Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
НАПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКИ
»
Оценка ущерба
»
Оценка залива квартиры
|
|
|
Валерий Романов
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/28/2014
Сообщений: 14
Местонахождение: Москва
|
Мы залили соседей снизу и сами же пригласили оценщика. Отчет оценщика оставляет странное впечатление с большим количеством ошибок. Но даже если убрать очевидные ошибки остается несколько главных вопросов. Основные статьи расходов как ни странно - "полная штукатурка стен под обои" и потолков, кроме того - паркет. Просмотрел много материала на форуме, нашел ответы на множество вещей, но некоторые моменты остались. Не судите строго пожалуйста если какие то вопросы повторяются часто.
1) Может ли оценщик учитывать повреждения которых нет в официальном акте осмотра ЖЭКа? Я не говорю о скрытых повреждениях, а например пол в одной из комнат не указан в акте, но посчитан в оценке.
2) Большая часть расходов в оценке приходится на полную "штукатурку стен под обои" + "грунтовку". Действительно ли необходима "штукатурка" под обои, а не частичная шпаклевка раковин, появившихся после удаления старых обоев, как я видел на этом форуме? Нужна ли "грунтовка" на шпаклевку под обои? Насколько я понимаю "штукатурка" это более дорогая чем "шпаклевка" работа и расход материала, зачем это нужно при замене обоев? Тем более что повреждение штукатурки не указаны в акте, а само наличие старой штукатурки или шпаклевки под обоями не указывается ни в акте, ни в отчете по оценке.
3) Возможен ли частичный ремонт паркета если область повреждения невелика? На сколько проходов считается расход лака 1 или 2-3?
4) Если прошлый ремонт в квартире делался давно, на основании чего указывается износ (оценщик указал 25%)? Есть ли нормативы в ЖЭКе на сроки плановых ремонтов и если ремонт пропущен или должен быть скоро может ли этот факт повлиять на оценку?
|
|
|
Алексей Иванов
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/19/2006
Сообщений: 281
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Вы задаете разумные вопросы, но задайте их и своему оценщику тоже.
Оценщик может учитывать повреждения которых нет в акте ЖЭКа, но он должен доказать:
а) что они имеют место (т.е. акт осмотра + фото, желательно в вашем присутствии чтобы вам показали что повреждения имеют место)
б) что эти повреждения возникли в следствие именно данного залива, а не по иной причине. А вот это сложно.
Может там паркет был уже поврежден - и именно поэтому ЖЭК не вписал его. Т.е. в суде на это можно обратить внимание.
Мы всегда стараемся чтобы повреждения были в одной канве с актом ЖЭКа, а если заказчик требует добавить дополнительные - сразу предупреждаем,
чтобы готовил позицию для суда с обоснованием.
"Штукатурка" под обои конечно отдает недостаточным профессионализмом. Я понимаю еще шпаклевание.
Как правило тут все зависит от уровня отделки. При улучшенной шпаклюется все сплошняком и не в один слой иногда даже.
А вот при простой действительно обычно закладывают в расчет 30-35% процентов поверхности - именно на отдельные "раковины" и "неровности".
Частичный ремонт паркета в принципе возможен, но все зависит от повреждений. Если где то трещинки, небольшие неровности, рассохлось - то шпакляют,
заделывают - есть даже такая услуга отдельная, в интернете смотрите. Если паркет толстый то в принципе и все можно отциклевать и покрасить заново.
А если плашки совсем повреждены, отваливаются, сгнили - то ремонт частиный может стать проблемой, во-первых где такие же плашки взять и как все это сделать.
Прошлый ремонт давно это как? Хотя износ 25% это обычно для ремонта 2-3 летней давности ставится.
Лак считается обычно не менее чем в 2 слоя (хотя при реальном ремонте часто и больше слоев кладут).
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Валерий Романов сообщал(а):
Если решили что вас пытаются нагреть на деньги, то самый простой выход:
1) потерпевшие находят того кто им сделает ремонт.
2) вы с ремонтником согласовываете объемы и стоимость работ и материалов и оплачиваете их.
P.S. Все честно, и вы с соседями в добрых отношениях.
|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Стандартная ситуация
главное
1) иметь акт залива подписанный членами комиссии из вашего ЖСК, ТСЖ, УК
2) фото (можно и видео) фиксацию, что произошло на время залива.
