Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка мест общего пользования жилого помещения (квартиры). Доля в праве только на МОП. Опции · Вид
Анастаси
От: Tuesday, April 16, 2013 6:45:29 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/16/2013
Сообщений: 10
Местонахождение: Санкт-Петербург
Здравствуйте.
Хочу узнать, возможна ли оценка МОП в квартире, без жилой площади.
В отдельной квартире два собственника, физ. лицо и Администрация города.
В результате перепланировки (узаконенной)доля Администрации стала представлять собой площадь МОП (есть судебное решение, т. е., это не ошибка). Таким образом, жилой площади у Администрации в этой квартире нет.
Может быть есть какой-то коэффициент для такого случая? По моему мнению, площадь МОП должна стоить меньше, чем общая.
Поднялся вопрос о выкупе доли Администрации вторым собственником. Но если эта доля стоит как просто общая площадь, то по такой цене она не нужна))
Подскажите, кто в курсе!
Спасибо!
В начало
 
игор
От: Tuesday, April 16, 2013 6:55:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Анастаси сообщал(а):
Здравствуйте.
Хочу узнать, возможна ли оценка МОП в квартире, без жилой площади.
В отдельной квартире два собственника, физ. лицо и Администрация города.
В результате перепланировки (узаконенной)доля Администрации стала представлять собой площадь МОП (есть судебное решение, т. е., это не ошибка). Таким образом, жилой площади у Администрации в этой квартире нет.
Может быть есть какой-то коэффициент для такого случая? По моему мнению, площадь МОП должна стоить меньше, чем общая.
Поднялся вопрос о выкупе доли Администрации вторым собственником. Но если эта доля стоит как просто общая площадь, то по такой цене она не нужна))
Подскажите, кто в курсе!
Спасибо!

В суд, суд, суд, и СЭ. Только оценщика с тремя подходами тут не хватает.
В начало
 
NB
От: Tuesday, April 16, 2013 7:06:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Да, нетривиальный случай. Но...

Анастаси, а площадь жилых помещений без МОП (коридора, туалета, ванны или душа) стоит столько же, сколько в полноценной квартире с МОП? Разве не по цене комнат в коммуналках?

Сейчас собственник жилых помещений пользуется МОП или нет? И на каких условиях - платит ли за них Администрации? Ведь это как бы сервитут, за него нужно платить соразмерную плату. Если платит - капитализируйте, и вот вам и разница в стоимости его "жилых" площадей по сравнению с такими же в "полной квартире".

И еще. Приобретя МОП, собственник жилых становится собственником всей квартиры. Почему же покупая такой "вклад", он не хочет заплатить за них как за "квартирные" метры? Тем более, что его собственность только выигрывает (подрастает в цене). Выкупает долю именно для этого, не так ли?
Короче - получает он "квартирные", не все ли равно какими они были до покупки?

В начало
 
игор
От: Tuesday, April 16, 2013 7:20:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
NB сообщал(а):
Да, нетривиальный случай. Но...

Анастаси, а площадь жилых помещений без МОП (коридора, туалета, ванны или душа) стоит столько же, сколько в полноценной квартире с МОП? Разве не по цене комнат в коммуналках?

Сейчас собственник жилых помещений пользуется МОП или нет? И на каких условиях - платит ли за них Администрации? Ведь это как бы сервитут, за него нужно платить соразмерную плату. Если платит - капитализируйте, и вот вам и разница в стоимости его "жилых" площадей по сравнению с такими же в "полной квартире".

И еще. Приобретя МОП, собственник жилых становится собственником всей квартиры. Почему же покупая такой "вклад", он не хочет заплатить за них как за "квартирные" метры? Тем более, что его собственность только выигрывает (подрастает в цене). Выкупает долю именно для этого, не так ли?
Короче - получает он "квартирные", не все ли равно какими они были до покупки?


