Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Расчет ежемесячной арендной платы за пользование муниципальной котельной (комплексом) и тепловыми се Опции · Вид
ЮЮЮ
От: Monday, July 15, 2013 4:42:30 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/8/2012
Сообщений: 43
Местонахождение: Челябинская область
Доброго времени суток! Уважаемые коллеги, очень прошу Вашей помощи. Перечитала наверное все сообщения по оценке арендной платы за пользование имуществом. Но мне заказчик поставил такие условия (вернее рамки), которые мне кажутся невыполнимыми. А дело вот в чем. В небольшом городке, где бюджет практически полностью дотационный, 4 года назад возвели комплекс, в который входит котельная мощностью 20 МВт, сети теплоснабжения, водопровода, наружного освещения, связи, топливопровода, канализации, и т.д., и собираются сдать его в аренду обслуживающей организации, а также имеются тепловые сети протяженностью 7 км, которые также собираются сдавать в аренду. Я попыталась посчитать арендную плату затратным подходом (сначала стоимость комплекса и теплосетей по УПВС, а затем рекапитализацией (с доходностью ОФЗ ГКО) арендную плату. То, что у меня получилось, в 5 раз превышает ожидаемую от меня сумму. Может быть есть еще какие-нибудь способы расчета ежемесячной арендной платы? Подскажите пожалуйста, если не затруднит.
И еще хотелось бы добавить, что в данном случае арендодатель не несет расходов на содержание и ремонт, от налогов освобожден, амортизацию не начисляют.
В начало
 
Sergey8
От: Monday, July 15, 2013 6:02:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/13/2009
Сообщений: 12
Объект относительно новый. Вариант решения (укрупнённо): первая составляющая арендной ставки - норма возврата вложенных средств в создание объектов, определённая в зависимости от срока службы всего Вами перечисленного (можно и желательно от "сметной" проиндексированной, УПВС здесь лажа). По указанному имуществу в зависимости от используемых материалов это от 30 до 50 лет (если полимерные трубы), соответственно для нового - это норма возврата от от 2% до 3,3% в год.
Вторая составляющая доход от эксплуатации. Сами никогда не посчитаете, только сведения от заказчика. Объект новый, затраты на обслуживание минимальны. А стоимость услуг ЖКХ в "маленьких дотационных" иногда больше чем в "областных донорских" и естественно всё на грани рентабельности (официально). Если заказчик покажет доход - Ваша задача обосновать какую часть дохода оставить в "арендной ставке" а какую оставить арендатору. Возможно использовать аналитику, возможно (но это коряво) правило бегунка или что то ещё. Скорее всего Вам предоставят справку с нулевой доходностью. Тогда попросите её расписать, насколько возможно по затратам и доходам.
И тогда (в случае непредвиденных обстоятельств и "смены ПОЛИТИЧЕСКОГО курса.....") со следователями будете общаться не Вы а Ваши заказчики.
ЭТО МОЁ МНЕНИЕ!!!!!!! Возможно всё проще.

В начало
 
ЮЮЮ
От: Monday, July 15, 2013 7:26:42 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/8/2012
Сообщений: 43
Местонахождение: Челябинская область
Спасибо за ответ и совет! Дело в том, что, во-первых, справку о доходах от эксплуатации комплекса мне вряд ли дадут, во-вторых, нужно посчитать аренду комплекса и тепловых сетей, которым уже лет 70, ну а в-третьих, даже если примерно прикинуть, получается все равно намного больше, чем они хотят.
В начало
 
Sergey8
От: Monday, July 15, 2013 7:46:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/13/2009
Сообщений: 12
" .......4 года назад возвели комплекс, в который входит котельная мощностью 20 МВт, сети теплоснабжения, водопровода, наружного освещения, связи, топливопровода, канализации, и т.д..." и ".......нужно посчитать аренду комплекса и тепловых сетей, которым уже лет 70....." - Вы определитесь. Такие объекты 70 лет без кап. вложений не живут или их стоимость "0", тогда и аренда "0"
В начало
 
ЮЮЮ
От: Monday, July 15, 2013 7:48:54 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/8/2012
Сообщений: 43
Местонахождение: Челябинская область
Объект оценки - новый комплекс и старые теплосети
В начало
 
NB
От: Tuesday, July 16, 2013 7:17:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Ю.Ю.Ю
Если правильно понял Вас, объекты сдаются на условиях длительной "чистой" аренды, т.е. все затраты на эксплуатацию и поддержание имущества - на арендаторе.

