Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
НДС в Рыночной Стоимости Объекта Недвижимости
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Справочно: на первичном рынке квартир НЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ (там - инвестиционная), рыночная формируется на ВТОРИЧНОМ (именно там ВСЕ признаки рыночной стоимости).
На рынке нет инвестиционной стоимости, она есть в проектах девелоперов, на бумаге. При реализации проекта на практике реальные участники рынка реагируют на новый объект, если его характеристики и цена "в рынке" или достаточны для влияния на формирование цен на рынке, то проект успешен, соответственно можно говорить о рыночной стоимости совпадающей с инвестиционной "хотелкой", если нет и проект не удается реализовать, то инвестиционная стоимость - не рыночная фантазия, которую рынок по факту со временем нагнет до рыночного уровня
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Справочно: ПЕРВИЧНЫЙ рынок - это рынок, формируемый Продавцами, придавленными ВТОРИЧНЫМ РЫНКОМ (не будет демпинга по сравнению со вторичным рынком - НЕ ПРОДАШЬ, не получишь хоть какую ПП), вторичный рынок - это рынок Покупателей и Продавцов (именно там достигается рыночный консенсус). Именно поэтому стоимости первичного и вторичного рынка соотносятся в диапазоне 0,85...0,97. Иногда на первичном рынке появляется внешний износ (надо быстро продать)...
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Рынок без рыночной стоимости. Инфернально!
Рынок продавцов, которые формируют цену без покупателей. А те как бараны берут то, что дают продавцы по инвестиционной стоимости. Ога.
А внешний износ прежде всего на вторичном рынке. Нового в этих дырах уже не строят, а народ бежит, сливая улучшения по 2 000 руб./кв.м.
Но какое это отношение к НДС имеет?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Рекомендую.
Проект #valnews, Выпуск 009. Часть 1.
https://www.facebook.com/valrus.k3/videos/349411129006175/
О встрече с представителями Комиссий и ГБУ Москвы и Московской области,
Московская область – КС определена без НДС (по отчёту), РС для оспаривания надо определять с НДС (???)
Москва – КС определена с НДС, РС для оспаривания надо определять с НДС
В ЗП надо НДС добавлять - однозначно не достоверная цифра получится (А.С.)
В ДП ставки аренды брать с НДС
В СП цены брать с НДС, т.е. НДС не выделять (не понял)
"Если в аналогах чётко написано, что если цена с НДС или они на упрощёнке, то НДС вычитать не нужно. А если в объявлении указано, что цена без НДС, то это дефектные аналоги и их брать не нужно. Но если вы добавите к ним 18%, то мы не обидимся". Это почти цитата.
…………..
Словом - метод беспредел, который почему-то закрывается не оценщиками соответствующего уровня (те в НН искусственный интеллект себе имплантировать собираются), а ГБУ. А оценщики в рот набрали и слушают. Хотя тот же Карцев имеет многолетнюю позицию, которая с моей совпадает.
Надо конфу по НДС в РС (в общем) специально собирать. Приглашать туда не всех подряд, а людей, которые 1. мнение имеют, 2. могут его обосновать и защитить. Не помешает и мнение ЦБ услышать в сравнении с мнением ГБУ. Пусть в глаза друг-другу посмотрят.
Так щетаю.
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
Eugene сообщал(а):Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):...Справочно: на первичном рынке квартир НЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ (там - инвестиционная), рыночная формируется на ВТОРИЧНОМ (именно там ВСЕ признаки рыночной стоимости). На рынке нет инвестиционной стоимости, она есть в проектах девелоперов, на бумаге. При реализации проекта на практике реальные участники рынка реагируют на новый объект, если его характеристики и цена "в рынке" или достаточны для влияния на формирование цен на рынке, то проект успешен, соответственно можно говорить о рыночной стоимости совпадающей с инвестиционной "хотелкой", если нет и проект не удается реализовать, то инвестиционная стоимость - не рыночная фантазия, которую рынок по факту со временем нагнет до рыночного уровня
Не вполне согласен. Что значит "на рынке нет инвестиционной стоимости"? - Да, она есть в проектах девелоперов, но она также есть и в головах потенциальных и реальных покупателей. Ни один покупатель не купит, если его оценка инвестиционной привлекательности/ценности/стоимости не будет выше предлагаемой цены сделки. Опять же, я согласен со словами "участники рынка реагируют на новый объект, если его характеристики и цена "в рынке" или достаточны для влияния на формирование цен на рынке": это так, хотя при достаточном влиянии на рынок крупными девеловерами понятие "быть в рынке" становится несколько размытым, т.к. сами девелоперы и устанавливают параметры этого рынка.
