|
ЛВС
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/30/2009 Сообщений: 10 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Уважаемые коллеги! У кого есть опыт оценки рыночной стоимости недвижимого имущества для аукционов? Заказчик (муниципалы) просит рыночную стоимость ниже нижней границы диапазона, т.к. это по его мнению, начальная цена. Может ли применяться некая скидка (по результатам торгов)и можно ли ее обосновать в рамках нашего закона и ФСО? Либо он тут не прав, и выставляться на аукцион должен объект по рыночной стоимости.
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Скажите, а что за объекты? Понимаете, фраза "рыночную стоимость ниже нижней границы диапазона" она имеет четкий смысл, если сам такой диапазон виден на рынке, т.е. если сделки на рынке происходят, Вами объективно фиксируются и Вы вправе рассчитывать на то, что верно видите диапазон. В этой ситуации я бы сказал, что правильнее, все-таки, держаться середины диапазона, а не нижней его границы, потому что и положение в середине (РС) при точном знании границ диапазона, оставляет нам пространство для некого торга. А вот находясь на нижней границе мы рискуем не прийти даже к середине, если участники торгов заключат некий сговор.
В текущей же ситуации никакого диапазона на рынках не наблюдается, хотя, конечно, предложения формируют какой-то диапазон, но в какой именно диапазон это всё может конвертироваться в сделках совершенно иногда не ясно. Так что в этой ситуации Заказчик, вероятно, имеет в виду, что мы видим на рынке некие цены, но понимаем, что там везде сидят довольно большие скидки, а значит, если мы действительно хотим что-то продать, то не стоит начинать торг на повышение с наблюдаемых на рынке предложений. Надо отступить от них вниз по крайней мере на поправку на торг и первый шаг аукциона, т.е. серьезно отступить. Закону это всё, конечно, не нравится, кризис он ведь не спрашивал разрешения у наших законов.
|
|
Слуцкий Александр Анатольевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 2/13/2008 Сообщений: 213 Местонахождение: Москва
|
Начальная (и конечная) цены аукционов врядли имеют хотя бы приблизительное отношение к РС. М.б. вот эта ссылка поможет http://www.business.ualberta.ca/schoolofretailing/research/wps%20documents/Minimum%20Prices.pdf
|
|
Марина Макарчук
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/11/2009 Сообщений: 9 Местонахождение: Абакан
|
Если аукцион не состоится, у муниципалов есть путь - реализация путем публичного предложения, от начальной стоимости аукциона пяти процентное снижение каждые пять дней, до 50% от стоимости, так что смело считайте рыночную стоиомость, а дальше проблемы муниципалов.
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006 Сообщений: 2,515 Местонахождение: Город-герой Москва
|
Слуцкий Александр Анатольевич сообщал(а):Начальная (и конечная) цены аукционов врядли имеют хотя бы приблизительное отношение к РС.
Да и не говорите. Оценщик всегда правее того, кто деньги платит за товар.
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
ЛВС
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/30/2009 Сообщений: 10 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Мисовец сообщал(а):Скажите, а что за объекты? Понимаете, фраза "рыночную стоимость ниже нижней границы диапазона" она имеет четкий смысл, если сам такой диапазон виден на рынке, т.е. если сделки на рынке происходят, Вами объективно фиксируются и Вы вправе рассчитывать на то, что верно видите диапазон. В этой ситуации я бы сказал, что правильнее, все-таки, держаться середины диапазона, а не нижней его границы, потому что и положение в середине (РС) при точном знании границ диапазона, оставляет нам пространство для некого торга. А вот находясь на нижней границе мы рискуем не прийти даже к середине, если участники торгов заключат некий сговор. В текущей же ситуации никакого диапазона на рынках не наблюдается, хотя, конечно, предложения формируют какой-то диапазон, но в какой именно диапазон это всё может конвертироваться в сделках совершенно иногда не ясно. Так что в этой ситуации Заказчик, вероятно, имеет в виду, что мы видим на рынке некие цены, но понимаем, что там везде сидят довольно большие скидки, а значит, если мы действительно хотим что-то продать, то не стоит начинать торг на повышение с наблюдаемых на рынке предложений. Надо отступить от них вниз по крайней мере на поправку на торг и первый шаг аукциона, т.е. серьезно отступить. Закону это всё, конечно, не нравится, кризис он ведь не спрашивал разрешения у наших законов. Добрый день, приношу извинения, что не сразу отвечаю-случилась командировка. Да, я понимаю, что сейчас по сути, рынок ликвидационной стоимости (кто хочет действительно продать, тот делает большие скидки), остальные игроки на рынке, выставляя по некой стоимости свои объекты, просто выжидают. Но даже сейчас есть какие-то разграничения - рыночная стоимость земельного участка (категория промка) не может стоить как сельхозка (что нам и предлагает Заказчик). Поправка на торг сделана - составляет порядка 40% а вот про первый шаг аукциона я и хотела узнать,он должен быть таким же как на данном аукционе, либо мы должны собрать некие данные и вывести нечто среднее и как втиснуть его в рамки рыночной стоимости?
|
|
ЛВС
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/30/2009 Сообщений: 10 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Спасибо всем, кто откликнулся!
Я в общем-то получила ответ на свой вопрос: считаем рыночную стоимость, без каких-либо скидок на аукцион. Марина, скажите пожалуйста, а тот путь муниципалов, который Вы описали, где-то прописан?
|
|
FinEx
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/11/2008 Сообщений: 103 Местонахождение: Кострома
|
ЛВС сообщал(а):Уважаемые коллеги! У кого есть опыт оценки рыночной стоимости недвижимого имущества для аукционов? Заказчик (муниципалы) просит рыночную стоимость ниже нижней границы диапазона, т.к. это по его мнению, начальная цена. Может ли применяться некая скидка (по результатам торгов)и можно ли ее обосновать в рамках нашего закона и ФСО? Либо он тут не прав, и выставляться на аукцион должен объект по рыночной стоимости. Кстати, тема весьма актуальная. Также считали для гос.органов стоимость для продажи с аукциона и чиновники просили, чтобы мы посчитали на 30-40% ниже рынка, т.к. по предыдущим оценкам не было ни одной заявки, а им планы нуно выполнять по продажам и все такое. Сейчас вообще наблюдается такая тенденция: если цена рыночная то мне это не интересно, если немного ниже рыночной, то я может и поучаствую, а если отклонение порядка 30-50%, вот тогда то и можно заявку подать. Все просто сидят и ждут "халявы", которая с неба посыплется в кризисные времена. А когда объекты не продаются, то все шишки на оценщика, типа цены завышены оказались и поэтому никто заявки не подает.
|
|
Борис Иванов
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/2/2007 Сообщений: 152 Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Уважаемый ФинЕкс, На мой взгляд, дело обстоит по-другому. Народ не просто ждет "халявы", а минимизирует риск вложения денег. По-моему, на сегодняшний день, цены на землю, в своем большинстве, завышены. /Как и на Улучшения особенно в центральных городах/ Будут падать дальше глубже лучше ;)
|
|
Paradoks
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/8/2007 Сообщений: 779
|
До ФСО давным давно я делал скидку на торг и скиду 5% на 1 аукционный шаг.
-
|
|
FinEx
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/11/2008 Сообщений: 103 Местонахождение: Кострома
|
Борис Иванов сообщал(а):Народ не просто ждет "халявы", а минимизирует риск вложения денег. Согласен. Тоже, но другими словами.
|
|
Guest |