Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка незавершенного строительства затратным подходом. Опции · Вид
Eugene
От: Monday, July 03, 2017 4:33:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Алевтина сообщал(а):
Я в принципе не могу понять, при оценке недвижимости (здание) затратным подходом обязательно нужно просчитывать стоимость земельного участка/право аренды земельного участка?
Т.е. стоимость объекта недвижимости, посчитанная затратным подходом, включает в себя стоимость земли?...

Не сочтите за оскорбление, а вы вообще оценщик?
Открою страшную тайну: РС ЕОН рассчитанная любым из типовых 3-х подходов включает стоимость ЗУ

Слуцкий сообщал(а):
Да нет там никаких млн.
Там нуль голимый. И большие сомнения с оборотоспособности этого "права".

Это сильное замечание, даже и не знаю как прокомментировать... может что не так понял. Купили ЗУ за 1 млн.р., построили на нем здание за 2 млн.р., в итоге имеем: РС ЕОН 3 млн.р., в том числе ЗУ 0 р., тогда здание все 3 млн.р.?
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, July 03, 2017 4:41:48 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Не купили ЗУ за миллион. А арендовали и построили улучшение. ЗУ как был чужим, так и остался.
И при продаже улучшения, он просто последует его судьбе. Перезаключится договор аренды и всё с новым владельцем улучшения на тех же условиях причём.
Кто и зачем кроме покупателя улучшения купит это право арендовать? А тому, кто купит улучшение оно вообще без надобности. Он его его и так получит вместе с улучшением.
Ещё раз. Земельный участок застроен!!!
Это совсем не тоже самое, что не застроенный ЗУ,
В начало
 
Андрей В.
От: Monday, July 03, 2017 4:58:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2017
Сообщений: 93
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Не купили ЗУ за миллион. А арендовали и построили улучшение. ЗУ как был чужим, так и остался.
И при продаже улучшения, он просто последует его судьбе. Перезаключится договор аренды и всё с новым владельцем улучшения на тех же условиях причём.
Кто и зачем кроме покупателя улучшения купит это право арендовать? А тому, кто купит улучшение оно вообще без надобности. Он его его и так получит вместе с улучшением.
Ещё раз. Земельный участок застроен!!!
Это совсем не тоже самое, что не застроенный ЗУ,

Но право аренды то они купили?
Следуя вашей логике, право аренды з/у в Москве под зданиями ничего не стоит также? То есть в отчете пишите здание 500 млн р. , право аренды 0? Или не делите вообще?
То, что участок следует судьбе здания, разве говорит о том, что он ничего не стоит?
В начало
 
Eugene
От: Monday, July 03, 2017 5:05:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...

Право арендовать свободный ЗУ под застройку именно покупается и перепродается в реальных законных сделках причем не единично, а массово, хоть и называется не "купля-продажа", а "переуступка" или "замена стороны", причем по ценам много выше 0, мало того еще и зачастую близким к цене прав собственности. Представляется невероятным дальнейшее обнуление его стоимости в составе ЕОН. Да, ЗУ следует судьбе строения, но это не означает, что он вдруг обесценивается. При совершении сделок с ЕОН составляют 2 договора: на строение и ЗУ, соответственно и цену указывают раздельно, то есть де-юре есть официальные сделки и соответствующие цены сделок, можно сказать есть и рынок застроенных ЗУ, только потенциальным покупателем всегда выступает покупатель строения
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, July 03, 2017 5:06:06 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
А где я написал, что ЗУ ничего не стоит?
Право собственности стоит.
Право арендовать - не стоит. Он арендован. Купить - продать право арендовать застроенный участок невозможно. Экономического смысла нет никакого.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, July 03, 2017 5:07:22 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Eugene сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
...

