Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Обсуждение статьи "Проблематика учета налогов при оценке недвижимости"
6 страниц(ы):
[1]
2
3
4
5
6
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
Коллеги. Предлагаю обсудить насущные проблемы. Возможно вы уже с такими сталкивались. http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=2499
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 1,061 Местонахождение: Москва
|
Валерий, Валерий... Обсуждали, обсуждали, а вы все статьи пишете. А ведь кто-то возможно будет цитировать и ссылаться.
1) НДС в методе чистых активов http://old.appraiser.ru/discuss/messages/82/2115.html#POST21377 2) НДС в оценке http://old.appraiser.ru/discuss/messages/67/3660.html 3) Опять НДС в оценке http://old.appraiser.ru/cgi-bin/discuss/show.cgi?tpc=26&post=38011#POST38011
Особенно вспомните последнюю ветку и мои аргументы Вам.
Kind regards
1038 сообщений на старом форуме
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006 Сообщений: 2,162 Местонахождение: Москва
|
ПЕРЕНЕСЕНО:
Сергей А. писал:
Лично я в статье не согласен с одним - с позицией Валерия по налогу на прибыль. Считаю отделение оценки недвижимости от оценки бизнеса в данном контексте неправильным. Почему нельзя пусть даже небольшое офисное помещение оценивать как предприятие, владеющее этим помещением, со всеми вытекающими отсюда последствиями? Валерий в докаэательство своих мыслей пишет, что при оценке недвижимости невозможно учесть качество менеждмента, нематериальные активы, дебиторку, кредиторку и т.д. Но, Валерий, почему нельзя их просто обнулить? И рассматривать следующую ситуацию.
ООО "ААА" работает на обычной системе налогообложения и имеет в собственности помещения такой-то площади и сдаёт их в аренду по такой-то рыночной ставке. Получив выручку с учётом недозагрузки (действительный валовой доход), платит НДС. Затем ООО платит коммунальные платежи и зарплату персоналу (а также ЕСН). Эти данные следует брать у заказчика, но, при необходимо сти корректировать их на разумность и рыночность. После этого остаётся прибыль до налогообложения, с которой ООО обязано заплатить налог на прибыль.
Естестенно, если собственником объекта является хозяйственное общество, работающее на упрощённой системе налогообложения, то схема меняется. Но давайте каждый раз выяснять этот момент и соответствующим образом оценивать. Ведь доходный подход, и здесь я с Валерием согласен, выражает позицию собственника.
323 сообщения на старом форуме
|
|
Шабалин Сергей
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/11/2006 Сообщений: 58 Местонахождение: Ульяновск
|
Для упрощения будем рассматривать метод прямой капитализации Есть 2 идентичных здания. 1) Находиться на упрощенной системе налогооблажение (15%) 2) Находиться на обычной системе налогооблажения (24%). По сути риски получения доходов (куммулятивка) одинаковы так как связаны с идентичной недвижимостью. Рыночная стоимость зданий то же (рынок). А также и арендная ставка (рынок) С точки зрения продавца: С учетом налога на прибыль стоимость 1 здания будет больше стоимости 2 здания, так как расходов у него меньшье (на 24-15%) Парадокс???.
С точки зрения покупателя: Непонятно на какой системе налогообложения будет находиться потенциальный покупатель (24%,15%,6%) и какими мотивами будет руководствоваться при ее выборе.
Поэтому считаю учет налога на прибыль при оценке стоимости недвижимости доходным подходом нецелесообразным.
Основные методы используемые при построении ставки капитализации: 1) куммулятивный метод (почти что экспертный) 2) метод рыночной экстракции
Считаю, что куммулятивный метод основан на опыте оценщика. Если оценщик изначально учитывал налог на прибыль, то у него подсознательно на протяжении его работы складывается ставка капитализации зависящая от некоторых факторов (ликвидность, риск, менеджмент, и т.д.) для дохода минус налог на прибыль. Это обусловленно сравнением дохода с рыночной стоимостью полученной другими подходами (доходный все-таки идет после затратника, сравнительного и часто основывается на данных из них). Поэтому учитывать налог на прибыль или нет зависит от опыта оценщика. Все замечания по поводу учета налога на прибыль в ставке капитализации, мне кажуться несущественными (да и сама ставка капитализации являеться по большей части экспертной)
В методе рыночной экстракции применяется ЧОД / РС по аналогам. Если у нас есть достоверная информация о структуре дохода (есть ли там налог на прибыль), то надо приводить свою структуру дохода к доходу аналогов. А ведь иногда КК рыночной экстракцией расчитывается исходя только из цены предложения, площади и ставки аренды. В этом случае для однообразия можно считать без учета налога на прибыль. Все!!!
