Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Оценка части дома и хоз постройки
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
хоть ветка и короткая, а всю перечитывать лень. к чему плодить ненужные сущности? есть раздел имущества. есть имущество. устанавливаем его рс. если делить надо по долям в праве, то делим РС единого объекта пропорционально долям. Если речь не о долях в праве (кто-то владел частью имущества до, допустим, брака), то необходимо установить 2 РС: до брака и на сейчас. и делить "прибытоК" 
могу быть неправым, т.к., повторюсь, все не читал
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Леб А.В. сообщал(а):стоимость она просто стоимость. но если мы вспоминаем две категории - "стоимость" и "затраты за минусом износа" - мы видим что это не одно и то же - есть некая дельта, причём для квартиры в центре города с активным строительством "стоимость" > "затраты за минусом износа" (потому строительство и активно), а для домика на хуторе откуда уехала вся молодёжь "стоимость" < "затраты за минусом износа" (потому никто ничего не строит и часть домов пусты и разваливаются). до сих пор возражения нет? - если есть - выскажите. Если нет - значит определились - есть некая дельта и есть она всегда, только иногда  (назвали ВИ), иногда "+" (назвали ПП), иногда и 0 - бывает. т.е. стоимость по отношению к затратам всегда содержит ПП/ВИ.
Бесполезно. Я про Фому, вы про Ерему. В данном случае компенсируется стоимость строительства минус износ, т.к. там РС нет и быть не может. А дельты к разделу дома не имеют ни какого отношения. Нет ВИ, нет ПП. Надо просто забыть о том, что Вы оценщик и думать логично.
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
игор сообщал(а):В данном случае компенсируется стоимость строительства минус износ, т.к. там РС нет и быть не может.
при условии, что "РС нет и быть не может" я могу согласиться с "компенсируется стоимость строительства минус износ",
только вот в "РС нет и быть не может" для жилого дома я сомневаюсь - тут должен работать принцип "РС доли = доли в РС", и почти всегда посчитать можно.
и последняя попытка: двое делят (по 1/2) дом (участок уже поделили) который можно построить за 4 млн., а продать за 6 млн. - у каждого ведь собственности должно быть на 3млн.?
но при выделе в натуре получилось одному 55%, а второму 45% и второй должен компенсировать эти 5%.
мой вариант:
5% от 6 = 0,3млн.
1й получает 55% дома и платит 0,3 млн. - у него осталось 0,55*6-0,3=3
2й получает 45% и получает 0,3 млн. - у него осталось 0,45*6+0,3=3
равенство сохранилось
ваш вариант:
5% от 6 = 0,2млн.
1й получает 55% дома и платит 0,3 млн. - у него осталось 0,55*6-0,2=3,1
2й получает 45% и получает 0,3 млн. - у него осталось 0,45*6+0,2=2,9
равенство нарушено - вариант возможен только если нет РС, нет цены дома - 6 млн. и есть только 4.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Леб А.В. сообщал(а):
при условии, что "РС нет и быть не может" я могу согласиться с "компенсируется стоимость строительства минус износ",
только вот в "РС нет и быть не может" для жилого дома я сомневаюсь - тут должен работать принцип "РС доли = доли в РС", и почти всегда посчитать можно.
и последняя попытка: двое делят (по 1/2) дом (участок уже поделили) который можно построить за 4 млн., а продать за 6 млн. - у каждого ведь собственности должно быть на 3млн.?
но при выделе в натуре получилось одному 55%, а второму 45% и второй должен компенсировать эти 5%.
Давайте попытаемся:
Предлагаю Вам 55%, мне 45%, для упрощения, не важно можно и наоборот.
Примем, что дом можно построить за 4 млн., с натяжкой, но примем.
Откуда взялась цифра 6 млн.? Насколько она верная? Оценщик посчитал? А как он посчитал? Обычно СП, продажей дома с землей, получилось условно 10 млн., посчитал землю - вышло 4 млн., из 10 вычел 4 получилось 6. Так вот у меня существует большое недоверие как к 10 млн., так и к 4 млн. земли. Почему? Потому, что это все "фантом", это просто мнение оценщика. А продаться может как за 8, так и за 12 млн., как фишка ляжет, еще больше допущений в стоимости земли. Кстати, обычно, по моей практике, стоимость строительства всегда больше, чем стоимость за вычетом земли. Просто глупо платить за дом 6, когда можно построить за 4.
Но ведь не Вы, не я продавать не собираемся, а если бы хотели продать, то поделили пополам бы деньги.
Но бог с ним возьмем 6 млн.
Вы мне должны 300 тыр., по Вашему мнению, по моему 200 тыр. Но 200 это верная стоимость, с допущениями, а 300 это фантазия, которая может случится, но никогда не случится потому что мы не собираемся продавать. И заставить никто нас не может.
Когда 2 делят, эту схему еще можно принять. А если делильшиков 3 или 5, как тогда быть. Если части делильщиков нужно проводить электрику, сантехнику, отопление, если это возможно конечно. Делать перегородки или кап.стены, прорубать входы. И все это естественно, стоимость строительства. Ну так и при разделе, логично привязаться к стоимости строительства. Но ведь никому не приходит в голову к проводке электрики или сантехники, прибавить ПП. Все по возможности должно быть единообразно.
Думаю что ответил исчерпывающе.
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
игор сообщал(а): Примем, что дом можно построить за 4 млн., с натяжкой, но примем.
Откуда взялась цифра 6 млн.? … это все "фантом", это просто мнение оценщика.
В принципе именно на этом можно закончить – я понял вашу логику, не согласен, но ведь этого и не требуется.