Что касается этого спора вообще (о НДС), ранее я уже говорил, что считаю некорректным и бессмыссленным делать утверждения типа "правильно считать с НДС" или "правильно считать без НДС" - в этом вопросе не может и не должно быть простых топорных решений, хотя социологический опрос с нейтрально заданным вопросом на этот счет (как понимается РС) вполне возможен.
На мой взгляд, при анализе данного вопроса следует, как минимум, держать в голове 3 аспекта:
1. накопление ндс в товарах или услугах с выделением минимум двух сегментов рынка: сегмента рынка конечных потребителей (там неважен данный аспект) и сегмента рынка промежуточных потребителей/промежуточного передела (там возможно сосуществование двух равновесных (для потребителей) цен - с ндс и без ндс).
2. Вопрос о том, должен ли учитываться (включаться в цену/стоимость) ндс в случаях, когда базой оценки является РС, однако реализации по факту нет? На мой взгляд, ответ на этот вопрос неоднозначный: если рассматривать РС как "наиболее вероятную цену" или как "расчетную величину денежных средств...", НДС должен включаться, поскольку в определении РС подразумевается не конкретная, а гипотетическая сделка. Однако, конечно, если обратить внимание на то, что для целей налогообложения никаких сделок не происходит и вспомнить о 25 главе НК РФ о недопустимости начисления налога на налог, можно ответить и совершенно противоположным образом. Поэтому, мне кажется, ключом разрешения данного вопроса может быть только отказ от рыночной базы оценки при налогообложении. Во всяком случае, отказ от его использования в неизменном виде.
3. В определении РС ничего не говорится о ндс и совершенно бессмысленно гадать о том, является ли цена уплаченная покупателем ценой сделки или ценой сделки является цена, полученная продавцом после налогообложения - определение РС молчит на этот счет, все остальное - не более чем мнения отдельно взятых людей. В этой связи такие мнения могут иметь определенное значение лишь в случае доминирующего понимания (трактования) участниками рынка имеющихся определений РС. Но парадокс в том, что несмотря на многолетние жаркие дебаты участников никто так и не удосужился поинтересоваться мнением на этот счет большинства других участников рынка. Я думаю, если бы вопрос о трактовании РС в налоговом ключе был сформулирован нейтрально-корректно и на него получен ответ большой выборки специалистов (не менее 100), дальнейший анализ, возможно, позволил бы продвинуться в решении данного вопроса (конечно, если такой анализ выявил бы доминирующую трактовку на уровне, скажем, более 2/3).
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
упоминание ндс - лишний повод ткнуть и размазать оценщика. Не нужно его упоминать. Вообще
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Юрий К. сообщал(а):[
3. В определении РС ничего не говорится о ндс и совершенно бессмысленно гадать о том, является ли цена уплаченная покупателем ценой сделки или ценой сделки является цена, полученная продавцом после налогообложения - определение РС молчит на этот счет, все остальное - не более чем мнения отдельно взятых людей. В этой связи такие мнения могут иметь определенное значение лишь в случае доминирующего понимания (трактования) участниками рынка имеющихся определений РС. Но парадокс в том, что несмотря на многолетние жаркие дебаты участников никто так и не удосужился поинтересоваться мнением на этот счет большинства других участников рынка. Я думаю, если бы вопрос о трактовании РС в налоговом ключе был сформулирован нейтрально-корректно и на него получен ответ большой выборки специалистов (не менее 100), дальнейший анализ, возможно, позволил бы продвинуться в решении данного вопроса (конечно, если такой анализ выявил бы доминирующую трактовку на уровне, скажем, более 2/3).
