|
Kornilov
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/24/2009 Сообщений: 2,160 Местонахождение: Дубна
|
Мисовец сообщал(а):Kornilov сообщал(а):Юрий К. сообщал(а):В свое время на встрече оценщиков с крупнейшими заказчиками г-жа Свечникова обещала открыть базу сделок с недвижимостью, но воз и ныне там. Не это ли? https://portal.rosreestr.ru/Пользуюсь свыше года. Приход на ссылку возможен двумя кликами и из главного меню портала Росреестра. Да, удобный портал, я там ссылку подсократил слегка, т.к. она и в сокращенном виде прекрасно работает. Но у портала есть один недостаток, его перестали пополнять... Летом, в самом деле, была остановка - вплоть до мартовских сделок. А сейчас - снова пополняют. Я уже брал оттуда и июньские сделки.
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006 Сообщений: 12,664 Местонахождение: Бийск
|
Kornilov сообщал(а):Летом, в самом деле, была остановка - вплоть до мартовских сделок. А сейчас - снова пополняют. Я уже брал оттуда и июньские сделки.
Мне А.А. Слуцкий передал слова Е.И. Неймана о том, что этот механизм поставки данных о сделках заканчивается, может быть Е.И. уточнит, что там происходит...
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Отменена регистрация СДЕЛОК. Теперь регистрируют ПРАВА. Просветите, как с этой базой работать, если точность до кадастрового квартал? Плюс: как верифицировать цену? Или я чего-то не понимаю?
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 1,061 Местонахождение: Москва
|
Да, ОФЗ содержит в себе инфляцию, а ставка капитализации должна быть от нее очищена. Соответственно и в модели надо должность ОФЗ также очищать от долгосрочных ожиданий инфляции. И вопрос здесь не в том, по Фишеру или просто отнять, корректнее конечно по Фишеру, вопрос в том, как определить эти долгосрочные ожидания. Просто отнять текущую инфляцию или дефлятор ВВП - не верно. Я на основе долгосрочных прогнозов строю модель, где с учетом дисконтирования определяю значимость инфляции разных лет для ее перевода в ставку g, на которую надо очищать доходность (см. статью в Вопросах оценки №2, 2012 год).
1038 сообщений на старом форуме
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005 Сообщений: 165
|
Слуцкий сообщал(а):Отменена регистрация СДЕЛОК. Теперь регистрируют ПРАВА. Просветите, как с этой базой работать, если точность до кадастрового квартал? Плюс: как верифицировать цену? Или я чего-то не понимаю? Да, по "просьбам трудящихся", с 1 марта 2013 г. договора не регистрируются. "Трудящиеся" с этого экономят, аж целую тысячу российских рублей. Видно мало было раньше "левых сделок", решили усугубить. Все во исполнение решения какой-нибудь очередной "дорожной карты".
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
П.Карцеву. На основе долгосрочных прогнозов КОГО? Кто прогнозы такие делает, где почитать? Не слышал про такие. Или речь идёт о своих собственных прогнозах?
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007 Сообщений: 3,552 Местонахождение: Новосибирск
|
Прогнозы, типа: http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20130412_08 или: http://www.dcenter.ru/science/Akindinova-ANH_19-01-12.pdf и т.п.
Разные конечно у всех, и меняющиеся по нескольку раз в год.
Но когда берешь прогнозы структур, близких к потребителю: для гос./полугос. - минэка, для крупного банка - его аналитику, морщатся, но проглатывают.
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 1,061 Местонахождение: Москва
|
Есть долгосрочный прогноз МЭР, есть прогноз Всемирного банка, Economist, есть консенсус-прогнозы. Так что материал для работы в общем-то есть. Можно конечно спорить хорошие они или плохие, и какой лучше, но это скорее уход от темы, чем ее раскрытие. По-большому счету все эти прогнозы не отличаются друг от друга в разы, они более-менее близкие. Кроме того, для корректировки ставки ведь важна не столько реальная инфляция, сколько ее ожидания участниками рынка, поэтому если считать, что участники рынка ориентируются на те же цифры и свои ожидания строят по ним, то модель более чем работающая.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Павел Карцев сообщал(а):Есть долгосрочный прогноз МЭР, есть прогноз Всемирного банка, Economist, есть консенсус-прогнозы. Так что материал для работы в общем-то есть. Можно конечно спорить хорошие они или плохие, и какой лучше, но это скорее уход от темы, чем ее раскрытие. По-большому счету все эти прогнозы не отличаются друг от друга в разы, они более-менее близкие. Кроме того, для корректировки ставки ведь важна не столько реальная инфляция, сколько ее ожидания участниками рынка, поэтому если считать, что участники рынка ориентируются на те же цифры и свои ожидания строят по ним, то модель более чем работающая.
