Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Квалификационный экзамен Опции · Вид
Сергей Скоркин
От: Saturday, September 30, 2017 7:59:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/15/2009
Сообщений: 38
Местонахождение: Москва
ЕвгенийПрактик сообщал(а):
Всем добрый вечер!

По поводу 40 задачи мое мнение следующее, там нужно использовать обе ставки дисконтирования. Так для инвестиционного периода, а он 2 года - 20%, для операционного - 16% (3 года + терминальная стоимость).
То есть речь идет о переменной ставке дисконтирования, когда чод третьего периода и терминальная стоимость дисконтируются сначала по ставке 16% (n-1) за 1 год (то есть мы переходим от конца третьего года к концу второго по этой ставке (множитель: 0,8621), затем полученный результат мы дисконтируем, но к началу инвестиций по ставке 20% (2 года, мно-ль: 0,6944)и получаем ответ 275 миллионов.


Только в этом случае не 275 получается, а 316.
В начало
 
Сергей Скоркин
От: Saturday, September 30, 2017 8:02:47 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/15/2009
Сообщений: 38
Местонахождение: Москва
Стриж сообщал(а):

Сергей, спасибо за идею, но на чем основано такое предположение, если коэффициент загрузки 30% то это инвестиционный период?


Я полез в интернет рыть про инвестиционный и операционный период и наткнулся на "Профессиональный девелопмент недвижимости" Р. Пейзера и Д. Гамильтона, где прямо дается определение операционного периода, как периода, когда заполняемость помещений выходит на уровень 90-95%.
Хотя книжки этой в рекомендуемых источниках, насколько я понимаю, нет. Так что, на свой страх и риск ))
В начало
 
Андрей С.
От: Saturday, September 30, 2017 8:15:58 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
Олеган1 сообщал(а):
Так на ФБ эту задачу разжевали уже, просто косяк составителей и ничего личного.

Ее там разбирают сейчас. Разброд и гадание на фб пока что.

Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
В начало
 
Сергей Скоркин
От: Saturday, September 30, 2017 8:27:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/15/2009
Сообщений: 38
Местонахождение: Москва
Вопрос знатокам: а возмещаемые арендатором операционные расходы учитываются в составе ПВД при расчёте стоимости рентным мультипликатором? Я где-то читал, что обычно ВРМ от коммуналки очищают.
В начало
 
Андрей С.
От: Saturday, September 30, 2017 8:41:00 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
Сергей Скоркин сообщал(а):
Вопрос знатокам: а возмещаемые арендатором операционные расходы учитываются в составе ПВД при расчёте стоимости рентным мультипликатором? Я где-то читал, что обычно ВРМ от коммуналки очищают.

Да, в задачах надо прибавить.

Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
В начало
 
ЕвгенийПрактик
От: Saturday, September 30, 2017 8:55:56 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/29/2017
Сообщений: 11
Местонахождение: Балашиха
Я бы выбрал 570, как наиболее близкий. Скорее всего составитель задачи где то допустил опечатку, так как я попробовал и вычесть 3%))), и не вычитать вообще, все равно указанные цифры не выходят.
В начало
 
Андрей С.
От: Saturday, September 30, 2017 9:03:08 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/16/2007
Сообщений: 1,127
Местонахождение: Воронеж
Если у нас с коллегой был один текст, то 570 тоже не верно))
А вариант 540 - это как раз минус 3 %. Кто за него?

Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
В начало
 
Анатолий И.
От: Saturday, September 30, 2017 9:12:09 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 1/29/2017
Сообщений: 358
Местонахождение: Рядом
Сергей Скоркин сообщал(а):
ЕвгенийПрактик сообщал(а):
Всем добрый вечер!

По поводу 40 задачи мое мнение следующее, там нужно использовать обе ставки дисконтирования. Так для инвестиционного периода, а он 2 года - 20%, для операционного - 16% (3 года + терминальная стоимость).
То есть речь идет о переменной ставке дисконтирования, когда чод третьего периода и терминальная стоимость дисконтируются сначала по ставке 16% (n-1) за 1 год (то есть мы переходим от конца третьего года к концу второго по этой ставке (множитель: 0,8621), затем полученный результат мы дисконтируем, но к началу инвестиций по ставке 20% (2 года, мно-ль: 0,6944)и получаем ответ 275 миллионов.


Только в этом случае не 275 получается, а 316.


Да вроде всем миром ее решали, у всех 275 выходило.
В начало
 
Сергей Скоркин
От: Sunday, October 01, 2017 3:44:57 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/15/2009
Сообщений: 38
Местонахождение: Москва
Олеган1 сообщал(а):


Да вроде всем миром ее решали, у всех 275 выходило.