Можно больше сказать, жилые помещения без МОП, в данном конкретном случае, вообще практически нечего не стоят. В разных городах разная практика конечно, и любой заказчик экономит, но не до фанатизма. Ведь есть просто логика, заплати сейчас - получишь приз. А от "великого ума".....
В начало
 
TN
От: Tuesday, April 16, 2013 7:55:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/2/2007
Сообщений: 61
Местонахождение: Оренбург
А если попопробовать оценить стоимость жилой площади квартиры (оценивая ее как комнату и используя аналоги именно комнаты), а потом найти аналогичные квартиры по характеристикам и из их скорректированной стоимости с учетом отличий от объекта оценки вычесть стоимость этой жилой площади. Разве в этом случае мы не получим оставшуюся площадь мест общего пользования?
В начало
 
игор
От: Tuesday, April 16, 2013 8:14:12 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
TN сообщал(а):
А если попопробовать оценить стоимость жилой площади квартиры (оценивая ее как комнату и используя аналоги именно комнаты), а потом найти аналогичные квартиры по характеристикам и из их скорректированной стоимости с учетом отличий от объекта оценки вычесть стоимость этой жилой площади. Разве в этом случае мы не получим оставшуюся площадь мест общего пользования?

А зачем? Зачем считать то чего нет? Не говоря уже о какой-то РС. Не проще заказчику обратится к юристу, понимающему в этих вопросах? Не проще договорится с администрацией, хотя бы на словах? Или что, если ты оценщик, то предела совершенствования нет, можешь посчитать все что угодно?
И если каждый дурак будет приходить со своими фантазиями, то как оценщик ты обязан выполнять эти фантазии?
Х-файлы - истина где то рядом.
В начало
 
Анастаси
От: Tuesday, April 16, 2013 10:52:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/16/2013
Сообщений: 10
Местонахождение: Санкт-Петербург
игор сообщал(а):

В суд, суд, суд, и СЭ. Только оценщика с тремя подходами тут не хватает.


Игорь, не поняла про оценщика с тремя подходами - что это значит?
В суд с чем идти? Просить суд определить стоимость?

NB сообщал(а):

Анастаси, а площадь жилых помещений без МОП (коридора, туалета, ванны или душа) стоит столько же, сколько в полноценной квартире с МОП?
Разве не по цене комнат в коммуналках?
Сейчас собственник жилых помещений пользуется МОП или нет? И на каких условиях - платит ли за них Администрации?

По стоимости не знаю, я не оценщик, не разбираюсь совсем в этих делах) А какая разница, сколько стоят жилые помещения в этой квартире?
У второго собственника (тот, что физ. лицо) доля, включающая и МОП тоже. То есть, его доля в квартире больше, чем жилая площадь (соотношение долей 3/4 и 1/4 у физ. лица и государства, соответственно). Таким образом, часть площади МОП в его долю входит (примерно половина). Конечно, пользуется МОП. Администрации ничего не платит за пользование, никакого договора между ними нет.


NB сообщал(а):
И еще. Приобретя МОП, собственник жилых становится собственником всей квартиры. Почему же покупая такой "вклад", он не хочет заплатить за них как за "квартирные" метры? Тем более, что его собственность только выигрывает (подрастает в цене). Выкупает долю именно для этого, не так ли?
Короче - получает он "квартирные", не все ли равно какими они были до покупки?

Чем ниже цена покупки такого "вклада", тем больше желание заплатить. Зачем платить за них как за "квартирные", если, возможно, они стоят значительно меньше? Для этого и создана тема, выяснить, отличается ли такой неликвидный товар по цене от обычного или стоит по-полной.
Очень важно, какими были "квартирные" до покупки - от этого же зависит цена, как мне кажется.
Особого смысла выкупать по-полной долю нет, по сути ничего не изменится. Государство своей частью воспользоваться не может (вселить кого-нибудь или попросить оплату аренды), поэтому либо очень дешево либо пусть все остается как есть.

