Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

разница между кадастровой и рыночной стоимостью Опции · Вид
mars
От: Tuesday, April 09, 2013 11:12:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/18/2012
Сообщений: 38
Местонахождение: Москва
Уважаемые оценщики, помогите советом,

Заказчик требует обосновать разницу между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта оценки.

имею своё мнение, но хотелось бы получить профессиональную консультацию

заранее всем спасибо
В начало
 
Бебнева Анна
От: Tuesday, April 09, 2013 11:20:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
излагайте мнение, подправят, если что.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
mir
От: Wednesday, April 10, 2013 7:42:40 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/3/2006
Сообщений: 1,336
Местонахождение: Оренбург
Обоснование простое: это две разные стоимости. Определения обоих видов стоимости есть в законе.
В начало
 
ЭтоНик
От: Wednesday, April 10, 2013 11:16:53 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
ну это теория. Добавьте практики. Посмотрите документы по методике кадастровой оценки и сравните.
Бросается в глаза то, что при кадастровой:
1.меньше информации об объекте (только то. что в ГКН),информация может содержать ошибки, не учитываются все качественные (обременения) количественные характеристики.
2. меньше ценообразующих факторов (так как нет информации)
3. больше допущений
4. при расчетах используется модель с приличными погрешностями
5. обычно используется один подход

и т.д.


нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Сергей Понамарчук
От: Friday, May 31, 2013 5:09:46 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
Хочу, хочу, хочу.... формулировку объекта оценки для кадастровой оценки. Из нормативного документа. Кто поможет?
В начало
 
Юрий К.
От: Friday, May 31, 2013 11:20:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,813
>обосновать разницу между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью объекта оценки.
- Скажите ему, что природа этой разницы такая же как в случае, если бы вы измерили длину какого-то предмета сначала метром, а потом эту же длину измерили подручными средствами - палками, попугаями или локтями и стопами.
А насчет определения кадастровой стоимости - тот еще вопрос! В чистом виде формулировка, конечно, отсутствует, если не считать "лукаво-бокового" определения - это стоимость, полученная методами массовой оценки. Правда, неплохо бы еще уточнить, что такое методы массовой оценки:
- это когда 100 оценщиков оценивают один и тот же объект?
- когда они используют КРА и облака?
- или когда один оценщик, не выходя из кабинета, оценивает полстраны?

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Сергей Смоляк
От: Saturday, June 01, 2013 12:03:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 420
Местонахождение: Москва
К сказанному Юрием Васильевичем могу добавить, что рыночная стоимость, оцененная в отчете методом массовой оценки (например, по тем же данным ГКН и с теми же ценообразующими факторами), все-таки будет рыночной, а не кадастровой, т.к. она предоставляется заказчику оценки, а не кадастровикам.
В начало
 
Нейман Евгений Иосифович
От: Monday, June 03, 2013 10:21:59 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/24/2011
Сообщений: 487
Местонахождение: г. Москва
1. основное фундаментальное отличие КС от РС - КС это РС при существующем использовании. Т.е. при определении КС существующее использование принимается как наилучшее.
2. Методы массовой или индивидуальной оценки роли не играют. КС можно определять и методами индивидуальной оценки.
В начало
 
Сергей Понамарчук
От: Monday, June 10, 2013 9:29:45 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 839
Местонахождение: Челябинск
Хочу, хочу, хочу.... формулировку объекта оценки для налогообложения при оспаривании кадастровой стоимости земли. Из нормативного документа. Кто поможет?
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, June 11, 2013 8:41:42 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,964
Местонахождение: Тула
Сергей, не понял. Объект налогообложения - ЗУ. Объект оценки - ЗУ.

Е.И., а индивидуальная рыночная стоимость ЗУ - она что не при текущем использовании?

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Светлячок
От: Tuesday, June 11, 2013 10:32:18 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/30/2008
Сообщений: 78
Местонахождение: Кемерово
Шогин Валерий сообщал(а):
Сергей, не понял. Объект налогообложения - ЗУ. Объект оценки - ЗУ.

