|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 2,549 Местонахождение: Калининград
|
Идет переписка по проверке одного отчета. В отчете в сравнительном подходе учтено много факторов (величина корректировок в среднем +/- 1% и 2%). Поправки не имеют обоснования. Я пишу "Все поправки необоснованы. Как определялось рыночное влияние стоимости (не умозаключительное) на год постройки; на центральное отопление - отопление от двухконтурного котла; балкон/2 балкона=лоджия; горячее водоснабжение центральное/двухконтурный котел; совмещенный-раздельный санузел? Как расчитаны величины поправок на общую площадь объектов? И добавляю: Объекты, предлагаемые на рынке в конкретный момент времени настолкьо разнообразны, что просчитать такие поправки на наш взгляд не представляется возможным. Рынок дает однозначное понимание того, что цена изменяется в зависимости от местоположения, количества комнат, состояния, этажности квартиры, однако все иные корректировки не имеют расчетного обоснования и поэтому не могут рассматриватся для корректировки аналогов. Или же должно быть действительно серьезное исследования рынка вторичной недвижимости г.Калининграда. Ведь кроме санузлов и балконов, отопления и года постройки, есть - есть еще соседи, мусоропроводы, состояние двора, коммерческие помещения в жилом здании, ориентация окон, вид из окон, "угловая/не угловая", ремонт подъезда и т.п. и т. д.
Оценщик мне объясняет, что лично опросил сто человек, которые сказали, что совмещенный санузел лучше раздельного, и поэтому это "все-таки надо учесть". И учитывает через поправку в 1%. И добавляет что: все поправки, «умозаключительные», но в расчётном файле вносятся корректировки не только в количественные, но и во многие качественные характеристики, поправки в которые оценщик вносит по своему суждению. Как тогда вносить поправку в «Транспортную доступность», «Привлекательность местоположения» и многие другие?"
Ни каких суждений в отчете нет.
Главный вопрос у меня в следующем: надо ли вносить корректировки "умозрительные" - т.е. они должны быть обязательно учтены в расчете не смотря на то, что рассчитать их нельзя, но внести в расчет их надо? Я лично считаю, что корректировать можно только то, что можно увидеть через анализ цен объектов из базы данных. Мелочи - учесть нельзя и учитывать не надо.
Новости из ЖЖ:
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Я, конечно, весьма скептически отношусь к этим километровым таблицам с корректировками на цвет дверной ручки и т.п. Тем не менее, надо понимать мотивацию какого-либо участника рынка - он не будет проводить масштабное исследование, чтобы прикинуть сколько нужно накинуть на продаваемую квартиру, дабы нагреться на том, что у него санузел смежный. Он возьмет эту цифру также экспертно, как и оценщик, причем вполне возможно, что другой участник рынка сделает совершенно иную надбавку и т.д. При оценке квартир, основное внимание нужно обратить не столько на расчетное обоснование мелких поправок, сколько на внимательный подбор аналогов и тогда бОльшая часть корректировок на год постройки/материал стен/смежный раздельный санузел и пр. просто отпадет, поскольку они будут учтены в однотипных аналогах.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 2,549 Местонахождение: Калининград
|
Корректность аналогов - это немного другая тема. Я о поправках: тут двор с плиткой, а там нет +1% (умозрительно - это ж лучше, учесть жеж надо), в этом доме внешний вид лучше, чем у того +1% (умозрительно - но учесть жеж надо.....)
Однотипные аналоги - это хорошо, но города и улицы нерезиновые и разнотипно застроены.
Новости из ЖЖ:
|
|
Застенчивая
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2007 Сообщений: 144 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Рогова Анна сообщал(а):Корректность аналогов - это немного другая тема. Я о поправках: тут двор с плиткой, а там нет +1% (умозрительно - это ж лучше, учесть жеж надо), в этом доме внешний вид лучше, чем у того +1% (умозрительно - но учесть жеж надо.....)
Однотипные аналоги - это хорошо, но города и улицы нерезиновые и разнотипно застроены.
Бред, имхо. А в итоге-то что получается? Стоимость адекватная? Тогда какая разница есть умозрительные корректировки или нет?
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 2,147 Местонахождение: Краснодар
|
Я правильно понимаю, что вы предлагаете читателю отчета провести самому оценку, что бы понять можно ли верить отчету? - может "бред" именно эта идея?