1. Если так - о возврате капитала нечего беспокоиться.Капитал "поддерживается" арендатором. Тем более - арендодатель амортизацию не начисляет.

2. Устанавливая ставку текущей доходности в районе доходности к погашению гособлигаций, Вы упускаете из виду темпы удорожания поддерживаемой в рабочем состоянии недвижимости (и спец.оборудования). Учет удорожания существено уменьшает величину ставки. Т.е, вместо 7-8% там может быть и 5%, и 3%, и даже меньше.
На этот счет есть статья здесь, на портале.

3. Сети, хоть и старые, но если частями ремонтировались (обновлялись) в прошлом и находятся в работоспособном состоянии, имеют далеко не 100% износ. Скорее процентов - 40-50-60.
И они будут поддерживаться примерно на таком же уровне последующими ремонтами арендатора. Исходя из этого и считайте плату за сети, помня о темпах роста цен на СМР.
И на эту тему здесь есть статья об аренде распределных сетей на примере газовых сетей города.

Если же сети "убиты" и требуют существеного первоначального ремонта, то можно посчитать требуемые для этого инвестиции и полученную сумму вычесть из арендной платы за весь преиод аренды с учетом стоимости денег во времени.
Почему? Потому, что арендатор улучшает имущество арендодателя за свой счет.
В начало
 
vox
От: Tuesday, July 16, 2013 7:32:21 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/20/2010
Сообщений: 154
Местонахождение: Челябинск
в Челябинске есть методика расчета арендной платы при передаче в аренду объектов водоотведения, водоснабжения и теплоснабженияНикому не говори если перестать выдумывать слона из мухи, то можно обратиться к ней и займет у Вас это не больше дня Кто это написал?
В начало
 
ЮЮЮ
От: Tuesday, July 16, 2013 9:33:51 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/8/2012
Сообщений: 43
Местонахождение: Челябинская область
NB сообщал(а):
Ю.Ю.Ю
Если правильно понял Вас, объекты сдаются на условиях длительной "чистой" аренды, т.е. все затраты на эксплуатацию и поддержание имущества - на арендаторе.

1. Если так - о возврате капитала нечего беспокоиться.Капитал "поддерживается" арендатором. Тем более - арендодатель амортизацию не начисляет.

2. Устанавливая ставку текущей доходности в районе доходности к погашению гособлигаций, Вы упускаете из виду темпы удорожания поддерживаемой в рабочем состоянии недвижимости (и спец.оборудования). Учет удорожания существено уменьшает величину ставки. Т.е, вместо 7-8% там может быть и 5%, и 3%, и даже меньше.
На этот счет есть статья здесь, на портале.

3. Сети, хоть и старые, но если частями ремонтировались (обновлялись) в прошлом и находятся в работоспособном состоянии, имеют далеко не 100% износ. Скорее процентов - 40-50-60.
И они будут поддерживаться примерно на таком же уровне последующими ремонтами арендатора. Исходя из этого и считайте плату за сети, помня о темпах роста цен на СМР.
И на эту тему здесь есть статья об аренде распределных сетей на примере газовых сетей города.

Если же сети "убиты" и требуют существеного первоначального ремонта, то можно посчитать требуемые для этого инвестиции и полученную сумму вычесть из арендной платы за весь преиод аренды с учетом стоимости денег во времени.
Почему? Потому, что арендатор улучшает имущество арендодателя за свой счет.
Большое спасибо! я совсем упустила из вида темпы удорожания, это точно.
В начало
 