игор сообщал(а):

Можно больше сказать, жилые помещения без МОП, в данном конкретном случае, вообще практически нечего не стоят. В разных городах разная практика конечно, и любой заказчик экономит, но не до фанатизма. Ведь есть просто логика, заплати сейчас - получишь приз. А от "великого ума".....

Игорь, в данном конкретном случае нет жилых помещений без МОП. Они с МОП (выше уточнила, у физ. лица 3/4 квартиры, куда входит и площадь МОП).
И что значит "заплати сейчас - получишь приз"? - вы предлагаете не мудрствовать при оценке и оценить долю по максимуму? А почему не наоборот? Только по тому, что это смахивает на приз?
TN сообщал(а):
А если попопробовать оценить стоимость жилой площади квартиры (оценивая ее как комнату и используя аналоги именно комнаты), а потом найти аналогичные квартиры по характеристикам и из их скорректированной стоимости с учетом отличий от объекта оценки вычесть стоимость этой жилой площади. Разве в этом случае мы не получим оставшуюся площадь мест общего пользования?

Комнаты все же предполагают посторонних соседей. В рассматриваемом случае соседей нет, т. к. вся жилая площадь у одного человека. Уже здесь видно, что метод не подходит. Кроме того, нужно учесть, что в принципе, трудно найти покупателя на такой объект (долю в виде МОП): а, на сколько я поняла, оценка рыночной стоимости подразумевает определение стоимости, по которой найдутся покупатели на этот объект. Вот за сколько бы вы купили четверть квартиры в виде МОП?

игор сообщал(а):
[quote=TN]
Не проще заказчику обратится к юристу, понимающему в этих вопросах?
Не проще договорится с администрацией, хотя бы на словах?
И если каждый дурак будет приходить со своими фантазиями, то как оценщик ты обязан выполнять эти фантазии?

С каким конкретно вопросом нужно обращаться к юристу? Адвокат послал к оценщику. Вы посылаете к юристу. Поясните, пожалуйста.
О чем договариваться с администрацией?
Дурак - это владелец 3/4?
И что вы называете фантазией?
В начало
 
Kornilov
От: Wednesday, April 17, 2013 12:02:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 2/24/2009
Сообщений: 2,159
Местонахождение: Дубна
2Анастаси
Вот увидел правильную мысль - "Адвокат послал к оценщику".
Так и выполняйте его пожелание/требование! Закажите отчет об оценке в ближайшей оценочной лавке,отдайте его своему адвокату и пусть дальше двигается!
А мнение форумчан к делу не пришьешь!
В начало
 
Анастаси
От: Wednesday, April 17, 2013 12:30:57 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/16/2013
Сообщений: 10
Местонахождение: Санкт-Петербург
Kornilov, спасибо за совет. Но хочу еще мнения людей послушать. То есть, не варианты действий, а варианты оценки.
В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, April 17, 2013 7:37:47 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Анастаси сообщал(а):
Кроме того, нужно учесть, что в принципе, трудно найти покупателя на такой объект (долю в виде МОП): а, на сколько я поняла, оценка рыночной стоимости подразумевает определение стоимости, по которой найдутся покупатели на этот объект. Вот за сколько бы вы купили четверть квартиры в виде МОП?

У нас законодательство подразумевает рыночную стоимость, а по факту во многих случаях, которые достаются оценщикам её, этой РС, просто нет, либо ввиду крайней вялости рынка, либо, как у Вас по той причине, что тут вообще требуется оценить пучок прав, которые возникли случайно в этом месте и на рынке такие права отсутствуют...

Здесь выше было выдвинуто несколько здравых идей насчет оценки:
1. Оценивать не то, что покупается, а то, что в итоге покупатель получит, а получит он цельную квартиру определенной площади, а до этого у него были иные площади и вот то, что он получит из этих соображений стоит РС в итоге * Доля МОП в квартире. Разумеется, заказчик хотел бы дешевле, но есть ведь и другая сторона....
2. Оценивать с точки зрения затрат. Вот строили не МОП отдельно, а жилые отдельно, строили всё здание, и каждый метр квадратный в этом здании он стоит сколько? РС всего здания * 1 м2/Число м2 в здании. Это же тоже очевидно. А вот стоимость здания это, если рынок развит: Число квартир * РС квартир. Или ПВС - Износ, если рынок не развит.

