Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Справочник оценщика недвижимости Опции · Вид
Слуцкий
От: Thursday, July 30, 2015 12:11:06 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Таймыр сообщал(а):


Всё таки оценка - это измерение стоимости.
Попробуем измерять: В диапазоне от 50 до 100 единиц с интервалом 5 единиц.
Или по армейски: Полк по-ротно (диапазон) на одного линейного дистанции (интервал).


Отвечаю по армейски.
1. Оценка стоимости - это оценка стоимости.
2. Измерители стоимости пусть поизмеряют стоимость в другом месте. Но диплома у них на это нет. Самозванцы.
В начало
 
Юнитер Арнольд Дмитриевич
От: Thursday, July 30, 2015 1:20:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
Таймыр сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
... за словом "диапазон" может крыться всё, что угодно.
А "интервал" слово гордое, ... влекущее за собой очень много интересного для оценки.


Всё таки оценка - это измерение стоимости.
Попробуем измерять: В диапазоне от 50 до 100 единиц с интервалом 5 единиц.
Или по армейски: Полк по-ротно (диапазон) на одного линейного дистанции (интервал).


Внесу свои 5 копеек. Хотя все понимают о чём идет речь, формулировка важна больше для юристов ( казуистика), а не оценщиков. При этом имеется в виду, что расчетная величина РС находится в пределах минимального и максимального значений ( т.е. диапазоне ! ). По сути речь идет о выраженном в денежных единицах суждении о стоимостной оценке
Пример из серьезного норматива 21.USPAP Compliance. 2014-2015 Edition/

Comment < to “Appraisal” - an opinion of value> :
“An appraisal must be numerically expressed on a specific amount, as a range of numbers or as relationship to a previous ( e.g. no more than, not less than) value opinion or numerical benchmark ( e.g. assessed value, collateral value)”

Примечание <к понятию “Appraisal” (... an opinion of value)>
“Оценка должна быть выражена специальной численной величиной, в виде диапазона чисел или
в виде отношения ( например, «не более, чем», « не менее чем») к ранее указанному суждению о стоимости или исходным численным значениям о ней ( например, стоимость для налогообложения , залоговая стоимость )

P.S. Перевод мой ( не претендую на 100% истину)


http://facebook.com/arnold.yuniter

В начало
 
NB
От: Thursday, July 30, 2015 2:31:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Юнитер Арнольд Дмитриевич сообщал(а):
Внесу свои 5 копеек. Хотя все понимают о чём идет речь, формулировка важна больше для юристов ( казуистика), а не оценщиков. При этом имеется в виду, что расчетная величина РС находится в пределах минимального и максимального значений ( т.е. диапазоне ! ). По сути речь идет о выраженном в денежных единицах суждении о стоимостной оценке
Пример из серьезного норматива 21.USPAP Compliance. 2014-2015 Edition/
Comment < to “Appraisal” - an opinion of value> :
“An appraisal must be numerically expressed on a specific amount, as a range of numbers or as relationship to a previous ( e.g. no more than, not less than) value opinion or numerical benchmark ( e.g. assessed value, collateral value)”
Примечание <к понятию “Appraisal” (... an opinion of value)>
“Оценка должна быть выражена специальной численной величиной, в виде диапазона чисел или в виде отношения ( например, «не более, чем», « не менее чем») к ранее указанному суждению о стоимости или исходным численным значениям о ней ( например, стоимость для налогообложения , залоговая стоимость )
P.S. Перевод мой ( не претендую на 100% истину)

А вот мои 3 копейки:
Серьезный источник - Профессиональные стандарты оценки RICS, январь 2014, VPGA9 - Оценка на рынках, подверженных изменениям: определённость и неопределённость в оценке.
п.3.4. Если клиентом не оговорено иное, отражение стоимости в виде диапазона значений является недобросовестной практикой. В большинстве случаев оценщик должен предоставить результат оценки определённой величиной. Использование пред значением стоимости таких выражений как "приблизительно" или аналогичных ему, без развернутого пояснения является недопустимым или несоответствующим требованиям стандартов. ...
п.3.5 При использовании в отчете математического расчета неопределённости оценки он должен сопровождаться соответствующим описанием использованного метода или модели и ограничений.

