Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Эксперт ЖЖЖЁТ!!!! Опции · Вид
Олег6365
От: Friday, February 13, 2015 12:36:57 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/5/2008
Сообщений: 6
Местонахождение: Владивосток
Именитый оценщик с большим стажем, отвечая на вопросы в суде относительного своего Заключения эксперта по определению РС объектов недвижимости деловито выдавал суду следующие изречения (не удержался, взял под запись):

- Почему для оценки земли под складом берутся аналоги под ИЖС: "в средне и слабо развитом рынке оценщик в сравнительный подход берет абсолютно все и делает впоследствии корректировку"; "в неразвитом рынке можно брать аналоги какие хочешь и откуда хочешь"

- Почему для оценки административного здания, площадью 5 тыс. кв. м методом сравнения продаж берутся в аналоги встроенные помещения (50-500 кв.м), в том числе магазины: "оцениваемые объекты такие, какие на рынке не продаются"

- Почему вы не делаете корректировку на площадь, принимая за аналоги помещения, площадью 50-500 кв. м для оценки здания, площадью 5 000 кв. м, в анализе рынке (делался другим экспертом) выведена зависимость РС от площади: "проанализировав подобранные мной аналоги, зависимость на площадь не нашла, см. мой график в заключении"; "я могу самостоятельно проводить исследования, не пользуясь заключением другого эксперта (анализ рынка)"

- А в других заключениях Вы делаете корректировку на площадь (тоже административное здание, но меньшей площади): "Была зависимость, я ее учла"

- Вы проводили АНЭИ (полуразрушенное здание в центре города): "нет, проведение АНЭИ [b]противоречит 73-ФЗ[/b]"; "земля на дату оценки была не оформлена, поэтому АНЭИ сделать невозможно!"

- Как Вы посчитали срок строительства здания, площадью 50 кв.м, ссылаясь на СНиП, размером в один год: "основываясь на личном опыте строителя"

- А зачем ссылались на СНиП?: "принимала срок строительства по данным СНиПа с учетом личного опыта. Пол года - на подготовку документов..."

- Оценивая объект с ФИ 85 % почему Вы не рассматривали возможность его сноса с последующей застройкой, ведь затраты на восстановление превышают стоимость строительства (оценка на дату в прошлом): "Сделка уже свершилась, здание никто не снес. Считаю в том виде, как есть"

- Почему в сравнительном подходе Вы не делаете корректировку на класс административного здания: "помещения разного класса, поэтому корректировку не делаю"

- По некоторым ЦОФ у аналогов нет данных, как Вы по ним делаете корректировку?: "Данных нет, корректировку не делаю"

- Почему корректировка на местоположение делается по рынку жилья?: "оценщик ИМЕЕТ ПРАВО использовать данные рынка жилой недвижимости для оценки коммерческой недвижимости!!! потому что он наиболее развит" (в другом из заключений при "развитом рынке жилья" РС квартиры определяется методом сравнения продаж по средней стоимости 1 кв.м жилья по одному из районов города (без разбивки на кол-во комнат), которая корректируется только на торг и риэлтеров)

- Почему при оценке руинированного здания для служебных собак Вы брали аналоги производственно-складского назначения: "потому что на рынок разделяется на коммерческую и промышленную недвижимость. Здание для служебных собак относится к промышленной недвижимости"

- Почему надбавку на косвенные издержки в строительстве Вы брали по Постановлению главы Адм-ии города Об утверждении величин коэф., применяемых при расчете арендной платы...?: "я посчитала его самостоятельно и мои расчеты совпали с данными данного постановления, поэтому я посчитала возможным сослаться на него"Радость

- Почему Вы отнесли объект недвижимости к коммерческой недвижимости, а не к жилой?: "отнесение ОН к жилой, или нежилой особой разницы в стоимости не дает"

- Почему для оценки стоимости строительства пирса для лодок (высота 1,7 м) Вы взяли данные сборника УПВС "пирс для судов местных линий", не делая корректировку на высоту и конструктивы: "оба пирса свайные, верхнее строение - ж/б плиты, конструкции - одинаковые"; "в УПВС не дана разбивка на высоту пирса, поэтому корректировка по высоте не производилась, проведена понижающая корректировка" (которая учитывает разницу в ширине)

- Повлияет ли увеличение срока строительства на итоговую стоимость объекта: "увеличение срока строительства влияет на величину прибыли предпринимателя (считала по Озерову-Кузнецову), на стоимость объекта это не влияет".

