|
Юлия@
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/24/2013 Сообщений: 26 Местонахождение: Курск
|
Доброе утро! Такая ситуация: есть земельный участок, который находится в аренде до 2025г., на котором расположено 5 зданий, 3 их которых являются объектом оценки. Земельный участок также является объектом оценки. Вопрос такой: как оценивать право аренды на земельный участок: по общей площади или за вычетом площади застройки под 2-мя зданиями, которые не являются объектом оценки. Оценка для банка, объекты оценки - предмет залога.
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Ну вообще все зависит от того, оформлено ли право собственности на 2 других. Но вообще это вопрос содержания договора залога, читай вопрос еще и банка. Если в договорое залога пропишут условие, что ипотека падает и на другие здания, то ценим вместе с участком, если напишут, что залог не распространяется на них, то без земли под ними и по-хорошему, без площади подъезда к ним. В любом случае, нужно плясать от позиции банка.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
Весь
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006 Сообщений: 2,515 Местонахождение: Город-герой Москва
|
+1
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006 Сообщений: 922 Местонахождение: Александров
|
Юлия@ сообщал(а): ...как оценивать право аренды на земельный участок: по общей площади или за вычетом площади застройки под 2-мя зданиями, которые не являются объектом оценки. Оценка для банка, объекты оценки - предмет залога.
По-моему, тут и вопроса нет: только за вычетом.
Нельзя лишать два неоцениваемых здания (из 5) их статуса "единых объектов недвижимости" и с какой-то стати часть дохода от них, приходящуяся в остатке на землю под ними и около них, приписывать закладываемым 3 зданиям? А если придётся закладывать и эти 2 здания да ещё и другому банку? Будет несправедливость, которая легко устраняется Гражданским кодексом. То, что все 5 зданий, возможно, принадлежат одному владельцу, в данном случае не имеет значения. Как говорится,"Неважно, рупь или два, главное - самолюбство!"
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
Весь
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Nikpol сообщал(а):По-моему, тут и вопроса нет: только за вычетом.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
ЭтоНик
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Юридическая консультация, Участник
Зарегистрирован: 2/26/2008 Сообщений: 7,066 Местонахождение: Москва
|
) При аренде части участка обременение накладывается на весь участок. При залоге аналогично.
нет невозможного, есть ненужное (Я)
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:При залоге аналогично. Это если два других здания принадлежит тому же собственнику или не обременены залогом (согласно прошлой редакции ФЗ "Об Ипотеке" и ГК РФ собственник мог повесить на них обременение с куском земли под ними).
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006 Сообщений: 922 Местонахождение: Александров
|
ЭтоНик сообщал(а):) При аренде части участка обременение накладывается на весь участок.
Конечно. И продажа всего участка состоится с имеющейся арендой какой-то его части, куда ж от аренды деться в течение её срока. Но РС этого обременения должна быть пропорциональна размерам этой арендуемой части, а не всего участка.
В нашем случае речь идёт о залоговой (рыночной) стоимости ЕОН, т.е. зданий в праве собственности и ЗУ в праве аренды. Зданий 5, участок один (в аренде оформлен). Стоимость аренды всего участка тоже одна (АП, которую получает ар-ль), а вот стоимость права аренды может быть разной, с привязкой её к зданиям. И если оценщик сосчитает РС права аренды всего участка и отнесёт её к стоимости 3-х залоговых зданий, то он заведомо увеличит РС этих зданий за счёт 2-х других.
А если реализация залога? 3 здания будут проданы вместе с правом аренды всего участка? Банку и новому собственнику 3-х зданий, конечно, неплохо лишнее прикарманить, но каково будет собственнику 2-х других зданий, оставшихся без земли до далёкого 2025 года да ещё и обкраденных на некоторую сумму своей рыночной стоимости?
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:Банку и новому собственнику 3-х зданий, конечно, неплохо лишнее прикарманить, но каково будет собственнику 2-х других зданий, оставшихся без земли до далёкого 2025 года да ещё и обкраденных на некоторую сумму своей рыночной стоимости? Все зависит от того, кто собственник этих двух зданий и не обременены ли они уже. Если тот же собственник, что и земли, а обременения нет, то по действующему законодательству их могут отжать без оглядки на то, каково ему будет. Поэтому нужно не постулировать какие-либо решения "только весь участок/только за вычетом", а выяснять что там с двумя другими зданиями, читай связываться с банком.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006 Сообщений: 922 Местонахождение: Александров
|
Андрей С. сообщал(а): ... выяснять что там с двумя другими зданиями, читай связываться с банком.
