Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ
»
СРО НКСО
»
ФСО-7 Оценка недвижимости, замечания
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Nikpol сообщал(а):..
разница АС принадлежит арендатору, меж тем как право пользования землёй продаёт собственник-арендодатель, он организовывает аукцион, он выставляет условия и кто на них согласен и при этом ещё больше всех выложит единовременный арендный платёж, с тем инвестором он и заключит договор аренды, этот инвестор станет арендатором, получит своё законное право аренды, заплатив за него кругленькую сумму (по Москве, например, многомиллиардную за 50-70 га; по моему Александрову и то за 22га на окраине города, при безвозмездной передаче школы, одного детсада, части инженерных сетей, опорного пункта милиции и периодической арендной плате по рыночной ставке (подчёркиваю - по рыночной!) в течение 3-х лет, инвестор, выигравший аукцион, должен был разово заплатить 3,7 млн руб.
...
Нужно задать вопрос: А что дальше происходить с ЗУ?
А ЗУ после окончания строительства переходит в собственность жильцов в части где стоят жилые дома. И жильцы, покупая квартиры оплачивают и стоимость ЗУ, которая приходится на их квартиры, в неявном виде.
Поэтому, на мой взгляд, фактически происходит продажа земельного участка с отсрочкой перехода права собственности. И все эти платежи, которые называют "правом аренды", "безвозмездные" передачи объектов соц.сферы, инженерных коммуникаций и прочее, являются фактически платой за выкуп земельного участка в собственность.
И тогда понятно, почему несмотря на рыночность ставки аренды, инвесторы готовы платить еще.
Надо просто называть вещи своими именами, в соответствии с экономической сутью, а не формой.
Тогда схема с платежами на освоение состоит из двух платежей (две операции)
- аренда на период строительства - в части арендной платы
- предоплата за покупку земельного участка у муниципалов - в части оплаты права аренды и других вмененных издержек.
Или я не прав?
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Ничего гарантировать мы не можем. А должны?
Если объект аренды не специализированное нечто, а вполне себе типичный объект, пользующийся постоянным спросом, то предположить, что участники найдутся и конкурс состоится мы можем.
С ценой сложнее.
Но ФСО дает нам возможность вносить оговорку, что мы исходим из той ситуации, которая известна оценщику на момент проведения оценки. А если мы пытаемся действовать по-другому : строго нас осуждает.
Поэтому результат получается таким, каким получается.
Возможно по МСО это неправильно, ну так там полно цен сделок!
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Дмитрий П
Согласна, только не всего земельного участка, а тех кусков, которые под много квартирными домами.
И инвестора они бы и на фик не нужны, но таковы правила, заложенные в ЖК РФ, поэтому инвестор и арендой атлет вступают в такую сложную игру. А выкупали бы жильцы сами, на общих основаниях, может все по-другому было бы
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Марина Ивановна.
Предположить-то можно, но лучше доказательно. Гипотеза (заметьте) рациональных ожиданий и предполагает определённые вещи, которые позволяют делать выводы о том, насколько экономическая величина может отклониться от ранее наблюдаемой. Но только исходя из фактов, наблюдавшихся ранее (цен), которые известны ВСЕ.
Но вот она не позволяет судить о будущем без предположения о том, что будущее определяется прошлым и о нём всё известно.
А это же очевидно не так. Росло всё росло, а потом бац, и как обычно...
Ну вот не определяется РС с начинающимся сроком экспозиции нигде в мире. Не делают там таких предположений. РС там - то какой она БЫЛА на дату оценки, а не то, какой она будет КАЖДЫЙ ДЕНЬ в течение 6 мес. после даты оценки.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Доказательно предположить величину, которая в двух словах определяется так: наверное, будет столько, при условии, что рак на горе свистнет?
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Это Вы сейчас определение ОД в России дали?  
Зачот.  
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Ну вообще-то я писала про РС.