Может Эксперт прав??? Все-таки заслуженный оценщик, член СРО, преподает...o><
В начало
 
Бебнева Анна
От: Friday, February 13, 2015 1:08:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Он прав.
а что бы продолжить дискуссию, приведите ваши ответы на эти вопросы с учетом того, что сказал эксперт про отсутствие рынков, показателей в сборниках, не возможность расчета коэффициентов и т.п.
Или все это есть - а эксперт просто врет?

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Станислав Александрович
От: Friday, February 13, 2015 1:26:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/14/2010
Сообщений: 490
Местонахождение: Нижний Новгород
на некоторые вопросы я бы так же ответил. Было бы хуже, если бы эксперт никак не смог бы ответить на данные вопросы. С учетом "развитости" рынка недвижимости в некоторых областях, методической базы, открытости информации и "разговорчивости" продавцов и риэлторов, вполне понятны большинство обоснований корректировок.
В начало
 
игор
От: Friday, February 13, 2015 1:58:07 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Эксперт отнюдь не ЖЖЖЁТ.
Какие вопросы, такие ответы.
Скажу даже больше, задавать вопросы/оспаривать тоже надо уметь.
Почему вы считаете, что можете задавать дурацкие вопросы, а они дурацкие т.к. не о чем, вместо элементарного действия.
Элементарное действие, это найти ошибку в расчетах существенно повлиявшее на стоимость. Достаточно одной ошибки. А не 20 вопросов не о чем.
В начало
 
Олег6365
От: Friday, February 13, 2015 2:43:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/5/2008
Сообщений: 6
Местонахождение: Владивосток
Бебнева Анна сообщал(а):
Он прав.
а что бы продолжить дискуссию, приведите ваши ответы на эти вопросы с учетом того, что сказал эксперт про отсутствие рынков, показателей в сборниках, не возможность расчета коэффициентов и т.п.
Или все это есть - а эксперт просто врет?

Анна, для этой работы был подготовлен развернутый обзор рынка с классификацией его как среднеразвитый. Вопрос в том, что оцениваемые объекты в большинстве своем не типичные для рынка. Или Вы разделяете мнение, что Отдельно стоящее здание в 5 тыс квм можно оценить по помещениям, в том числе в жилом фонде, не делая корректировки на площадь? В обзоре рынка есть зависимость от площади. В СНиПах есть подобные здания, но с "неудобными" сроками строительства. Трудно же обосновывать бред расчетами, можно просто сослаться на документ, все равно юристы не шарят. Каких показателях в сборниках нет, о чем Вы? Просто изначально халатная работа с попыткой такого оправдания. Именно оправдания, так как это не обоснование. Я также с 1997 года на рынке. Слышал в судах разные опусы, но такое впервые.
Мне конечно приятно, что коллеги пошли в поддержку. Но рамки элементарной этики и приличия никто не отменял, не говоря уже о том, что такими залепухами людям навешивают много-многомиллионные убытки.
В начало
 
Олег6365
От: Friday, February 13, 2015 2:53:00 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/5/2008
Сообщений: 6
Местонахождение: Владивосток
Станислав Александрович сообщал(а):
на некоторые вопросы я бы так же ответил. Было бы хуже, если бы эксперт никак не смог бы ответить на данные вопросы. С учетом "развитости" рынка недвижимости в некоторых областях, методической базы, открытости информации и "разговорчивости" продавцов и риэлторов, вполне понятны большинство обоснований корректировок.

