Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ
»
СРО НКСО
»
ФСО-7 Оценка недвижимости, замечания
|
|
|
Грибовский С. В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/6/2013
Сообщений: 114
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Тоцкий Виталий сообщал(а):
Почему бы Вам не поставить вопрос (как почти директору) на ближайшем заседании этой РГ о принятии МСО и о немедленном самороспуске?
Не уверен, что это как-то поможет спасти ОД как профессию, которая, на мой взгляд, начала движение в пропасть. Сужу об этом, прочитав никчемную Дорожную карту и видя то, что творится с кадастровой оценкой и ее оспариванием. Хочется как-то сохранить ОД, т.к. вторую часть жизни посвятил ей. В этой связи, следуя Конфуцию, стараюсь зажечь хоть одну свечку, чем клясть темноту! Хотя не уверен, что получится, т.к. нормальные стандарты по кадастровой оценке и экспертизе, в разработке которых принимал участие, кем-то были переписаны, что привело к идиотским проблемам как в кадастровой оценке, так и в оспаривании.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
В общем, "контора пишет". Выхода, типа, нет.
"Дохлая лошадь" требует жертвоприношений. Это давно известно. 
|
|
|
Тоцкий Виталий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/19/2011
Сообщений: 677
Местонахождение: Москва
|
Грибовский С.В.
Цитата:Не уверен, что это как-то поможет спасти ОД как профессию, которая, на мой взгляд, начала движение в пропасть.
А мне кажется, что это не движение ОД в пропасть, а наоборот, - начало оздоровления оценки, освобождения её от "нехороших людей" (если быть политкорректным) в руководстве.
Вот и "профсоюз" с "объединением работодателей" уже сдулись, как мне представляется.
Надеюсь, что и с ФСО разберутся.
Дорожную карту не читал, хотя заранее с вашим мнением готов согласиться.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
+1
Только до абсурда доведут.
|
|
|
Грибовский С. В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/6/2013
Сообщений: 114
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Тоцкий Виталий сообщал(а):
А мне кажется, что это не движение ОД в пропасть, а наоборот, - начало оздоровления оценки, освобождения её от "нехороших людей" (если быть политкорректным) в руководстве.
К сожалению, пока я вижу только движение в ... пропасть! Может достигнув дна, возродимся. Судя по всему, в России иначе быть не может - любит она революции!
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
О какой революции может идти речь, революции ломают прописанный старым законом строй и отношения, мы не можем достучаться до исполнения Конституции, не революция, следственный комитет нужен.
Как только Высшие силы поймут это, оценка, нет, не возродится, просто останется, очистившись о шелухи, может, и в оценку вернусь, щас просто не хочется жить в бардаке.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Сайт Право.ру в своем материале от 23/07/2013 года сообщил:
Разработан новый федеральный стандарт оценки недвижимости
Минэкономразвития России представило на своем сайте проект федерального стандарта оценки "Оценка стоимости недвижимого имущества", разработанный Национальным советом по оценочной деятельности.
Этот проект ляжет в основу итоговой редакции федерального стандарта оценки, подготовку которой ведет рабочая группа, сформированная из чиновников, юристов и оценщиков при Экспертно-консультативном совете по оценочной деятельности при Минэкономразвития России; руководит группой зампредседателя Совета Национального совета по оценочной деятельности, президент "Российского общества оценщиков" Светлана Табакова.
Проектом предусматривается, что при определении рыночной стоимости недвижимого имущества применение любого из подходов к оценке должно основываться на выявленном варианте его наиболее эффективного использования. При этом наиболее эффективное использование определяется как возможное (вероятное) и разумно обоснованное использование объекта оценки, "которое юридически допустимо, физически реализуемо, финансово целесообразно, при котором его стоимость будет наибольшей".
Полный текст новости как и ссылка на стандарт от НСОДА находится здесь.
А это, собственно, полный состав рабочей группы.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Imma
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/1/2011
Сообщений: 226
Местонахождение: не Москва
|
А.Бебнева.
Цитата:руководит группой зампредседателя Совета Национального совета по оценочной деятельности, президент "Российского общества оценщиков" Светлана Табакова
Слуцкий
Цитата:А имя "директора" озвучьте.
Она же один из субподрядчиков Большой четверки из членов НСОД по оценке российских предприятий по МСФО. Недавний проект - оценка Объединенной судостроительной компании по заказу КПМГ.
Обычная стоимость таких оценок - от 1-2 млн. долларов.
Кто же подпишет из чиновников этот МСО-7 и какова будет цена вопроса?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Да неее... Не верю. Не тот масштаб.
|
|
|
Imma
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/1/2011
Сообщений: 226
Местонахождение: не Москва
|
Мем:
Цитата:Кто девушку ужинает, тот её и танцует
Ну, там в НСОДе есть и другие, которых ужинают, и за это они хлопочут перед чиновниками для партнеров по танцам.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Ну как это? Раньше верили, а теперь-то что? Прям ромашка какая-то "верю-не верю".
