Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Квалификационный экзамен Опции · Вид
Анатолий И.
От: Friday, June 23, 2017 3:41:31 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Нормальные такие затраты на продажу участочка - 1 млн рублей, тянет на "в особо крупном размере"....
В начало
 
Ёж
От: Friday, June 23, 2017 3:46:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
Олег Игоревич сообщал(а):
Нормальные такие затраты на продажу участочка - 1 млн рублей, тянет на "в особо крупном размере"....

надо у составителя спросить, где и когда он видел такую сделку и может ли назвать участников.

"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Геннадий
От: Friday, June 23, 2017 5:41:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
Ёж сообщал(а):
Олег Игоревич сообщал(а):
Нормальные такие затраты на продажу участочка - 1 млн рублей, тянет на "в особо крупном размере"....

надо у составителя спросить, где и когда он видел такую сделку и может ли назвать участников.


Так понял экзамену не нужна реальность, нужно просто что бы претендент понимал что делает. С №35 проблем нет.

А вот на №33 полностью завис.
Смысла не понимаю - надо ли учитывать брокерские расходы,а если надо то как?



Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Анатолий И.
От: Friday, June 23, 2017 5:58:23 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Геннадий сообщал(а):
Ёж сообщал(а):
Олег Игоревич сообщал(а):
Нормальные такие затраты на продажу участочка - 1 млн рублей, тянет на "в особо крупном размере"....

надо у составителя спросить, где и когда он видел такую сделку и может ли назвать участников.


Так понял экзамену не нужна реальность, нужно просто что бы претендент понимал что делает. С №35 проблем нет.

А вот на №33 полностью завис.
Смысла не понимаю - надо ли учитывать брокерские расходы,а если надо то как?



по мне так брокерские расходы только на ценник сделки влияют в конце, увеличивая. 50*0,95=47,5. R=5/47.5=10.53% Но:!!!
Глядя как работают риелторы - они как могут отдельным договором оговаривать свою комиссию так и приплюсовывать его к цене сделки - так что вопрос некомпетентен в своем смысле, не уточнено, 5% к сумме продажи или в них уже сидят. А может и сидят и к сумме? У риелторов на каждом углу такое! Вот на основании такой неопределенности в вопросе - только на удачу попасть в нужную строчку ответа....
В начало
 
Анатолий И.
От: Friday, June 23, 2017 8:02:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Возник очередной вопрос в пользу открытости вопросов для публичного обсуждения. Раз в пробных задачах, предложенных Минэком, встречаются задачи с двояким трактованием, то и в закрытом перечне будет то же самое...
В начало
 
Геннадий
От: Friday, June 23, 2017 8:30:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
Олег Игоревич сообщал(а):
Возник очередной вопрос в пользу открытости вопросов для публичного обсуждения. Раз в пробных задачах, предложенных Минэком, встречаются задачи с двояким трактованием, то и в закрытом перечне будет то же самое...


По поводу двоякости не знаю, все проблемы были с внимательностью.
То слишком быстро прочитал,то слишком быстро таблицу зарядил. Короче тренироваться надо.

На пример №33
Если бы было написано "брокерская комиссия за покупку",то вычитать не надо и ответ 10, но "брокерская комиссия за продажу", то есть клиенту денег не будет именно 5%, тогда все по другому.

Надо вживаться смысл экзамена,вырабатывать привычку.
Тогда будет все пучком. Короче буду шерстить все по всем темам, пока перестану ячейки путать и смысл вопросов.

А здесь наша задача все заморочки каждого выкладывать, чтобы понять на чем можно споткнуться.
Ну и кое что подучить надо.




Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Ёж
От: Friday, June 23, 2017 8:45:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
Геннадий сообщал(а):
На пример №33
Если бы было написано "брокерская комиссия за покупку",то вычитать не надо и ответ 10, но "брокерская комиссия за продажу", то есть клиенту денег не будет именно 5%, тогда все по другому.

