Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
»
Законодательное обеспечение оценочной деятельности
»
Квалификационный экзамен
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Нормальные такие затраты на продажу участочка - 1 млн рублей, тянет на "в особо крупном размере"....
|
|
Ёж
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/17/2009 Сообщений: 875 Местонахождение: Москва
|
Олег Игоревич сообщал(а):Нормальные такие затраты на продажу участочка - 1 млн рублей, тянет на "в особо крупном размере".... надо у составителя спросить, где и когда он видел такую сделку и может ли назвать участников.
"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Ёж сообщал(а):Олег Игоревич сообщал(а):Нормальные такие затраты на продажу участочка - 1 млн рублей, тянет на "в особо крупном размере".... надо у составителя спросить, где и когда он видел такую сделку и может ли назвать участников.
Так понял экзамену не нужна реальность, нужно просто что бы претендент понимал что делает. С №35 проблем нет.
А вот на №33 полностью завис. Смысла не понимаю - надо ли учитывать брокерские расходы,а если надо то как?
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Геннадий сообщал(а):Ёж сообщал(а):Олег Игоревич сообщал(а):Нормальные такие затраты на продажу участочка - 1 млн рублей, тянет на "в особо крупном размере".... надо у составителя спросить, где и когда он видел такую сделку и может ли назвать участников. Так понял экзамену не нужна реальность, нужно просто что бы претендент понимал что делает. С №35 проблем нет. А вот на №33 полностью завис. Смысла не понимаю - надо ли учитывать брокерские расходы,а если надо то как?
по мне так брокерские расходы только на ценник сделки влияют в конце, увеличивая. 50*0,95=47,5. R=5/47.5=10.53% Но:!!! Глядя как работают риелторы - они как могут отдельным договором оговаривать свою комиссию так и приплюсовывать его к цене сделки - так что вопрос некомпетентен в своем смысле, не уточнено, 5% к сумме продажи или в них уже сидят. А может и сидят и к сумме? У риелторов на каждом углу такое! Вот на основании такой неопределенности в вопросе - только на удачу попасть в нужную строчку ответа....
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Возник очередной вопрос в пользу открытости вопросов для публичного обсуждения. Раз в пробных задачах, предложенных Минэком, встречаются задачи с двояким трактованием, то и в закрытом перечне будет то же самое...
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Олег Игоревич сообщал(а):Возник очередной вопрос в пользу открытости вопросов для публичного обсуждения. Раз в пробных задачах, предложенных Минэком, встречаются задачи с двояким трактованием, то и в закрытом перечне будет то же самое...
По поводу двоякости не знаю, все проблемы были с внимательностью. То слишком быстро прочитал,то слишком быстро таблицу зарядил. Короче тренироваться надо.
На пример №33 Если бы было написано "брокерская комиссия за покупку",то вычитать не надо и ответ 10, но "брокерская комиссия за продажу", то есть клиенту денег не будет именно 5%, тогда все по другому.
Надо вживаться смысл экзамена,вырабатывать привычку. Тогда будет все пучком. Короче буду шерстить все по всем темам, пока перестану ячейки путать и смысл вопросов.
А здесь наша задача все заморочки каждого выкладывать, чтобы понять на чем можно споткнуться. Ну и кое что подучить надо.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Ёж
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/17/2009 Сообщений: 875 Местонахождение: Москва
|
Геннадий сообщал(а): На пример №33 Если бы было написано "брокерская комиссия за покупку",то вычитать не надо и ответ 10, но "брокерская комиссия за продажу", то есть клиенту денег не будет именно 5%, тогда все по другому. Определите рыночную ставку капитализации для офисного здания, если приносимый им чистый операционный доход составляет 5 млн рублей, цена продажи 50 млн рублей, а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки. Результат округлить до сотых долей процента. т.е. цена сделки *0,95 = 50 (цена продажи). или 50/0,95 тогда 5/52,6316 = 9,5%
"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Ёж сообщал(а):Геннадий сообщал(а): На пример №33 Если бы было написано "брокерская комиссия за покупку",то вычитать не надо и ответ 10, но "брокерская комиссия за продажу", то есть клиенту денег не будет именно 5%, тогда все по другому. Определите рыночную ставку капитализации для офисного здания, если приносимый им чистый операционный доход составляет 5 млн рублей, цена продажи 50 млн рублей, а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки. Результат округлить до сотых долей процента. т.е. цена сделки *0,95 = 50 (цена продажи). или 50/0,95 тогда 5/52,6316 = 9,5% "а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки": Цена продажи=цена сделки + цена брокера=Цена сделки+0,05*цена сделки=1,05*цена сделки. Цена сделки=цена продажи/1,05=50/1,05=47,62. R=5/47.62=10.5%
цена ПРОДАЖИ 50 млн рублей, а брокерская комиссия за ПРОДАЖУ 5% от цены сделки-наталкивает на мысль что сумма сделки меньше суммы продажи, т.к. брокер включил свой интерес уже в общую сумму продажи - те 5%, т.е. 47,62 млн. руб цена сделки и брокер хапнул себе 2,381 млн руб т.е. 5% от суммы сделки... тогда правильного ответа вообще нет если моя логика верна... Продажная цена вроде как конечная, т.к. за сделку коммерс уже наварил себе 5% от самой сделки... Типичное АВИТО короче.