Про развитость рынка я уже написал выше. Если данных на рынке не хватает, СП не применяется. Вы просто не в курсе данной ситуации. Здесь явная подтасовка фактов мягко говоря. Когда ЗЭ составлялось, видимо не предполагал эксперт, что его читать будут, да еще и вопросы задавать. На мой взгляд уважающий себя оценщик во первых не делал бы такую залепуху, а во вторых не нес бы такую чушь.
В начало
 
Олег6365
От: Friday, February 13, 2015 2:57:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/5/2008
Сообщений: 6
Местонахождение: Владивосток
Скажу даже больше, задавать вопросы/оспаривать тоже надо уметь.

Не спорю

Почему вы считаете, что можете задавать дурацкие вопросы, а они дурацкие т.к. не о чем, вместо элементарного действия.
Элементарное действие, это найти ошибку в расчетах существенно повлиявшее на стоимость. Достаточно одной ошибки. А не 20 вопросов не о чем.
[/quote]

Можно сделать абсолютно безошибочное (без математических ошибок), но абсолютно дурацкое заключение. Какие Вы будете задавать вопросы? Или Вы разделяете мнение Эксперта, что и склад, площадью 900 квм и деревянный домик 50 квм строятся по 1 году каждый (в разных ЗЭ)? И естественно, вопросы-ответы даны выборочно. Заключение не одно было.
В начало
 
игор
От: Friday, February 13, 2015 3:17:41 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Олег6365 сообщал(а):
Можно сделать абсолютно безошибочное (без математических ошибок), но абсолютно дурацкое заключение. Какие Вы будете задавать вопросы? Или Вы разделяете мнение Эксперта, что и склад, площадью 900 квм и деревянный домик 50 квм строятся по 1 году каждый (в разных ЗЭ)? И естественно, вопросы-ответы даны выборочно. Заключение не одно было.

Да не надо так узко понимать - "математические ошибки".
В комплексе. По простому, что откуда вытекает.
Судья который это слушает, если не ангажирован, "птичий оценочный язык" не понимает.
Потому что это что за хрень такая - "в анализе рынке (делался другим экспертом) выведена зависимость РС от площади", один эксперт анализ делает, а другой расчет?
Как такое может быть? Подписывали ведь вместе? Не общались друг другом?

P.S. Написать письменно, чтобы в деле точно было, типа зависимость такая-то, с расчетами, и конечная сумма не 1 р., а 2 р. Эксперт занизил стоимость на один рубль. Конкретно.
И тогда повторная или дополнительная. Т.е. доказывать надо.
А если возражения типа некорректно, некорректно и так до бесконечности....
В начало
 
Бебнева Анна
От: Friday, February 13, 2015 3:58:38 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Олег6365 сообщал(а):
Если данных на рынке не хватает, СП не применяется.


Тогда никакой подход не применяется. Потому что в ЗП - вам надо будет обосновывать стоимость земли - а данных рынка нет, вам надо будет обосновывать внешний и моральный износы, да и ПП тоже - а данных рынка нет. Ну а про ДП и вообще не говорю - там все только с рынка берется.

Что там у вас в процессе - неизвестно. но наезд ваш в первом сообщении нигде не показывает на предвзятость эксперта.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Олег6365
От: Friday, February 13, 2015 5:10:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/5/2008
Сообщений: 6
Местонахождение: Владивосток
В суть всего дела вдаваться не могу и не буду. Здесь это не уместно. Все шаги, о которых Вы говорите, Игорь, сделаны и переделаны. На открытом слушании всем присутствующим замечания специалиста к эксперту были ясны, так как их разжевали с наглядными примерами и всевозможными ссылками. Но у Эксперта есть свое экспертное мнение, которое "посылает куда подальше" все источники, документы, методологию, не говоря уже о здравом смысле, с молчаливого согласия суда, конечно. Вот я и "булькаю". Зачем вообще оценочную экспертизу давать сертифицированным оценщикам? ЛЮБОЙ не специалист в оценке, но Эксперт, или Эксперт, который вчера получил диплом оценщика, имея свое "личное опытное" мнение состряпает Заключение эксперта и ст. 8 73-ФЗ ничуть не помешает. Можно в итоге себя даже расчетами не утруждать: оценить квартиру по среднерыночной цене квм из газеты и назвать это СП. И все! Не знаю, мне как-то тошно от такого.
В начало
 
Шогин В.
От: Friday, February 13, 2015 5:19:39 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
вы заблуждаетесь - Закон об экспертной деятельности такого не позволяет.