Верьте, Imma врать не будет.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Imma
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/1/2011
Сообщений: 226
Местонахождение: не Москва
|
Ну, я только догадываюсь, а не знаю. 
Наверняка знает С.В.Грибовский, а он молчит.
Знает, хочет сказать, но молчит.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Когда это я верил?
Табакова, спроси у неё прямо, тоже "истинно верующая в МСО". Там все именно такие. И всегда были. Им просто МСО писать не дают. Атоп ... Огого ... Гони гусей!
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Да, забавно.
ВСЕ все знают, ВСЕ все понимают, нет не все вместе, а каждый по отдельности. То, что написали бред, то что обсуждают бред, будут поправлять, по мере сил, но примут все равно бред. И ничего сделать невозможно, просто потому что есть "великий и ужасный директор". Кто он все знают, но молчат. Остается предположить, что это ВВП. Ну больше просто некому.
Г.Х.Андерсена, очевидно в детстве не читали.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Основные ляпы.
12. При определении рыночной стоимости недвижимого имущества применение любого из подходов к оценке должно основываться на выявленном варианте его наиболее эффективного использования.
а) Затратный подход, как правило, применяется для оценки отдельно стоящих объектов недвижимости (но не их частей или долей
5. В качестве оцениваемых объектов недвижимости могут выступать земельные участки или их части (доли), улучшения или их части (доли), а также объекты, в состав которых входят земельные участки (части земельных участков) и улучшения (части улучшений) в случае, если это не противоречит действующему законодательству
А вчитался повнимательней и понравилось, нашел столько новой работы для себя, голосую за данный проект.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
|
Imma сообщал(а):Ну, я только догадываюсь, а не знаю. Наверняка знает С.В.Грибовский, а он молчит. Знает, хочет сказать, но молчит.
Вот как! Бедный Сергей Викторович! Так здорово. что Вы решили ему помочь и озвучили эту гадость. В смысле новость
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Чож сразу "бедный". Вам только волю дай.
А Вы Марина Ивановна за кого? За партизан али за полицаев? В МСО "веруете", али ФСО исполняете? 
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Поскольку, как было сказано выше, написанное здесь все равно никто из членов РГ учитывать не будет, стало быть, нам здесь и подавно можно говорить все что только в голову придет!
С учетом этого и написан нижеприведенный текст.
В целом
Вот здесь коллеги (человек 6-10) не могут друг с другом придти к согласию, а почему тогда 34 члена РГ могут это сделать? Я считал и считаю, что лучший подход к подготовке таких документов - поручение создание их проекта 3-5 чел. с последующим обсуждением в более широкой аудитории. При этом 34 чел. могли бы, например, играть роль присяжных заседателей, решая какую ИЗ ПРЕДСТАВЛЕННЫХ ИМ версий стандартов принять. А так, при существующей системе работы такого рода рабочих групп в полном соответствии с законами Паркинсона работа неизбежно заходит в тупик, либо на выходе получается некое "среднестатистическое оно", без лица, пола и вообще без чего бы то ни было определенного, кроме большого объема написанных страниц текста. Это особенно так, если учесть также и то, что даже в (почти небывалом) случае подготовки более-менее нормальной версии к-л стандарта, его создатели после выхода в свет официальной версии своего детища могут его не узнать. Ибо редактор последней версии обычно неизвестен.
Частности
1. Думаю, что у наших разработчиков стандартов в целом сложился некоторый перегиб в сторону излишней детализации многих вещей, некое стремление впихнуть в стандарты избыточное количество требований как в части анализа (чего-либо), так и в части методологии. Это замечание, впрочем, не относится именно к ФСО-7 - оно относится практически ко всем ФСО.
2. Теперь кое-что из текста стандарта.
Я приветствую такие слова: "Структура доходов и расходов, необходимых для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости в соответствии с требованиями рынка, должна соответствовать структуре используемой ставки капитализации (дисконтирования).".
Однако, мне кажется, что этот принцип не вполне четко увязан с другими пунктами и словами:
"В качестве дохода, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход до вычета налога на прибыль<...> Оценка недвижимости, предназначенной для ведения бизнеса, обладающего торговым потенциалом <...> проводится на основе денежного потока от операционной деятельности этого бизнеса до вычета процентов по кредитам, налогов и амортизации активов, но за вычетом доли дохода, приходящейся на бизнес и оборудование".
"г) Метод дисконтирования денежных потоков применяется к потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет текущую стоимость будущих доходов, каждый из которых дисконтируется по ставке дисконтирования, отражающей ожидаемую конечную отдачу на инвестированный капитал, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость."