|
|
Василий Шмаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/27/2013 Сообщений: 175
|
Брокерская комиссия за продажу - сумма вознаграждения брокеру за сделку (как правило это % от сделки) Комиссия может уплачиваться как продавцом так и покупателем. В нашем случае наиболее вероятно продавцом. Сумма сделки - 50 млн.-рыночная стоимость- по этой цене продали.
|
|
Ёж
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/17/2009 Сообщений: 875 Местонахождение: Москва
|
Олег Игоревич сообщал(а): "а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки": Цена продажи=цена сделки + цена брокера=Цена сделки+0,05*цена сделки=1,05*цена сделки. Цена сделки=цена продажи/1,05=50/1,05=47,62. R=5/47.62=10.5%
и, наконец, в применении к реальности, цена сделки(даже без учета сложившейся практики вносить в документы цену сделки не полностью) - это цена продажи за вычетом торга, а брокерское вознаграждение, в зависимости от состояния рынка, может быть получено как с продавца(предложение превышает спрос) так и с покупателя(спрос превышает предложение) при этом, наличие всего одного слова делает вопрос однозначным - бы было написано "чистая цена продажи 50 млн рублей" и корректен мой расчет, а если бы было написано "цена продажи итоговая 50 млн рублей" и корректен ваш.
"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Василий Шмаков сообщал(а):Брокерская комиссия за продажу - сумма вознаграждения брокеру за сделку (как правило это % от сделки) Комиссия может уплачиваться как продавцом так и покупателем. В нашем случае наиболее вероятно продавцом. Сумма сделки - 50 млн.-рыночная стоимость- по этой цене продали.
Сумма продажи никак не равна сумме сделки, так как навар брокера ЗА ПРОДАЖУ 5% от суммы сделки.. В сумме продажи сидит как сумма сделки так и навар брокера-осталось со знаками +или- определиться
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Ёж сообщал(а):Олег Игоревич сообщал(а): "а брокерская комиссия за продажу 5% от цены сделки": Цена продажи=цена сделки + цена брокера=Цена сделки+0,05*цена сделки=1,05*цена сделки. Цена сделки=цена продажи/1,05=50/1,05=47,62. R=5/47.62=10.5%
и, наконец, в применении к реальности, цена сделки(даже без учета сложившейся практики вносить в документы цену сделки не полностью) - это цена продажи за вычетом торга, а брокерское вознаграждение, в зависимости от состояния рынка, может быть получено как с продавца(предложение превышает спрос) так и с покупателя(спрос превышает предложение) при этом, наличие всего одного слова делает вопрос однозначным - бы было написано " чистая цена продажи 50 млн рублей" и корректен мой расчет, а если бы было написано "цена продажи итоговая 50 млн рублей" и корректен ваш.
Так написано же что цена продажи составила 50 млн, значит она итоговая.... только если прав я, то правильного ответа нет, т.к. Х-5%не равно Х/1,05 и правильного ответа нет. Как быть? Я не прав или как?
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Только вернулся из Питера с этого мероприятия. Выступиал тоже. https://www.nwab.ru/events/index/64991 Там же была и выступала Петровская. Ситуация такая - то, что в 2019 году МЭРовская лавочка прикрывается - практически 100%. - останется только одна независимая система оценки квалификаций - общая президентская и добровольная. То, что она станет добровольно - обязательной - тоже практически 100%. Банкиры уже в теме, но как-то спокойно относятся. - Минфин пробовал пролоббировать собственную систему для аудиторов и ... (пардон за мой французский). Указ Президента - согласовывать все темы про оценку квалификаций с его Советом (Председатель - Шохин). Таки он и не дал добро на выделение в КЗОТе аудиторов в качестве спец. специальности. И всё. Вопрос закрыт с аудиторами. Им, бедолагам, до 2019 надо ещё один экзамен сдавать. - Приказ МЭРа сейчас в Минюсте. Он конкретно противоречит тому же Указу Президента. Только МЭР наплевал на него (в отличие от Минфина) и заслал на согласование до одобрения в Совете по квалификациям. Недоумение насчёт этого хамства присутствует. - ждём решения Минюста. Всё, конечно может быть ... Ну и оспаривания потом, есличо. В принципе, неисполнение незаконного минстерского акта не должно иметь последствий. Поржали насчёт того, что наверное, некоторые и до сих пор по лицензиям свежим оценивают. И заказчикам это нравится. Короче. Решать задачки - дело полезное. Ржунимагу. o>< ПС. Сам сдавать на оценщика - методолога не буду. На эту тему тоже с банкирами поржали. Типа какие бы они мне вопросы задали, чтобы меня методологом считать.
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
В ваших баданиях нарушена логика.
Если считать верным для задачи ответ 10.53 с учетом комиссии То в моем изложении правильно 10.
И в том, и в другом случае, учитывается только сумма полученная продавцом.