Но какая РС такая и ОД
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006
Сообщений: 922
Местонахождение: Александров
|
Кто о чём, а шелудивый о бане... (Это я о себе)
ДмитрийП сообщал(а):
...Надо просто называть вещи своими именами, в соответствии с экономической сутью, а не формой.
Тогда схема с платежами на освоение состоит из двух платежей (две операции)
- аренда на период строительства - в части арендной платы
- предоплата за покупку земельного участка у муниципалов - в части оплаты права аренды и других вмененных издержек.
Или я не прав?
Да не совсем так, вернее - не во всём. ЭтоНик об этом уже сказала.
Но соглашусь, что это близко к экономической сути подобной сделки (в отличие от разницы АС, вообще не имеющей тут никакого эконом. и юридич. смыслов).
Конечно, это выкуп права аренды очень доходного имущества. Ещё в 90-е годы, до нового ЗК, Лужков именно так "продавал" московскую землю - на аукционных торгах права долгосрочной аренды (так и называлось: "выкуп права долгосрочной аренды").
Наверно, законодатели держали в уме лужковский опыт, когда формулировали ст.38.2, только как-то неуклюже назвали этот выкуп, который, конечно же, является общим арендным платежом в интересах арендодателя.
Деление его на периодическую АП, единовременный арендный платеж и натуральную АП (при безвозмездной передаче) вполне обоснованно, даёт ясность и определённость.
Хочу напомнить и другое, чисто экономическое, разделение общего арендного платежа, которое обосновал С.В.Грибовский в своей давней статье "Методология определения арендной платы за земли поселений" ("Вопросы оценки", №2, 2001г.)
Так вот, по Грибовскому, с экономической точки зрения, структура общего арендного платежа для собственника-ар-ля тоже разделяется на 2 части - возврат капитала и доход на капитал:
Аобщ. = Авозвр.+ Адох. или: Аобщ. = Азатр.+ Арент.,
где первая часть - возвратная или затратная - означает возмещение затрат, вложенных в городскую землю в разное время (она вполне может соответствовать периодической АП), а вторая - доходная или рентная - выражает как раз доход от построенных инвестором объектов, приходящийся на землю и принадлежащий, конечно, собственнику земли, т.е. городу (и вполне обоснованно может называться единовременной арендной платой).
Его-то и должен считать оценщик, как единовременный арендный платёж при заданной периодической АП или, по-другому сказать, но тоже верно - как выкуп инвестором-арендатором права аренды
обширной территории, на которой он будет осуществлять строительство запланированных объектов.
В ст. 38.2 это названо "начальной ценой права на заключение договора аренды", которая торгуется на аукционе и выплачивается победителем сразу же при заключении договора разовым платежом.
Главная моя мысль: как бы ни назывался этот платёж, суть его одна: это доход на землю, который арендатору не принадлежит, а только собственнику земли и инвестор-арендатор должен платить за него отнюдь не разницей АС (которая хотя и является также доходом ар-ра, но, во-первых, она может быть небольшой, а во-вторых, её может и не быть вовсе, это ведь как подарок от ар-ля, коли он заключает договор аренды с АС ниже рыночной, и этот "подарок" ар-р ему возвращает, а себе берёт все доходы), а частью своего дохода от строительства, рассчитываемой методом остатка.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
ветку не читал....  но по замечаниям добавлю.
считаю, что в ФСО обязательно должна стоять фраза "расчет стоимости не должен содержать математических ошибок".... а то получается напишет оценщик, что 2+2=5 или 7, - и все нормально. нарушения-то ФСО нет....
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Что, уже нет слов?
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
ЭтоНик сообщал(а):Что, уже нет слов?
Перенёс в ветку про ТрСуд. 
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Olegovich сообщал(а):ветку не читал.... но по замечаниям добавлю. считаю, что в ФСО обязательно должна стоять фраза "расчет стоимости не должен содержать математических ошибок".... а то получается напишет оценщик, что 2+2=5 или 7, - и все нормально. нарушения-то ФСО нет....