Т.е. по сути то заказчик хочет, чтобы МОП достались дешево, а в итоге получилась дорогая квартира, а то, что сегодня его квартира на равном основании принадлежит ему или муниципалитету он этого осознать не желает...
В начало
 
Леб Александр
От: Wednesday, April 17, 2013 8:05:06 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
как вариант РС квартиры как единого объекта минус РС существующей доли, определённой по аналогам таким как комната в коммуналке.

в результате площади МОП будут дешевле жилых, логика проста и понятна, хотя есть допущения.

Анастаси сообщал(а):
Государство своей частью воспользоваться не может (вселить кого-нибудь или попросить оплату аренды), поэтому либо очень дешево либо пусть все остается как есть.

чепуха, легко, им просто лень.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, April 17, 2013 8:27:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,487
Местонахождение: Москва
Делал когда-то.
Есть несколько алгоритмов.
Вот один из них:
2-х комнатная квартира площадбю 56 кв.м.
Комната 1 - 20 кв.м. - у одного Собственника
Комната 2 - 13 кв.м. - у другого
МОП - 12 кв.м. - у третьего.
Доля первого:
(20 + (56 - 20 - 10)/3) / 56

Доля второго
(13 + (56 - 13 - 10)/3) /56

Доля третьего - НЕ ВЫЧИСЛЯЕТСЯ (1 кв.м. МОП - ниже по стоимости 1 кв.м. в комнатах)

Определяется стоимость всей квартиры, допустим 5 500 000 руб.

Определяется стоимость КОМНАТЫ первого собственника с корректировкой на долю в МОП, допустим, 2 800 000 руб.
Определяется стоимость КОМНАТЫ второго собственника с корректировкой на долю МОП, допустим 1 800 000 руб.

Рассчитываем стоимость МОП:
5 500 000 - 2 800 000 - 1 800 000 = 900 000 руб.
Проверяем на достоверность:

5 500 000 * (12 / 56 ) = 1 118 644 руб.
Коэффициент корректировки:
900 000 / 1 118 644 = 0,804

Идем на рынок и пытаемся ПРОВЕРИТЬ коэффициент корректировки:

Стоимость 1 кв.м. в 2-х к. квартире больше стоимости 1 кв.м. в большой комнате в 2-х квартире и больше стоимости минимальной конмнаты (6,5 - 8 кв.м.) в 2-х комнатной квартире.

ИЩЕМ:
- Соотношение Стоимость 1 кв.м. в максимальной по площади комнате в 2-х комнатной квартире
- ..... средней....
- ....минимальной....

Строим ТРЕНД снижения стоимости (Абсцисс - площади комнат, Ординат - стоимость 1 кв.м.), УТЫКАЕМ его в нулевую площадь комнат, получаем "пищу для расчетов корректировок"...
ПЫТАЕМСЯ вычислить коэффициент корректировки

С его помощью проверяем на достоверность....

ИНОГДА получается, иногда - нет развитого рынка

Еще есть 2 алгоритма, но много писать (нет времени)









В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, April 17, 2013 8:46:32 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
2-х комнатная квартира площадбю 56 кв.м.
Комната 1 - 20 кв.м. - у одного Собственника
Комната 2 - 13 кв.м. - у другого
МОП - 12 кв.м. - у третьего.
Доля первого: (20 + (56 - 20 - 10)/3) / 56
Доля второго (13 + (56 - 13 - 10)/3) /56

На мой взгляд:
Доля первого: (20 + (56 - 20 - 13)/3)/ 56
Доля второго (13 + (56 - 20 - 13)/3)/56
Тогда итог: 752 976 рублей.