|
|
зависимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/26/2006 Сообщений: 69 Местонахождение: Санкт - Петербург
|
Спасибо за статью "Проблематика учёта налогов при оценке недвижимости" . Один вопрос: "Что такое выручка, прибыль, доход и поток доходов, а может быть прибылей, а может быть...(трудности перевода)?"... или "...что дышло...". Оценщик, зависимый от всего ЭТОГО...
|
|
зависимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/26/2006 Сообщений: 69 Местонахождение: Санкт - Петербург
|
Господину Шогину Валерию. Доходный подход при оценке недвижимости. ...Ожидаемый поток доходов или прибылей? Разве уплата налога на прибыль от недвижимости не есть расходы связанные именно с этой самой недвижимостью? Какой же тогда поток доходов(или прибылей?...или доходов?)от этой самой недвижимости? И почему, определяя поток доходов (или прибылей?) от недвижимости, расходы на эксплуатацию и охрану(а они включают их налог на прибыль)необходимо вычитать из выручки, а расходы по уплате налога на прибыль (и прочих налогов связанных с ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ именно этой недвижимости)вычитать запрещается, почему? Вы утверждаете - потому что их можно не платить, таковы дескать ОЖИДАНИЯ. Хорошенькое дельце. Полагаю, что расходы по уплате налогов от эксплуатации недвижимости никак невозможно исключить из перечня расходов связанных с эксплуатацией именно этой недвижимости. Полагаю что расходы эти самые обязательные и самые неизбежные. С уважением, Зависимый (от всего этого кошмара)оценщик.
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,314 Местонахождение: Новороссийск
|
Пробовала отправить все скопом, но опять повылезали ?????. Поэтому приходится разбивать на 3 части.
А я вот с Валерием полностью согласна! При оценке недвижимости мы не должны ни коим образом учитывать конкретную систему налогообложения продавца. А систему покупателя мы тем более знать не можем, т.к. сие нам не ведомо! Ведь рыночная стоимость подразумевает, что объект будет выставлен на открытый конкурентный рынок со множеством покупателей (юридических и физических лиц) с разными системами уплаты налогов. И они нам неизвестны.
Действительно, уже много раз мы обсуждали эту тему, но вопрос, как оказывается, все еще не исчерпан. Я думаю, что это происходит исключительно потому, что некоторые слишком зацикливаются на бухучете, забывая, что мы бухгалтерскими проводками не занимаемся. Наша задача - определить НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНУЮ СТОИМОСТЬ, СФОРМИРОВАННУЮ РЫНКОМ, которая является РЕКОМЕНДУЕМОЙ, а вовсе не обязательной для субъектов сделки! Даже суд ТОЛЬКО в исключительных случаях, оговоренных законом может обязать стороны совершить сделки по какой-то цене.