Определите рыночную ставку капитализации для офисного здания, если приносимый им чистый операционный доход составляет 5 млн рублей, цена продажи 50 млн рублей, а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки. Результат округлить до сотых долей процента.
т.е. цена сделки *0,95 = 50 (цена продажи). или 50/0,95
тогда 5/52,6316 = 9,5%




"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Анатолий И.
От: Friday, June 23, 2017 9:01:43 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Ёж сообщал(а):
Геннадий сообщал(а):
На пример №33
Если бы было написано "брокерская комиссия за покупку",то вычитать не надо и ответ 10, но "брокерская комиссия за продажу", то есть клиенту денег не будет именно 5%, тогда все по другому.

Определите рыночную ставку капитализации для офисного здания, если приносимый им чистый операционный доход составляет 5 млн рублей, цена продажи 50 млн рублей, а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки. Результат округлить до сотых долей процента.
т.е. цена сделки *0,95 = 50 (цена продажи). или 50/0,95
тогда 5/52,6316 = 9,5%


"а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки": Цена продажи=цена сделки + цена брокера=Цена сделки+0,05*цена сделки=1,05*цена сделки. Цена сделки=цена продажи/1,05=50/1,05=47,62. R=5/47.62=10.5%

цена ПРОДАЖИ 50 млн рублей, а брокерская комиссия за ПРОДАЖУ 5% от цены сделки-наталкивает на мысль что сумма сделки меньше суммы продажи, т.к. брокер включил свой интерес уже в общую сумму продажи - те 5%, т.е. 47,62 млн. руб цена сделки и брокер хапнул себе 2,381 млн руб т.е. 5% от суммы сделки... тогда правильного ответа вообще нет если моя логика верна... Продажная цена вроде как конечная, т.к. за сделку коммерс уже наварил себе 5% от самой сделки... Типичное АВИТО короче.
В начало
 
Василий Шмаков
От: Friday, June 23, 2017 9:20:09 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/27/2013
Сообщений: 175
Брокерская комиссия за продажу - сумма вознаграждения брокеру за сделку (как правило это % от сделки) Комиссия может уплачиваться как продавцом так и покупателем. В нашем случае наиболее вероятно продавцом. Сумма сделки - 50 млн.-рыночная стоимость- по этой цене продали.
В начало
 
Ёж
От: Friday, June 23, 2017 9:25:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
Олег Игоревич сообщал(а):
"а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки":
Цена продажи=цена сделки + цена брокера=Цена сделки+0,05*цена сделки=1,05*цена сделки.
Цена сделки=цена продажи/1,05=50/1,05=47,62.
R=5/47.62=10.5%

и, наконец, в применении к реальности, цена сделки(даже без учета сложившейся практики вносить в документы цену сделки не полностью) - это цена продажи за вычетом торга, а брокерское вознаграждение, в зависимости от состояния рынка, может быть получено как с продавца(предложение превышает спрос) так и с покупателя(спрос превышает предложение)
при этом, наличие всего одного слова делает вопрос однозначным - бы было написано "чистая цена продажи 50 млн рублей" и корректен мой расчет, а если бы было написано "цена продажи итоговая 50 млн рублей" и корректен ваш.

"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Анатолий И.
От: Friday, June 23, 2017 9:26:36 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Василий Шмаков сообщал(а):
Брокерская комиссия за продажу - сумма вознаграждения брокеру за сделку (как правило это % от сделки) Комиссия может уплачиваться как продавцом так и покупателем. В нашем случае наиболее вероятно продавцом. Сумма сделки - 50 млн.-рыночная стоимость- по этой цене продали.


Сумма продажи никак не равна сумме сделки, так как навар брокера ЗА ПРОДАЖУ 5% от суммы сделки.. В сумме продажи сидит как сумма сделки так и навар брокера-осталось со знаками +или- определиться
В начало
 
Анатолий И.
От: Friday, June 23, 2017 9:34:38 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Ёж сообщал(а):
Олег Игоревич сообщал(а):
"а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки":
Цена продажи=цена сделки + цена брокера=Цена сделки+0,05*цена сделки=1,05*цена сделки.
Цена сделки=цена продажи/1,05=50/1,05=47,62.
R=5/47.62=10.5%

и, наконец, в применении к реальности, цена сделки(даже без учета сложившейся практики вносить в документы цену сделки не полностью) - это цена продажи за вычетом торга, а брокерское вознаграждение, в зависимости от состояния рынка, может быть получено как с продавца(предложение превышает спрос) так и с покупателя(спрос превышает предложение)
при этом, наличие всего одного слова делает вопрос однозначным - бы было написано "чистая цена продажи 50 млн рублей" и корректен мой расчет, а если бы было написано "цена продажи итоговая 50 млн рублей" и корректен ваш.