Но вот тут я бы подумал насчет деления на 3, ведь собственник МОП сам не использует свою собственность, не честнее ли было бы делить на 2?
В начало
 
игор
От: Wednesday, April 17, 2013 10:32:15 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Анастаси сообщал(а):

Игорь, не поняла про оценщика с тремя подходами - что это значит?
В суд с чем идти? Просить суд определить стоимость?

С каким конкретно вопросом нужно обращаться к юристу? Адвокат послал к оценщику. Вы посылаете к юристу. Поясните, пожалуйста.
О чем договариваться с администрацией?
Дурак - это владелец 3/4?
И что вы называете фантазией?

Естественно могу только предполагать.
"В результате перепланировки (узаконенной)доля Администрации стала представлять собой площадь МОП (есть судебное решение, т. е., это не ошибка)." - значит конфликт уже на лицо, и конфликт с Администрацией, как вторым собственником. Значит получать 1/4 через суд.
Даже если Администрация, в лице какого-то человека, согласна продать 1/4, 100% через суд. Чиновники не любят принимать решения, даже договоришься, все равно нужно решение суда. Очевидно поэтому клиент и обратился к адвокату. Так вот с адвокатом надо обсуждать нюансы, а не с клиентом. Как адвокат собирается строить свою позицию? Прежде всего от этого и надо двигаться.
Анастаси сообщал(а):

Игорь, в данном конкретном случае нет жилых помещений без МОП. Они с МОП (выше уточнила, у физ. лица 3/4 квартиры, куда входит и площадь МОП).
И что значит "заплати сейчас - получишь приз"? - вы предлагаете не мудрствовать при оценке и оценить долю по максимуму? А почему не наоборот? Только по тому, что это смахивает на приз?
В рассматриваемом случае соседей нет, т. к. вся жилая площадь у одного человека. Уже здесь видно, что метод не подходит. Кроме того, нужно учесть, что в принципе, трудно найти покупателя на такой объект (долю в виде МОП): а, на сколько я поняла, оценка рыночной стоимости подразумевает определение стоимости, по которой найдутся покупатели на этот объект. Вот за сколько бы вы купили четверть квартиры в виде МОП?

Все жилая площадь у одного человека, это порядок пользования. Это разные вещи порядок пользования и доля в праве.
Поэтому как оценивать, лучше смотреть судебную практику. В Питере с этим проблем быть не должно. В каком городе еще больше коммуналок?
Поэтому общайтесь с адвокатом.
В начало
 
Анастаси
От: Wednesday, April 17, 2013 4:44:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/16/2013
Сообщений: 10
Местонахождение: Санкт-Петербург
Мисовец сообщал(а):

Здесь выше было выдвинуто несколько здравых идей насчет оценки:
1. Оценивать не то, что покупается, а то, что в итоге покупатель получит, а получит он цельную квартиру определенной площади, а до этого у него были иные площади и вот то, что он получит из этих соображений стоит РС в итоге * Доля МОП в квартире. Разумеется, заказчик хотел бы дешевле, но есть ведь и другая сторона....

Говорить о том, что в результате покупатель получит - это как копаться в чужом кармане, это уже его заботы, что он там получит. Мне кажется, неправильно отталкиваться от этого.
В таком случае оценки если предположить, что доля Администрации была бы не только МОП (состояла бы и из жилой площади), то цена была бы все равно одинакова? Согласитесь, что стоимость доли МОП и доли ЖИЛ+МОП должна отличаться не в пользу первой (т. е. доля, состоящая только из МОП должна быть дешевле, чем такая же доля, включающая в себя некоторое количество жилой площади).

Мисовец сообщал(а):

Т.е. по сути то заказчик хочет, чтобы МОП достались дешево, а в итоге получилась дорогая квартира, а то, что сегодня его квартира на равном основании принадлежит ему или муниципалитету он этого осознать не желает...