Перевод - не мой, La Vista Translations, Москва, РФ Улыбка
В начало
 
Юнитер Арнольд Дмитриевич
От: Thursday, July 30, 2015 3:30:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
Николай Петрович. на Ваши 3 коп. отвечу так :

1. Чтобы понять этот вырванный из общего текста Стандарта РИКС, нужно иметь в виду, что это, на мой взгляд, ИСКЛЮЧЕНИЕ ИЗ ОБЫЧНОЙ ПРАКТИКИ ( "Оценка на рынках, подверженных изменениям...")

2. Отсутствие оригинального текста уже говорит, как минимум, о потерянных 2 коп., а если серьезно, то подобное "доказательство", на мой взгляд, противоречит не только
действующим основополагающим положениям USPAP 2014-2015 Edition. но и МСО + логике оценки имущества ВЗАГАЛИ (!)

3. Перевод разных фирмочек, включая Ваш источник, всегда надо подвергать сомнению - ГДЕ ОРИГИНАЛ ???

Итог: Разумеется, в случае кризисов, наподобие нынешнего, наивно принимать диапазон мин./макс. Поэтому в конечном итоге - оба правы, но USPAP правее...Улыбка

http://facebook.com/arnold.yuniter

В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, July 30, 2015 4:29:32 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Арнольд Дмитриевич.
Вот Н.П. свидетель, в Нижнем я это положение ЮСПАП приводил, как и ранее его рекомендовал включить в ФСО и не парить людям мозг РИКСовской "неопределённостью". Говорил, что РИКС слоф много про "неопределённость" написали, а толку ноль целых и ... десятых. А американцы ни слова про "неопределённость" не написали, а эвона как все вопросы сняли: 1. число, 2. интервал, 3. не более/не менее. При этом можно 1 и 2, 2 и 3 объединить - тема договорённости оценщика и клиента. А теперь майся чо такое неопределённость, как о ней информировать?... Да как угодно. "Кто что с юности помнит" (с). Автора не скажу, но острослов известный там в курилке потом сказал после темы неопределённость.
А ещё я говорил о том,что оценка - категорически не измерение, что измеряются истинные физические величины, а стоимость именно оценивается и она принципиально всегда неопределённа. Фундаментально. Ну и т.д.
Что-то Л.А. презентации в открытый доступ не выкладывает. Не понимаю Там есть очень интересные данные. Даже прикольные.
В начало
 
Юнитер Арнольд Дмитриевич
От: Thursday, July 30, 2015 5:49:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
Слуцкий сообщал(а):
Арнольд Дмитриевич. ... в Нижнем я это положение ЮСПАП приводил, ... рекомендовал включить в ФСО ... Говорил, что РИКС слоф много про "неопределённость" написали, а толку ноль... Американцы < USPAP>...все вопросы сняли: 1. число, 2. интервал, 3. не более/не менее. При этом можно 1 и 2, 2 и 3 объединить - тема договорённости оценщика и клиента...


Александр Анатольевич, 100% Улыбка Как в песне поётся " Я тебе,(пардон, Вам) конечно, верю..." А что касается доморощенных регуляторов, пренебрегающих мировым опытом - совсем другая песня... ( Николаю Петровичу - мой респект и уважение за участие, жаль, что "правят" профессионалов ... малокомпетентные чиновники)

Что касается "Справочников..." - они, возможно нужны ДЛЯ НАЧИНАЮЩИХ, ДЛЯ ФИСКАЛЬНЫХ ЦЕЛЕЙ и ДЛЯ ОБЩЕГО РАЗВИТИЯ интересующихся дилетантов... Правда, убежден, что НУЖНЫ ДРУГИЕ ПРИНЦИПЫ СОСТАВЛЕНИЯ...
Уверен, что профессионалы подобными справочниками не пользуются - имеют свой наработанный банк данных, постоянно изучают рынок, наработанные контакты, вплоть до он-лайн ...