Так написано же что цена продажи составила 50 млн, значит она итоговая.... только если прав я, то правильного ответа нет, т.к. Х-5%не равно Х/1,05 и правильного ответа нет. Как быть? Я не прав или как?
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, June 23, 2017 10:46:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Только вернулся из Питера с этого мероприятия. Выступиал тоже. Улыбка
https://www.nwab.ru/events/index/64991
Там же была и выступала Петровская.
Ситуация такая
- то, что в 2019 году МЭРовская лавочка прикрывается - практически 100%.
- останется только одна независимая система оценки квалификаций - общая президентская и добровольная. То, что она станет добровольно - обязательной - тоже практически 100%. Банкиры уже в теме, но как-то спокойно относятся.
- Минфин пробовал пролоббировать собственную систему для аудиторов и ... (пардон за мой французский). Указ Президента - согласовывать все темы про оценку квалификаций с его Советом (Председатель - Шохин). Таки он и не дал добро на выделение в КЗОТе аудиторов в качестве спец. специальности. И всё. Вопрос закрыт с аудиторами. Им, бедолагам, до 2019 надо ещё один экзамен сдавать.
- Приказ МЭРа сейчас в Минюсте. Он конкретно противоречит тому же Указу Президента. Только МЭР наплевал на него (в отличие от Минфина) и заслал на согласование до одобрения в Совете по квалификациям. Недоумение насчёт этого хамства присутствует.
- ждём решения Минюста. Всё, конечно может быть ...
Ну и оспаривания потом, есличо.
В принципе, неисполнение незаконного минстерского акта не должно иметь последствий. Поржали насчёт того, что наверное, некоторые и до сих пор по лицензиям свежим оценивают. Улыбка И заказчикам это нравится. Приятно провести время
Короче. Решать задачки - дело полезное. Ржунимагу. o><
ПС. Сам сдавать на оценщика - методолога не буду. На эту тему тоже с банкирами поржали. Типа какие бы они мне вопросы задали, чтобы меня методологом считать. Открытый общению
В начало
 
Геннадий
От: Friday, June 23, 2017 10:46:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира

В ваших баданиях нарушена логика.

Если считать верным для задачи ответ 10.53 с учетом комиссии
То в моем изложении правильно 10.

И в том, и в другом случае, учитывается только сумма полученная продавцом.

Остальное математические упражнения.

Кстати зря пропустил задачу 37,аналогичная была в машинах оборудования и типа просто, и пропустил,а зря.

Прикольная задача.
Если округлить до тысячей получил все 4 ответа как правильные. Ини разу не попал в ответы.




Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Ёж
От: Friday, June 23, 2017 11:10:02 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 4/17/2009
Сообщений: 875
Местонахождение: Москва
Олег Игоревич сообщал(а):
Василий Шмаков сообщал(а):
Брокерская комиссия за продажу - сумма вознаграждения брокеру за сделку (как правило это % от сделки) Комиссия может уплачиваться как продавцом так и покупателем. В нашем случае наиболее вероятно продавцом. Сумма сделки - 50 млн.-рыночная стоимость- по этой цене продали.


Сумма продажи никак не равна сумме сделки, так как навар брокера ЗА ПРОДАЖУ 5% от суммы сделки.. В сумме продажи сидит как сумма сделки так и навар брокера-осталось со знаками +или- определиться

забываете про третий вариант, частный случай с т.з. покупателя - за получение здания уплачено 50(стоимость), прогнозируемый чод - 5, ккап = 5/50=10%
(Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства и т.д. и т.п.)

