Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка 1/2 доли!!! Опции · Вид
Оценкин
От: Thursday, August 08, 2013 9:33:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 6/10/2013
Сообщений: 57
Местонахождение: Челябинск
Сразу хочу попросить прощения за создание темы, т.к. уже и так много похожих. Ситуация такова: заказчик дал деньги в долг под залог 1/2 доли в 3-х квартире, деньги ему не отдали и теперь он отжимает 1/2 доли по суду. Соответственно мне нужно найти стоимость данной доли, но я что-то сбился с толку, как ее оценить, т.к. Оказывается доля не стоит 1/2 РС всей квартиры, а стоит на порядок ниже. Подскажите пожалуйста как мне быть, считать со скидкой 20-...%, тогда как это обосновать, или же как то по другому???? Спасибо!
В начало
 
Оценкин
От: Thursday, August 08, 2013 10:16:46 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 6/10/2013
Сообщений: 57
Местонахождение: Челябинск
Вот нашел на одном из форумах в Инете: чаще всего стоимость 1/2 доли в квартире можно рассчитать так: S / 2 х 25% = D
где S - цена всей квартиры, а D - стоимость доли, если она продаётся отдельно.

Реально ли данное утверждение?
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, August 08, 2013 10:23:15 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
PaChance сообщал(а):
Сразу хочу попросить прощения за создание темы, т.к. уже и так много похожих. Ситуация такова: заказчик дал деньги в долг под залог 1/2 доли в 3-х квартире, деньги ему не отдали и теперь он отжимает 1/2 доли по суду. Соответственно мне нужно найти стоимость данной доли, но я что-то сбился с толку, как ее оценить, т.к. Оказывается доля не стоит 1/2 РС всей квартиры, а стоит на порядок ниже. Подскажите пожалуйста как мне быть, считать со скидкой 20-...%, тогда как это обосновать, или же как то по другому???? Спасибо!

Нужно принципиально различать две ситуации:
1. Доля должна быть продана чужим людям на открытом рынке, тогда смотрим на рынок, видим там скидки от 225% и выше, т.к. кому нужна головная боль с соседями.
2. Доля не продается на открытом рынке, вот как у Вас, например, это же суд и продажи не будет. Тогда все доли в сумме равны 1, а стоимость доли равна РС квартиры * Доля.
В начало
 
Андрей С.
От: Thursday, August 08, 2013 10:27:50 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
Цитата:
Вот нашел на одном из форумах в Инете: чаще всего стоимость 1/2 доли в квартире можно рассчитать так: S / 2 х 25% = D
где S - цена всей квартиры, а D - стоимость доли, если она продаётся отдельно.

Тут надо понимать, что устойчивого рынка долей нет и такого рода скидки эпизодические мнения/мультипликаторы участников рынка. Я чаще всего слышал про скидку в 30-50 %.

Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
В начало
 
Оценкин
От: Thursday, August 08, 2013 10:30:19 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 6/10/2013
Сообщений: 57
Местонахождение: Челябинск
Мисовец сообщал(а):
PaChance сообщал(а):
Сразу хочу попросить прощения за создание темы, т.к. уже и так много похожих. Ситуация такова: заказчик дал деньги в долг под залог 1/2 доли в 3-х квартире, деньги ему не отдали и теперь он отжимает 1/2 доли по суду. Соответственно мне нужно найти стоимость данной доли, но я что-то сбился с толку, как ее оценить, т.к. Оказывается доля не стоит 1/2 РС всей квартиры, а стоит на порядок ниже. Подскажите пожалуйста как мне быть, считать со скидкой 20-...%, тогда как это обосновать, или же как то по другому???? Спасибо!

Нужно принципиально различать две ситуации:
1. Доля должна быть продана чужим людям на открытом рынке, тогда смотрим на рынок, видим там скидки от 225% и выше, т.к. кому нужна головная боль с соседями.
2. Доля не продается на открытом рынке, вот как у Вас, например, это же суд и продажи не будет. Тогда все доли в сумме равны 1, а стоимость доли равна РС квартиры * Доля.

Заказчик, после суда собирается продавать данную долю, тогда подходит 1 вариант. А как это дело описать, если можно поподробнее?
В начало
 
Оценкин
От: Thursday, August 08, 2013 10:31:46 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 6/10/2013
Сообщений: 57
Местонахождение: Челябинск
Андрей С. сообщал(а):
Цитата:
Вот нашел на одном из форумах в Инете: чаще всего стоимость 1/2 доли в квартире можно рассчитать так: S / 2 х 25% = D
где S - цена всей квартиры, а D - стоимость доли, если она продаётся отдельно.

Тут надо понимать, что устойчивого рынка долей нет и такого рода скидки эпизодические мнения/мультипликаторы участников рынка. Я чаще всего слышал про скидку в 30-50 %.

А Вы применяли данные скидки, если да то на что ссылались?
В начало
 
Umbratilis
От: Thursday, August 08, 2013 12:38:15 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/3/2012
Сообщений: 115
PaChance сообщал(а):
Сразу хочу попросить прощения за создание темы, т.к. уже и так много похожих. Ситуация такова: заказчик дал деньги в долг под залог 1/2 доли в 3-х квартире, деньги ему не отдали и теперь он отжимает 1/2 доли по суду. Соответственно мне нужно найти стоимость данной доли, но я что-то сбился с толку, как ее оценить, т.к. Оказывается доля не стоит 1/2 РС всей квартиры, а стоит на порядок ниже. Подскажите пожалуйста как мне быть, считать со скидкой 20-...%, тогда как это обосновать, или же как то по другому???? Спасибо!