Е.И., а индивидуальная рыночная стоимость ЗУ - она что не при текущем использовании?

По определению должна быть при наиболее эффективном использовании, но при оценке для целей установления кадастровой в размере рыночной стоимость определяется при текущем использовании. Если, конечно, я правильно понимаю.
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, June 11, 2013 10:40:50 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,964
Местонахождение: Тула
это конечно. только при анализе НЭИ он проводится и по критерию - разрешенное использование. А оно - текущее.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Ёж
От: Tuesday, June 11, 2013 12:15:53 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
Нейман Евгений Иосифович сообщал(а):

...Т.е. при определении КС существующее использование принимается как наилучшее...

Ёж старательно записывает: "НЭИ участка - стрижка бабла"
иллюстрация:

Вложения:
лучший НЭИ.jpg 392 KB, загружено: 1,804 раз.




"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
NB
От: Tuesday, June 11, 2013 12:45:54 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Нужно слегка поправить Е.И.Неймана.
Существующее использование принимается в качестве НЭИ для ЗАСТРОЕННОГО ЗУ при оценке его для оспаривания кадастровой (да и при оценке кадастровой). Для свободного - все по классике.

Шогину.
Валерий Анатольевич, "индивидуальная" РС ЗУ - "по текущему" только в частном случае, когда нет лучшего варианта при смене использования (из числа разрешенных).
В общем случае, РС - НЕ по фактическому (текущему).
В начало
 
Андрей Бойко
От: Tuesday, June 11, 2013 1:24:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
Ёж сообщал(а):
Ёж старательно записывает: "НЭИ участка - стрижка бабла"


Что ж за птица этот Ёж?
не летит, пока не пнёшь... ;))

"Основной целью создания Общества является осуществление коммерческой деятельности для извлечения прибыли"

Что за моветон: "стрижка бабла"? Можно было и помягче (как то слабительное, что слабит нежно, практически не нарушая сна), мол, реализация на земельном участке коммерческой организацией проекта разумного использования (юридически и физически возможного), направленная на получение максимальной прибыли (в теории не хватает минимизируя убытки, что тоже может быть вариантом НЭИ), приводит к достижению поставленных перед коммерческой организацией целей, прописанных в уставе этой организации ;)
В начало
 
Шогин В.
От: Tuesday, June 11, 2013 1:26:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,964
Местонахождение: Тула
Николай Петрович. Конечно да, если оценщики будут считать себя умнее собственников (не имея этой собственности и не имея денег в кармане, обсчитывая чужие). Кроме того, речь идет об оспаривании КС через рыночную, то вид разрешенного использования должен совпадать (что фактически означает совпадение объекта оценки)

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
NB
От: Tuesday, June 11, 2013 1:54:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Шогин Валерий сообщал(а):
Николай Петрович. Конечно да, если оценщики будут считать себя умнее собственников (не имея этой собственности и не имея денег в кармане, обсчитывая чужие). Кроме того, речь идет об оспаривании КС через рыночную, то вид разрешенного использования должен совпадать (что фактически означает совпадение объекта оценки)


Валерий Анатольевич, если имел ввиду под индивидуальной - только для оспаирвания, то да, ТОЖЕ по ФАКТИЧЕСКОМУ, как и сама кадастровая (массовым ли, индивидуальным ли).
Виноват, не так понял.