Остальное математические упражнения.
Кстати зря пропустил задачу 37,аналогичная была в машинах оборудования и типа просто, и пропустил,а зря.
Прикольная задача. Если округлить до тысячей получил все 4 ответа как правильные. Ини разу не попал в ответы.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Ёж
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/17/2009 Сообщений: 875 Местонахождение: Москва
|
Олег Игоревич сообщал(а):Василий Шмаков сообщал(а):Брокерская комиссия за продажу - сумма вознаграждения брокеру за сделку (как правило это % от сделки) Комиссия может уплачиваться как продавцом так и покупателем. В нашем случае наиболее вероятно продавцом. Сумма сделки - 50 млн.-рыночная стоимость- по этой цене продали. Сумма продажи никак не равна сумме сделки, так как навар брокера ЗА ПРОДАЖУ 5% от суммы сделки.. В сумме продажи сидит как сумма сделки так и навар брокера-осталось со знаками +или- определиться забываете про третий вариант, частный случай с т.з. покупателя - за получение здания уплачено 50(стоимость), прогнозируемый чод - 5, ккап = 5/50=10% (Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства и т.д. и т.п.)
Олег Игоревич сообщал(а): Так написано же что цена продажи составила 50 млн, значит она итоговая.... только если прав я, то правильного ответа нет, т.к. Х-5%не равно Х/1,05 и правильного ответа нет. Как быть?
чой то? если итоговая цена =50, то признаем ее ценой сделки основание - ФЗ 135 определяет
Цитата:под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции и т.д. в глоссарии к экзамену
Цитата:Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, приносимого единым объектом недвижимости, к его рыночной стоимости значит 5/50 = 10% но это если допустить, что составитель был хоть немного логичен, и "цена продажи как величина возникает тогда, когда сделка купли-продажи совершена", потому что глоссарий к экзамену не определяет понятий стоимости, цен продажи и сделки.
разумно выглядит, что покупатель с продавцом посылают брокерскую фирму и 5/50 = 10% для обоих. ответ 3 не исключено, что продавец привлекает брокера и получает за свой объект (50-5%), объективно, Ккап утраченного объекта = 5/(50*0,95) = 10,5263%~ ответ 4 (10,53%) при этом, одновременно, если покупатель (инвестор) получает объект за 50, то для него Ккап приобретенного объекта =5/50 =10% ответ 3 однако, если продавец, привлекает брокера и с известной экспрессией утверждает, что цена продажи 50, именно за столько он готов участвовать в шабаше отчуждения объекта в чью то пользу, а нет, так хоть конем оно ходи, то инвестор получит объект за 52,6316 и Ккап для инвестора будет 5/52,6316 = 9,5% ответ 2
супер вопрос.
"По характеру люди делятся на тех, кто наделен быстрым разумом, и на тех, кто прежде, чем принять решение, должен уединиться и все обдумать."(с) Хагакурэ, 18 век.
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Почему 50*0,95 а не 50/1,05? похоже ведь но разные цифирки получаются. Цсделки+Цбр=Цсделки*1,05. Откуда 0,95 вылезло?
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Ёж сообщал(а): забываете про третий вариант, частный случай с т.з. покупателя - за получение здания уплачено 50(стоимость), прогнозируемый чод - 5, ккап = 5/50=10%
Нет не забываю, просто думаю зачем капитализировать навар брокера? Ведь капитализировать надо чистую цену сделки? Суть вопроса в том чтобы очистить для капитализации ценник продажи от навара посредника, я так понимаю... Ведь ЧОД натек без учета дальнейшего навара риелтора. От эксплуатации здания. По тому надо очистить бабки продавана с общей цены продажи, у меня почему-то в голове только эта картина укладывается...
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006 Сообщений: 7,232 Местонахождение: Кашира
|
Ёж сообщал(а): супер вопрос.
Вопрос нормальный,просто надо с логикой разобраться. На экзамене отвечу 10, ну нравится эта цифра. То есть на брокера наплевать,это продавец с ним поделился,что бы не париться с продажей.
Хотя!!!???
Ладно, №37 интересней.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г. Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть? Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Геннадий сообщал(а):
И в том, и в другом случае, учитывается только сумма полученная продавцом.
Тогда один из ответом правильнее назвать "ставка капитализации с учетом навара для брокера", а другая - без него, я правильно думаю? Просто продавец получил одну сумму а покупатил оплатил большую, тогда на какую сумму делить? А с другой стороны раз с наваром брокера покупатель купил, то и стоимость с наваром тоже рыночная, на нее и делить.... Я в ступоре. Но с другой стороны, здание имеет конкретный ЧОД который натек. К этому ЧОД полагается рыночный ценник собственника. При чем тут конечная цена с комиссией риелтора? Так несправедливо по отношению к самому зданию........ Да, необходимо уточнение - R высчитывать с точки зрения продавца или покупателя?
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Не, посредник мог как 5% наварить себе в карман так и 70% - в риелторстве и не такие чудеса бывают, и R справедливо считать для стоимости продажи собственника в этом случае
|
|
Guest |
Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|