|
Сергей Скоркин
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/15/2009 Сообщений: 38 Местонахождение: Москва
|
ЕвгенийПрактик сообщал(а):Всем добрый вечер!
По поводу 40 задачи мое мнение следующее, там нужно использовать обе ставки дисконтирования. Так для инвестиционного периода, а он 2 года - 20%, для операционного - 16% (3 года + терминальная стоимость). То есть речь идет о переменной ставке дисконтирования, когда чод третьего периода и терминальная стоимость дисконтируются сначала по ставке 16% (n-1) за 1 год (то есть мы переходим от конца третьего года к концу второго по этой ставке (множитель: 0,8621), затем полученный результат мы дисконтируем, но к началу инвестиций по ставке 20% (2 года, мно-ль: 0,6944)и получаем ответ 275 миллионов.
Только в этом случае не 275 получается, а 316.
|
|
Сергей Скоркин
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/15/2009 Сообщений: 38 Местонахождение: Москва
|
Стриж сообщал(а): Сергей, спасибо за идею, но на чем основано такое предположение, если коэффициент загрузки 30% то это инвестиционный период?
Я полез в интернет рыть про инвестиционный и операционный период и наткнулся на "Профессиональный девелопмент недвижимости" Р. Пейзера и Д. Гамильтона, где прямо дается определение операционного периода, как периода, когда заполняемость помещений выходит на уровень 90-95%. Хотя книжки этой в рекомендуемых источниках, насколько я понимаю, нет. Так что, на свой страх и риск ))
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Олеган1 сообщал(а):Так на ФБ эту задачу разжевали уже, просто косяк составителей и ничего личного. Ее там разбирают сейчас. Разброд и гадание на фб пока что.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Сергей Скоркин
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/15/2009 Сообщений: 38 Местонахождение: Москва
|
Вопрос знатокам: а возмещаемые арендатором операционные расходы учитываются в составе ПВД при расчёте стоимости рентным мультипликатором? Я где-то читал, что обычно ВРМ от коммуналки очищают.
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Сергей Скоркин сообщал(а):Вопрос знатокам: а возмещаемые арендатором операционные расходы учитываются в составе ПВД при расчёте стоимости рентным мультипликатором? Я где-то читал, что обычно ВРМ от коммуналки очищают. Да, в задачах надо прибавить.
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
ЕвгенийПрактик
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/29/2017 Сообщений: 11 Местонахождение: Балашиха
|
Я бы выбрал 570, как наиболее близкий. Скорее всего составитель задачи где то допустил опечатку, так как я попробовал и вычесть 3%))), и не вычитать вообще, все равно указанные цифры не выходят.
|
|
Андрей С.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/16/2007 Сообщений: 1,127 Местонахождение: Воронеж
|
Если у нас с коллегой был один текст, то 570 тоже не верно)) А вариант 540 - это как раз минус 3 %. Кто за него?
Ну, допустим, ты пробил головой стену. Что ты будешь делать в соседней камере? (Станислав Ежи Лец)
|
|
Анатолий И.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/29/2017 Сообщений: 358 Местонахождение: Рядом
|
Сергей Скоркин сообщал(а):ЕвгенийПрактик сообщал(а):Всем добрый вечер!
По поводу 40 задачи мое мнение следующее, там нужно использовать обе ставки дисконтирования. Так для инвестиционного периода, а он 2 года - 20%, для операционного - 16% (3 года + терминальная стоимость). То есть речь идет о переменной ставке дисконтирования, когда чод третьего периода и терминальная стоимость дисконтируются сначала по ставке 16% (n-1) за 1 год (то есть мы переходим от конца третьего года к концу второго по этой ставке (множитель: 0,8621), затем полученный результат мы дисконтируем, но к началу инвестиций по ставке 20% (2 года, мно-ль: 0,6944)и получаем ответ 275 миллионов. Только в этом случае не 275 получается, а 316.
Да вроде всем миром ее решали, у всех 275 выходило.
|
|
Сергей Скоркин
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/15/2009 Сообщений: 38 Местонахождение: Москва
|
Олеган1 сообщал(а):
Да вроде всем миром ее решали, у всех 275 выходило.