Надеюсь, что ув. Л.А. передумал составлять такой справочник для оценки МиО ( о морских судах - вообще только в страшном снеНикому не говори Если, грубо говоря, "мусор на входе", то ничего не получишь на выходе, кроме "мусора"... Может быть, Л.А. прочтёт этот пост - нельзя получить из ххх конфетку..

http://facebook.com/arnold.yuniter

В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, July 30, 2015 6:29:52 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Арнольд Дмитриевич.
А я разве против правильных принципов опроса участников рынка? Да ни в жисть! Я за всё хорошее и против всего плохого.
Только как?
Да и на самом деле в США тоже не всё правильно. Статья моя на Лабрейте висит про практические методы определения ставок капитализации в США.
Там мнение оценщика - метод. Консультанты на всю Америку ставки публикуют - метод. Так что ...
А данные справочников Л.А. проверяем по мере возможности. Иные данные используем. Не так всё плохо.
А по движке Л.А. уже в Сибири обогнали.
Живаев М.Е. (2015), Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, 2 квартал 2015 г., Новосибирское РО РОО, 10.07.15, http://www.noroo.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=711:rezultaty-ekspertnyh-otsenok-velichin-znachimyh-parametrov-2-kvartal-2015-g&catid=3:novosti&Itemid=10
Конкуренция ... Серьезное настроение
В начало
 
Юнитер Арнольд Дмитриевич
От: Friday, July 31, 2015 11:57:51 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия

Слуцкий сообщал(а):
Арнольд Дмитриевич. А я разве против правильных принципов опроса участников рынка? Я за всё хорошее и против всего плохого. ...Там мнение оценщика - метод. А по движке Л.А. уже в Сибири обогнали.
Конкуренция ... Серьезное настроение


Александр Анатольевич, насколько я понимаю понятие "рынок", то называть толпу оценщиков разного уровня компетенции "участниками рынка" слишком смело Я расстроен Вообще говоря, сам по себе принцип выпускать по опросу (?) справочники - на мой непросвещенный взгляд, примитивизм, граничащий с профанацией профессионализма.
Ладно в отношении оценки недвижимости - дело вкуса... кому что нравится Улыбка, но по меньшей мере глупо распространять такую практику на оценку МиО. Тем более, выпускать отдельные местечковые "а-ля справочники" по оценке машин и оборудования всё равно, что объявлять запретной зоной пролёт самолетов в воздушном пространстве деревни Кукуево Улыбка Кстати, мне кажется, что само по себе понятие "движка" ( зело огромно и обширно Голова идет кругом не должно иметь самостоятельного выделения ( с точки зрения профессии или стандартов) - только МиО (!)

http://facebook.com/arnold.yuniter

В начало
 
Слуцкий
От: Friday, July 31, 2015 12:18:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Да не спорю, Арнольд Дмитриевич.
Вот, кстати ещё прикол.
Теперь, после обновления ФСО 1 - 3, в случае, если в расчётах использованы экспертные характеристики, то их надо проверять рыночными данными.
Возьмём данные по ставкам капитализации, публикуемые для Москвы всеми биг консультантами.
Я должен
1. посмотреть на них
2. проанализировать запрашиваемые (!!!) на рынке ставки аренды
3. проанализировать запрашиваемые (!!!) цены продаж
4. скорректировать их на торг. КАК? С помощью экспертных оценок скидок на торг из справочника Л.А. А иначе КАК?
Приехали. Дурдом на каникулах в деревне. Высший пилотаж
Как бы ентих писак стандартов назвать писучих?
В начало
 