Право арендовать свободный ЗУ под застройку именно покупается и перепродается в реальных законных сделках причем не единично, а массово, хоть и называется не "купля-продажа", а "переуступка" или "замена стороны", причем по ценам много выше 0, мало того еще и зачастую близким к цене прав собственности. Представляется невероятным дальнейшее обнуление его стоимости в составе ЕОН. Да, ЗУ следует судьбе строения, но это не означает, что он вдруг обесценивается. При совершении сделок с ЕОН составляют 2 договора: на строение и ЗУ, соответственно и цену указывают раздельно, то есть де-юре есть официальные сделки и соответствующие цены сделок, можно сказать есть и рынок застроенных ЗУ, только потенциальным покупателем всегда выступает покупатель строения

А в определении РС есть слова "переуступка", замена стороны" и пр.?
Где там есть про то, что покупатель - только покупатель другого объекта?
Право собственности на застроенный ЗУ стоит даже дороже права собственности на не застроенный. Это моё мнение, хотя и цифры публиковал. Грибовский с этим не соласится. Серьезное настроение
А вот право арендовать не стоит ничего.
Вот кто придёт в муниципалитет и скажет, что готов заплатить за то, чтобы арендовать участок, на котором стоит чужой дом? Не договор на себя переоформить просто, хотя и это смысла никакого не имеет, но ещё и сверх этого накинуть?
Кто придёт к арендатору участка - владельцу улучшения и заплатит тому, чтобы вместо него аренду платить?
Несерьёзно.
Помимо прочего, там ещё и отрицательная РС права аренды может быть, если аналогичные участки почему-то арендуются дешевле. Тогда эту цифру ещё из стоимости улучшения вычитать надо.
В начало
 
Eugene
От: Monday, July 03, 2017 5:16:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
А где я написал, что ЗУ ничего не стоит?
Право собственности стоит.
Право арендовать - не стоит. Он арендован. Купить - продать право арендовать застроенный участок невозможно. Экономического смысла нет никакого.

Вам сбросить сканы нескольких договоров?
Я вот недавно "продал" арендованный ЗУ в виде договора замены стороны в обязательстве, причем краткосрочный, причем дорого. Вы меня удивили и я вспомнил как несколько лет назад один московский проверяющий отказывался поверить, что у нас есть развитый рынок арендованных участков, это норма. По его заявлению для Москвы это не типично, видимо в этом и причина несовпадения наших взглядов на эту тему
В начало
 
Алевтина
От: Monday, July 03, 2017 5:19:47 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/13/2013
Сообщений: 65
Eugene сообщал(а):
Алевтина сообщал(а):
Я в принципе не могу понять, при оценке недвижимости (здание) затратным подходом обязательно нужно просчитывать стоимость земельного участка/право аренды земельного участка?
Т.е. стоимость объекта недвижимости, посчитанная затратным подходом, включает в себя стоимость земли?...

Не сочтите за оскорбление, а вы вообще оценщик?
Открою страшную тайну: РС ЕОН рассчитанная любым из типовых 3-х подходов включает стоимость ЗУ

Слуцкий сообщал(а):
Да нет там никаких млн.
Там нуль голимый. И большие сомнения с оборотоспособности этого "права".

Это сильное замечание, даже и не знаю как прокомментировать... может что не так понял. Купили ЗУ за 1 млн.р., построили на нем здание за 2 млн.р., в итоге имеем: РС ЕОН 3 млн.р., в том числе ЗУ 0 р., тогда здание все 3 млн.р.?

Оценщик, но неопытный, поэтому и спрашиваю.
Подскажите, пожалуйста, а при оценке жилого многоэтажного дома затраты подходом прибыль предпринимателя учитывается?
В начало
 
Eugene
От: Monday, July 03, 2017 5:23:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
А в определении РС есть слова "переуступка", замена стороны" и пр.?...

