|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
детально прочесть пока не было времени но при беглом просмотре: 1. не совсем понял почему выбранна линейная модель? тем более что по такому количеству аналогов (считаю недостаточным для построения модели) четко сказать о характере зависимости ИМХО нельзя. 2. что-то не то с учетом НДС....... )))))))))) особо в п. 8.4
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):детально прочесть пока не было времени но при беглом просмотре: 1. не совсем понял почему выбранна линейная модель? тем более что по такому количеству аналогов (считаю недостаточным для построения модели) четко сказать о характере зависимости ИМХО нельзя. 2. что-то не то с учетом НДС....... )))))))))) особо в п. 8.4
1. Надеюсь прочтёте. 2. Линейная? Да ни почему. Закону убывающей предельной полезности не противоречит. Это же прроксимация. А критерии Эр квадрат и средняя ошибка аппроксимации в полном порядке. Более чем. Линейный характер просто обосновал Лейфер. Можно обосновывать и нелинейные зависимости. Только зачем. Нет качества по критериям, сразу в корректировки справочные. И вся любовь. 3. Про НДС и п.8.4. не понял.
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
сорри. про п. 8.4 это я не то написал... не туды впопыхах глянул... а про НДС - ну как же у Вас РС без НДС???? опять Вы за свое.... ))))))))))))))))))))))
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Olegovich сообщал(а):сорри. про п. 8.4 это я не то написал... не туды впопыхах глянул... а про НДС - ну как же у Вас РС без НДС???? опять Вы за свое.... ))))))))))))))))))))))
Коттедж. ИЖС. С НДС? Это Вы про производственный пример (первая статья) можете сказать, там всё от НДС чистилось. Но, кстати, не до конца корректно. Однако, в чистке от НДС цены ЕОН, включающего цену ЗУ без НДС по любому, и улучшения, которое хз, мы уже продвинулись (вроде как до упора).
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009 Сообщений: 1,840 Местонахождение: -
|
да. я про производственный пример писал.... ну да оставим его... (НДС в смысле...) потомкам.... ну будем здесь загромождать тему...
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
NB сообщал(а):Александр Анатольевич, не собираюсь выступать в качестве рефери.
Николай Петрович. 1. Тут такое дело. Тема Ваша. А стал быть надо... Я лично только ЗА то, чтобы у меня всегда рефери был тот лучший специалист в конкретном вопросе, которого я лично уважаю. А в данном вопросе - это Вы. 2. Вопросы склоки - банальны. Не в этом дело. Суть в следующем. - есть однофакторная модель с минимальной ошибкой - есть трёхфакторная модель с ещё более минимальной ошибкой Правда вторая задачи оценки ни разу не решает, но вроде как пол задачи оценки типа решает. Мы про ЗУ, а дальше трава не расти. Но первая модель при этом яростно целенаправленно и против здравого смысла порочится. Однако результат второй модели просто и очевидно здравому смыслу противоречит. Но ошибка эта средняя оч. мала. Вот у меня вопрос. Как тут быть? Коли ошибка мала, а результат не достоверный явно. Не порочит ли это саму тему многофакторной регрессии? И тут как бы нужны авторитетные пояснения. Сомнения возникают сами собой.
Kalimera сообщал(а):
Просто показал, что на приведенных в статье данных легко можно получить выводы, прямо противоположные выводам автора.
Ну, да... Показал. То, что переход в многомеоность заканчивается бредом. Или откровенно бредовыми результатами. Это ведь элементарно показывается на основе ПП улучшения. Да и ещё проще - аналоги в КП по соседству. Просто элементарное не понимание термина "аналог". Это опять куда ведёт?
Kalimera сообщал(а): Согласитесь, было бы странно, если бы в школьном учебнике простая задачка по арифметике имела несколько разных, взаимно противоречащих ответов.
Вот ничего странного не вижу, коли оценку, основанную на понимании рынка и иных, нежели КРА, методов, подменять упражнениями с экселем. Там дальше уже по барабану. Да Вам Н.П. это и понятно.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Александр Анатольевич, да тема моя в смысле - частный случай общего подхода (многомерная регрессия).
Много раз показывал (Вы - свидетель, в т.ч.), что одним - двумя показателями не обойдешься для доказательства корректности регрессионной модели. Для "освежить" (и кто не знаком) - прикрепляю презентацию.
