Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка лесополосы Опции · Вид
Оксана
От: Thursday, July 12, 2012 2:55:25 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 338
Местонахождение: Ростов-на-Дону
У меня было предположение, что за всю историю оценки в России, кто-нибудь да сталкивался с таким явлением, но воспользовавшись функцией Поиск я не обнаружила такой темы на форуме.
Итак ситуация следующая. Цель оценки - для выкупа земель. В нагрузку с полям администрация поселения заставляет выкупать еще и лесополосу. Вопрос в методологии расчетов.
Сравнительный подход ИМХО отпадает, так как непонятно как вносить корректировку и как ее обосновывать, к тому же по идее корректировка должна быть очень большой - а что это за аналог, если его, например, на 50% надо корректировать. А кому нужна лесополоса по рыночной стоимости пахотных земель?
Мнения коллег разделились - только доходным или только затратным
По поводу доходного - консультировалась с агрномами - можно ли сказать, что у поля без лесополос урожайность ниже, насколько процентов и где эти данные можно посмотреть? Ответ был, что непосредственно на урожайность лесополоса не влияет и рассчитать насколько % она повышает урожайность невозможно. Без лесополос поле вообще может выйти из оборота земель с\х назначения, в нашей Ростовской области это довольно серьезная проблема - некоторое количество земель ежегодно так выходит из строя. Но рассчитать прямой убыток от отсутствия лесополосы, а так же через сколько лет данное конкретное поле выйдет из строя так же невозможно, так как это зависит от большего количество факторов.
Другое мнение - считать только затратников. Опять таки с одной стороны понятно, что в этом случае мы берем стоимость саженцев, затраты на оплату труда по посадке саженцев, норматив плотности посадки и рассчитываем во сколько нам обойдется засадить данный участок деревьями. Но опять таки вопрос - что делать с ЗУ? Если брать аналог на рынке, то лесополоса получится "золотой", дороже, чем купить поле или пастбище. Такого просто не может быть, потому что никто ее за такие деньги не купит.
Буду благодарна всем, кто поделиться практическим опытом решения аналогичной проблемы.

В начало
 
Оксана
От: Thursday, July 12, 2012 3:07:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 338
Местонахождение: Ростов-на-Дону
Забыла написать, что целевое использование ЗУ - под древесно-кустарниковую растительность
В начало
 
Ромашкин Алексей
От: Thursday, July 12, 2012 3:49:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/13/2008
Сообщений: 438
Местонахождение: Казань
Оцените поле как пашню, а лесополосу скорректируйте по кадастровой стоимости. Коэффициенты не помню какие, поищите методику кадастровой оценки сельхоз земель(2006-2007 гг).

Пожалуйста, не лезьте в настройки - я счастлив по умолчанию!
В начало
 
NB
От: Thursday, July 12, 2012 3:49:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Оксана сообщал(а):
Без лесополос поле вообще может выйти из оборота земель с\х назначения, в нашей Ростовской области это довольно серьезная проблема - некоторое количество земель ежегодно так выходит из строя.

Если это так и доля известна, можно приписать сохранение всей площади поля (при прочих равных) наличию лесозащитных полос и включить их стоимость в стоимость поля. А там, где их нет - стоимость поля уменьшается пропроционально выходящей из оборота доле.
Как-то так.
В начало
 
Оксана
От: Thursday, July 12, 2012 3:56:43 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 338
Местонахождение: Ростов-на-Дону
Это врят ли понравится заказчику. Ему эта лесополоса и так на фиг не нужна в собственности, ему ее навязывают. А так за нее еще и как за землю, которая приносит доход придется платить.
В начало
 
NB
От: Thursday, July 12, 2012 4:00:01 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Не так. Я хотел сказать, что лесополоса уже оплачена выкупом защищаемого ею поля (если оно оплачено по полной). А там, где ее нет - поле стоит меньше на уже имеющуюся или скоро ожидаемую долю вывода из оборота.
В начало
 
Оксана
От: Thursday, July 12, 2012 4:36:43 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 338
Местонахождение: Ростов-на-Дону
Да я уже посмотрела по объявлениям о продаже ЗУ. Наличие лесополосы рядом с ЗУ отмечен как положительный факт. Следовательно можно предположить, что ЗУ рядом с лесополосой стоит дороже. То есть нужны найти участки на продажу с лесополосой рядом и без лесополосы и по посмотреть насколько участок без лесополосы будет дешевле
В начало
 