Заказчик осознает равные основания владения, а именно зарегистрированные права.
Не то чтобы он хочет, чтобы МОП достались дешево, скорее чтобы достались за адекватную цену. Т. к. смысла покупать эту долю по цене обычной (которая включает жилую площадь) особого нет.

Леб А.В. сообщал(а):
как вариант РС квартиры как единого объекта минус РС существующей доли, определённой по аналогам таким как комната в коммуналке.
в результате площади МОП будут дешевле жилых, логика проста и понятна, хотя есть допущения.

Вот здесь вы занижаете стоимость доли физ. лица и завышаете стоимость доли Администрации: вы предлагаете оценить долю физ. лица по "коммунальным тарифам" при том, что здесь большая разница - соседей нет и быть не может. Разве можно расценивать такой объект как комнату в коммуналке? Вся жилая площадь в отдельной квартире, как мне кажется, должна стоить дороже жилой комнаты в коммунальной квартире.

Леб А.В. сообщал(а):
чепуха, легко, им просто лень.

Как вы видите использование государством своей доли в виде МОП?
В начало
 
игор
От: Wednesday, April 17, 2013 5:12:54 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Анастаси сообщал(а):

Леб А.В. сообщал(а):
чепуха, легко, им просто лень.

Как вы видите использование государством своей доли в виде МОП?

Конечно извиняюсь, странный вопрос, у государства 1/4 доля в праве и все. И МОП к 1/4 не имеет ни какого отношения, это порядок пользования.
В начало
 
Стадникова С.В.
От: Wednesday, April 17, 2013 5:26:51 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/14/2013
Сообщений: 56
Местонахождение: Краснодар
Анастаси сообщал(а):

Как вы видите использование государством своей доли в виде МОП?

Анастаси, как минимум Администрация может взимать арендную плату за пользование её имуществом или, что еще хуже, наложить запрет на пользование...
Мне вот только не совсем понятен вопрос о 1/4 и 3/4 - есть документ о границах этих долей? А то ведь если это "1/4 доля в праве на квартиру" без выделения этой доли в натуре, то тут уже совсем другая песня.... Водка, балалайка
Да и почему вы давите, что МОП так уж кардинально дешевле, чем жилая площадь? В рамках СП, которым наиболее верно (т.к. наиболее точно) оценивать РЫНОЧНУЮ стоимость квартир, стоимость квартиры определяется как стоимость 1 кв.м. умноженная на общую площадь квартиры, прошу заметить на ОБЩУЮ, а не жилую! И стоимость 1 кв.м. аналогов определяется из расчета общей площади!
Таким образом при расчете стоимости абстрактно взятой квартиры мы всю ее площадь считаем по одинаковой стоимости за 1 кв.м., не применяя ни каких коэффициентов к площади МОП...
Та же ситуация с применением менее рыночных (в данном случае, т.к. это квартира) подходов - ЗП и ДП - они считаются из расчета на общую площадь. Так как стоимость воспроизводства, определяемая в рамках ЗП для жилой площади и МОП - одинакова! Кажется, еще кто-то из мудрых сказал
...А теперь представьте такую ситуацию - наложит сейчас Администрация запрет на пользование своей долей, которая представлена ну допустим туалетом, ванной, коридором или кухней - в данном случае это не так уж важно, потому, что стоимость ваших "жилых" метров поползет вниз, т.к. кому нужна отдельная квартира, но без туалета или ванной, или кухни???.... К соседям бегать??? Простите (извините за прямоту)
Так что, здесь очень щекотливая ситуация - доли на эту квартиру только совместно имеют ценность, а по отдельности они не ликвидны....
Моё мнение - искать аналоги с продажами квартир в общей долевой собственности.... Недавно считала такую. Разница между квартирами на полном праве собственности составляет около 10% в нашем регионе. В итоге узнаете общую стоимость квартиры и поделите ее в зависимости от размера долей....
Это моё мнение - кто-то с ним согласится, кто-то нет.... Это нормально, ведь сколько людей, столько и мнений и только в споре рождается истина! Улыбка

