|
|
|
Мисовец
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/29/2006
Сообщений: 12,664
Местонахождение: Бийск
|
Вообще-то каждый Оценщик - специалист в определении стоимости, разве нет? И если так, что Оценщик должен понимать, что аналоги в 100 Га не являются аналогами для участка площадью 0,1 Га, это совсем разные рынки, на самом деле, т.к. объект 0,1 Га, это, вероятно, участок на селе, застроенный недвижимостью, а участок 100 Га это обычная СХ земля, там посевы уже взошли, и построек нет, скорее всего. Так что тут ошибка явно оценщика (эксперта) и суд это в принципе должен понимать, разницу между 0,1 и 100 Га суд должен понимать. Поэтому тут суд не доработал, если принял такой расчет, а справочник он написан для тех, кто понимает, что является аналогом, а что нет.
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
Мисовец сообщал(а):Вообще-то ... Оценщик должен понимать, что аналоги в 100 Га не являются аналогами для участка площадью 0,1 Га, ... суд это в принципе должен понимать... справочник он написан для тех, кто понимает
понял - все должны понимать, что это не правильно, только авторы справочника это понимать не должны и так как все остальные понимают - то они могут писать бред.
исходя из вашей аргументации - предлагаю в следующем издании расширить таблицы и писать побольше чепухи - выглядеть будет внушительнее, а все кому нужно - поймут чем можно пользоваться, а чем нельзя.
Слуцкий сообщал(а):Леб Александр сообщал(а):а поправка в 90% не намекает, что механизмы ценообразования разные? Прямо и безапеляционно - нет, не намекает.
Строго говоря - наверное, хотя с ходу не могу придумать объекты для которых поправка в 90% возможна.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ну я, например, исследовал как-то зависимость удельной цены банковских помещений от площади в интервале от 25 до 4 000 кв.м. Более 100 помещений по всей Москве. Зависимость была монотонная, так что механизм ценообразования единый. Да он для любых ОО от площади везде единый - убывающий в соответствии с законом убывающей предельной полезности. Правда и широких интервалах сужающихся с ростом площади.
Хотя поправки не применял.
В 65% (емнип) было дело в пром-офисном объекте. С ценами на пром. помещения всё было ОК, а вот офисных в промке найти ну никак не получалось. Ну и влепили её. Посчитали, что лучше так, чем чисто офисные использовать.
Большая корректировка получилась при переходе от ставок аренды склада в центре областного города к райцентру. Но со сравнительным почти в копейку попали. Статья в Регистре оценщиков с февраля никак не выйдет. Помер он что ли? Никто не в курсе?
А так, да огромными корректировками не злоупотребляем.
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
исследование не показало что диапазон 25-4000 разбивается на сегменты?
и какое влияние была на максимуме? в 2 раза? в 10 раз?
поправка в 65% применённая к части объекта это вероятно менее 30% ко всему объекту - немало, но не в 10 раз скорректировать (она ведь повышающая - т.е. в любом случае менее чем в 2 раза, скорее в 1,1-1,3 раз) - не знаю где границы и как их объективно и однозначно определить, но в 10 раз - уже явно за гранью, в 2-3 раза для отдельных случаев - может и имеет смысл.
поправка в 90% в этом примере - это при оценке участка брать в качестве аналога эффективный торговый центр и корректировать на наличие улучшений - и метод такой есть, и возможно технически, и наверное иногда это лучшее решение из возможных, но ведь так и кирпич (1 шт.) можно оценить приняв в аналоги промышленный цех и корректируя...
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
тут же ещё хитрость есть: +90% - это отличие менее чем в 2 раза, а минус 90% - это в 10 раз,
в справочники есть корректировки дающие отличия более чем в 10 раз - т.е. поправки от -91% до +988%
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Леб Александр сообщал(а):исследование не показало что диапазон 25-4000 разбивается на сегменты?
и какое влияние была на максимуме? в 2 раза? в 10 раз?
Не было видно разбивки на сегменты, хотя там по функционалу - от менялки до полноценного банковского здания.
Там сужающаяся полоса - на малых сопоставимых площадях различие до 10 раз, на максимальных - раза в два.
По тренду снижение удельной цены - раза в два точно, даже больше (емнип).
Хитрость да, прикольная.
А Вы Лейферу напишите. На самом деле там тема открытая и для участия по практическим корректировкам и по предложениям.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Леб Александр сообщал(а):...в справочники есть корректировки дающие отличия более чем в 10 раз - т.е. поправки от -91% до +988%
Можно пример такой корректировки? Я что-то не находил или не обращал внимания...
|
|
|
Леб Александр
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/25/2006
Сообщений: 2,147
Местонахождение: Краснодар
|
том 3
стр. 245 - поправка на масштаб для 2014 года
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Леб Александр сообщал(а):том 3 стр. 245 - поправка на масштаб для 2014 года
Спасибо, впечатлился, видимо из-за ненадобности до этой таблицы ни разу не добирался 
|
|
|
Guest |