Оксана
От: Thursday, July 12, 2012 4:39:34 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 338
Местонахождение: Ростов-на-Дону
Проблема в том, что доля земель, ежегодно выходящих из оборота мне неизвестна. И на вопрос где я хотя бы примерно могу это узнать, мне посоветовали обратится в Персиановку - нашу местную сельскохозяйственную академию - там есть кафедра экологии и они занимаются мониторингом. Только с 5 июля все преподаватели в отпусках до сентября.
В начало
 
Оксана
От: Thursday, July 12, 2012 5:04:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 338
Местонахождение: Ростов-на-Дону
Ремарка NB о том, что лесополоса уже оплачена стоимостью купленного земельного участка (если за него заплатили по полной) навела меня на другую мысль - если
1) Рынка лесополос не существует, они не продаются и не покупаются сами по себе, да и не нужна она никому
2) Участок вблизи лесополосы стоит дороже, чем участок без лесополосы
То разница в цене между 2-мя участками и будет стоимостью лесополосы. По аналогии как мы выделяем стоимость ЗУ из домовладения. Что скажете?
В начало
 
NB
От: Thursday, July 12, 2012 5:48:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Если можете убедительно подтвердить рыночными данными - почему нет? Все ведь согласны, что с полосой - лучше, значит дороже.
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, July 12, 2012 6:50:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Тут есть одна проблема. Эта разница, между участками с лесополосой и такими же без лесополосы она в обычных условиях, скорее всего, окажется весьма незначительной. Т.е. вот сегментируем рынки. Пусть некий рынок "А", это просто деревня, и с одного края деревни есть лес, а с другого края, допустим, нет. И деревня бедная, от райцентров всяких или городов она далеко, так-то цены там низкие, ну и даже если там у леса процентов на 5 цены выше, то этот бескрайний лес оценить, допустим, в 10 000 рублей, ну, несерьезно. С другой стороны, есть, условно, рублевка, ну там где то участочек, некая рощица, приятная глазу и там безт рощицы стоит, допустим, $100 млн., ну а с рощицей в 30 дерев все $130 млн. и вот тут рощица в 30 дерев стоит по $1 000 000 за одно дерево. Тоже, знаете, как-то не очень. Вообще, лес или ручей или озеро или центр или автобусная остановка, всё это в оценке называется местом расположения и по теории таки да, является самым важным фактором для стоимости недвижимости, но это не стоимость соседней лесополосы, это добавка от местоположения, она не раскладывается по элементам места, и таки да, она, эта добавка принадлежит, как раз, не дому, а тому ЗУ, на котором мы построили дом. Ведь так?
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Friday, July 13, 2012 8:22:24 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,455
Местонахождение: Москва
1).
Стоимость участка с лесополосой = Стоимость ЗУ без лесополосы - Сервитут

2). Сервитут - можно сажать деревяь и кустарник (обычно ОНИ ПОСАЖЕНЫ), проводить дороги, ЛЭП, - НЕЛЬСЯ сеять.

3). Методы поиска величины сервитута:
- метод капитализации (изменение Ккап по сравнению с пропашыми ЗУ (вот здесь ВСЕ ВЫШЕНАПИСАННГОЕ можете приманить));
- метод предполагаемого развития (м.б. дорога,ЛЭП...)
В начало
 
Оксана
От: Friday, July 13, 2012 3:45:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 338
Местонахождение: Ростов-на-Дону
Спасибо, идея с сервитутом мне нравится. Попробую реализовать.
А насчет примера с лесом на окраине деревни и рощицей около рублевки - ну вот как раз для России жизненно и реально вполне:)) Ведь стоит же метр в какой-нибудь задрыпанной коммуналке в центре Москвы в разы дороже, чем метр в приличной квартире в каком-нибудь моногородке, откуда все бегут, потому что работы нет. И ничего, покупают то как раз такие коммуналки, а вот заброшенные многоэтажки в городах-призраках мне тоже доводилось видеть.
В начало
 
NB
От: Friday, July 13, 2012 4:11:11 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Насчет лесополосы как признака местоположения - не соглашусь, пожалуй.
Лесополосы, как правило, искусственные создания. Для улучшения использования земли. Снег зимой задерживают, помогают с эррозией почв бороться. Так что, скорее, это элемент улучшения земли - как мелиоративные или или ирригационные сооружения.
А если так - то и подход к ним такой же, как к улучшениям.