Грибовский С. В.
От: Tuesday, July 16, 2013 11:23:26 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/6/2013
Сообщений: 114
Местонахождение: Санкт Петербург
Задача
Стоимость актива равна 100 д.е. Арендодатель, сдавая в аренду этот актив, требует для себя 8 процентной доходности. Предполагается, что актив растет в цене на 3% в год.
Требуется определить какой арендный платеж необходимо установить арендодателю, чтобы обеспечить себе такую доходность?
Решение
Составляем уравнение
100=(арендная плата+103)/(1+0,08)
Отсюда
Арендная плата = 5 д. е.
Ставка капитализации равна 5/100=0,05 или 5 процентов
Таким образом, получая ежегодно 5 д. е. С учетом роста стоимости актива, о чем говорит Н. Баринов, получаем требуемую доходность.
Это значит, нужно определить 1) РС, 2) чего с точки зрения доходности хочет арендодатель и 3) как изменяет свою стоимость актив
В начало
 
Мисовец
От: Wednesday, July 17, 2013 6:43:34 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
ЮЮЮ сообщал(а):
NB сообщал(а):
3. Сети, хоть и старые, но если частями ремонтировались (обновлялись) в прошлом и находятся в работоспособном состоянии, имеют далеко не 100% износ. Скорее процентов - 40-50-60.
И они будут поддерживаться примерно на таком же уровне последующими ремонтами арендатора. Исходя из этого и считайте плату за сети, помня о темпах роста цен на СМР.
Большое спасибо! я совсем упустила из вида темпы удорожания, это точно.

А давайте сначала посмотрим, имеется ли темп удорожания цен на СМР. Для этого возьмем две пары индексов:
Приложение к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08
Письмо Минрегиона России от 12.02.2013 N 1951-ВТ/10
ТЕР-2001 ФЕР-2001
янв.10 5,68 6,23
янв.13 5,76 6,21
Индекс 1,014084507 0,996789727 1,005437117
Так что у нас кризис продолжается, и в долгосрочном плане, полагаю, цены на СМР расти больше уже не будут, т.е. в плане там всяких волн Элиота они, конечно, иногда будут подрастать, но только в рамках общего ниспадающего тренда.

И опять же, цены СМР это одно, а вот рыночная стоимость, которую определяет коллега, это в условиях ожидаемого жесточайшего кризиса нечто иное. Тут у Неймана Е.И. в 2008 году, кажется, была идея описать новую оценку в условиях кризиса, но что-то я не вижу готовой работы на эту тему, которую можно было бы изучить.
В начало
 
Малков Владимир Васильевич
От: Wednesday, July 17, 2013 7:56:54 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 2/21/2012
Сообщений: 73
Местонахождение: Екатеринбург
Мисовец сообщал(а):

янв.10 5,68 6,23
янв.13 5,76 6,21

У создателей справочника ко-инвест, вот такое мнение по поводу роста цена на СМР:
янв.10 МСК 6,874
янв.13 МСК 8,511
и в таком же стиле по всей РФ
Откуда они это берут кто-нибудь знает? Голова идет кругом
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, July 17, 2013 8:15:04 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Грибовский С. В. сообщал(а):
Задача
Стоимость актива равна 100 д.е. Арендодатель, сдавая в аренду этот актив, требует для себя 8 процентной доходности. Предполагается, что актив растет в цене на 3% в год.
Требуется определить какой арендный платеж необходимо установить арендодателю, чтобы обеспечить себе такую доходность?
Решение
Составляем уравнение
100=(арендная плата+103)/(1+0,08)
Отсюда
Арендная плата = 5 д. е.
Ставка капитализации равна 5/100=0,05 или 5 процентов
Таким образом, получая ежегодно 5 д. е. С учетом роста стоимости актива, о чем говорит Н. Баринов, получаем требуемую доходность.
Это значит, нужно определить 1) РС, 2) чего с точки зрения доходности хочет арендодатель и 3) как изменяет свою стоимость актив

С.В.
1).Это не ставка капитализации, - это 1 / ВРМ
2). При условии, что все эксплуатационные и ремонтные расходы падают на арендатора, у собственника имеются расходы на налог на имущество, управление имуществом и страхование (иногда страхует арендатор, но тогда сложные расчеты при форс-мажоре)
3). В ставке капитализации заложены 2 составляющие: рост стоиоти недвижимости и ее КОНЕЧНЫЙ срок эксплуатации.
Н.П.
Ваш тезис:
Если же сети "убиты" и требуют существеного первоначального ремонта, то можно посчитать требуемые для этого инвестиции и полученную сумму вычесть из арендной платы за весь преиод аренды с учетом стоимости денег во времени.
Почему? Потому, что арендатор улучшает имущество арендодателя за свой счет.