3) Повреждения , те что не вписаны в акт о осмотра о заливе, желательно вписать, что Вы не согласны с выводами комиссии и что паркет был залит.
4) По опыту комиссия описывает замеченные повреждения, в некоторых случаях пишет причину залива
5) Оценщик конечно приезжает уже в другое время, но тут зависит от квалификации сможет ли он определить из-за чего произошло повреждение. В этом случае необходимо вызов строительного эксперта (он не считает ушерб) его задача определить причину залива, и что повреждено.
6) Стандартно при заливке стен оклеенных обоями закладывают:
демонтаж старых обоев, выравнивание стен шпаклевкой (при необходимости, часто если это были стены из водостойкого гипрока или панельные стены или выравненые стены кирпичные, то это и не требуется), антисептическая обработка стен, оклейка новыми обоями. Имейте ввиду, что если даже залит кусочек обоев, нужно менять всю комнату.
7) При паркете ситуация сложная - есть наборный штучный паркет, тогда можно рассматривать, как о ремонте отдельных фрагментов,но в любом случае циклевка и покрытие защитным лаком требуется всему помещению. Но надо понимать куда ушла вода..сверху вроде бы нет, а вот она проникла уже под другие соседние участки - возможно в будующем коробление или покрытие грибком.
Насчет ламината - лучше сразу целиком менять и подложку и сам ламинат.
3) При оценке начисляется износ на материалы (не на работы)
соотвественно есть таблицы расчетные или по экспертным оценкам или по амортизационным.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Andrey111173 сообщал(а):Стандартная ситуация
Не совсем стандартная.
Обычно терпила привлекает оценщика, а здесь виновник.
И если он задает такие вопросы, то какими критериями он руководствовался для привлечения оценщика?
И вообще зачем? Зачем тратить деньги на бумажку под названием отчет со стороны виновника?
Что он с ним дальше собирается делать? Абсурд какой-то.
|
|
|
Andrey111173
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/21/2014
Сообщений: 112
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
игор сообщал(а):Andrey111173 сообщал(а):Стандартная ситуация Не совсем стандартная. Обычно терпила привлекает оценщика, а здесь виновник. И если он задает такие вопросы, то какими критериями он руководствовался для привлечения оценщика? И вообще зачем? Зачем тратить деньги на бумажку под названием отчет со стороны виновника? Что он с ним дальше собирается делать? Абсурд какой-то.
Нормальная ситуация стандартная, я много ущербов оцениваю от заливов и часто сталкиваюсь, со случаями когда Заказчик моей оценки виновник, но "терпила" пытается, все у него там в доме плохо списать на виновника, которые не отказывается возместить ущерб, но не так чтобы отремонтировать всю ему квартиру если залили только, например кладовку. Здесь как раз гравмотный оценщик и нужен.
|
|
|
Валерий Романов
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/28/2014
Сообщений: 14
Местонахождение: Москва
|
Спасибо за ответы. Мы сами вызвали оценщика поскольку думали что объективно ущерб меньше чем того запрашивали соседи, и чтобы иметь представление о реальном ущербе для себя и иметь альтернативную версию оценки если все-таки дойдет до суда.
Оценщик (пока не раскрываю подробности) даже не говоря о сумме допустил откровенные ошибки (надо сказать что некоторые ошибки и в не нашу пользу).
Я не специалист, но мне кажется уловил фишку - вместо частичной шпаклевки стен под обои, как сказано на этом форуме, указывается полная штукатурка стен, в итоге эта работа завышается в 6-7 раз и одна штукатурка получается намного дороже и самих обоев и полов с потолками (стены бетонные панельные, что там было под обоями до залива никто не знает).
Впечатление такое что к оценщику обычно обращается пострадавшая сторона и мелкие оценочные конторы пытаются скорее завысить стоимость. Я знаю что на этом форуме профессионалы и ни в коем случае не хочу сказать ничего плохого, но если я выложу эту конкретную оценку станет очевидно о чем речь.
Сейчас что мы хотим - добиться от оценщика исправления по крайней мере грубых очевидных ошибок и аргументации почему выбран наихудший вариант расчета. Раз уж мы заплатили деньги за оценку будем добиваться качественной работы.