В определении РС в России не говорится очень многое из того, что говорится, например, в ЕСО в комментариях к определению. Тут Н.П.Б. владеет точной информацией. Он утверждает, что там всё однозначно - НДС сверху РС.
Мой аргумент для нашей действительности тут прост. НДС - налог. Налог платится ТОЛЬКО государству вне зависимости от того, кому он перечисляется продавцом. Т.о. в соответствии с определением РС, сумма, уплаченная покупателем именно за товар, и сумма полученная продавцом именно за товар равны. А НДС покупатель за товар не платил, а покупатель его за товар и не получал. Это же происходит в частном предельном случае, когда НДС в сделке не возникает (продавец на УСН, товар такой и т.п.).
Вообще проблем с теорией не вижу.
Про сторонних участников рынка. У меня тут всё просто. Лет 5 последних от НДС чистим, результат даём с указанием "не включая НДС". Даже две цифры уже не помнб сколько не даём. Ни одного9!!! от слова совсем нарекания от заказчиков и потребителей по этой причине нет. Иногда уточняют, что там с НДС. Отвечаем, как есть - НДС сверх указанной цифры.
Так что мнения участников рынка для меня очевидны. У кого-то может и не так. Хотелось бы услышать.
Но для методологии оценки важны в первую очередь не мненияучастников рынка, не мнения ЦБ, ГБУ и пр. лиц, оценкой не занимающихся. И даже не судов.
Важны мнения тех лиц, которые этой методологией деятельно занимаются. Даже не тех, кто оценивает, но методолгией не занимается, но громко кричит, что сплощь и рядом происходит.
Экспертом по методологии могут быть только методологи. Такое моё искреннее и конкретное мнение. А разве может быть иное?
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Как же не упоминать.
Просят же и даже требуют.
А иногда прямо в ТЗ пишут.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин В. сообщал(а):упоминание ндс - лишний повод ткнуть и размазать оценщика. Не нужно его упоминать. Вообще
В.А.
Как можно размазать, если есть однозначное мнение методологии про НДС? Пусть кто угодно считает иначе. Но по другому считать запрещено методологией конкретно оценки. И иначе не будет.
А вот если разброд и шатания, то да, размажут, причём в любом случае, упоминай, не упоминай. Не ГБУ, так ЦБ, а в случае неупоминания - оба.  И все руками СРОО и нахаляву.
Вот от ЦБ ни одного замечания по поводу исключения НДС не видел. Может видел кто?
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
этот налог возвращается!!!. кроме того, в разных странах разная налоговая система. мало что у них написано
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,093
Местонахождение: Москва
|
Юрий К. сообщал(а):Поэтому, мне кажется, ключом разрешения данного вопроса может быть только отказ от рыночной базы оценки при налогообложении.
В любом отчете имеет место частичный отказ от идеального понятия "рыночной базы", называется это: допущения и пределы применимости результата. И стандарты оценки представляют собой то же самое: ограничения и пределы применимости. И иные виды стоимости отличаются от рыночной тем же: степенью этих ограничений и пределов.
Каких только безумных допущений мне ни доводилось видеть. И ничего, все это называлось рыночной стоимостью. Может, подумать в сторону сознательного (нормативного) ограничения способов определения стоимости применительно к конкретным сферам гражданского оборота, а как эту стоимость назвать, не так уж важно. Ведь само понятие "стоимость" уже содержит ту самую концепцию "рыночной базы", возьмите хоть МСО: "Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую..."
Может, хватит делать из рыночной стоимости священную корову (которую каждый доит как хочет), а обратить взгляд к практическим целям, то есть методам/способам оценки? Например, вопрос об НДС в оценке концептуально решить нельзя, потому что он принципиально различно решается а рамках налогового и гражданского законодательства. А практическое решение - возможно и необходимо. В виде нормативно установленного алгоритма определения стоимости для конкретных задач.
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,093
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Но для методологии оценки важны в первую очередь не мненияучастников рынка, не мнения ЦБ, ГБУ и пр. лиц, оценкой не занимающихся. И даже не судов.
Важны мнения тех лиц, которые этой методологией деятельно занимаются. Даже не тех, кто оценивает, но методолгией не занимается, но громко кричит, что сплощь и рядом происходит.