Полагаю, что такие мелочи стоит объединять в группы и определять поправки для группы факторов - достоверно оценить влияние на стоимость факторов в диапазоне 1-2% в большинстве случаев невозможно, а придумывать - с таким же успехом можно просто взять среднюю стоимость метра из газет и сказать "наш немного лучше - будет на 10% дороже" - точность такая же - а сколько времени сэкономим...
|
|
greyhoka
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Эмпирические правила в оценке, Участник
Зарегистрирован: 10/4/2008 Сообщений: 587 Местонахождение: Москва
|
Это экспертное мнение, а к использованию экспертного мнения в оценке законодательством предъявляются определенные требования. Судя по описанию, эти требования выполнены не были.
Вот, а влияние на цену подобных факторов (или их не влияние) проследить по рынку не проблема. Опять же, если оценщик опросил "сто человек", покупающих или продающих в данный момент квартиры, и формулировка вопроса была: "Влияет ли данный фактор на цену квартиры и насколько больше согласны вы заплатить (дешевле продать) при его наличии (отсутствии)", тогда считается. А если просто у людей разнообразных спрашивал, хорошо ли с раздельным санузлом... какое это имеет отношение к рынку и измерению рыночной стоимости?
ИМХО
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Рогова Анна сообщал(а):Корректность аналогов - это немного другая тема. Я о поправках: тут двор с плиткой, а там нет +1% (умозрительно - это ж лучше, учесть жеж надо), в этом доме внешний вид лучше, чем у того +1% (умозрительно - но учесть жеж надо.....) Ну если такая мелочь, то да, смысла в такого рода умозрительных поправках скорее всего нет. Их рынок просто не увидит. Просто какие-то детали могут оказать влияние на стоимость, а какие-то нет. На мой взгляд, вносить корректировки умозрительно стоит в том случае, когда оные детали действительно оказывают влияние на цену объекта, однако, вычленить только этот фактор из рынка нельзя. Умозрительная поправка дает хотя бы некий вектор движения в нужную сторону.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 2,549 Местонахождение: Калининград
|
Без модуля вектора - про вектор стоит забыть.
Новости из ЖЖ:
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Рогова Анна сообщал(а):Без модуля вектора - про вектор стоит забыть. Продолжу мысль, пусть лучше будет примерный модуль вектора, чем вообще никакого.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Застенчивая
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2007 Сообщений: 144 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Эксперт СРО сообщал(а):Я правильно понимаю, что вы предлагаете читателю отчета провести самому оценку, что бы понять можно ли верить отчету? - может "бред" именно эта идея?
Полагаю, что такие мелочи стоит объединять в группы и определять поправки для группы факторов - достоверно оценить влияние на стоимость факторов в диапазоне 1-2% в большинстве случаев невозможно, а придумывать - с таким же успехом можно просто взять среднюю стоимость метра из газет и сказать "наш немного лучше - будет на 10% дороже" - точность такая же - а сколько времени сэкономим...
Насколько я понимаю, одной из первоочередных задач сотрудника банка является проверка соответствия экспертного мнения оценщика рыночным данным. А потом уже соответствие стандартам, и пр. Кроме того, эксперт постоянно работающий на рынке имеет представление о диапазоне цен в том сегменте, на котором он специализируется. Мне, например, не нужно проводить оценку для того, чтобы понять каков порядок цены на квартиру. По поводу "средней цены из газет". Вы никогда не замечали, что рассчитывая стоимость квартиры, в итоге, получаете ту самую среднюю цену?
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 2,549 Местонахождение: Калининград
|
Андрей С. сообщал(а):Продолжу мысль, пусть лучше будет примерный модуль вектора, чем вообще никакого.
А "примерно" - это сколько? Вот мне ответили, что все мои попытки убрать эти поправки приведут к изменению итоговой стоимости в рамках допустимой погрешности и смехотворную величину.
Тогда тем более вопрос: для чего нужны такие корректировки? Они требуют серьезного обоснования, они смехотворно влияют, они умозрительны... А вот то, что за кучей таких поправок на нескольких листах, можно однажны проглядеть реальное занижение либо завышение стоимости это вероятно.
Новости из ЖЖ:
|
|
Скородумов Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/24/2008 Сообщений: 303 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Рогова Анна сообщал(а):.....А вот то, что за кучей таких поправок на нескольких листах, можно однажны проглядеть реальное занижение либо завышение стоимости это вероятно.... Вот, собственно, и ответ (на целевое назначение корректировок).
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Рогова Анна
Цитата:А "примерно" - это сколько? Зависит от поправки, очевидно. Я бы вообще не стал связываться с поправками, величина которых даже экспертно принимается меньше 3 %.