Мы признаем вину по заливу и предлагаем достаточно адекватную компенсацию сразу, ведем переговоры с соседями.
Стараюсь пока не раскрывать деталей которые не должны быть существенны, чтобы не идентифицировались конкретные люди.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Валерий Романов сообщал(а):
Обезличьте и выложите. Только фото не забудьте, а то будет беспредметный разговор.
|
|
|
Валерий Романов
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/28/2014
Сообщений: 14
Местонахождение: Москва
|
Вот посмотрите: https://yadi.sk/d/JkKKkiqkavHtL
Мы на самом деле залили 2 квартиры. Публикую одну из 2-х оценок полностью с актом осмотра, которую могу показать сейчас, обезличенную. По второй квартире, хоть она пострадала и слабее, акт осмотра более полный, но методика расчета по стенам, потолкам в точности такая же, за исключением работ по паркету (самая последняя страница это пример раскладки по паркету от 2-й уже квартиры).
По поводу фотографий - это чужие квартиры, не уверен что могу сейчас их опубликовать - разводы на потолке (местами на стыке плит), отслоившиеся обои, ободранные заранее кошкой, под обоями в коридоре по-моему бетон голый (но требует уточнения), вздувшийся гипсокартон на потолке в коридоре, вздувшийся на стыках ковролин.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Валерий Романов сообщал(а):Вот посмотрите: https://yadi.sk/d/JkKKkiqkavHtLМы на самом деле залили 2 квартиры. Публикую одну из 2-х оценок полностью с актом осмотра, которую могу показать сейчас, обезличенную. По второй квартире, хоть она пострадала и слабее, акт осмотра более полный, и методика расчета по стенам, потолкам в точности такая же, за исключением работ по паркету (самая последняя страница это пример раскладки по паркету от 2-й уже квартиры). По поводу фотографий - это чужие квартиры, не уверен что могу сейчас их опубликовать - разводы на потолке (местами на стыке плит), отслоившиеся обои, ободранные заранее кошкой, под обоями в коридоре по-моему бетон голый (но требует уточнения), вздувшийся гипсокартон на потолке в коридоре, вздувшийся на стыках ковролин.
Без фото обсуждение бессмысленно.
А, в общем и целом:
1)общая площадь поврежденных помещений примерно 60 м.кв.
2) стоимость ремонта 106 тыр.
3) 106/60= 1 766 за м.кв. - абсолютно нормально, для Воронежа, а тем более для Москвы.
Если вы думаете, что в реальности ремонт обойдется дешевле, то только если будете делать его сами, т.е. работа забесплатно.
По поводу паркета 13,9 м.кв. примерно 14 тыр. - бюджетней некуда. Самый дешевый ценник на работы по монтажу паркета от 700 р. за м.кв., а здесь еще и демонтаж.
P.S. Так что зря вы на оценщика наговариваете.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Валерий Романов сообщал(а):
Сдается мне, вы ищите не там где потеряли, а под фонарем, где светло.
Это я к фразе из акта - "лопнул переходник на х/в на стиральную машину".
Гораздо эффективней воевать с продавцом переходников и стиральных машин, и в случае выигрыша, вы вообще ничего не должны.
Только оценщик тут не нужен.
|
|
|
Валерий Романов
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/28/2014
Сообщений: 14
Местонахождение: Москва
|
Ну вообще Вы лихо округляете, по акту общая площадь повреждения около 40 кв м, а 60 это больше жилой площади всей квартиры.
Я не наговариваю, есть вполне определенные ошибки, а также вопросы по методике.
1) Если посмотреть внимательнее Вас может удивить наличие кухонного гарнитура в коридоре - очевидно имелся ввиду некий шкаф из гипсокартона, который однако не посчитан в итого. А также подготовка стен под несуществующие обои в туалете.
2) Несоответствия цен на оклейку обоев на кв м одному из источников в интернете на который идет ссылка. (190р против 300р)
3) Несовпадение метража плинтуса.
4) Завышение расхода обоев (материала) против необходимой площади примерно в 3 раза. Однако справедливости ради и ламинат пропущен полностью.
5) Повреждение ковролина не указано в акте, но включено в оценку.