Впрочем, запретов нет - можно и как местоположение, особенно когда у леса на опушке Улыбка
Так что - по обстоятельствам.Будь здоров, товарищ!
В начало
 
Мисовец
От: Friday, July 13, 2012 4:35:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
NB сообщал(а):
Насчет лесополосы как признака местоположения - не соглашусь, пожалуй.
Лесополосы, как правило, искусственные создания. Для улучшения использования земли. Снег зимой задерживают, помогают с эррозией почв бороться. Так что, скорее, это элемент улучшения земли - как мелиоративные или или ирригационные сооружения.А если так - то и подход к ним такой же, как к улучшениям.

Они, конечно, улучшения, как и дорога, как и станция метро, как и торговый центр рядом, да только они строятся не владельцем домика, а некими третьими лицами. Вот для этих третьих лиц это улучшение, а для владельца домика и для самого домика, когда у него возникнет сознание, это будет место расположения, убежать то он не может....
В начало
 
NB
От: Friday, July 13, 2012 4:54:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Хорошо, подойдем ближе к поставленному вопросу.Улыбка
Итак, есть лесополоса, принадлежащая третьму лицу, хорошо и сильно влияющая на цену расположенного рядом участка.
Я выкупил этот участок по цене, учитвыающей его близкое расположения к "локальному центру влияния". Т.е. вляние этого центра я оплатил.
Теперь ко мне приходит владелец этого "центра" и говорит - купи центр, он повышает стоимость твоего участка.
- Но, позволь, дорогой, я уже зплатил за это влияние. Если он тебе не нужен, могу пойти навстречу, взять даром. Или за символическую плату. Для меня, уже оплатившего его влияние, все равно, будет он моим или чужим. Лиш бы был (не убежал).
Разве не так?
Все равно как назвать, просто "местоположение" не часто предлагают купить.Улыбка
В начало
 
Мисовец
От: Friday, July 13, 2012 5:06:21 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
NB сообщал(а):
Теперь ко мне приходит владелец этого "центра" и говорит - купи центр, он повышает стоимость твоего участка.

Я не очень понимаю, как Вы это себе реально представляете в случае лесополосы, станции метро или торгового центра.... Кто там приходит то, хотя бы? Кто у нас собственник лесополосы?
В начало
 
NB
От: Friday, July 13, 2012 5:35:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Мисовец сообщал(а):
Я не очень понимаю, как Вы это себе реально представляете в случае лесополосы, .... Кто там приходит то, хотя бы? Кто у нас собственник лесополосы?

Василий Григорьевич, стартовый пост взгляниете, плз. Администрация навязывает полосу выкупающему (или выкупившему) прилегающие поля. Я так понял написанное топиком.Улыбка
В начало
 
Мисовец
От: Friday, July 13, 2012 5:54:30 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
NB сообщал(а):
Василий Григорьевич, стартовый пост взгляниете, плз. Администрация навязывает полосу выкупающему (или выкупившему) прилегающие поля. Я так понял написанное топиком.Улыбка

Да, виноват, забыл уже о чем разговор. Тогда да, поддерживаю Е.Е., что это выводимый из использования участок, типа сервитут. Но, однако, для чего делается лесополоса? Во-первых, чтобы эрозии почв не было, об этом топикстатер написал, во-вторых, для снегозадержания: на внутренней стороне лесополосы будет скапливаться снег, весной там будет влажно, что в общем должно способствовать большей урожайности, ведь растениям нужна вода. Кто там говорит, что полоса не влияет, я не знаю, вряд ли обычные жители села в курсе, тут спрашивать надо агронома или смотреть данные учета урожаев, лет за пять, если есть...
В начало
 
Оксана
От: Friday, July 13, 2012 6:14:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 338
Местонахождение: Ростов-на-Дону

1). Стоимость участка с лесополосой = Стоимость ЗУ без лесополосы - Сервитут

2). Сервитут - можно сажать деревяь и кустарник (обычно ОНИ ПОСАЖЕНЫ), проводить дороги, ЛЭП, - НЕЛЬСЯ сеять.

3). Методы поиска величины сервитута:
- метод капитализации (изменение Ккап по сравнению с пропашыми ЗУ (вот здесь ВСЕ ВЫШЕНАПИСАННГОЕ можете приманить));
- метод предполагаемого развития (м.б. дорога,ЛЭП...)


Евгений Евстафьевич, подскажите пожалуйста по поводу п. 3.
Не совсем понятно , как рассчитать сервитут.

С пашней понятно, определяем рыночную стоимость доходным и сравнительным подходом. Согласовываем.
На основании этих данных можно вычислить К кап., а далее что? Не совсем понятно?
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005