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
игор
От: Friday, February 13, 2015 5:34:59 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Олег6365 сообщал(а):
....с молчаливого согласия суда, конечно....

Конечно, может и в этом дело. Бывает.
Олег6365 сообщал(а):
Зачем вообще оценочную экспертизу давать сертифицированным оценщикам? ЛЮБОЙ не специалист в оценке, но Эксперт, или Эксперт, который вчера получил диплом оценщика, имея свое "личное опытное" мнение состряпает Заключение эксперта и ст. 8 73-ФЗ ничуть не помешает. Можно в итоге себя даже расчетами не утруждать: оценить квартиру по среднерыночной цене квм из газеты и назвать это СП. И все! Не знаю, мне как-то тошно от такого.

Не верю. Ну, не верю. А знаете почему? Пока не изживутся оценочные "тараканы", что сомнительно, ничего не изменится.
А судя по обсуждениям здесь, и уже давно, "тараканов" меньше не становится, и с развитием ФСО будет только больше.
И вообще, проблема не в "кривых" экспертах, а в инфантильных сторонах процесса.

P.S. И в частности, по тому, как человек ведет себя в суде, судить о его профессионализме нельзя. Ну не все Плевако!
В стрессовом состоянии человек такого наговорить может.....
В начало
 
Павел Тумаков
От: Saturday, February 14, 2015 5:59:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
А что стало с манерой обсуждения подобного рода вопросов? Один точно, по некоторым приметам - двое наверняка в теме знают, о каком суде идет речь, и не дают ссылку на решение (публикуются открыто), это что, как это понимать?

Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
В начало
 
Леб Александр
От: Sunday, February 15, 2015 3:35:05 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Бебнева Анна сообщал(а):
Олег6365 сообщал(а):
Если данных на рынке не хватает, СП не применяется.


Тогда никакой подход не применяется. Потому что в ЗП - вам надо будет обосновывать стоимость земли - а данных рынка нет, вам надо будет обосновывать внешний и моральный износы, да и ПП тоже - а данных рынка нет. Ну а про ДП и вообще не говорю - там все только с рынка берется.


Это не так - например, найти цены, даже не сделок, а предложений крупного ТРЦ проблемно (продаются раз в 5 лет), а вот ставки аренды по ним - легко, да и участки вполне продаются - так что и ЗП и ДП вполне могут быть достовернее
В начало
 
Леб Александр
От: Sunday, February 15, 2015 3:44:29 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Олег6365 сообщал(а):
- Почему для оценки земли под складом берутся аналоги под ИЖС: "в средне и слабо развитом рынке оценщик в сравнительный подход берет абсолютно все и делает впоследствии корректировку"; "в неразвитом рынке можно брать аналоги какие хочешь и откуда хочешь"

- Почему для оценки административного здания, площадью 5 тыс. кв. м методом сравнения продаж берутся в аналоги встроенные помещения (50-500 кв.м), в том числе магазины: "оцениваемые объекты такие, какие на рынке не продаются"


Не то что бы совсем не верно, скорее это лишь часть ответа – и в ФСО есть определение аналогов из которого следует, что помещение в 50 кв.м. не аналог для здания в 5 000 кв.м. и если в качестве аналогов принимается, то это не отменяет корректировку, причём в некоторых случаях настолько значимую, что достоверность результата недопустимо низка (ниже чем в расчётах иных подходов).
Никто ведь не будет брать в аналоги для Lamborghini в аналоги ГАЗ 3110 принимать?