Но главное, если обратите внимание, основные расходы приходятся на полную штукатурку стен под обои и полную штукатурку потолка под покраску, это 35 тр из 106 тр или 30% всей оценки (работа и материалы):
6) почему используется полная шпаклевка/штукатурка вместо локальной? про покраску и оклейку всей площади понятно, но что касается предварительной обработки поверхности?
7) почему штукатурка стен под обои, а не частичная 30% шпаклевка, при условии стандартного ремонта, как отвечают на этом форуме?
Используемая методика подразумевает максимальную оценку и не понятно чем обоснована.
|
|
|
Валерий Романов
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/28/2014
Сообщений: 14
Местонахождение: Москва
|
игор сообщал(а):Валерий Романов сообщал(а): Сдается мне, вы ищите не там где потеряли, а под фонарем, где светло. Это я к фразе из акта - "лопнул переходник на х/в на стиральную машину". Гораздо эффективней воевать с продавцом переходников и стиральных машин, и в случае выигрыша, вы вообще ничего не должны. Только оценщик тут не нужен.
Если серьезно, Какой то мастер поставил нам этот металлический переходник, не знаю с какого рынка, более 7 лет назад. То ли проржавела резьба, то ли там меняли подводки непосредственно перед прорывом и может его пытались перетянуть, не знаю. Концов не найти теперь.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Валерий Романов сообщал(а):игор сообщал(а):Валерий Романов сообщал(а): Сдается мне, вы ищите не там где потеряли, а под фонарем, где светло. Это я к фразе из акта - "лопнул переходник на х/в на стиральную машину". Гораздо эффективней воевать с продавцом переходников и стиральных машин, и в случае выигрыша, вы вообще ничего не должны. Только оценщик тут не нужен. Какой то мастер поставил нам этот металлический переходник, не знаю с какого рынка, более 7 лет назад, переходник рассыпался в труху.
Печально. Придется платить.
|
|
|
Валерий Романов
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/28/2014
Сообщений: 14
Местонахождение: Москва
|
Вы бы лучше по существу что-то посоветовали вместо тролинга
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Валерий Романов сообщал(а):Ну вообще Вы лихо округляете, по акту общая площадь повреждения около 40 кв м, а 60 это больше жилой площади всей квартиры.
Я не наговариваю, есть вполне определенные ошибки, а также вопросы по методике.
1) Если посмотреть внимательнее Вас может удивить наличие кухонного гарнитура в коридоре - очевидно имелся ввиду некий шкаф из гипсокартона, который однако не посчитан в итого. А также подготовка стен под несуществующие обои в туалете.
2) Несоответствия цен на оклейку обоев на кв м одному из источников в интернете на который идет ссылка. (190р против 300р)
3) Несовпадение метража плинтуса.
4) Завышение расхода обоев (материала) против необходимой площади примерно в 3 раза. Однако справедливости ради и ламинат пропущен полностью.
5) Повреждение ковролина не указано в акте, но включено в оценку.
Но главное, если обратите внимание, основные расходы приходятся на полную штукатурку стен под обои и полную штукатурку потолка под покраску, это 35 тр из 106 тр или 30% всей оценки (работа и материалы):
6) почему используется полная шпаклевка/штукатурка вместо локальной? про покраску и оклейку всей площади понятно, но что касается предварительной обработки поверхности?
7) почему штукатурка стен под обои, а не частичная 30% шпаклевка, при условии стандартного ремонта, как отвечают на этом форуме?
Используемая методика подразумевает максимальную оценку и не понятно чем обоснована.
Естественно подробно не читал, т.к. без фото это бессмысленно. В общем и целом не выходит за рамки разумного.
По поводу того что там, в акте обслуживающей организации не указано....это как обычно.
Вы просто слишком серьезно относитесь к оценке, на самом деле, что 106 тыр., что допустим 76 тыр., условные цифры....начало для торга.
Выход простой. Делаете им ремонт.
Только лично я уверен, что кардинально дешевле не выйдет.
|
|
|
Валерий Романов
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/28/2014
Сообщений: 14
Местонахождение: Москва
|
игор сообщал(а):
Естественно подробно не читал, т.к. без фото это бессмысленно. В общем и целом не выходит за рамки разумного.
По поводу того что там, в акте обслуживающей организации не указано....это как обычно.