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,314 Местонахождение: Новороссийск
|
А диктовать нам условия включения/невключения НДС в итоговую стоимость пытаются бухгалтеры, которые никак не могут отойти от счет-фактур, цен реализации, всяких своих проводок. Да еще люди с социалистическими взглядами на затратное формирование цены. Валерий в своей статье правльно подметил, что ни в стандартах, ни в ФЗ-135, где достаточно полно прописаны требования к оформлению отчетов (вплоть до нумерации страниц), нет ни слова о необходимости какого-то отражения НДС! Вот ели такое требование возникнет, тогда - что ж: деваться некуда, придется что-то такое писать, хотя это и противоречит, на мой вгляд, рыночным механизмам формирования СТОИОМОСТИ. Ведь в отчете мы указываем именно НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ, а никак НЕ ЦЕНУ, по которой объект оценки должен быть продан. Рыночная стоимость может быть ОДНА (например, на идентичные квартиры), о ЦЕНЫ этих совершенно одинаковых квартир при этом могут быть разными. Но разумные продавцы и покупатели, если доверяют мнению специалиста-оценщика, и он оценил объект правильно, будут все равно "крутить" свои сделки где-то вокруг этой РЕКОМЕНДУЕМОЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ. Допустим, кому-то надо продать квартиру срочно, естественно цена ее будет дешевле. А другой, купив уже такую квартиру, захочет прикупить еще одну рядом для дочери, и 2хитрый продавец" тут же не захочет упустить выгоды, повысит цену. А кто-то пожелает оптом скупить несколько квартир сразу, и ему, как оптовому покупателю, делают скидку. ПРИ ЭТОМ СКИДОК НА СИСТЕМУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕ БЫВАЕТ! По крайней мере я о таком не слышала. Хотя, раньше, на заре взимания НДС, когда он действительно был налогом на ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ, разница существовала! Но теперь все уже забыли и об экономичесой сущности НДС, и о том, что его платят не все, и не всегда, и что это налог все-таки ВОЗМЕЩАЕМЫЙ. Валерий об этом тоже очень хорошо пишет в своей статье.
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,314 Местонахождение: Новороссийск
|
А уж учитывать налоги на прибыль при оценке недвижимости, приравнивая ее к оценке бизнеса, уж и подавно не стоит! Масса примеров, что получая колоссальный доход, в т.ч. и от недвижимости, фирмы не имеют (вернее не показывают!) при этом прибыли. Даже одно то, что прибыль платится не с конкретных доходов от конкретной недвижимости, а от общей суммы выручки от хозяйственной деятельности предприятия, должно заставить задуматься, а надо ли учитывать прибыль при оценке недвижимости? На мой взгляд, не случайно во всех изданиях пишут, ЧТО КАПИТАЛИЗИРУЕТСЯ ЧОД (NOI) - в методе прямой капитализации, или опять же потоки ДОХОДОВ, А НЕ ПРИБЫЛЬ. Иначе бы во всех изданиях по оценке недвижимости писали, что капитализируется (дисконтируется) прибыль. А в некоторых, так еще и подчеркивается: до налогообложения!
К тому же при оценке недвижимости, как я писала в начале первого сообщения, оценщик не должен ориентироваться на систему налогообложения продавца, а уж тем более на вид его хозяйственной деятельности. Ведь у потенциального покупателя этого объекта может быть совершенно другой вид деятельности, и соответственно другая прибыль, с которой он РЕАЛЬНО уплачивает налоги. ПРИ ЭТОМ ДОХОД ОТ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ для всех будет один.
Поэтому я полностью согласна с выводами Валерия! И спасибо ему за статью!
|
|
зависимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/26/2006 Сообщений: 69 Местонахождение: Санкт - Петербург
|
Марине. Уплата налога на прибыль как и налогов вообще - не прихоть и не "бухгалтерская проводка", а НЕИЗБЕЖНЫЕ РАСХОДЫ связанные именно с эксплуатацией именно этой самой что ни наесть конкретной недвижимости. Никто пока (включая Фридманов и Праттов)не указал рациональных, разумных, ДОБРОСОВЕСТНЫХ и ЗАКОНОПОСЛУШНЫХ причин запрещающих вычитать эти расходы из выручки с целью получения величины предполагаемого потока дохода(или прибыли?). Расходы неизбежны и связаны именно с эксплуатацией конкретной недвижимости. Зависимый оценщик.
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,314 Местонахождение: Новороссийск
|
зависимый оценщик сообщал(а): Разве уплата налога на прибыль от недвижимости не есть расходы связанные именно с этой самой недвижимостью? Какой же тогда поток доходов(или прибылей?...или доходов?)от этой самой недвижимости? И почему, определяя поток доходов (или прибылей?) от недвижимости, расходы на эксплуатацию и охрану(а они включают их налог на прибыль)необходимо вычитать из выручки, а расходы по уплате налога на прибыль (и прочих налогов связанных с ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ именно этой недвижимости)вычитать запрещается, почему? Вы утверждаете - потому что их можно не платить, таковы дескать ОЖИДАНИЯ. Хорошенькое дельце. Полагаю, что расходы по уплате налогов от эксплуатации недвижимости никак невозможно исключить из перечня расходов связанных с эксплуатацией именно этой недвижимости. Полагаю что расходы эти самые обязательные и самые неизбежные.