Экспертом по методологии могут быть только методологи. Такое моё искреннее и конкретное мнение. А разве может быть иное?
Ага.
Кстати, это и называется научным методом: сначала формулируется теория (гипотеза) - теми, кто способен это сделать, и только затем проверяется практикой (теми самыми участниками рынка). А не наоборот.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин В. сообщал(а):этот налог возвращается!!!. кроме того, в разных странах разная налоговая система. мало что у них написано
Возвращается. Но не всем, не всегда и не за всё.
Но мы не анализируем в оценке фин. состояние и движение денег за период. Мы одну конкретную сделку КП смотрим в оценке.
"У них там" всё нормально и универсально написано, как Н.П. говорит. Для нас катит. 
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
blinov-a-v сообщал(а): А практическое решение - возможно и необходимо. В виде нормативно установленного алгоритма определения стоимости для конкретных задач.
С одной стороны то, что Вы предлагаете полностью нормально. Даже есть понятие "надлежащие/ненадлежащие практики". Вовсе не нормативное, а рыночное кмк.
А с другой стороны, я (как мне кажется) знаю, что вам ответит Ю.В. Он (как мне кажется) скажет, что следующим шагом логично выпустить справочник экспертных корректировок величины РС от одной задачи до другой. Ну, такая корректировка бабушки в дедушку и наоборот путём деления 1 на эту корректировку.А применительно к оценке РС для оспаривания = 1,2 х РС для залога в общем случае и при прочих равных. Так, наверное?
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,093
Местонахождение: Москва
|
Попробую уточнить.
Рыночный принцип как таковой никуда не денется. Но это именно принцип, концепция, на основе которой создается методология для решения конкретных задач. Методологию оценки создают методологи, а не оценщики, и тем более не "рынок". Созданная и принятая в обороте методология становится нормативом, либо утвержденным НПА, либо в виде обычая делового оборота. На данном этапе - лучше первое. Потому что последние 20 лет каждый оценщик сам себе методолог. Ну не бывает так, в практической деятельности воспроизводимость результата важнее научной ценности и красоты доказательства.
А еще эта идея, что стоимость определяет рынок. Черта с два. Стоимость определяет оценщик.
Не надо путать природу явлений и методы их практического использования. В научном дискурсе напряжение определяется разностью потенциалов. А в практической деятельности - вольтметром.
Ю.В., если захочет, сам ответит. Думаю, и ему очевидно, что научная методология и экспертные корректировки - принципиально разные вещи. Нормативно можно утверждать первое, но не второе.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
А Вам легче будет, если появится, например, стандарт оценки для оспаривания? Причём, не такой, как кажется правильным Вам, а такой, какой кажется правильным ГБУ.
Я просто имею опыт по новой редакции ФСО9.
Дело в том, что НПА "участникам рынка" нужен такой, чтобы стало выгоднее им. Никто, кроме оценщиков не заинтересован в единообразии понимания. 100%. Банки заинтересованы в том, чтобы решать свои вопросы. А ЦБ в том, чтобы решать свои. А ГБУ -свои.
Но РС - не их профессии, а оценщиков.
А Ю.В. конечно, скажет сам, если захочет. Наверное, зря я.
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,093
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Дело в том, что НПА "участникам рынка" нужен такой, чтобы стало выгоднее им. Никто, кроме оценщиков не заинтересован в единообразии понимания. 100%. Банки заинтересованы в том, чтобы решать свои вопросы. А ЦБ в том, чтобы решать свои. А ГБУ -свои.
Но РС - не их профессии, а оценщиков.
Правила игры нужны всем добросовестным игрокам. По идее, их должны были создать СРО. Не смогли за 11 лет, значит, это сделают другие. То есть уже делают. В своих интересах, разумеется.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
возвращается всем.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
blinov-a-v сообщал(а):
Правила игры нужны всем добросовестным игрокам. По идее, их должны были создать СРО. Не смогли за 11 лет, значит, это сделают другие. То есть уже делают. В своих интересах, разумеется.
 
Я о том же.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин В. сообщал(а):возвращается всем.
Не. Не всем. Мне ни разу не вернули, чего бы я не покупал. Вам,, кстати, тоже.
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|