Почитал повнимательней про переменную ставку. Соглашусь, правильный ответ всё-таки - 275 (дисконтный множитель для 3-го периода: (1+0,2)^2 * (1,16)^(3-2)).
|
|
Стриж
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2017 Сообщений: 118 Местонахождение: Мыс доброй надежды
|
ЕвгенийПрактик сообщал(а):Андрей С. сообщал(а):Где переменная ставка, третий период считается как 1/((1+0,16)^2)*(1+0,2)) По данной формуле для третьего периода и для терминальной стоимости получается дисконтный множитель 0,6193. Применив его у меня получился ответ округленно до млн. 295. Такого варианта ответа нет, поэтому скорее всего расчеты не верные. Методика расчета переменной ставки дисконта приведена по ссылке: https://srosovet.ru/content/files/00/19/d6.pdf. Я пользовался этой информацией при расчетах (на стр.4-5 идет разбор примера расчета). По этой методике у меня получился ответ 275 млн.
ссылка мертвая
|
|
Efremov
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/3/2008 Сообщений: 17 Местонахождение: Москва
|
Стриж сообщал(а):ЕвгенийПрактик сообщал(а):Андрей С. сообщал(а):Где переменная ставка, третий период считается как 1/((1+0,16)^2)*(1+0,2)) По данной формуле для третьего периода и для терминальной стоимости получается дисконтный множитель 0,6193. Применив его у меня получился ответ округленно до млн. 295. Такого варианта ответа нет, поэтому скорее всего расчеты не верные. Методика расчета переменной ставки дисконта приведена по ссылке: https://srosovet.ru/content/files/00/19/d6.pdf. Я пользовался этой информацией при расчетах (на стр.4-5 идет разбор примера расчета). По этой методике у меня получился ответ 275 млн. ссылка мертвая
Вот тут пока живая - ссылка с яндекса
|
|
Стриж
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/23/2017 Сообщений: 118 Местонахождение: Мыс доброй надежды
|
Благодарю
|
|
Efremov
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/3/2008 Сообщений: 17 Местонахождение: Москва
|
Вот еще задачка, РООшники выкладывают:
Объект приносит чистый доход в размере 10 000 у . е . ежегодно с уплатой в конце каждого периода . Предполагается , что к моменту продажи через 5 лет его стоимость увеличится на 30 %. Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15 %. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли. Какова стоимость объекта ? Выберите один ответ : a. 89 547 b. 76 629 c. 86 667 d. 43 096
Лично у меня получается 76658. Пробовал разные варианты округления, плюс-минус эта цифра выходит. Но стало интересно, как же нужно округлять, чтобы ответы совпадали с задумкой составляющего?
Решал так: Рыночную стоимость определил на настоящий момент по текущей арендной ставке 10000/0,15 = 66 666,67. Так как стоимость должна вырасти на 30 %, добавил эти 30% - 66 666,67 *1,3 = 86 666,67.
Сумма ДДП и стоимости реверсии = 76657,52
В принципе, не очень уверен, что всё сделал правильно. Пробовал рассуждать по другому, но вообще ни один ответ из представленных не получался. Вопрос на засыпку. В этой задаче "Норма для компенсации изменения стоимости" = "Ставка дисконтирования для подобных объектов" = "норма прибыли" = "ставка капитализации" ?
|
|
ЕвгенийПрактик
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/29/2017 Сообщений: 11 Местонахождение: Балашиха
|
Так РОО разбирали как то эту задачу
выкладываю
Дано: Объект приносит чистый доход в размере 10 000 у.е. ежегодно с уплатой в конце каждого периода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет его стоимость увеличится на 30%. Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15%. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли.
Найти: Какова стоимость объекта?
Алгоритм решения: Определить текущую стоимость объекта по формуле: СТоб = ЧОД/Ставка дисконтирования Определить стоимость продажи по формуле: Р = СТоб + Увеличение стоимости% 3. Определить текущую стоимость потока доходов по формуле: СТд = ЧОД * ((1 – (1/(1+СД) )n )/CД) Определить текущую стоимость продажи по формуле: СТп = Р/(1+СД)n Определить объекта по формуле: РСоб = СТд + СТп
Решение: Текущая стоимость объекта = 10 000 / 15% = 10 000 /0,15 = 66 667 у.е. Стоимость продажи объекта = 66 667 + 30% = 66 667 * 1,3 = 86 667 у.е. . Текущая стоим. потока доходов = 10 000 * ((1 – 1/(1+0,15)^5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е. Текущая стоимость продажи = 86 667 / (1+0,15) )^5 / = 86 667 /2,011= 43 096 у.е. Стоимость объекта = 33 533 + 43 096 = 76 629 у.е.
|
|
Efremov
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/3/2008 Сообщений: 17 Местонахождение: Москва
|
ЕвгенийПрактик сообщал(а):Так РОО разбирали как то эту задачу
выкладываю
Дано: Объект приносит чистый доход в размере 10 000 у.е. ежегодно с уплатой в конце каждого периода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет его стоимость увеличится на 30%. Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15%. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли.