Да я как раз о прогнозах участников рынка и спрашиваю. Где они - долгосрочные прогнозы участников рынка купли/продажи объектов розничной торговли, например? Или офисов класса А? Или (страшно подумать) - нефтебаз? Какое отношение долгосрочные прогнозы Всемирного Банка или МЭР имеют к рынку встроенных помещений Твери? Или речь идёт о том, что "оценщик думает, что участники рынка так думают"? А я говорю про то, что есть кредитная ставка на 10 лет - вот прогноз участников рынка. Есть доходность ОФЗ - вот прогноз участников рынка. Оба они доступны не раз в год, а каждый день. И по этим "прогнозам" каждый день люди деньги не малые двигают. По прежнему утверждаю, что доходность ОФЗ - прогноз монетарной инфляции. Реальная доходность ОФЗ = 0. Такова была политика Банка России. Может быть она и поменяется в связи со сменой Председателя и Замов по макроэкономике.
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 1,061 Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Да я как раз о прогнозах участников рынка и спрашиваю. Где они - долгосрочные прогнозы участников рынка купли/продажи объектов розничной торговли, например? Или офисов класса А? Или (страшно подумать) - нефтебаз? Какое отношение долгосрочные прогнозы Всемирного Банка или МЭР имеют к рынку встроенных помещений Твери? А я говорю про то, что есть кредитная ставка на 10 лет - вот прогноз участников рынка. Есть доходность ОФЗ - вот прогноз участников рынка. Оба они доступны не раз в год, а каждый день. По прежнему утверждаю, что доходность ОФЗ - прогноз монетарной инфляции. Реальная доходность ОФЗ = 0. Такова была политика Банка России. Может быть она и поменяется в связи со сменой Председателя и Замов по макроэкономике.
Вопрос был про то, как корректно очистить ставку ОФЗ, а точнее номинальную безрисковую ставку от инфляции, переведя ее в реальное исчисление. Я на него и отвечал. По моему безрисковая ставка она хоть для встроенных помещений в Твери, хоть для офисов класса А, хоть(страшно подумать) для нефтебаз. И тут как раз перевод ставки к реальному выражению должен строиться именно только на общеэкономической инфляции. Юрий Васильевич тут прав, что более корректно общестрановую безрисковую ставку очищать не по ИПЦ, а по дефлятору ВВП. С этим тоже спору нет. Другое дело, что долгосрочные прогнозы дефлятора ВВП практически отсутствуют, и опять же за неимением этого участники рынка строят свои ожидания в большинстве своем на ИПЦ. Вопрос в технике действия.
Вас же комментарий скорее относится к учету долгосрочных темпов роста в ставке капитализации, роста конкретного рынка. Они, как я любой показатель доходности, изменения экономических показателей, может быть как безинфляционный, так и с учетом инфляции. Для ставки капитализации надо использовать безинфляционные данные. Ожидания роста конкретной отрасли/актива опять же с учетом большей значимости первых периодов могут быть как выше, так и ниже общеэкономических. Вопрос в значимости данных отклонений. А это зависит в том числе и от того, кака выбрана длительность прогнозного периода, на которой в модели обыграна не связанная с инфляцией динамика.
В отношении реальной нулевой ставки по ОФЗ - это ведь всего лишь частное мнение. Я верю, что Банк России хочет сделать реальную ставку по ОФЗ близкой к нулю, это само собой разумеющееся, но вот что у него это получается - не факт. Думаю, небольшой бонус для игроков/инвесторов все же остается, связанный со страновыми рисками. В этом и суть выбора данного инструмента в качестве безрискового для конкретной страны.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
В методе прямой капитализации никакой инфляции нет. Там всё постоянно, как не странно. Там ничего ни от чего чистить не надо. Длительность прогнозного периода, там тоже до фонаря: от нуля до бесконечности. Вы же ведёте, сущя по всему, речь о том, что в проекте ФСО7 именуется капитализацией по моделям. Но это свёрнутый ДДП. А свёрнут он в соответствии с определёнными предположениями. На них в упомянутой статье Лейфера, а до него в статье Михайлеца, есть указания. В большинстве своём (если не всегда) эти предположения не выдерживают никакой критики. А бонус для иностранных инвесторов в доходности ОФЗ заключается в разнице доходностей американских трежарис, например. Она всегда ниже. Правда валютный риск прилагается.
