|
|
|
jb
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 569
Местонахождение: Красноярск
|
Уважаемые оценщики! Подскажите, какие есть варианты узнать/расчитать операционные расходы для ДП ? Может есть какое-то усредненное справочное значение или еще что ? Спросить у собственника нет возможности , так как судебное между Заказчиком и Собственником.
|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Яскевич в СРД публикует эти расходы для Москвы и Петербурга, у Лейфера есть процент операционных расходов, % от потенциального валового дохода, для трех сегментов недвижимости класса С и ниже: по офисам, торговым объектам, складским объектам. Ну а так то, на местах, имеет смысл спрашивать у всех заказчиков их операционные расходы и копить их и изучать в своем городе.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
jb сообщал(а): Уважаемые оценщики! Подскажите, какие есть варианты узнать/расчитать операционные расходы для ДП ? Может есть какое-то усредненное справочное значение или еще что ? Спросить у собственника нет возможности , так как судебное между Заказчиком и Собственником.
- Узнать так: выясняете структуру операционных расходов, делаете предположение о том, будет ли эта структура в дальнейшем оставаться неизменной или нет. После этого прогнозируете рыночные цены на закупку необходимых сырья и полуфабрикатов, электроэнергии и оплаты труда. На финише все "склеиваете". Другой возможный вариант: делаете ретроспективный анализ (по оцениваемому предприятию) в части выявления доли операционных затрат в выручке. В том случае, если вы обнаружите некое устойчивое (от периода к периоду) значение этой доли (и ни в каком другом случае), можете предположить в явной форме (т.е. написать о таком предположении в отчете), что в дальнейшем это отношение будет также оставаться таким же. Со всеми вытекающими.
Насчет справочных значений: не существует усредненных справочных значений не пойми каких операционных расходов.
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Медведев С
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/2/2007
Сообщений: 3,552
Местонахождение: Новосибирск
|
jb сообщал(а): Может есть какое-то усредненное справочное значение или еще что ?
Усредненных значений - есть конечно... 
Практически на все случаи жизни.
Насколько они зачтутся в суде - другой вопрос.
Т.к. вы из Красноярска - наиболее актуальный материал:
"Результаты опроса экспертных оценок значимых величин, используемых в оценочной деятельности" для СФО за 1-е полугодие 2013 года. Далее выжимки.
Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)
Наименование объекта Опер. расходы, % от ДВД
>>>>>>>>>>>>> мин макс среднее
Торговые помещения 13 25 19
Офисные помещения 13 24 19
Производст.-складск. 13 25 19
* Величина, показывающая, сколько процентов от ДВД составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т.д. Предполагается, что коммунальные услуги являются расходами арендатора.
|
|
|
jb
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 569
Местонахождение: Красноярск
|
Спасибо всем за информацию! Уже нашел тут http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=7839&p=2
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
А то что там год 2011 Вас не смущает? Или как раз судитесь по 2011 году?
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Юрий К. сообщал(а):...
Насчет справочных значений: не существует усредненных справочных значений не пойми каких операционных расходов.
А вот другие эксперты РОО считают иначе. И для получения положительного заключения требуют использовать усредненных показателей.
Вон суды пленумы проводят для единообразия практики применения, может и в экспертных советах председателю оного тоже организовывать нечто подобное.
Более того
Медведев С сообщал(а):
* Величина, показывающая, сколько процентов от ДВД составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т.д. Предполагается, что коммунальные услуги являются расходами арендатора.
Если "резерв на восстановление" и "резерв на замещение короткоживущих элементов" одно и тоже?
По мнению РОО это грубая ошибка - в состав операционных расходов "резерв на замещение короткоживущих элементов" не входит.
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
25% - это конечно хорошо, но с какого дохода? Предположим, у Вас есть объект в 2000 кв.м, сдаёте Вы его за 12 млн. руб. в год. Ну там всякие неплатежи, недозагрузки... Считаем, что ПВД=ДВД.
Дальше интереснее. Охрана нужна? Допустим пенсионеры, сутки через трое. Итого лица. Уборщица? Пусть будет на 1 тыс кв.м., то есть 2, рецепции не будет, всяких расходов на юристов, консультантов и пр. тоже не будет - сами умные. Бухгалтер, электрик, водопроводчик, управляющий... Неплохо было бы вентиляцией, кондиционированием заниматься. Пусть на такое небольшое здание все на 0,25ставки.