Олег Игоревич сообщал(а):

Так написано же что цена продажи составила 50 млн, значит она итоговая.... только если прав я, то правильного ответа нет, т.к. Х-5%не равно Х/1,05 и правильного ответа нет. Как быть?

чой то? если итоговая цена =50, то признаем ее ценой сделки
основание - ФЗ 135 определяет
Цитата:
под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции
и т.д.
в глоссарии к экзамену
Цитата:
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, приносимого единым объектом недвижимости, к его рыночной стоимости

значит 5/50 = 10%
но это если допустить, что составитель был хоть немного логичен, и "цена продажи как величина возникает тогда, когда сделка купли-продажи совершена", потому что глоссарий к экзамену не определяет понятий стоимости, цен продажи и сделки.

разумно выглядит, что покупатель с продавцом посылают брокерскую фирму и 5/50 = 10% для обоих. ответ 3
не исключено, что продавец привлекает брокера и получает за свой объект (50-5%), объективно, Ккап утраченного объекта = 5/(50*0,95) = 10,5263%~ ответ 4 (10,53%)
при этом, одновременно, если покупатель (инвестор) получает объект за 50, то для него Ккап приобретенного объекта =5/50 =10% ответ 3
однако, если продавец, привлекает брокера и с известной экспрессией утверждает, что цена продажи 50, именно за столько он готов участвовать в шабаше отчуждения объекта в чью то пользу, а нет, так хоть конем оно ходи, то инвестор получит объект за 52,6316 и Ккап для инвестора будет 5/52,6316 = 9,5% ответ 2

супер вопрос.







"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
В начало
 
Анатолий И.
От: Friday, June 23, 2017 11:25:23 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Почему 50*0,95 а не 50/1,05? похоже ведь но разные цифирки получаются. Цсделки+Цбр=Цсделки*1,05. Откуда 0,95 вылезло?
В начало
 
Анатолий И.
От: Friday, June 23, 2017 11:31:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Ёж сообщал(а):

забываете про третий вариант, частный случай с т.з. покупателя - за получение здания уплачено 50(стоимость), прогнозируемый чод - 5, ккап = 5/50=10%




Нет не забываю, просто думаю зачем капитализировать навар брокера? Ведь капитализировать надо чистую цену сделки? Суть вопроса в том чтобы очистить для капитализации ценник продажи от навара посредника, я так понимаю... Ведь ЧОД натек без учета дальнейшего навара риелтора. От эксплуатации здания. По тому надо очистить бабки продавана с общей цены продажи, у меня почему-то в голове только эта картина укладывается...
В начало
 
Геннадий
От: Friday, June 23, 2017 11:33:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
Ёж сообщал(а):

супер вопрос.


Вопрос нормальный,просто надо с логикой разобраться.
На экзамене отвечу 10, ну нравится эта цифра.
То есть на брокера наплевать,это продавец с ним поделился,что бы не париться с продажей.

Хотя!!!???

Ладно, №37 интересней.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
В начало
 
Анатолий И.
От: Friday, June 23, 2017 11:36:40 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Геннадий сообщал(а):


И в том, и в другом случае, учитывается только сумма полученная продавцом.




Тогда один из ответом правильнее назвать "ставка капитализации с учетом навара для брокера", а другая - без него, я правильно думаю? Просто продавец получил одну сумму а покупатил оплатил большую, тогда на какую сумму делить? А с другой стороны раз с наваром брокера покупатель купил, то и стоимость с наваром тоже рыночная, на нее и делить.... Я в ступоре.
Но с другой стороны, здание имеет конкретный ЧОД который натек. К этому ЧОД полагается рыночный ценник собственника. При чем тут конечная цена с комиссией риелтора? Так несправедливо по отношению к самому зданию........
Да, необходимо уточнение - R высчитывать с точки зрения продавца или покупателя?
В начало
 
Анатолий И.
От: Friday, June 23, 2017 11:49:44 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Не, посредник мог как 5% наварить себе в карман так и 70% - в риелторстве и не такие чудеса бывают, и R справедливо считать для стоимости продажи собственника в этом случае
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005