Цитата:Тогда тем более вопрос: для чего нужны такие корректировки? Они требуют серьезного обоснования, они смехотворно влияют, они умозрительны... Либо для подгонки, либо (если стоимость получили более-менее рыночную) для того, чтобы показать, что они провели просто умереть не встать какой серьезный анализ и учли все факторы. Короче, очередной способ прикруть снайперский прицел к катапульте, "повысив" ее точность.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006 Сообщений: 2,147 Местонахождение: Краснодар
|
Застенчивая 1. Вы удивитесь - но у сотрудника банка контроль оценщика вообще задача не основная и задается она только по причине нечестности и некомпетентности оценщика. 2. Если вы как пользователь отчет (банк) и так знаете ответ - зачнем вам независимый оценщик?
|
|
Застенчивая
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2007 Сообщений: 144 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Эксперт СРО сообщал(а):Застенчивая 1. Вы удивитесь - но у сотрудника банка контроль оценщика вообще задача не основная и задается она только по причине нечестности и некомпетентности оценщика. 2. Если вы как пользователь отчет (банк) и так знаете ответ - зачнем вам независимый оценщик?
1. Тогда зачем во многие банки принимаются оценщики в штат? Разве не для контроля над независимыми? 2. Хороший вопрос Думаю, многие периодически им задаются
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
Привет, Ань. По поводу твоего вопроса: Я всегда использую аналитику риэлторов, желательно того города, где оценивается, потому как выяснила вдруг, что квартира с балконом/без балкона в В. Новгороде и квартира с балконом/без балкона в Москве по-разному оцениваются рынком. Для Москвы этот фактор существенее.
Выделяют обычно: 1. первый/последний этаж (возможно не требуется, если первый этаж высокий, например, или есть еще технический этаж над последним) 2. с балконом(лоджией)/без 3. Площадь квартиры в рамках типичной для такого дома/нет 4.То же самое с кухней 5. Состояние 6. Мостоположение (включая все - тр. доступность, окружение и т.д.)
Ну вот, пожалуй и все. Можно, конечно, пытаться учесть и наличие счетчиков воды, например, но это вполне конкретные цифры, легко обоснуемые.
А опросить сто одноногих, чтобы выяснить, что быть одноногим лучше, так как значительная экономия в кризис на набойках - это, по-моему, никакой не экспертный метод.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 2,549 Местонахождение: Калининград
|
Спасибо, Марина. Вот этаж чувствую, площадь общую (количество комнат) тоже, состояние тоже, местоположение определяю через подбор аналогов (на сколько можно), но вот с балконами/лоджиями и площадью кухни уже есть ощутимые проблемы.
Новости из ЖЖ:
|
|
Скородумов Александр
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/24/2008 Сообщений: 303 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Застенчивая сообщал(а):Тогда зачем во многие банки принимаются оценщики в штат? Разве не для контроля над независимыми? 2. Хороший вопрос Думаю, многие периодически им задаются Контроль независимых оценщиков функцией кредитных учреждений не является. Внутренние оценщики банков в докризисные времена выполняли две функции: 1. Выполняли оценки залогового имущества. 2. Проводили экспертизу отчетов независимых оценщиков с целью устанавления обоснованности результата (контролем оценщиков не является).
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
Рогова Анна сообщал(а):Спасибо, Марина. Вот этаж чувствую, площадь общую (количество комнат) тоже, состояние тоже, местоположение определяю через подбор аналогов (на сколько можно), но вот с балконами/лоджиями и площадью кухни уже есть ощутимые проблемы.
Про кухни: Я уже писала, что если аналоги из одного подсегмента - хрущевки,например, то разница между площадями кухонь на 0,5 м не требует введения корректировок. Другое дело - хрущевки вообще без кухни, только с нишей для плиты (есть в Москве такие) и т.д и т.п.
Про балконы/лоджии: А риэлторы пишут, что чувствуют и очень активно - до 5%.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006 Сообщений: 1,483
|
ЭтоНик сообщал(а):... Другое дело - хрущевки вообще без кухни, только с нишей для плиты (есть в Москве такие) Это малогабаритные квартиры гостиничного типа - другой совсем сегмент. Там и ванна сидячая и др.
Кроме того, большая часть поправок не влияет на стоимость, а влияет на ликвидность. Наличие балкона, зеленый двор а не окна на ТРК, площадь на пару квадратов больше, чистый подъезд и т.п. - просто быстрее продается. А на цену практически не влияет.
|
|
Guest |