1). Отремонтированные сети без переоценки не ЛЯГУТ НА 01 счет собственника. Если они убиты и имеют нулевую остаточную стоимость, то после ремонта НУЖНА переоценка. А после переоценки на собственника упадет налог на имущество... ПОНИМАЕТЕ ???
2). "Убитые" сети дорого ремонтировать, проще проложить новые, а это "нахождение имущества Арендатора в имущественном пространстве Арендодателя" (есть свои особенности...


В начало
 
Алексей III
От: Wednesday, July 17, 2013 9:25:54 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/19/2013
Сообщений: 87
ЮЮЮ сообщал(а):
Доброго времени суток! Уважаемые коллеги, очень прошу Вашей помощи. Перечитала наверное все сообщения по оценке арендной платы за пользование имуществом. Но мне заказчик поставил такие условия (вернее рамки), которые мне кажутся невыполнимыми. А дело вот в чем. В небольшом городке, где бюджет практически полностью дотационный, 4 года назад возвели комплекс, в который входит котельная мощностью 20 МВт, сети теплоснабжения, водопровода, наружного освещения, связи, топливопровода, канализации, и т.д., и собираются сдать его в аренду обслуживающей организации, а также имеются тепловые сети протяженностью 7 км, которые также собираются сдавать в аренду. Я попыталась посчитать арендную плату затратным подходом (сначала стоимость комплекса и теплосетей по УПВС, а затем рекапитализацией (с доходностью ОФЗ ГКО) арендную плату. То, что у меня получилось, в 5 раз превышает ожидаемую от меня сумму. Может быть есть еще какие-нибудь способы расчета ежемесячной арендной платы? Подскажите пожалуйста, если не затруднит.
И еще хотелось бы добавить, что в данном случае арендодатель не несет расходов на содержание и ремонт, от налогов освобожден, амортизацию не начисляют.

Все очень просто! Сначала отделите мух от котлет, а именно: тепло отдельно, вода и канализация тоже отдельно, все это будет выставляться (и оцениваться) отдельными лотами. 1.Тепло - а) узнаете у заказчиков общее количество поставляемого тепла, например 1000Ггкалл., б) рассчитываете стоимость 1 каллории, берите утвержденные тарифы по вашему МО или по другим например 2000руб./ггкалл., в) узнаете валовый доход 1000калорий х 2000руб. = 2млн.руб. это валовый доход потенциального арендатора, г) считаем опер.расходы - это три статьи: газ, кап.затраты на ремонт и обслуживание, зарплата, изучите сметы и балансы иных управляющих компаний, по моему опыту это примерно так: газ 20-40%, ремонт и обслуживание в зависимости от физ.состояния сетей 10-40%, зарплата 15-30%, допустим в нашем случае затраты 70%, 2млн.руб.-70% = 600 000руб. опер.доход арендатора, глупо отдавать весь доход в качесте аренд.платежа, следовательно посчитаем премию арендодателя или сам арендплатеж: 8,25% доход арендодателя + 2,5 возврат капитала обычно по нормам аммортиз.отчислений итого 10,75 х 600000 = 64500руб. аренда в год. По другим ресурсам считается примерно также удачи!!!
В начало
 
Грибовский С.В.
От: Wednesday, July 17, 2013 9:36:45 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/16/2013
Сообщений: 75
Местонахождение: Санкт-Петербург
Мисовец сообщал:
А давайте сначала посмотрим, имеется ли темп удорожания цен на СМР.
А если цены падают, то решение другое:
Задача
Стоимость актива равна 100 д.е. Арендодатель, сдавая в аренду этот актив, требует для себя 8 процентной доходности. Предполагается, что актив падает в цене на 3% в год.
Требуется определить какой арендный платеж необходимо установить арендодателю, чтобы обеспечить себе такую доходность?
Решение
Составляем уравнение
100=(арендная плата-97)/(1+0,08)
Отсюда
Арендная плата = 11 д. е.
Ставка капитализации равна 11/100=0,11 или 11 процентов
Таким образом, для того, чтобы обеспечить доходность в размере 8%, необходимо учитывая падение стоимости актива назначить арендную плату в размере 11 д.е.

