1 ЗК...
Если Вам не сложно, намекните, где бы можно было ознакомиться с этим комментарием. Или это к ЗК комментарий? Интересны тогда выходные данные издания.
Спасибо большое.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|