Подавая надежды, не роняй достоинства…
В начало
 
Леб Александр
От: Wednesday, April 17, 2013 5:28:52 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Анастаси сообщал(а):
Вот здесь вы занижаете стоимость доли физ. лица и завышаете стоимость доли Администрации: вы предлагаете оценить долю физ. лица по "коммунальным тарифам" при том, что здесь большая разница - соседей нет и быть не может. Разве можно расценивать такой объект как комнату в коммуналке? Вся жилая площадь в отдельной квартире, как мне кажется, должна стоить дороже жилой комнаты в коммунальной квартире.

Ключевое в вашей фразе «как мне кажется», а мне кажется, что вся администрация в туалет этой квартиры ходить может, если захочет – и что? Кроме того, можете корректировать, если считаете объект оценки лучше. У вас свой вариант есть?

Анастаси сообщал(а):
Как вы видите использование государством своей доли в виде МОП?

Обязать собственника основной доли платить аренду (плату за сервитут) по ставке 50-70% от аренды целой квартиры (свой оценщик и суд, верящий администрации).
В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, April 17, 2013 5:43:03 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Анастаси сообщал(а):
Согласитесь, что стоимость доли МОП и доли ЖИЛ+МОП должна отличаться не в пользу первой (т. е. доля, состоящая только из МОП должна быть дешевле, чем такая же доля, включающая в себя некоторое количество жилой площади).

Я вот не знаю, насчет доли МОП, но по сути это конкретные квадратные метры общей площади квартиры, и вот если бы мне принадлежали какие-то квадратные метры общей площади квартиры, то какая проблема? Есть РС квартиры, есть общая площадь квартиры, значит, цена 1 м2 площади это цена квартиры, деленная на площадь квартиры, будьте добры мне заплатить.... А всё остальное, от лукавого.
В начало
 
Анастаси
От: Wednesday, April 17, 2013 6:18:00 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 4/16/2013
Сообщений: 10
Местонахождение: Санкт-Петербург
игор сообщал(а):

"В результате перепланировки (узаконенной)доля Администрации стала представлять собой площадь МОП (есть судебное решение, т. е., это не ошибка)." - значит конфликт уже на лицо, и конфликт с Администрацией, как вторым собственником. Значит получать 1/4 через суд.

"Конфликт", который налицо,образовался при обращении в суд - это было как раз попыткой "получать 1/4 через суд". Не вышло. Хоть в законодательстве и говорится о том, что вся площадь МОП распределяется между владельцами жилой (а владелец в данном случае один человек).
игор сообщал(а):

Даже если Администрация, в лице какого-то человека, согласна продать 1/4, 100% через суд. Чиновники не любят принимать решения, даже договоришься, все равно нужно решение суда. Очевидно поэтому клиент и обратился к адвокату. Так вот с адвокатом надо обсуждать нюансы, а не с клиентом. Как адвокат собирается строить свою позицию? Прежде всего от этого и надо двигаться.

Не совсем понимаю о какой позиции вы говорите и куда нужно двигаться. Требуется оценить-прикинуть стоимость доли. Получается, не все так просто и однозначно в Оценке, каждый трактует по-своему, из чего я могу сделать вывод, что в принципе, долю можно и в 1 рубль оценить. И никто не будет не прав.
Адвокат уже построил свою позицию и судебные прения завершились. Мы говорим здесь не об этом: я обратилась к знающим людям за информацией о методах оценки МОП в отдельной квартире. Вот и все.
Вот выше получился коэффициент 0,8. Уже ближе к теме, все же не 1.
Замечу еще, что отчуждение помещений МОП законодательством не предусмотрено. Т. е., попросту говоря, Администрация не может продать эту долю, не наделена такими полномочиями.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005