Краткий вывод - судить по одному, двум показателям - нельзя. М.б. все что угодно. У меня были случаи - при отработке модели R-квадрат падал, а СрОшАп - росла, были и ситуации "наоборот", и "синхронное их изменение - тоже. Примеров "ложной" корреляции - тысячи, копай в инете, не ленись. В т.ч. с малой СрОшАп. В этом смысле поставленный вопрос - хорош, выпуклый. Но ответ - тривиальный (см. выше).
Владислав на скорую (и нмв, горячую) руку накидал кнтрпример. Он неудачный, нмв, т.к. пытается описать два различных субсегмента земли, возможно, с различающимся ценообразованием. А инфы мало. Я бы на его месте ТАК не писал. Но мы все разные, ничего с этим не сделать. Не смотрите на его пример как на альтернативную корректную модель.
Вложения: Практ.постр. МРМ в инд.оценке_NB.v3.6.pdf 451 KB, загружено: 661 раз.
|
|
Admiral
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 4/9/2007 Сообщений: 25 Местонахождение: Москва
|
Г-н Слуцкий, прошу прощения, что осмелился позволить себе слегка слегка поизнасиловать Вашу работу, но по прочтении ее возникли некие сомнения: 1. Вы приводите 9 аналогов. Имхо, аналог №8 не стоит учитывать, а отбросить его как экстремальное значение. Вследствие чего стоимость ЗУ уже составит не 9 332 руб./кв.м (кстати, у Вас описка – правильное значение 9 352), а 7 155 руб./кв.м. 2. При плотности застройки = 0, стоимость ЗУ (см. п.1) заведомо получается с учетом заведенных на ЗУ коммуникаций, что, опять же, имхо, неверно. P.S. при удалении 8 аналога R2 составляет, к сожалению, 0,5.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Спасибо, Николай Петрович. Иного и не ожидал. От себя. Большей компроментации многомерного КРА в моих мозгах персонаж придумать вряд ли смог бы. Вывод мой однозначный. Ну, и Вы добавили ещё. А теперь представьте себе следующее. Завтра в ЦБ, где народу мало, работы - вал, и есть задача валить оценки коли того требует ситуация, все "овладеют" многомерным КРА на уровне персонажа. Ну програмку им поставят соответствующую. Дальше ведь уже думать не надо... А Сберовские потуги автоматизировать оценки хотя бы оценку машинквартир... Там ведь такие же "спецы" "трудятся". Ну вот будут они бредовые результаты по оченьмногомерным КРАмоделям получать... Работы станет меньше у самых не защищённых слоёв оценочного населения... Кому станет лучше? Никому. Всем станет хуже. И кто будет виноват? Калимера ес-но.
|
|
Kalimera
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/28/2006 Сообщений: 309 Местонахождение: Екатеринбург
|
Николай Петрович, вы тут давеча сетовали на то, что КРА мало оценщиков применяют. Таки я вам скажу, почему это происходит.
Вот уровень вашей аргументации (в ответ на корректный численный расчет): так делать нельзя, потому что я решил, что так делать нельзя.
Вот и ответ.
В толстовском «Буратине» есть классическая сценка: обучение арифметике.
Среди оценщиков дураков, чтобы вступать в подобные диалоги с Буратинами, мало. Выходит себе дороже. Так что ну его этот КРА.
И я считаю это правильно. На гнилом фундаменте («я прав, потому что я так решил») ничего путного построить невозможно. Все с одного чиха развалится. Все и валится.
Что же касается справедливой критики в адрес «моих» аналогов, в которых я будто бы «смешал разные сегменты рынка», то критика сия действительно справедлива. Бум исправляться. К сожалению, по понятным причинам, не могу внести изменения в журнальную публикацию. Но корявый файл с корявыми расчетами исправить все-таки попытаюсь. Естественно все расчеты неправильные, некорректные, сделанные под горячую руку в бреду ну и т.д.
Беременным женщинам, детям до 18 лет, знатокам рынка подмосковной недвижимости, Слуцкому и т.п. контингенту, с проблемами различения конкретного и абстрактного, их лучше не смотреть.
Вложения: Пример-1.xlsx 31 KB, загружено: 511 раз.
Где нет числа и меры, там хаос и химеры.
|
|
Андрей В.
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2017 Сообщений: 93 Местонахождение: Москва
|
Kalimera сообщал(а): Беременным женщинам, детям до 18 лет, знатокам рынка подмосковной недвижимости, Слуцкому и т.п. контингенту, с проблемами различения конкретного и абстрактного, их лучше не смотреть.