Почитал повнимательней про переменную ставку. Соглашусь, правильный ответ всё-таки - 275 (дисконтный множитель для 3-го периода: (1+0,2)^2 * (1,16)^(3-2)).
В начало
 
Стриж
От: Monday, October 02, 2017 9:49:23 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 118
Местонахождение: Мыс доброй надежды
ЕвгенийПрактик сообщал(а):
Андрей С. сообщал(а):
Где переменная ставка, третий период считается как 1/((1+0,16)^2)*(1+0,2))


По данной формуле для третьего периода и для терминальной стоимости получается дисконтный множитель 0,6193. Применив его у меня получился ответ округленно до млн. 295. Такого варианта ответа нет, поэтому скорее всего расчеты не верные.

Методика расчета переменной ставки дисконта приведена по ссылке: https://srosovet.ru/content/files/00/19/d6.pdf. Я пользовался этой информацией при расчетах (на стр.4-5 идет разбор примера расчета). По этой методике у меня получился ответ 275 млн.


ссылка мертвая
В начало
 
Efremov
От: Monday, October 02, 2017 10:25:40 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/3/2008
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
Стриж сообщал(а):
ЕвгенийПрактик сообщал(а):
Андрей С. сообщал(а):
Где переменная ставка, третий период считается как 1/((1+0,16)^2)*(1+0,2))


По данной формуле для третьего периода и для терминальной стоимости получается дисконтный множитель 0,6193. Применив его у меня получился ответ округленно до млн. 295. Такого варианта ответа нет, поэтому скорее всего расчеты не верные.

Методика расчета переменной ставки дисконта приведена по ссылке: https://srosovet.ru/content/files/00/19/d6.pdf. Я пользовался этой информацией при расчетах (на стр.4-5 идет разбор примера расчета). По этой методике у меня получился ответ 275 млн.


ссылка мертвая


Вот тут пока живая - ссылка с яндекса
В начало
 
Стриж
От: Monday, October 02, 2017 11:28:49 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 118
Местонахождение: Мыс доброй надежды
Благодарю
В начало
 
Efremov
От: Monday, October 02, 2017 12:46:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/3/2008
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
Вот еще задачка, РООшники выкладывают:

Объект приносит чистый доход в размере 10 000 у . е . ежегодно с уплатой в конце каждого периода . Предполагается , что к моменту продажи через 5 лет его стоимость увеличится на 30 %. Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15 %. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли. Какова стоимость объекта ? Выберите один ответ :
a. 89 547
b. 76 629
c. 86 667
d. 43 096

Лично у меня получается 76658. Пробовал разные варианты округления, плюс-минус эта цифра выходит. Но стало интересно, как же нужно округлять, чтобы ответы совпадали с задумкой составляющего?

Решал так:
Рыночную стоимость определил на настоящий момент по текущей арендной ставке 10000/0,15 = 66 666,67. Так как стоимость должна вырасти на 30 %, добавил эти 30% - 66 666,67 *1,3 = 86 666,67.



Сумма ДДП и стоимости реверсии = 76657,52

В принципе, не очень уверен, что всё сделал правильно. Пробовал рассуждать по другому, но вообще ни один ответ из представленных не получался.
Вопрос на засыпку. В этой задаче "Норма для компенсации изменения стоимости" = "Ставка дисконтирования для подобных объектов" = "норма прибыли" = "ставка капитализации" ?
В начало
 
ЕвгенийПрактик
От: Monday, October 02, 2017 2:04:33 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/29/2017
Сообщений: 11
Местонахождение: Балашиха
Так РОО разбирали как то эту задачу

выкладываю

Дано:
Объект приносит чистый доход в размере 10 000 у.е. ежегодно с уплатой в конце каждого периода.
Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет его стоимость увеличится на 30%.
Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15%. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли.

Найти:
Какова стоимость объекта?

Алгоритм решения:
Определить текущую стоимость объекта по формуле: СТоб = ЧОД/Ставка дисконтирования
Определить стоимость продажи по формуле: Р = СТоб + Увеличение стоимости%
3. Определить текущую стоимость потока доходов по формуле:
СТд = ЧОД * ((1 – (1/(1+СД) )n )/CД)
Определить текущую стоимость продажи по формуле: СТп = Р/(1+СД)n
Определить объекта по формуле: РСоб = СТд + СТп

Решение:
Текущая стоимость объекта = 10 000 / 15% = 10 000 /0,15 = 66 667 у.е.
Стоимость продажи объекта = 66 667 + 30% = 66 667 * 1,3 = 86 667 у.е. .
Текущая стоим. потока доходов = 10 000 * ((1 – 1/(1+0,15)^5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е.
Текущая стоимость продажи = 86 667 / (1+0,15) )^5 / = 86 667 /2,011= 43 096 у.е.
Стоимость объекта = 33 533 + 43 096 = 76 629 у.е.