А вот я с Вами не согласна! Налоги на недвижимость и на землю, эксплуатационные расходы связаны именно с объектом недвижимости, тогда как налог на прибыль хозяйствующий субъект уплачивает именно по результатам хозяйственной деятельности, а не от выручки от использования конкретного объекта! Только по таким объектам как гостиницы, туркомплексы, и т.п., которые являются зачастую ООО, ЗАО и т.п., и бизнес которых связан только с конкретной недвижимостью, можно еще вести речь об учете каких-то налогов и то весьма условно. Ведь купить такой объект может какая-нибудь нефтяная компания, которая свалит в кучу всю прибыль/убытки от своей разнопрофильной деятельности и уже с них будет платить/не платить налоги. А чтобы не платить налоги с прибыли - масса законных способов: от миллиардных зарплат высшему менеджменту, до приобретения дорогостоящих самолетов для компании, или сети заправок по всему миру, как это делает сейчас "Лукойл", или скупить участки земли на юге, или создать свой собственны банк, или раздать прибыль в качестве дивидентов акционерам (но это - почему-то очень редко!). Да мало ли способов? Или Вы о них не знаете? Вот и нет прибыли! А значит и нет налогов С ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИЯТИЯ, а не с чистой прибыли, которую генерирует конкретный объект недвижимости. Я уже не говорю, о том, что ведомственный пансионат нефтяной компании на юге вообще может быть убыточным для самой компании, т.к. эксплуатируется только 3 месяца в году, а остальное время стоиит полупустой. Еще хлеще с ведомственными дорогостоящими самолетами, которые вообще больщую часть года простаивают в ангарах, а их аренда, обслуживание, экипаж оплачиваются регулярно и не хило. Так о какой прибыли речь?
|
|
зависимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/26/2006 Сообщений: 69 Местонахождение: Санкт - Петербург
|
Уважаемая Марина. Оценщик конечно не должен ориентироваться на "продавца" или "покупателя".Оценщик ориентируется на "рынок", он, т.е.оценщик является, по возможности, объективным свидетелем рынка, а уже рынок состоит из "продавцов" и "покупателей", взаимодействие которых и создаёт рыночную стоимость, и на которых по-этому, конечно, не надо оценщику ориентироваться. Ха-Ха.
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,314 Местонахождение: Новороссийск
|
зависимый оценщик сообщал(а):Марине. Уплата налога на прибыль как и налогов вообще - не прихоть и не "бухгалтерская проводка", а НЕИЗБЕЖНЫЕ РАСХОДЫ связанные именно с эксплуатацией именно этой самой что ни наесть конкретной недвижимости. Никто пока (включая Фридманов и Праттов)не указал рациональных, разумных, ДОБРОСОВЕСТНЫХ и ЗАКОНОПОСЛУШНЫХ причин запрещающих вычитать эти расходы из выручки с целью получения величины предполагаемого потока дохода(или прибыли?). Расходы неизбежны и связаны именно с эксплуатацией конкретной недвижимости. Зависимый оценщик. Естественно, никто не запрещает, но никто и не обязывает, В ОТЛИЧИИ ОТ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ УПЛАТЫ 2,2% ОТ СТОИМОСИ НЕДВИЖИМОСТИ И 1,5% ОТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ, НА КОТОРОЙ ОБЪЕКТ РАСПОЛОЖЕН! Также никто не запрещает минимизировать налогообложение прибыли. Например в случае с каким-нибудь гостиничным комплексом. Посчитали вы все доходы-расходы, получилась какя-то чистая прибыль. Вы как оценщик с нее вычли налог, а очищенную от налога прибыль (хотя везде, как я говорила пишут ЧОД), продисконтировали и получили какю-то рыночную стоимость. На мой взгляд - заниженную! А вы не допускаете, что собственник этой гостиницы, получив доход и прикинув, какие налоги ему придется платить государству с прибыли, раскидает этот доход на годовые премии персоналу (ну хоть помечтать!), всякие экзотические растения и миниозоопарк с крокодилами. Вот вам и минимизация прибыли. А вы-то при оценке такие статьи никогда не учитываете. Так с какой же прибыли будет уплачиваться налог, оценщику неведомо. Так почему же следует занижать стоимость объекта недвижимости, вычитая из доходов налог на прибыль? Мне лично непонятно... Ну разве это ОЧЕНЬ КОМУ-НИБУДЬ НУЖНО!