- Т.е. на первый взгляд вроде бы все нормально. Однако возникает вопрос: если в качестве дохода используется доход до вычета налога на прибыль, то какая ставка дисконтирования должна применяться к такому доходу? Ответ вроде бы напрашивается сам собою - доналоговая ставка. Однако об этом ничего не говорится. Поэтому следует ожидать ситуации, когда при оценке одного и того же объекта недвижимости доходным подходом даже при полном совпадении прогноза операционной прибыли оценщики будут получать разные результаты. Потому что одни из них будут брать посленалоговые ставки дисконтирования, а другие - доналоговые. При этом формально все они будут правы, ибо в ФСО-7 на этот счет ничего не говорится, стало быть см. в один из более ранних ФСО, где говорится о том, что в рамках каждого из подходов оценщик сам выбирает методологию. Однако, смею заметить, что с экономической т.з. правы будут только те, кто к доналоговой базе дохода применит доналоговую ставку дисконтирования. Впрочем, об этом уже писал здесь С.А. Смоляк много раньше меня.
Далее - про НЭИ.
п. 14: "Если наиболее эффективное использование земельного участка как условно свободного не совпадает с его наиболее эффективным использованием с учетом существующих улучшений, оценщик анализирует возможность и финансовую целесообразность законодательно разрешенного сноса с последующим строительством новых улучшений или реконструкции существующих улучшений, в соответствие с наиболее эффективным использованием его как свободного." - Вот вроде бы и хорошо написано - да, именно этого и хотелось бы от оценщика. Вот только реально ли это? Как оценщик сможет оценить "возможность и финансовую целесообразность законодательно разрешенного сноса с последующим строительством новых улучшений"? Мне кажется, в большинстве случаев в нашей жизни это за гранью реальности - как в чисто информационном плане (такого рода информация обычно довольно закрыта), так и в плане готовности заказчиков оплачивать стоимость такой работы. Ну и есть еще такое обстоятельство. Допустим, есть 40-этажное офисное здание. Допустим, есть мнение, что построенное на этом месте 60-этажное здание будет также полностью заполнено арендаторами и грунты выдержат это здание. Не лучше ли снести 40-этажное здание и возвести 60-этажное здание? Допустим, NPV такого решения положительная. То есть выходит тогда, что "физически возможно, юридически разрешимо, финансово осуществимо". Вопрос: а за сколько лет данный проект окупится? Допустим, за 8 лет, или за 15 лет. Вот тут возникает первый вопрос: является ли экономически целесообразным такой проект? Для срока окупаемости 8 лет - пожалуй, а для 15 лет - не уверен (не в общем, а с позиции воли конкретных инвесторов). Вопрос второй: а не произойдет ли за это время кардинальное изменение соотношения спроса и предложения на рынке? И можно ли от оценщика требовать такого объема работ (исследований + предположений) и специальных знаний? Ну то есть это я к тому, что без наличия официальных методрекомендаций по проведению НЭИ, либо рекомендаций на привлечение профильных специалистов или специальных справочников применение НЭИ а-ля ФСО-7 может оказаться довольно проблематичным и неоднозначным.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
 . Вот видите все четко, ясно, логично. Под Вашими словами, подпишется наверное любой.
Так какого черта, этого не могут сделать 34 человека?
Не знаю механики, но я так понимаю, что они подписывают какой-то вариант. Отправляют. А на выходе хрен знает что!
Не известный "редактор". Ну это он формально "неизвестный", но если правильно поставить вопрос, то можно вычислить в 3 секунды.
Эти 34 человека не думают об этом? Оно им не надо?
Ведь прекрасно известно, то есть разумно можно предположить, что из этих 34, реально что-то делают от силы 10.
Так, что нет ни моральной, не политической воли?
P.S. Как пример РАН. Конечно не известно чем закончится, может и "бесы" победят. Но хоть реакция была, и заметная, с наскока то не взяли.
|
|
|
Imma
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 12/1/2011
Сообщений: 226
Местонахождение: не Москва
|
Марина Ивановна меня совсем запутала. Мне показалось, что она обиделась из-за Табаковой, так как по ее мнению (как можно догадаться) "директором" является ее прямой начальник М.А.Федотова, получающая указания еще откуда-то (может из-за границы?). Тогда кто такой ВВП, о котором упоминает Игорь, это Владимир Владимирович Пискурев? И о какой сказке Г.Х.Андерсена идёт речь?
Голова идет кругом  .
Как говорил классик:
Цитата:Чувства у меня какие-то неопределенные. Хочется то ли музыки и цветов, то ли зарезать кого-нибудь.
В каждой женщине есть что-то особенное... Что-то такое, за что ее хочется придушить!
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|