Найти: Какова стоимость объекта?
Алгоритм решения: Определить текущую стоимость объекта по формуле: СТоб = ЧОД/Ставка дисконтирования Определить стоимость продажи по формуле: Р = СТоб + Увеличение стоимости% 3. Определить текущую стоимость потока доходов по формуле: СТд = ЧОД * ((1 – (1/(1+СД) )n )/CД) Определить текущую стоимость продажи по формуле: СТп = Р/(1+СД)n Определить объекта по формуле: РСоб = СТд + СТп
Решение: Текущая стоимость объекта = 10 000 / 15% = 10 000 /0,15 = 66 667 у.е. Стоимость продажи объекта = 66 667 + 30% = 66 667 * 1,3 = 86 667 у.е. . Текущая стоим. потока доходов = 10 000 * ((1 – 1/(1+0,15)^5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е. Текущая стоимость продажи = 86 667 / (1+0,15) )^5 / = 86 667 /2,011= 43 096 у.е. Стоимость объекта = 33 533 + 43 096 = 76 629 у.е.
Тут сейчас поступило мнение, что на 30 % нужно увеличивать стоимость, полученную методом ДДП, т.е.:
|
|
ЕвгенийПрактик
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/29/2017 Сообщений: 11 Местонахождение: Балашиха
|
Да, алгоритм получения рыночной стоимости путем деления ЧОД на ставку дисконтирования не верный. Обычно ЧОД делят на ставку капитализации для получения рыночной стоимости.
Так что вариант с увеличением стоимости полученной методом ДДП выглядит более правильным.
|
|
Efremov
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/3/2008 Сообщений: 17 Местонахождение: Москва
|
ЕвгенийПрактик сообщал(а): Текущая стоим. потока доходов = 10 000 * ((1 – 1/(1+0,15)^5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е.
Я вот эту формулу не очень понял.
|
|
Efremov
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 9/3/2008 Сообщений: 17 Местонахождение: Москва
|
ЕвгенийПрактик сообщал(а):Да, алгоритм получения рыночной стоимости путем деления ЧОД на ставку дисконтирования не верный. Обычно ЧОД делят на ставку капитализации для получения рыночной стоимости.
Так что вариант с увеличением стоимости полученной методом ДДП выглядит более правильным.
Евгений, ну если бы это была именно ставка дисконтировани, то да, это был бы неверный вариант. Но, в условиях задачи написано: "Ставка дисконтирования для подобных объектов равна 15 %. Норма для компенсации изменения стоимости равна норме прибыли." Мне кажется я правильно интерпретировал это условие, а именно: "Ставка дисконтирования для подобных объектов" = "Норма для компенсации изменения стоимости" = "Норма прибыли" = "Ставка капитализации". В общем, всё по 0,15)))
Да и как бы мы получили стоимость реверсии без ставки капитализации?
|
|
ЕвгенийПрактик
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/29/2017 Сообщений: 11 Местонахождение: Балашиха
|
Нашел в интернете эту задачу, она рассматривается, как учебная:
Недвижимость, приносит 10 000 долл. чистого дохода. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличивается на 30%, т. е. дельта = 0,3. Ставка дисконтирования для подобных объектов составляет 15%. Рассчитать стоимость недвижимости в предположении, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли.
R0 = Y0 - 0,3 sff = 0,15 + 0,3 х sff (5 лет, 15%) (фактор фонда возмещения по Инвуду) = 0,15 - 0,3 x 0,148 = 0,106 (10,6%);
V = 10 000/0,106 = 94 340
Фраза в конце немного отличается: норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли
|
|
ЕвгенийПрактик
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/29/2017 Сообщений: 11 Местонахождение: Балашиха
|
Efremov сообщал(а):ЕвгенийПрактик сообщал(а): Текущая стоим. потока доходов = 10 000 * ((1 – 1/(1+0,15)^5) / 0,15) = 10 000*3 353 = 33 533 у.е.
Я вот эту формулу не очень понял.
Формула - текущая стоимость аннуитета. Если имеете ввиду расчет, то скорее всего имели ввиду коэффициент 3,353, имеет место быть опечатка
|
|
Guest |