Э! Че это только математических ( кста, в приведенном примере ошибка арифметическая
Пусть и орфографических не будет! А то напишет оценщик вместо" итоговый результат - сумма" что-то типа "итоговый результат: сума
А уж про запятые вообще молчу, :все мультик смотрели
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
конечно арифметических.... можно и так! но кстати это Вам смешно, а проверялкиным - написать в качестве замечаний нечего ))))
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Olegovich сообщал(а):ветку не читал.... но по замечаниям добавлю. считаю, что в ФСО обязательно должна стоять фраза "расчет стоимости не должен содержать математических ошибок".... а то получается напишет оценщик, что 2+2=5 или 7, - и все нормально. нарушения-то ФСО нет....
Ага, есчо чтобы все расчеты были наглядны и понятны, т.е. должно быть указано, что умножается, что делится, и т.д. А то как проверялкиным на калькуляторе проверять?
Обязательно в ФСО это должно быть прописано. А так же размер шрифта не меньше 14, проверялкины плохо видят! Шрифт Courier New, проверялкины другой читать не умеют, ну и т.п.....
|
|
|
Imma
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/1/2011
Сообщений: 226
Местонахождение: не Москва
|
С сайта кошатников о стандартах
http://funcats.by/organizations/mkef.html
Эксперт-фелинолог — знаток стандартов кошачьих пород.
При удачной сдаче экзамена присваивается звание «Фелинолог-Заводчик».
С начала деятельности Международной Коллегии экспертов-фелинологов (МКЭФ) (июнь 1997 г.), ею было проведено много семинаров, посвященных вопросам стандартизации новых пород...
Каждый пункт стандартов тщательно корректировался. Было решено, что работа по предварительным стандартам будет продолжаться.
В работе коллегии может принять участие любой эксперт-фелинолог. Активное участие экспертов в обсуждении стандартов и опыт, накопленный заводчиками, будут способствовать выработке общей концепции развития фелинологии и поможет преодолеть имеющиеся разногласия.
МКЭФ считает, что работа по уточнению стандартов должна продолжаться.
С форума
Цитата:интересная тема должна получится ждем продвинутых кошатников наверно надо будет указывать и регалии и эксперт какой системы и...и...и....я не знаю что еще!!!!! я чайник...
|
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
|
Комментарии по последней редакции.
На мой взгляд, имеет смысле добавить положения, касающиеся тех допущений, которыми может оперировать оценщик, в том числе раскрыть понятия стандартных и специальных допущений, привести типовые стандартные допущения, сказать, какого рода раскрытия должны быть в отношении специальных, привести примеры ситуаций, в которых они могут применяться. Также, возможно, имеет смысл добавить раздел определений, где раскрыть основные методологические термины, применяемые в стандарте (ставка капитализации, ставка дисконтирования, норма возврата, операционные расходы, типовой доход и пр.).
.Вложения:
 FSO-7_Draft_06-09-13_PK_Revised_130910.docx 82 KB, загружено: 1,251 раз.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Конечно надо. Не всё это, но и не только это.
Но проще ЮСПАП в части недвижимости перевести и напильником довести до автомата Калащникова (ФСО).
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Павел Влерьевич, прикрепленный файл не извлекается. М.б. далеко лежит у Вас на компе?
Комментарии интересны, хотя лучше - предлагаемые формулировки.
Эта редакция, по задумке - для последнего тура сбора предложений/замечаний.
Предполагается, что в сентябре д.б. проведено обсуждение всего наработанного на РГ и передача согласованного текста для рассматрения в ЭКС Минэка.
Что же касается добавлений, то я бы согласился с ними (в целом) при нормальной работе, т.е. при разработке свода ФСО. Когда был бы ясен состав всх ФСО (термины, базовые стандарты, "специализированные"), их структура (включаются руководства по применению или нет).
Без этого - все равно, что строить коммунизм в отдельно взятой стране. У меня, по крайней мере, задора на такую работу уже нет.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Не открывается, надо убрать точку в ссылке
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|