ИТОГО: при зарплате с учётом всех налогов и отчислений охранникам и уборщицам (в количестве 12 рук) в 6х30 тыс.руб, остальным (с учётом частичной занятости) 5х15 тыс.руб. = 180+75 = 255 тыс.руб в мес. Как видно, подсчёты весьма умеренные, а уже набралось 25,5%, хотя тут много чего не начинали даже учитывать...
Е.С.Озеров, если память не изменяет, когда-то давно читал, мол, если ОР превышают 40-45%, то объект убыточен.
Так что проще всего не убиваться и рассчитать вероятную потребность, исходя из необходимого и достаточного, но если вылетаете за45% нужно призадуматься, а верен ли расчёт ;)
По поводу отчислений на ремонт предложил бы, как ориентир, взять старые нормы амортизационных отчислений (1974 года) тогда было две графы: на полное восстановление и на ремонт. Показатели вполне адекватные (для простых зданий). Для зданий, напичканных инженерией и с "вычурной" отделкой дадут, разумеется, заниженный показатель. Это тоже вполне объяснимо. Раньше отделка с инженерией (можно посмотреть в УПВС) "весили" 5-35%, сейчас около 50%. Поэтому, если раньше закладывали 3% от восстановительной на ремонт, то ныне нужно поболее.
ЗЫ Не забывайте, что учитывая ремонты в ОР, нужно их не учитывать в факторе фонда возмещения, то есть, неизнашиваемый актив будет не только ЗУ.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
ДмитрийП сообщал(а):Юрий К. сообщал(а):...
Насчет справочных значений: не существует усредненных справочных значений не пойми каких операционных расходов. А вот другие эксперты РОО считают иначе. И для получения положительного заключения требуют использовать усредненных показателей. Вон суды пленумы проводят для единообразия практики применения, может и в экспертных советах председателю оного тоже организовывать нечто подобное.
- Ну что ж, другие эксперты пусть считают иначе - на то они и эксперты: экспертное мнение, вообще говоря, ни чем иным, кроме опыта эксперта, не может быть подтверждено в большинстве случаев. И я добавил бы к сказанному, что не зря ведь я написал слова "не пойми каких операционных расходов". Вот многие отвечающие на этот вопрос почему-то решили, что речь идет об операционных расходах объекта коммерческой недвижимости, хотя топик-стартер не указывал в своем вопросе, что речь идет именно об этом. Соответственно, на ТАК заданный вопрос и такой ответ. Или кто-то готов сказать, что есть, например, усредненные показатели операционных расходов ДП для предприятий не пойми какой сферы деятельности?
Насчет "практических пленумов" для экспертов: такая работа велась на заре появления ФСО-5, потом несколько затухла, но планируется оживление вновь, ибо "переходный период" связанный с ЕКЭ уже завершается. Однако главная проблема здесь в другом и она трудно устранима, если устранима вообще: в оценке, в отличие от военного дела, юриспруденции, и даже аудита, крайне сложно (= невозможно) полностью все свести к "делай раз", "делай два" и даже к "делай как я".
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,517
Местонахождение: Москва
|
Андрею Бойко
Вопрос топикстартера: Уважаемые оценщики! Подскажите, какие есть варианты узнать/расчитать операционные расходы для ДП ?
Мое подчеркивание? ИМЕННО В ДП
Ваш тезис: По поводу отчислений на ремонт предложил бы, как ориентир, взять старые нормы амортизационных отчислений (1974 года) тогда было две графы: на полное восстановление и на ремонт.
Второй отлов:
Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи, страхование.
Миленький ПРЕДСТАВИТЕЛЬ питерской школы оценки "недвижимости": в ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКАХ НЕТ амортизационных отчислений.
Амортизационные отчисления - ЗАЩИТНЫЙ ЩИТ, разрешенный государством...(аналогичен НДС к возврату)...
(Ну-ну, давайте дальше....в случае Ваших выступлений на форуме я сделаю только 5 отловов, - дальше не интересно, - и так с Вами ясно, "лектор" СМАО, выступающий с С.В.Г. и Н.П.Б.)
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Андрею Бойко.
Да уж, Андрей, постыдились бы - в компании С.В.Г. и Н.П.Б. Некрасиво.
Одумайтесь, пока не поздно, Вы еще молоды и можете стать приличным человеком!
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,517
Местонахождение: Москва
|
Н.П.
Николай Петрович, с приездом.
Прочтите, пожалуйста, дискуссию "Здание под снос", - мне интересно Ваше мнение.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,237
Местонахождение: Саратов
|
Андрей Бойко сообщал(а):...Не забывайте, что учитывая ремонты в ОР, нужно их не учитывать в факторе фонда возмещения, то есть, неизнашиваемый актив будет не только ЗУ.