NB
От: Friday, July 31, 2015 12:53:00 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Юнитер Арнольд Дмитриевич сообщал(а):
Николай Петрович. на Ваши 3 коп. отвечу так :
1. Чтобы понять этот вырванный из общего текста Стандарта РИКС, нужно иметь в виду, что это, на мой взгляд, ИСКЛЮЧЕНИЕ ИЗ ОБЫЧНОЙ ПРАКТИКИ ( "Оценка на рынках, подверженных изменениям...")
2. Отсутствие оригинального текста уже говорит, как минимум, о потерянных 2 коп., а если серьезно, то подобное "доказательство", на мой взгляд, противоречит не только
действующим основополагающим положениям USPAP 2014-2015 Edition. но и МСО + логике оценки имущества ВЗАГАЛИ (!)
3. Перевод разных фирмочек, включая Ваш источник, всегда надо подвергать сомнению - ГДЕ ОРИГИНАЛ ???
Итог: Разумеется, в случае кризисов, наподобие нынешнего, наивно принимать диапазон мин./макс. Поэтому в конечном итоге - оба правы, но USPAP правее...Улыбка

Арнольд Дмитриевич, обижаетеНе понимаю
1. Не, не исключение. Название руководства пусть не смущает Вас. В предыдущем издании 2008 название другое, суть та же.

2. Оригинальный текст есть, ищИте его на www.rics.org/standards, для членов он доступен, не знаю как для остальных. 2 копейки - c нами Улыбка

3.Перевод официальный: "Изданы RICS. Parliament Square London SW1P 3AD UK www.rics.org" Все права.... , никакая часть...etc. Можно купить в Московском офисе RICS Russia&CIS.

4. RICS заявляет: "Издание 2014 составлено в полном соответствии с Международными стандартами оценки (МСО), содержащимся в приложении к печатной и электронной версии". Насколько знаю, объявленный лет 5-7 назад в Штатах процесс конвергенции USPAP и МСО все еще далек от завершения.

Итог: USPAP, конечно, интересны, но ориентироваться нам, объявляющим приверженность МСО, лучше на тех, кто в рамках МСО.

PS: МССО выпустил свой информационный документ - ТИД МССО4 "Неопределенность в оценке". На русском можно посмотреть в Вопросах оценки №04(78) 2014, оригинал - на сайте IVSC.
В начало
 
Юнитер Арнольд Дмитриевич
От: Sunday, August 02, 2015 8:32:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,710
Местонахождение: Сан Бенедетто Д.М.,Италия
Уважаемый Николай Петрович!
Вчера получил по эп. почте :

International Valuation Standards Council
E-Newsletter

July 2015: Issue 72

Ниже выдержка для сведения:
Promotion and adoption of standards:
We are in discussions with different stakeholders where language is a barrier to be able to better share IVS and make inroads to achieve buy in and adoption across significant geographies. More on this soon.

….We continue to work closely with The Appraisal Foundation to move forward the bridging document aligning IVS and USPAP.


http://facebook.com/arnold.yuniter

В начало
 
NB
От: Monday, August 03, 2015 10:50:13 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Юнитер Арнольд Дмитриевич сообщал(а):

Я и говорю, Арнольд Дмитриевич, скоро 10 лет как continue to work Улыбка
RICSу меньше потребовалось.
В начало
 
Леб Александр
От: Monday, August 03, 2015 1:57:07 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Видел сегодня отчёт для оспаривания кадастровой (участок):

ОО - 15 га леса, категории земли промышленности, аналоги - земли поселений по 10-20 соток.

Две поправки:
1. На масштаб по справочнику Лейфера - 68,8%
2. На категорию рассчитана парными продажами - 67%

Итоговая стоимость в 10 раз меньше цен аналогов.