Вы просто слишком серьезно относитесь к оценке, на самом деле, что 106 тыр., что допустим 76 тыр., условные цифры....начало для торга.
Выход простой. Делаете им ремонт.
Только лично я уверен, что кардинально дешевле не выйдет.
Мы готовы одним соседям заплатить по этой оценке, пока они думают, хотят еще больше. Но есть еще вторая квартира рассчитанная по той же методике и ситуация там несколько хуже. По грубым прикидкам эти оценки могут быть ужаты в 1.5 - 2 раза.
Даже если это начало для торга, если мы будем выходить на суд, нам нужны будут формальные документы.
Кроме того за 2 оценки мы заплатили 16 тр и со стороны оценщика так подгонять цифры и не следить за тем что он вообще пишет, как минимум непрофессионально. По крайней мере необходимо убрать арифметические ошибки. Мы будем добиваться пересчета.
По поводу ремонта им за свой счет это непросто, но надо обсудить. Не думаю что они этого хотят, думаю что наоборот максимизировать разницу. Кроме того возмещение ущерба не означает новый ремонт, если ремонтировали когда-нибудь машину через страховую, это очень хорошо известно.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Валерий Романов сообщал(а):Даже если это начало для торга, если мы будем выходить на суд, нам нужны будут формальные документы.
А смысл вам в суд идти? Еще издержки. Надо договариваться.
Терпила, если с головой в порядке, суда тоже не хочет, ему деньги нужны.
И если ему предложить сегодня допустим 76, а завтра (когда это завтра будет?), по решению суда, да по 30% от з/п, в течении.....а деньги обесцениваются.
На самом деле все решаемо.
|
|
|
игор
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Валерий Романов сообщал(а):По поводу ремонта им за свой счет это непросто, но надо обсудить. Не думаю что они этого хотят, думаю что наоборот максимизировать разницу. Кроме того возмещение ущерба не означает новый ремонт, если ремонтировали когда-нибудь машину через страховую, это очень хорошо известно.
Да забудьте вы про износ. Лучше помните, что еще моральный взыщут, а это 10-20 тыр. на терпилу как правило, а по суду взыщут обязательно.
Если будет судебная экспертиза, а это 99% без износа, не говоря, что уже о стоимости экспертизы, и это все за ваш счет.
Так что если посчитать все ожидаемые издержки....лучше договорится.
|
|
|
Валерий Романов
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/28/2014
Сообщений: 14
Местонахождение: Москва
|
игор сообщал(а):Да забудьте вы про износ.
Я не про износ. Вот по существу вопроса Есть допустим отслоение обоев в одном месте комнаты и пятно на потолке 20х20см. Могу понять необходимость перекраски всей площади потолка чтобы не было разнотона и соответственно пусть будет полная переклейка обоев.
Смотрим в оценку - стоимость самой покраски и переклейки незначительна по сравнению со стоимостью удаления старой краски и штукатурки и полной подготовке всей поверхности. 30% всей оценки заложена в способ подготовки поверхности, другими словами, сразу итоговая сумма меняется в 1.5 раза.
Теперь чем вызвана необходимость сдирания старой краски и шпаклевки по всей площади потолка если повреждение 20 кв см? Почему считается штукатурка всей поверхности стены а не шпаклевка под обои если допустим обои были поклеены на голые стены?
Не является ли это способом искусственной манипуляции стоимости оценки и искусственного завышения, повторюсь, эффект на итоговую полную сумму в 1.5 раза.
На форуме здесь отвечают что штукатурка необходима при улучшенном ремонте, но даже в этом случае не понятна необходимость полной замены этой штукатурки. Если же ремонт обычный и обои по клеены на бетон, мы не обязаны улучшать качество старого ремонта.
Есть ли какие нибудь регламентации, стандартизирующие необходимость работ по шпаклевке против штукатурки, полной или частичной, или же это всегда остается на усмотрение оценщика?
Именно из-за таких, даже не сказать, деталей, разные оценки могут отличаться в 2-3 раза. И соответственно ущерб становится полуслучайной величиной в зависимости от настроения оценщика, отношениями с клиентами и расположения звезд и возможно другими факторами.
Как отстоять свои права в данном случае?
игор сообщал(а):
Так что если посчитать все ожидаемые издержки....лучше договорится.
Это конечно
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|