При всем уважении, позвольте в этом с Вами категорически не согласиться. Регулярные ремонты для поддержания объекта в арендопригодном состоянии (резерв на замещение) - это одно, а возврат первоначально вложенных инвестиций (фактор фонда возмещения) - абсолютно иное. В расчете должны быть оба показателя одновременно
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Абсолютно правильное замечание. Резерв на текущий ремонт должен быть вычтен из ЧОД, а возврат капитала - учтён в СК (или СД). Абсолютно разные вещи.
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Eugene сообщал(а):При всем уважении, позвольте в этом с Вами категорически не согласиться. Регулярные ремонты для поддержания объекта в арендопригодном состоянии (резерв на замещение) - это одно, а возврат первоначально вложенных инвестиций (фактор фонда возмещения) - абсолютно иное. В расчете должны быть оба показателя одновременно
Совершенно ничего не имею против возврата капитала.
Давайте рассуждать логически. Если я закладываю в ОР затраты на полное восстановление, ремонты и пр. Значит я привожу к условной бесконечности функционирование здания. Что есть фактор фонда возмещения при условной бесконечности? - пренебрежимо малая величина, не так ли? ;)
Ставка дисконтирования и капитализации равны.
Теперь перейдём к не полному продлению, а частичному (за счёт ремонтов). Предположим, я в ОР перманентно имею 50% от затрат на полное восстановление и ремонты. Сдаётся, если я буду учитывать их в факторе фонда возмещения, я произведу двойной счёт в этой части. Они же итак уже учтены...
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Слуцкий сообщал(а):Абсолютно правильное замечание. Резерв на текущий ремонт должен быть вычтен из ЧОД, а возврат капитала - учтён в СК (или СД). Абсолютно разные вещи.
Не ведаю, кто там кому должен. Главное - это корректно учесть, а учесть в составе ОР или ставке...
Теоретически возможно вообще не рассматривать ОР, заложив их в ставку. Расчёт будет более грубым или трудоёмким? Да, но смысл абсолютно не поменяется. ;)
Главное сохранить принцип фантазий на тему будущего и не забыть учесть все составляющие ;)
|
|
|
Андрей Бойко
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/20/2013
Сообщений: 270
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Мое подчеркивание? ...Миленький ...
Сладенький представитель... не понял, зачем сомневаться подчёркивая, ну да ладно.
Любая палка, как минимум, о двух концах. Иногда на амортизацию можно взглянуть и сточки зрения накопления суммы, необходимой для... в данном случае - ремонтных работ.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Не согласен с вольным трактованием термина "ставка капитализации". Экономически она имеет отношение только к величине вложенного капитала (стоимости) и его доходности (требуемой и фактической). Расходы на текущий ремонт к этому не относятся.
А так "теоретически" можно незаметно из "ставки капитализации" перейти к мультипликатору. А это уже вообще другой подход.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Слуцкий сообщал(а):Не согласен с вольным трактованием термина "ставка капитализации". ...
А так "теоретически" можно незаметно из "ставки капитализации" перейти к мультипликатору. А это уже вообще другой подход.
Перейти действительно можно и подход наверное будет другой, но по мне так главное чтобы ст-ть осталась неизменной, а уж каким подходом она посчитана... Всегда напрягала эта формалистика: поделил на СК - доходный подход, а умножил на (1/СК) - сравнительный подход. Зато, как говорится, результаты оценок по этим 2 подходам совпадают!
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,237
Местонахождение: Саратов
|
Андрей Бойко сообщал(а):...пренебрежимо малая величина, не так ли? ;) ... Теперь перейдём к не полному продлению, а частичному (за счёт ремонтов). Предположим, я в ОР перманентно имею 50% от затрат на полное восстановление и ремонты. Сдаётся, если я буду учитывать их в факторе фонда возмещения, я произведу двойной счёт в этой части. Они же итак уже учтены...
Хммм... ОК! скажем так: В общем случае в расчете должны быть оба показателя одновременно 
В случае использования не типичных рыночных показателей по потоку, а неких расчетно-условных, и моделирования ставки капитализации при соответствующих допущениях, но приводящих к той же РС... соглашусь. Но зачем? Разве что как гимнастика для ума
Андрей Бойко сообщал(а):... Что есть фактор фонда возмещения при условной бесконечности? - пренебрежимо малая величина, не так ли? ;) Ставка дисконтирования и капитализации равны...
Только если прогнозируемый темп изменения дохода (а не стоимости актива) при моделировании СК = 0
|
|
|
Guest |