Это с одной стороны пример бездумного применения справочника, с другой стороны очевидно, что бреда и без справочника хватает.
Только вот именно в Справочнике предлагаются поправки на масштаб до "-91%", а после оценщики доказывают в суде "это аналог, так можно, даже в справочниках пишут"
В начало
 
Мисовец
От: Monday, August 03, 2015 2:31:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Леб Александр сообщал(а):
Это с одной стороны пример бездумного применения справочника, с другой стороны очевидно, что бреда и без справочника хватает.
Только вот именно в Справочнике предлагаются поправки на масштаб до "-91%", а после оценщики доказывают в суде "это аналог, так можно, даже в справочниках пишут"

Вообще то суд решает дела по своему внутреннему убеждению, и кто тогда виноват, если у суда при чтении такого документа возникло убеждение, что Эксперт прав? По-моему суду надо обратить внимание на то, что он НЕ прав.
В начало
 
Леб Александр
От: Monday, August 03, 2015 2:36:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Спасибо за совет, конечно, но у меня вопросов нет, да и о суде лишь для примера писал.

У меня претензия к авторам Справочника - в том, что их таблицы сравнивают участок в 0,1 га и в 100 га, т.е. предполагают, что эти объекты являются аналогами.
В начало
 
Мисовец
От: Monday, August 03, 2015 2:42:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
Леб Александр сообщал(а):
У меня претензия к авторам Справочника - в том, что их таблицы сравнивают участок в 0,1 га и в 100 га, т.е. предполагают, что эти объекты являются аналогами.

Что такое аналоги, исчерпывающим образом сказано в ФСО. А т.к. площадь влияет на удельную стоимость, то грамотные коллеги не подбирают в силу ФСО для участка в 0,1 Га аналоги площадью 100 Га, поэтому тут не справочник виноват, справочник создал широкую шкалу, это обосновано экономией бумаги и удобством использования, а если Оценщик не понимает, что является аналогом, а что нет, то тут не справочник виноват.
В начало
 
Леб Александр
От: Monday, August 03, 2015 2:57:04 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Ну и оценщик и эксперт СРО (экспертиза к отчёту прилагается) - это понятно.


Но в справочнике есть таблица корректировок с поправкой в 91% для участков менее 3 га и более 100 га и тут нет никаких "экономией бумаги и удобством использования" так как этой поправкой пользоваться нельзя, т.е. для удобства и экономии, а главное для верного и однозначного понимания, там должен был стоять символ запрета использования таких соотношений.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 03, 2015 4:57:26 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Ну, до тех пор, пока аналоги - объекты с единым механизмом ценообразования, что и ценообразование ОО, в справочнике всё верно. Кстати, это можно как предположение прописать.
Другое дело, что корректировка в 2 и более раза низкодоказательна.
А какая более доказательна? По аналогу из соседней губернии? Или с Урала для Кубани?
Понятно, что и та и та плохие и низкодоказательные. Но тогда просто результат низкодостоверный и в суде пусть к нему соответственно относятся. Права для этого есть у сторон.
А вот если бы аналог был определён, как объект, который покупатель ОО рассмотрел бы в качестве конкурента при покупке ОО, тогда да, всё ясно: кому нужно 100 га, зачем ему на цены 0,1 га вообще внимание обращать? Нет на Кубани таких, пошёл на Урале смотреть.
Как-то так, наверное. Улыбка
В начало
 
Леб Александр
От: Monday, August 03, 2015 5:19:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
Слуцкий сообщал(а):
до тех пор, пока аналоги - объекты с единым механизмом ценообразования, что и ценообразование ОО, в справочнике всё верно.


а поправка в 90% не намекает, что механизмы ценообразования разные?

Слуцкий сообщал(а):
А какая более доказательна?


это уже о конкретике надо думать и не только о сравнительном,
в данном случае текущие аналоги есть, проблема с датой оценки пару лет назад (тогда аналоги были, но вот сейчас найти сложно/невозможно) и в оценщике.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 03, 2015 6:38:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Леб Александр сообщал(а):


а поправка в 90% не намекает, что механизмы ценообразования разные?



Прямо и безапеляционно - нет, не намекает. Косвенно намекает на то, что результат сомнителен, согласен. Я бы такому результату не поверил, но это я, а кто-то м.б. и поверит.
Конечно, на остальное смотреть надо. Если есть иные факты, то сгодится и такая поправка.
Например, если корректировки на масштаб и на местоположение из другой области примерно одно и то же дают, то это уже убедительнее намного.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005