Только если подставить вместо оцениваемой площади (2379 кв. м.) 3 000 кв. м., например, получится удельный показатель -368 р/кв. м., А для участка площадью 2000 кв. м. (всего на 400 метров меньше ОО) по вашей модели получится показатель 8 000 р./кв. м. Можно ли доверять такой модели? А все почему? Потому что нельзя применять линейную зависимость по фактору площадь, тем более с таким низким разбегом аналогов по этому фактору, да еще и когда ОО лежит вне диапазона. О чем и написано в замечательной презентации NB. Мало знать, что такое КРА, нужно знать как его правильно применять и не пытаться всунуть его туда, где всунуть его невозможно (при таком наборе аналогов КРА ни в каком виде нереализуем).
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Admiral сообщал(а):Г-н Слуцкий, прошу прощения, что осмелился позволить себе слегка слегка поизнасиловать Вашу работу, А чего сразу "поизнасиловать"? К чему экстремизм?но по прочтении ее возникли некие сомнения: Нормально. Почему нет?1. Вы приводите 9 аналогов. Имхо, аналог №8 не стоит учитывать, а отбросить его как экстремальное значение. Вследствие чего стоимость ЗУ уже составит не 9 332 руб./кв.м (кстати, у Вас описка – правильное значение 9 352), а 7 155 руб./кв.м. Вот как раз нормальное сомнение. Мне на этот аналог Н.П. тоже указывал. Да. Модель "висит" на нём. Не было бы его, я бы и статью не писал. Однако, он гад есть. По площади дома он ближайший как раз аналог ОО. Не согласен с этим "если". Можно и ещё пару аналогов выборочно выкинуть и вернуть качество модели. Я против в данном случае. Рассматриваем в данном случае именно генсовокупность. Точка. В реальности, считаю оправданным выкидывание только для улучшения качества модели. И такие примеры у меня есть. Например, в одном КП 22 (емнип") коттеджа на ЗУ дают R2 около 0,7. Ошибку даже смысла считать нет. Два рядом расположенных коттеджа удаляю, и все ... R2 больше 0,9. Про наличие иной тенденции в генсовокупности можно отдельно говорить. Наверное и третья может быть. И четвёртая. И надо либо в многомерку леть, либо в старые добрые корректировки.2. При плотности застройки = 0, стоимость ЗУ (см. п.1) заведомо получается с учетом заведенных на ЗУ коммуникаций, что, опять же, имхо, неверно. Даже не на участок, а в дом коммуникации заведены и по нему разведены. считаю, что всё верно. Причём, если в КП - аналоге, понятно, что значит "коммуникации по границе". То вот в деревне это заявление может означать всё что угодно.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Андрей В. сообщал(а): ОО лежит вне диапазона.
Да. Есть такое. А реализуем ли ОММВ? Кмк нормально реализуем. И сравнение корректировками реализуемо на том же наборе аналогов. Других всё равно нет в округе. Рекомендую попробовать в плане "изнасилования". Все данные для этого есть. И справочники Лейфера по ЗУ и Жилым.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Вспыльчивые и обидчивые мои коллеги - Владислав и А.А. :)
Попытаюсь помирить вас прямо сейчас: ни одна из моделей не может претендовать на звание корректной. У А.А. она неустойчива (удаление одного аналога резко меняет модель). Как пример реализации "здесь и сейчас" - катит, как доказательство - нет. У Владислава построена по недостаточной инфе (один "рынок" представлен 7ю аналогами, другой - одним). О какой статистике по второму "рынку" можно говорить? Уверен, оба не ставили перед собой цель строить корректную модель. :)
Простота модели, конечно, великое преимущество, но только в тех пределах, когда она не становится "хуже воровства". А регрессионный анализ чуть сложнее, чем (как мне кажется), вы оба его представляете. Это может покажется невежливым, но совет один - знакомьтесь с ним поглубже. Это не трудно. Извините, если что не так.
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
Николай Петрович. На обиду с моей стороны даже не рассчитывайте. Про "модель, отражающая генсовокупность не устойчива" откровенно не понял. Это генсовокупность - действительность - не устойчива, а модель то тут причём? Моя модель может претендовать на звание корректной, поскольку она проверяема корректировками и затратником. Про альтернативную ничего сказать не могу, поскольку она тут вообще не конкурент. Задачи оценки ЕОН она не решает. Что-то критик модель оценки ЕОНа не выложит никак. Н.П. Призываю говорить про оценку ЕОН методом ОММВ и многомерного КРА. Сможете? Я вот с помощью ОММВ за 15 мин. три цифры получил, ещё за 30 мин. на тех же аналогах ещё три цифры корректировками получил. Ну ещё полчаса на затратник могу потратить и там всё будет ОК (это ясно). А по КРА пока насчёт одной цифры по ЗУ не ясно никак. Оч. сложный метод кмк. Времязатратный и не ясный какой-то ...