|
|
зависимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/26/2006 Сообщений: 69 Местонахождение: Санкт - Петербург
|
Марине. ДОХОДНЫЙ подход в отношении объекта недвижимости- это определение типичной(рыночной)выручки от этого объекта при эксплуатации именно этого объекта недвижимости с целью получения того самого ДОХОДА о котором идёт речь в ДОХОДНОМ подходе, минус типичные (рыночные) расходы связанные с получением этого самого ДОХОДА от этого самого объекта недвижимости. И что, эти типичные (рыночные), обычные расходы не включают расходы по уплате налогов, которые НЕИЭБЕЖНО возникают в этом самом процессе получения ДОХОДА? Даже с большей неизбежностью чем расходы на отопление и ремонт. И не надо ориентироваться ни на продавца ни на покупателя, а вычесть НЕИЗБЕЖНЫЕ РАСХОДЫ на налоги оценщик обязан т.к.обязан предполагать, что ЛЮБОЙ типичный (среднерыночный) собственник объекта недвижимости ДОБРОСОВЕСТНЫЙ и ЗАКОНОПОСЛУШНЫЙ собственник.
|
|
Сергей А.
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2006 Сообщений: 44
|
Марина, то, что фирмы не показывают прибыль, должно интересовать следователя УБЭП, но не оценщика. Оценщик же работает, исходя из универсального принципа презумпции невиновности, т.е. рассчитывает стоимость объекта на основании существующих рыночных цен продаж товаров (услуг), рыночных цен закупок необходимых материальных, трудовых и прочих ресурсов и действующих налогов.
Возможно, такой подход приведёт к очень маленькой стоимости объекта по доходному подходу. В таком случае не следует принимать его результат к итоговому согласованию, мотивируя это предполагаемыми большими объёмами чёрного нала, который не поддаётся учёту.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
Карцеву Павлу. Статья не для того, чтобы цитировать, а для того, чтобы задуматься, взвесить, придти к разумному решению
Конечно слазил на старый форум. Но, скажу, очень уж неудобно выбирать. Вы бы лучше сконцентрированно сейчас выразились. В отношении НДС в чистых активах не буду даже спорить. Но это в рамках оценки бизнеса. У нас же недвижимость. По поводу иного НДС, просто повторюсь: пока у нас платеж за недвижимость (любой товар) не расщепляется сразу (не на светах а реально) на 2 платежа, до этих пор рыночной стоимостью является та, которая равна переходящей из рук в руки сумме денег. Ибо рыночная стоимость - стоимость в обмене. Так что с той Вашей позиуцией я не согласен. Как не согласен и с банками, которые принимают наши отчеты и ставят замечания. Отсюда и причина написания статьи.
Трудно отвечать, т.к. не вижу при ответе иных высказываний.
По поводу налога на прибыль: он не относится к оцениваемой недвижимости. Он относится к прибыли компании, которая эту недвижимость имеет. К ней (недвижимости) относятся из налогов: налог на имущество, за землю. Опять же, я не буду спорить, что налог на прибыль в некоторых случаях может учитываться. Но только в тезх, когда оценка недвижимого объекта строитсяч по модели оценки бизнеса. Целиком во всех подходах. Такие случаи описаны в том же Харисоне. К примеру - оценка АЗС. Но в статье речь конкретно об оценке недвижимости как недвижимости.