Стоимость такой доли может быть сопоставима со стоимостью комнаты в этом же районе. Потенциальный покупатель будет выбирать себе жилье. Случай с инвестицией и рейдерством не рассматривается. Выбирая, он купит либо комнату, либо долю при условии, что в одной из комнат можно жить "автономно".

Ничего не принимай на свой счет. Все, что люди говорят или делают, — это проекция их собственной реальности. Если вы выработаете в себе иммунитет к чужим взглядам и мнениям, то избежите бесполезных страданий. © Мигель Руис.
В начало
 
Мисовец
От: Thursday, August 08, 2013 2:36:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
PaChance сообщал(а):
Заказчик, после суда собирается продавать данную долю, тогда подходит 1 вариант. А как это дело описать, если можно поподробнее?

Совершенно безразлично, что собирается делать Заказчик после суда, после суда это будет его собственность и там ему Ваш отчет не нужен, он будет там сам решать. А вот для суда важно, с какой суммы брать гос.пошлину, вот для этого и нужна Ваша оценка.
В начало
 
Шогин В.
От: Thursday, August 08, 2013 2:53:51 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,970
Местонахождение: Тула
суд не вынесет решение - отдать долю в собственность кредитора.
последующая продажа будет с условием обязательного предложения второму дольщику

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
sky-perm
От: Thursday, August 08, 2013 3:01:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 715
Местонахождение: Пермь
Сто раз ведь эту тему поднимали, однозначного решения нет, я обычно делаю под заказчика, скидку беру 20-30% (в зависимости от размера доли) обоснование типа обзвонил ведущие риэлторские компании, и табличку, название, телефон, размер скидки....
В начало
 
Геннадий
От: Thursday, August 08, 2013 5:20:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
Шогин Валерий сообщал(а):
суд не вынесет решение - отдать долю в собственность кредитора.
последующая продажа будет с условием обязательного предложения второму дольщику



Как банк, хотел отжать квартиру за задолженность по кредиту.
Владелец умер, наследники обратились к банку письменно с предложением погасить кредит. Досрочное погашение кредита возможно только по личному заявлению, вступите в наследство и приезжайте.
Через полгода банк выкатил проценты и штрафы.
Через 2 года судебных споров суд признал право банка на сумму задолженности, существовавшую на день смерти. Ни штрафов, ни процентов, все благодаря тому самому первому письму.

В том деле был отчет об оценке, и оценщик привел какую-то методику, которой обосновал скидку в 36%. Ни когда не беру на себя обязанности суда, поэтому на рассмотрение суда выставил две стоимости квартиры, рыночную и с учетом долевого владения спорящих сторон, расчет скидки рассчитал по разнице стоимости Квартир и Комуналок, кстати, 35% получилось.

Там суд вопрос задавал, типа, в чем ошибся оценщик, ответил, что отчет на дату составления достоверен, что было удивительно для меня самого, оценщик и полгода на рынке не работал. Жалко, покинул оценку, работу его приятно читать было.



Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Шогин В.
От: Thursday, August 08, 2013 5:38:41 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,970
Местонахождение: Тула
Геннадий, мы о разном. Есть практика - коль долевая собственность, то ГК соблюдаться должен во всех возмездных случаях отчуждения

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Андрей С.
От: Thursday, August 08, 2013 6:03:09 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
PaChance сообщал(а):
Андрей С. сообщал(а):
Цитата:
Вот нашел на одном из форумах в Инете: чаще всего стоимость 1/2 доли в квартире можно рассчитать так: S / 2 х 25% = D
где S - цена всей квартиры, а D - стоимость доли, если она продаётся отдельно.

Тут надо понимать, что устойчивого рынка долей нет и такого рода скидки эпизодические мнения/мультипликаторы участников рынка. Я чаще всего слышал про скидку в 30-50 %.

А Вы применяли данные скидки, если да то на что ссылались?

Да. Доводилось - один раз была выборка по нескольким парным продажам невыделенных долей в доме и квартир там же. Плюс аналитика риэлторов: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&m=26012#26012

Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
В начало
 
Геннадий
От: Thursday, August 08, 2013 6:19:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
Шогин Валерий сообщал(а):
Геннадий, мы о разном. Есть практика - коль долевая собственность, то ГК соблюдаться должен во всех возмездных случаях отчуждения


И я о ГК, квартира не может быть поделена, хотя и такое видел, а вот порядок пользования комнатами определяется судом часто, квартира по факту пользования в коммуналку превращается потому и метод расчета такой.



Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Шогин В.
От: Thursday, August 08, 2013 7:07:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,970
Местонахождение: Тула
речь пока о доле.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Андреевич
От: Friday, August 09, 2013 10:35:28 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/31/2008
Сообщений: 311
Местонахождение: Тула
Мы проводили анализ рыночных стоимостей долей в квартирах в г. Туле. У нас получилась скидка в среднем на 30%.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Friday, August 09, 2013 12:10:05 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,487
Местонахождение: Москва
Андреевич сообщал(а):
Мы проводили анализ рыночных стоимостей долей в квартирах в г. Туле. У нас получилась скидка в среднем на 30%.


Вопрос конечно интересный.
1). Несколько лет назад я искал по рынку продажи долей (1/2; 1/3), - нашел, сопоставил с долями от полных прав собственности, получил большой разброс: 60 - 90%. Но он получен по ОФЕРТАМ и установить среднего так и не удалось (несопоставимые одно, трехкомнатные, многокомнатные квартиры).Отложил в архив, - может еще данные будут...
По земле несколько проще...
2). Лучше не искать готовую скидку, - а рассчитать ее от стоимости продажи квартиры:
- увеличение срока экспозиции;
- услуги риэлторов;
- риски неликвидности....
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005