Яскевич сообщал: это не ставка капитализации, а ВРМ.
Е.Е., если мы говорим об отношении чистого дохода к стоимости, то это, по классике, СК. О том же говорит и Л.А. Леейфер в своей статье 2009 года о ВРМ (статья есть на Лабрейте)

В начало
 
ЮЮЮ
От: Wednesday, July 17, 2013 9:38:02 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/8/2012
Сообщений: 43
Местонахождение: Челябинская область
Выставляется комплекс котельной, в состав которой входят здания и сети - одним лотом, в этом-то и дело
В начало
 
Алексей III
От: Wednesday, July 17, 2013 9:48:03 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/19/2013
Сообщений: 87
ЮЮЮ сообщал(а):
Выставляется комплекс котельной, в состав которой входят здания и сети - одним лотом, в этом-то и дело

А в чем проблема? Если в тепловой комплекс входят здания котельной, теплопункты, сети, газопрводы, оборудование, трансформаторы, трубопроводы, водопроводы, заборы, дымовые трубы, мачты освещения и т.п., то это конечно пойдет одним лотом как теплоснабжение при этом скорее всего это не зарегистрированно, а следовательно можно сдать в аренду только сроком на 11мес. или на 11мес.28дней. Если есть водоснабжение и канализация как отдельный ресурс, то это сдается отдельными лотами, см.выше.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, July 17, 2013 9:54:35 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Грибовский С.В. сообщал(а):
Мисовец сообщал:
АЯскевич сообщал: это не ставка капитализации, а ВРМ.
Е.Е., если мы говорим об отношении чистого дохода к стоимости, то это, по классике, СК. О том же говорит и Л.А. Леейфер в своей статье 2009 года о ВРМ (статья есть на Лабрейте)



С.В.
Арендные платежи не являются чистым доходом...
В начало
 
Грибовский С. В.
От: Wednesday, July 17, 2013 10:11:54 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/6/2013
Сообщений: 114
Местонахождение: Санкт Петербург
С.В.
Арендные платежи не являются чистым доходом...[/quote]

Е. Е., опять же по классике: есть три типа аренды - чистая, получистая и валовая. При чистой аренде все расходы несет арендатор, при валовой - арендодатель. При получистой - часть арендатор, часть арендодатель. Но все они, так или иначе, формируют чистый операционный доход, который мы капитализируем. Разница в том, что наполняет этот доход. А ВРМ - это просто частное от деления стоимости на ПВД или ДВД. ВРМ - это МСА, в котором элементом сравнения является ПВД или ДВД.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Wednesday, July 17, 2013 10:40:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
С.В.
1). ВСЕХ РАСХОДОВ по "чужой собственности" арендатор никогда не несет (в лучшем случае Собственник платит налог на имущество при долгосрочных арендных договорах).
2). Арендная плата облагается НДС....

(Больше дискутировать по даннному вопросу не буду, просто не хотелось бы, чтобы авторитет уважаемых мною С.В.Грибовского и Л.А.Лейфера "давил" на Оценщиков с помощью статей, в которых надо кое-что ПОДПРАВИТЬ)
В начало
 
Грибовский С.В.
От: Wednesday, July 17, 2013 10:53:13 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/16/2013
Сообщений: 75
Местонахождение: Санкт-Петербург
Яскевич сообщал:
ВСЕХ РАСХОДОВ по "чужой собственности" арендатор никогда не несет (в лучшем случае Собственник платит налог на имущество при долгосрочных арендных договорах).
Е.Е., типичный арендодатель, который никаких расходов не хочет нести - государство!
По поводу прекращения дискусссии - не возражаю!
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005