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 1,061 Местонахождение: Москва
|
Мы с Вами об одном и том же, но Вы почему-то не хотите меня слышать. В методе прямой капитализации точно также как и во всех других есть ставка капитализации. Если она строится на основе рыночных данных (экстракцией), то можно и не заморачиваться, она уже в реальном выражении, т.е. для потока одного годового периода (на дату оценки) и учитывает в себе все ожидания относительно изменения стоимости данного типа активов. Если же она строится/рассчитывается, хоть кумулятивно на основе некой безрисковой ставки, хоть на методом инвестиционной группы на основе ставок по привлекаемому финансированию, то здесь надо учитывать, что используемые ставки доходности в 99,9% случаев несут в себе еще и инфляционную составляющую, от которой надо избавляться.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Не нужно избавляться. Что при экстракции, что при построении с помощью ТГИ. Что там учтено, на самом деле, я не знаю. Да и никто не знает. Но в МЕТОДЕ прямой капитализации, а не в СТАВКЕ, предполагается нулевая инфляция, что стоимости (цен), что денежного потока. Который, очередной раз обращаю внимание, не текущий, а типичного года.
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 1,061 Местонахождение: Москва
|
Диалог, имхо, зашел в тупик. )))
1038 сообщений на старом форуме
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Это точно. Но Вы дайте ссылку на то, что надо вычитать инфляцию из СК. Откуда это берётся. А стоимости это огого какие даст, даже страшно подумать.
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006 Сообщений: 1,483
|
Павел Карцев сообщал(а):Диалог, имхо, зашел в тупик. ))) Внесу оживляшь
Итоги аукционов ОФЗ это хорошо - доказуемо.
Но есть проблемка - идет первичное размещение и всю эмиссию выкупает Сбер или ВЭБ по согласованной цене (в большинстве случаев именно так и происходит). Что ставка в данном случае отражает? Требуемую доходность для ВЭБ?
То же самое и по итогам торгов по длинным бумагам, которые практически полностью выкуплены ВЭБом для ПФР. Торги нужны только для переоценки портфеля - к реальным ставкам отношение не имеет.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
ДмитрийП сообщал(а):Павел Карцев сообщал(а):Диалог, имхо, зашел в тупик. ))) Внесу оживляшь Итоги аукционов ОФЗ это хорошо - доказуемо. Но есть проблемка - идет первичное размещение и всю эмиссию выкупает Сбер или ВЭБ по согласованной цене (в большинстве случаев именно так и происходит). Что ставка в данном случае отражает? Требуемую доходность для ВЭБ? То же самое и по итогам торгов по длинным бумагам, которые практически полностью выкуплены ВЭБом для ПФР. Торги нужны только для переоценки портфеля - к реальным ставкам отношение не имеет.
Отражает оценку инфляции государством, которому зачем лишнее ВЭБу и пр. платить.
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 1,061 Местонахождение: Москва
|
Тоже немного в сторону от темы, но думаю так: во-первых надо брать не абстрактную ставку по ОФЗ, а выбирать конкретные транши по срокам, виду купона и пр., обязательно на смотреть объемы и динамику торгов на вторичном рынке (если их нет - то такой выпуск не берем в рассмотрение).
Плюс отчасти по этому у меня больше доверия к еврооблигациям, а если требуется потом переход к рублевой ставке - делаем по соотв. формуле.
UPD. И, кстати, первичное размещение конечно хорошо, но вообще принято использовать данные по котирующимся на вторичном рынке облигациям и ставку эффективной доходности к погашению, которая рассчитывается с учетом текущей цены и будущих потоков, а то, что сначала выпуск был выкуплен ВЭБом уже не имеет большого значения.
1038 сообщений на старом форуме
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Еврооблигации - внебиржевой рынок. Переход к рублёвой доходности по какой "соответствующей" такой формуле делаете?
|
|
Павел Карцев
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор общественные организации, Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 1,061 Местонахождение: Москва
|
см. статью по ссылке выше
1038 сообщений на старом форуме
|
|
Guest |