PS насчет "умнее собственников", в общем случае - не аргумент, нмв. В Питере (в Москве, других крупных городах) много нового коммерческого выросло на территории бывшей промки или похожих земель. И часть из них оценивалась "по текущей" к радости инвесторов. Они-то знали, что там будет стоять. Голова идет кругом
В начало
 
ЭтоНик
От: Tuesday, June 11, 2013 2:12:12 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник

Зарегистрирован: 2/26/2008
Сообщений: 7,066
Местонахождение: Москва
Андрей Бойко сообщал(а):
Ёж сообщал(а):
Ёж старательно записывает: "НЭИ участка - стрижка бабла"


Что ж за птица этот Ёж?
не летит, пока не пнёшь... ;))

"Основной целью создания Общества является осуществление коммерческой деятельности для извлечения прибыли"

Что за моветон: "стрижка бабла"? Можно было и помягче (как то слабительное, что слабит нежно, практически не нарушая сна), мол, реализация на земельном участке коммерческой организацией проекта разумного использования (юридически и физически возможного), направленная на получение максимальной прибыли (в теории не хватает минимизируя убытки, что тоже может быть вариантом НЭИ), приводит к достижению поставленных перед коммерческой организацией целей, прописанных в уставе этой организации ;)


Андрей, при всем уважении.
1. Ежа не пинайте ни при каких условиях. Он летает, когда захочет
2. Вы не уловили смысл. НЭИ "Стрижка бабла" суть равно "НЭИ для сбора налога побольше".
3. И таки да, это сплошной моветон
Автомат

нет невозможного, есть ненужное (Я)
В начало
 
Андрей Бойко
От: Tuesday, June 11, 2013 2:45:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
ЭтоНик сообщал(а):
Андрей, при всем уважении.
1. Ежа не пинайте ни при каких условиях. Он летает, когда захочет
2. Вы не уловили смысл. НЭИ "Стрижка бабла" суть равно "НЭИ для сбора налога побольше".
3. И таки да, это сплошной моветон
Автомат

Простите, если кого задел, всё только любя, перефразируя известные истины - прёт хорошее настроение, в связи с убытием в краткосрочный дикий отпуск....
Смысл увидел, не сдержал лишь врождённого ёрничества, от коего сам страдаю побольше остальных. По сути я такой же ёж, только иголками внутрь... ну Вы видели ;)

Если серьёзнее. Приходит человек и говорит: "кадастровую задрали, жизни нет, налог сумасшедший..."
Говоришь, - а продайте по такой стоимости кому...
- Да Вы что? так дёшево?..
Таки действительно есть бредовые вещи, как в кадастре, так и в оспраивании. Есть дыры, чему эта ветка и посвящена. Кто считает, что рыночная ЗУ как вакантного (объектом пока является вакантный участок) должна считаться только земля в НЭИ. Я такую точку зрения не разделяю.
С другой стороны, есть те 10%, кто выкупает в собственность "бросовые земли" в текущем, а потом вдруг становятся (без доплаты) обладателями "золотых земель" в их НЭИ...
Всякие фискалы сразу начинают носом водить в поисках виноватого, а мы знаем, кого хотят виноватым сделать.
Тем не менее, объектом оценки и в случае установления и в случае оспаривания должен быт один и тот же объект. То, что государство не хочет думать о последствиях, а ищет только виноватых - это беда государства...
В начало
 
Павел Карцев
От: Tuesday, June 11, 2013 3:27:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор общественные организации, Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 1,061
Местонахождение: Москва
Объект-то один. То, что массовая оценка имеет ограничения и не может (пока, не всегда) учитывать НЭИ объекта - это ограничения методологии, а не изменение объекта.

В отношении выкупа - именно поэтому в Москве, например, при выкупе участков в собственность устанавливался запрет на изменение назначения или изменение норм. застройки, т.е. хочешь поменять назначение на более сладкое или увеличить плотность застройки - будь любезен доплатить, т.е. это регулируется не оценкой, а вещами за ее пределами. Также именно поэтому, если оценщик производит анализ НЭИ в пределах установленного град.регулирования, то никаких противоречий нет. А вот фантазировать изменение градостроительных в рамках оценки для оспаривания, да и вообще обычной рыночной оценки со стандартными, а не специальными допущениями, - уже точно не надо.

1038 сообщений на старом форуме
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005