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013 Сообщений: 4,457 Местонахождение: Резиноподобная
|
И, поскольку (как Нейман про меня сказал), я "оппонент всем", предлагаю ОММВ считать не методом КРА-оценки, а методом определения корректировок на плотность застройки и обратную плотность застройки, заменяющих корректировки на площадь ЗУ и улучшения. Ну имею право выбирать самостоятельно единицы сравнения. На сём и примириться. И регрессируйте там дальше сами. Я же не против. А я буду впредь - аналоги в табличку - корректировка на плотность застройки при определении РС ЗУ - корректировка на обратную плотность застройки при определении РС улучшения - корректировка на отделку - корректировка на торг (единая) Это применительно к рассмотренному в статье примеру.
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Н.П. 1). Любая модель КРА может быть поверена в оценочном отчете, когда в нем присутствуют наряду со Сравнительным подходом надежно сделанные Затратный и Доходный подходы. 2). Любая модель КРА может быть поверена в оценочном отчете, когда в нем Сравнительный подход параллельно сделан классически в соответствии с ФСО. 3). Для убеждения себя и оценочного сообщества требуется представить по-крайней мере несколько отчетов, выполненных тремя подходами при использовании метода многофакторного КРА и классического решения в Сравнительном подходе. 4). Как и в однофакторном регрессионном анализе, так и в многофакторном имеются расходящиеся к началу и концу доверительные вероятности и ИЗМЕНЯЮЩИЕСЯ ошибки измерений, которые требуют размещения параметров оцениваемого объекта БЛИЖЕ к середине диапазонов параметров аналогов. 5). "Линеаризация" ценообразующих факторов, очевидно, немного лучше, чем "оцифровка" (которую любит В.Г.), но и она полностью не исключает рост ошибок измерений. 6). Отважитесь ли Вы представить хотя бы 2 отчета по оценке объекта недвижимости, соответствующие вышеуказанным требованиям (3 подхода и Сравнительный на базе 2-х методов). По ним можно будет сопоставить насколько ближе подходят результата отдельных методов КРА и классических решений к результатам Затратного и Доходного подхода. (Справочно: по своим прикидкам у меня КРА "уводит" в сторону..., лучше подходит "классика") 7). Статьи пишутся не для обсуждения каких-либо "экзерсисов", а для вооружения Оценщиков проверенными методами решения определенных вопросов. Нужность и ненужность отдельных статей можно проверить по количеству заходов в разделе "Статьи" на данном сайте по различным авторам.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):Н.П. 1). 2). 3). 5). 6). 7).
С лучшим днем недели, Евгений Евстафьевич!
1, 2, 3. Вы предлагаете мне проверять лазерную рулетку тряпочной? Увольте великодушно. 4. Очень рад, что это Вам известно. Не уверен, что "требуют". И что из этого? 5. Спасибо за мнение. Что с ним делать? 6. О "вышеуказанных требованиях" см. выше насчет рулетки. Отчетов с многомерной регрессией уже осмелился выпустить немало, отрывки опубликованы, раздаются на семинарах. На сайте Петербургской комиссии по оспариванию можете найти отчеты других питерских оценщиков с регрессией. 7. Спасибо за мнение :)
Хороших выходных!
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007 Сообщений: 1,520 Местонахождение: Москва
|
Н.П. Значит...лазерной и тряпочной (по ФСО)... НЕ ПОВЕРЕНО - НЕ ДОКАЗАНО... Спасибо за ответ.
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009 Сообщений: 2,010 Местонахождение: Санкт Петербург
|
Слуцкий сообщал(а):Н.П. Призываю говорить про оценку ЕОН методом ОММВ и многомерного КРА. Сможете? Александр Анатольевич, вроде бы главное сказано - когда влиянием ВСЕХ ОСТАЛЬНЫХ факторов МОЖНО пренебречь ОММВ = МКРА. ОММВ (он же ОКРА в этом случае) - рулит!
Что еще говорить? Ну разве (если настаиваете): когда влиянием любых ДРУГИХ факторов пренебречь НЕЛЬЗЯ - рулит МКРА, ОММВ - в корзину. Бремя обоснования - можно/нельзя пренебречь - на использующем этот/тот метод.:)
|
|
Guest |