В начало
 
Efremov
От: Monday, October 02, 2017 2:13:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/3/2008
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
ЕвгенийПрактик сообщал(а):
Так РОО разбирали как то эту задачу

выкладываю

Дано:
Объект приносит чистый доход в размере 10 000 у.е. ежегодно с уплатой в конце каждого периода.
Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет его стоимость увеличится на 30%.
Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15%. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли.

Найти:
Какова стоимость объекта?

Алгоритм решения:
Определить текущую стоимость объекта по формуле: СТоб = ЧОД/Ставка дисконтирования
Определить стоимость продажи по формуле: Р = СТоб + Увеличение стоимости%
3. Определить текущую стоимость потока доходов по формуле:
СТд = ЧОД * ((1 – (1/(1+СД) )n )/CД)
Определить текущую стоимость продажи по формуле: СТп = Р/(1+СД)n
Определить объекта по формуле: РСоб = СТд + СТп

Решение:
Текущая стоимость объекта = 10 000 / 15% = 10 000 /0,15 = 66 667 у.е.
Стоимость продажи объекта = 66 667 + 30% = 66 667 * 1,3 = 86 667 у.е. .
Текущая стоим. потока доходов = 10 000 * ((1 – 1/(1+0,15)^5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е.
Текущая стоимость продажи = 86 667 / (1+0,15) )^5 / = 86 667 /2,011= 43 096 у.е.
Стоимость объекта = 33 533 + 43 096 = 76 629 у.е.



Тут сейчас поступило мнение, что на 30 % нужно увеличивать стоимость, полученную методом ДДП, т.е.:
В начало
 
ЕвгенийПрактик
От: Monday, October 02, 2017 2:33:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/29/2017
Сообщений: 11
Местонахождение: Балашиха
Да, алгоритм получения рыночной стоимости путем деления ЧОД на ставку дисконтирования не верный. Обычно ЧОД делят на ставку капитализации для получения рыночной стоимости.

Так что вариант с увеличением стоимости полученной методом ДДП выглядит более правильным.
В начало
 
Efremov
От: Monday, October 02, 2017 2:34:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/3/2008
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
ЕвгенийПрактик сообщал(а):

Текущая стоим. потока доходов = 10 000 * ((1 – 1/(1+0,15)^5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е.

Я вот эту формулу не очень понял.
В начало
 
Efremov
От: Monday, October 02, 2017 2:39:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 9/3/2008
Сообщений: 17
Местонахождение: Москва
ЕвгенийПрактик сообщал(а):
Да, алгоритм получения рыночной стоимости путем деления ЧОД на ставку дисконтирования не верный. Обычно ЧОД делят на ставку капитализации для получения рыночной стоимости.

Так что вариант с увеличением стоимости полученной методом ДДП выглядит более правильным.


Евгений, ну если бы это была именно ставка дисконтировани, то да, это был бы неверный вариант. Но, в условиях задачи написано:
"Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15 %. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли."
Мне кажется я правильно интерпретировал это условие, а именно:
"Ставка дисконтирования для подобных объектов" = "Норма для компенсации изменения стоимости" = "Норма прибыли" = "Ставка капитализации". В общем, всё по 0,15)))

Да и как бы мы получили стоимость реверсии без ставки капитализации?
В начало
 
ЕвгенийПрактик
От: Monday, October 02, 2017 3:29:58 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/29/2017
Сообщений: 11
Местонахождение: Балашиха
Нашел в интернете эту задачу, она рассматривается, как учебная:

Недвижимость, приносит 10 000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличивается на 30%, т. е. дельта = 0,3. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 15%. Рассчитать стоимость недвижимости в предположении, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли.

R0 = Y0 - 0,3 sff = 0,15 + 0,3 х sff (5 лет, 15%) (фактор фонда возмещения по Инвуду) = 0,15 - 0,3 x 0,148 = 0,106 (10,6%);

V = 10 000/0,106 = 94 340

Фраза в конце немного отличается:
норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли

В начало
 
ЕвгенийПрактик
От: Monday, October 02, 2017 3:32:23 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/29/2017
Сообщений: 11
Местонахождение: Балашиха
Efremov сообщал(а):
ЕвгенийПрактик сообщал(а):

Текущая стоим. потока доходов = 10 000 * ((1 – 1/(1+0,15)^5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е.

Я вот эту формулу не очень понял.


Формула - текущая стоимость аннуитета. Если имеете ввиду расчет, то скорее всего имели ввиду коэффициент 3,353, имеет место быть опечатка
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005