Сомневающиимся: положите рядом пару отчетов. Один об оценке недвиж, другой по оценке бизнеса. И сравните их хотя бы по содержанию, методам. Разве одно и то же? Тогда почему в рамках оценки недвиж доходным подходом вы полагаете, что допустимо в доходном подходе оценивать как бизнес, тогда как в других как недвиж?.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006 Сообщений: 6,976 Местонахождение: Тула
|
зависимый оценщик сообщал(а): Никто пока (включая Фридманов и Праттов)не указал рациональных, разумных, ДОБРОСОВЕСТНЫХ и ЗАКОНОПОСЛУШНЫХ причин запрещающих вычитать эти расходы из выручки с целью получения величины предполагаемого потока дохода(или прибыли?). Расходы неизбежны и связаны именно с эксплуатацией конкретной недвижимости.
Почему же никто? РЫНОК!!! Иначе для одного была бы одна РС, а для другого - другая. И с этим трудно спорить
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
Алек
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/30/2006 Сообщений: 16
|
Если коэффициент капиталицации рассчитать методом рыночной экстракции, статьи расходов значения не имеют. Хотя налог на прибыль в ЧОД недвижимости учитывать неверно.
|
|
Сергей Смоляк
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 421 Местонахождение: Москва
|
Господа! В связи с вашей полемикой возник любопытный вопрос, который никто из вас не затронул. Допустим, что Шогин прав и налоги в доходном подходе учитывать не надо. Тогда логично не учитывать и НДС, уплачиваемый собственником за эксплуатационные расходы (как было справедливо отмечено, разные собственники могут платить его по разным ставкам) . Далее, в затратах есть плата за электроэнергию. Но все платят по разным тарифам (кто- по обычному, кто - отдельно по дневному и ночному, кто - по двухставочному). Следуя логике Шогина и Марины, плату за электричество вообще учитывать не надо. Точно так же, сегодня за охрану платят одну сумму, придет новый собственник и будет платить другую. Что, тоже не будем ее учитывать? Короче, при однотипном использовании одной и той же собственности разные собственники несут разные затраты. Но я думаю, что это не является основанием, чтобы такие затраты не учитывать. Поэтому подход Шогина представляется мне НЕЛОГИЧНЫМ - какие-то статьи расходов, зависящие от сторон сделки, он считает нужным не учитывать, а другие, также зависящие от этих сторон, он все-таки учитывает. Надо бы свести концы с концами!
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006 Сообщений: 2,515 Местонахождение: Город-герой Москва
|
Смоляку. Это не Шогин нелогичен, а 135-ый закон вступает в противоречие с жизнью и здравым смыслом. До того момента, когда оценка плюс-минус два раза была "в рынке", никого путаница с НДС не заботила. Теперь - заботит, уже даже не только инвестиционных оценщиков. А ведь между прочим имеется как минимум две (ЗАКОННЫХ!) схемы, часто эксплуатируемые рынком, по продаже недвижимости при существенной минимизации налогов, включая НДС (разница в цене для одного и того же объекта составит до 30%). Тот простой вывод, что существует НЕСКОЛЬКО РС, никак не приживается. Читаем закон и упорно начинаем верить в то что РС - одна. Что ж, бывает и у квадратного уравнения один корень, и распределения бывают нормальными (одногорбыми), и в строю - если это кремлевская рота - все тоже правши. Вся долгая полемика вокруг НДС применительно к оценке резко перестает быть нужной, если признать тот факт, что для объекта оценки существует некоторое множество РС, каждая из которых существует при определенной вероятности. И если есть 100 РС, а матожидание наиболее вероятной из них - 0,09 от единицы, то с какой стати она единственная? То есть при том что больше 9 шансов из 10, что по этой РС сделка не состоится? Закон и экономические реалии сильно разошлись с 1998 года. Тогда не был сформирован рынок и для подавляющего большинства товаров невозможно было проверить РЫНКОМ работу оценщика. Теперь - можно. Оценщик делает все а)по закону, б)согласно первокласснейших методик и с)приходит к неверному ответу. Так может все-таки дело не в консерватории? (с) почти Жванецкий.
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
Guest |
6 страниц(ы):
[1]
2
3
4
5
6
|
|
Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|