Практически - да, обязательно.
|
|
FinEx
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/11/2008 Сообщений: 103 Местонахождение: Кострома
|
в моей подобной ситуации ответ банка был однозначным - оценивать весь.
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006 Сообщений: 922 Местонахождение: Александров
|
У банка губа не дура.
Я-то говорю о том, как дОлжно, а не как выгодно бвнку. Полагаю, что при оценке РС права аренды всего участка закладывается возможный (но не обязательный) конфликт интересов.
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006 Сообщений: 2,515 Местонахождение: Город-герой Москва
|
Nikpol сообщал(а): У банка губа не дура.
Да вовсе не в этом дело. Банк может взять в залог только сформированный объект собственности. Собственно, в этом единственная причина, отчего и надо считать весь участок. Ни банк, ни заемщик при наличии уже имеющейся договоренности о кредите не заинтересованы в подвешивании ситуации на полгода с детальным размежевыванием участков и пр. Остальное - частности. Частность, в частности (сорри за тавто), кому принадлежат строения и ЗУ - одному ли собственнику или различным. Если одному - понятно почему, если различным - не оформил раньше, во-первых не факт что сможешь оформить позже, во-вторых еще сложнее оформишь уже заложенный ну и т.д. Частность и то, как "должно быть" "по правде" и как это видят глубоко продвинутые в теме оценщики.
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
Nikpol
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/15/2006 Сообщений: 922 Местонахождение: Александров
|
Павел Тумаков сообщал(а): Банк может взять в залог только сформированный объект собственности. Собственно, в этом единственная причина, отчего и надо считать весь участок.
Соглашусь, спасибо. Только всё равно шевелится, как червячок, сомнение: а если объект неточно, неполно сформирован - банку это без разницы? Вот случится реализация залога и останутся 2 здания без земли - ведь это коллизия, судебное разбирательство, банк в стороне не оставят.
|
|
Сибириус
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/20/2009 Сообщений: 402 Местонахождение: Новосибирск
|
Nikpol сообщал(а):...Вот случится реализация залога и останутся 2 здания без земли - ведь это коллизия... Никакой коллизии не произойдёт. Либо земельный участок будет размежёван и будут сформированы новые земельные участки, либо будет заключён новый договор аренды существующего земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Решение принимает собственник ЗУ.
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Цитата:Банк может взять в залог только сформированный объект собственности. Собственно, в этом единственная причина, отчего и надо считать весь участок. Это не совсем так, точнее было "не совсем так" примерно с месяц назад, если я правильно отслеживаю новые поправки в ГК и закон об ипотеке. Ранее законодательство позволяло брать в залог здания с несформированным участком под ними и наоборот участки "без учета строений на них", что было закреплено в ГК и законе об ипотеке. На практике это рождало феноменальные коллизии, которые разгребали банки с судами. Поэтому с двумя другими зданиями на участке может быть что угодно от "ничего страшного" до "залога у смежной структуры", в первом и втором случае ситуация принципиально разная.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006 Сообщений: 2,515 Местонахождение: Город-герой Москва
|
Поправки в студию!
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Ну вот прошлая редакция ст. 340 ГК РФ п. 4: 4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом. Плюс соответствующая судебная практика Высшего арбитражного суда (№ ВАС-13670/10 от 25 ноября 2010 г.): Законодательство, регулирующее залоговые отношения, позволяет хозяйствующим субъектам заключать договоры, в соответствии с которыми в залог передается здание и земельный участок, на котором оно расположено, в то время как остальные объекты недвижимости, также находящиеся на этом земельном участке, залогом не обременяются (пункт 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторонами в договор был включен соответствующий пункт 2.3, согласно которому на земельном участке находятся иные объекты недвижимости, на которые право залога банка не распространяется. В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Насколько я понимаю с 01.06.2014 положения ст. 340 ГК РФ п. 4 и п. 1 статьи 64 Об ипотеке в очередной раз выпилили условия о выборочном залоге. На моей памяти - это чуть ли не третий маневр по этим статьям. Но ранее собственник двух других зданий их мог вполне законно заложить.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Guest |