Просто я считаю, что РС может быть посчитана, да с неким уровнем вероятности, но с вполне приемлемой точностью для принятия решений, тем более для жилья. Кроме того, я считаю, что и затраты на строительство так же всего лишь вероятны – кто-то за три построит, а кто-то за пять. Т.е. по мне стоимость строительства не менее условна чем РС (это не для спора, а для пояснения своей логики).
игор сообщал(а): по моей практике, стоимость строительства всегда больше, чем стоимость за вычетом земли. Просто глупо платить за дом 6, когда можно построить за 4.
Такой вариант я называю ВИ, вспомнил 3х знакомых, купивших новые, построенные именно на продажу дома – очевидно, что тот кто строил тратил меньше чем получал (в 2005-2007 это был активный рынок в Краснодаре, потом на года три «умер», сейчас опять строят-продают, хоть и меньше чем в 2007), так что не всё так однозначно (не везде).
игор сообщал(а): Вы мне должны 300 тыр., по Вашему мнению, по моему 200 тыр. Но 200 это верная стоимость, с допущениями, а 300 это фантазия, которая может случится, но никогда не случится потому что мы не собираемся продавать. И заставить никто нас не может.
А если строили своими руками за 100, затраты по ГрандСмете 200, а по смете ООО «Строитель» 300? Что более фантастично? – для меня одинаково (в общем случае), но вас я понял.
игор сообщал(а): Если части делильщиков нужно проводить электрику … это естественно, стоимость строительства. Ну так и при разделе, логично привязаться к стоимости строительства. Но ведь никому не приходит в голову к проводке электрики или сантехники, прибавить ПП. Все по возможности должно быть единообразно.
Если электрика уже проведена – это часть дома и как часть дама она будет учтена с ПП, но не выделена отдельно. А если её требуется менять – это не объект оценки – это требуемые затраты, элемент отделённый от существующего объекта недвижимости и изначально выраженный в денежных единицах.
игор сообщал(а): Думаю что ответил исчерпывающе.
Вполне, благодарю.
|
|
|
Сергей Понамарчук
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
|
Изначально в споре допущена ошибка.
Следовало определить долю в стоимости дома и стоимость хозпостройки.
Предполагается, что определять необходимо без учета стоимости земельного участка.
Так же предполагается, что 35 кв.м, указанных в скобках не есть правовая величина, а величина, определенная как доля площади дома и на неё внимания обращать не требуется.
В данном случае методика должна быть следующая.
Т.к. для раздела, по общему правилу, необходимо определить рыночную стоимость, следует воспользоваться сравнительным подходом и определить рыночную стоимость домостроения полностью.
Затем определить стоимость земельного участка и исключить её из расчета.
У нас останется стоимость улучшений на земельном участке, в том числе и хозпостройка.
Если она на участке одна, определяется её стоимость затратным подходом (т.к. стоимость её не соизмерима со стоимостью основного строения, оспаривать это никто не станет). Если есть ещё постройки, то их стоимость так же необходимо определить в затратном подходе и исключить из стоимости домовладения.
Таким образом в остатке получаем рыночную стоимость дома как объекта исследования.
Теперь можно определить и стоимость доли в праве на дом.
Это при условии, что земельный участок обосновано не был включён в вопрос суда.
Если же земельный участок был просто упущен и это вытекает из материалов дела, то тогда методику расчета необходимо подкорректировать, получив согласие суда.
Таким образом, в данном случае использование затратного подхода при оценке дома использовать не требуется.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Сергей Понамарчук сообщал(а):Изначально в споре допущена ошибка.
Следовало определить долю в стоимости дома и стоимость хозпостройки.
Предполагается, что определять необходимо без учета стоимости земельного участка.
Так же предполагается, что 35 кв.м, указанных в скобках не есть правовая величина, а величина, определенная как доля площади дома и на неё внимания обращать не требуется.
В данном случае методика должна быть следующая.
Т.к. для раздела, по общему правилу, необходимо определить рыночную стоимость, следует воспользоваться сравнительным подходом и определить рыночную стоимость домостроения полностью.
Затем определить стоимость земельного участка и исключить её из расчета.
У нас останется стоимость улучшений на земельном участке, в том числе и хозпостройка.
Если она на участке одна, определяется её стоимость затратным подходом (т.к. стоимость её не соизмерима со стоимостью основного строения, оспаривать это никто не станет). Если есть ещё постройки, то их стоимость так же необходимо определить в затратном подходе и исключить из стоимости домовладения.
Таким образом в остатке получаем рыночную стоимость дома как объекта исследования.
Теперь можно определить и стоимость доли в праве на дом.
Это при условии, что земельный участок обосновано не был включён в вопрос суда.
Если же земельный участок был просто упущен и это вытекает из материалов дела, то тогда методику расчета необходимо подкорректировать, получив согласие суда.
Таким образом, в данном случае использование затратного подхода при оценке дома использовать не требуется.
Только сейчас заметил. Типичное заблуждение, прям можно сказать с ФСО7 списанное.
Просто не представляю СП, ну ни как. Это где такой аналог найти можно?
"но на земельном участке есть три дома общей площадью более 350 кв. м, а оцениваемая часть дома составляет 35 кв.м, а доля в праве земельный участок и вовсе 1/64 или 16 кв. м.", "цель-оценка при проведении раздела в соответствии с долями 1/4 и 3/4 части жилого дома (35 кв. м) и сарая, но в связи с тем, что раздел невозможен, то потребуется выплата компенсации, а в оцениваемой массе спрашивают только про часть дома и сарай. оценка земельного участка в поставленном вопросе не требуется."
Аналог в 350 кв.м., из трех домов, наверняка разные материалы стен, разные годы постройки. Где такой аналог можно взять? И как его корректировать?
А еще и землю вычесть. И что получится?
А если еще АНЭИ проводить, то все туши свет.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|