Но всё же, вопросы плохие – нужно проще, с ссылкой на ФСО указать, что это не аналоги и нарушена методология, а после, с упором на корректировки, показать как это исказило итог.
В начало
 
Леб Александр
От: Sunday, February 15, 2015 3:59:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Олег6365 сообщал(а):
- По некоторым ЦОФ у аналогов нет данных, как Вы по ним делаете корректировку?: "Данных нет, корректировку не делаю"

Вопрос плохой, ответ – но ведь это не ответ, а то, как вы его переформулировали? В объявлениях множество характеристик не указано – и часто оценщик предполагает их типичность и на этом основании не делает корректировок.
Неправильно? – наверное, но всё же так в большинстве отчётов.

Как-то в суде, где вторая сторона просто проехала и посмотрела все аналоги, предоставив суду их фото – выяснилось, что один из аналогов (жилой дом) был после пожара, о чём в объявлении тактично умолчали – у эксперта не было иного выбора и он заявил, что был не в курсе этого «дефекта» и не мог его учесть в корректировках – назначили повторную экспертизу.

Олег6365 сообщал(а):
- Почему корректировка на местоположение делается по рынку жилья?: "оценщик ИМЕЕТ ПРАВО использовать данные рынка жилой недвижимости для оценки коммерческой недвижимости!!! потому что он наиболее развит" (в другом из заключений при "развитом рынке жилья" РС квартиры определяется методом сравнения продаж по средней стоимости 1 кв.м жилья по одному из районов города (без разбивки на кол-во комнат), которая корректируется только на торг и риэлтеров)


Расположение квартиры на 4 этаже по сравнению с первым это плюс, а вот для магазина минус, причём значительный – очевидно, что ценообразующие факторы для разных сегментов рынка различны и эксперт должен доказывать возможность переноса соотношений с иных рынков. Впрочем такой вопрос лишь утомляет судью, но никак не помогает.

В начало
 
Леб Александр
От: Sunday, February 15, 2015 4:06:44 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Олег6365 сообщал(а):

- Как Вы посчитали срок строительства здания, площадью 50 кв.м, ссылаясь на СНиП, размером в один год: "основываясь на личном опыте строителя"

- А зачем ссылались на СНиП?: "принимала срок строительства по данным СНиПа с учетом личного опыта. Пол года - на подготовку документов..."

- Повлияет ли увеличение срока строительства на итоговую стоимость объекта: "увеличение срока строительства влияет на величину прибыли предпринимателя (считала по Озерову-Кузнецову), на стоимость объекта это не влияет".


Совсем непонятна цель вопросов – просто услышать ответ?
Судя по написанному (что не есть реальность, а лишь трактовка заинтересованного лица), эксперт приводит ложную информацию в заключении – смысл дискуссии? И спрашивать о влиянии на итог зачем? – просто покажите влияние. Да, формула Озерова, по сути, учитывает альтернативную доходность инвестиций и в ней никак не срок от «придумал», до «осуществил» - там срок строительства, точнее говоря инвестирования средств.
В начало
 
игор
От: Monday, February 16, 2015 4:33:10 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Гость
Группа: Гость

Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
Павел Тумаков сообщал(а):
А что стало с манерой обсуждения подобного рода вопросов? Один точно, по некоторым приметам - двое наверняка в теме знают, о каком суде идет речь, и не дают ссылку на решение (публикуются открыто), это что, как это понимать?

ИМХО, что только один точно.
А обсуждения подобных вопросов можно свести к одному - нет смысла задавать вопросы:
1) вопрос никому кроме вопрошающего не понятен
2) вопросов так много что теряется нить
3) и даже если нет ответов, вразумительных, не показано как они влияют на стоимость
Ровно по аналогии с отчетом, на 100 страниц - 10 страниц конкретики.
На 100 вопросов - 10 вопросов по делу, но на фоне 90 остальных их никто не воспринимает.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005