Купля-продажа - это возмездная передача (переуступка другому лицу) права собственности.
Аналогично договор переуступки или замены стороны - возмездная передача права аренды.
Экономический смысл один и тот же.
Арендные ставки в таких договорах не рыночные, а нормативные: Х% от кадастровой стоимости
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, July 03, 2017 5:26:30 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Eugene сообщал(а):

Вам сбросить сканы нескольких договоров?
Я вот недавно "продал" арендованный ЗУ в виде договора замены стороны в обязательстве, причем краткосрочный, причем дорого. Вы меня удивили и я вспомнил как несколько лет назад один московский проверяющий отказывался поверить, что у нас есть развитый рынок арендованных участков, это норма. По его заявлению для Москвы это не типично, видимо в этом и причина несовпадения наших взглядов на эту тему

Возможно.
В Москве все ставки рыночные давно. Кто не согласен - судится.
Если у Вас нормативные ставки, то дело иное.
Но даже и в этом случае не понятно, зачем третьим лицам (не в схематозе только), арендовать ЗУ с чужим зданием? Чтобы субаренду повысить? Поясните плз.
В начало
 
Paradoks
От: Monday, July 03, 2017 5:28:49 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/8/2007
Сообщений: 779
Слуцкий сообщал(а):
Да нет там никаких млн.
Там нуль голимый. И большие сомнения с оборотоспособности этого "права".

Ну почему ж нет? если есть аукционы по продаже подобных штук, то значит есть какая то стоимость Удивление

-
В начало
 
Eugene
От: Monday, July 03, 2017 5:38:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...Но даже и в этом случае не понятно, зачем третьим лицам (не в схематозе только), арендовать ЗУ с чужим зданием? Чтобы субаренду повысить? Поясните плз.

Кто говорит про чужое здание? Сделка по зданию не будет зарегистрирована без док-ов на ЗУ. Т.е. приобретение ЕОН в РФ всегда де-юре это 2 сделки: купля-продажа ОКС и купля-продажа или переуступка ЗУ, в каждом договоре стоит цена раздельно для здания и ЗУ
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, July 03, 2017 5:49:04 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Eugene сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
...Но даже и в этом случае не понятно, зачем третьим лицам (не в схематозе только), арендовать ЗУ с чужим зданием? Чтобы субаренду повысить? Поясните плз.

Кто говорит про чужое здание? Сделка по зданию не будет зарегистрирована без док-ов на ЗУ. Т.е. приобретение ЕОН в РФ всегда де-юре это 2 сделки: купля-продажа ОКС и купля-продажа или переуступка ЗУ, в каждом договоре стоит цена раздельно для здания и ЗУ

Не наблюдаю признаков рыночной стоимости - на открытом рынке, в условиях конкуренции и пр. Улыбка
Это не покупка права аренды. Это покупка права купить улучшение или вообще права зарегистрировать право собственности на улучшение. ИМХО.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, July 03, 2017 5:53:03 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Paradoks сообщал(а):

Ну почему ж нет? если есть аукционы по продаже подобных штук, то значит есть какая то стоимость Удивление

В том - то и дело, что не подобных - застроенных, а свободных, не застроенных.
Да и не покупка это права аренды, а покупка права на реализацию инвест. проекта, на самом деле.
В начало
 
Алевтина
От: Monday, July 03, 2017 6:09:32 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/13/2013
Сообщений: 65
Уважаемые оценщики, подскажите, пожалуйста, при оценке затратным подходом недостроенного жилого многоэтажного здания нужно учитывать прибыль предпринимателя?
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, July 04, 2017 7:53:16 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Алевтина сообщал(а):
...нужно учитывать прибыль предпринимателя?

Нужно
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, July 04, 2017 8:02:52 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Алевтина сообщал(а):
Уважаемые оценщики, подскажите, пожалуйста, при оценке затратным подходом недостроенного жилого многоэтажного здания нужно учитывать прибыль предпринимателя?

Учет ПОЛНОЙ ПП для объектов незавершенного строительства, как показали исследования, ведется с 70-80% завершенности объекта, для нулевого цикла могут иметься внешние износы. Графики учета есть у меня в книге по недвижимости и в СРД.
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, July 04, 2017 8:05:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...Не наблюдаю признаков рыночной стоимости - на открытом рынке, в условиях конкуренции и пр. Улыбка...

Напоминает спор о РС кредиторки: есть ли РС у части целого (бизнес / кредиторка, ЕОН / ЗУ...)? Вы утверждаете, что нет, тогда как классическая теория оценки считает, что да, т.к. есть метод остатка, выделения, принцип вклада, затратный подход на базе калькуляции затрат и т.п.

Слуцкий сообщал(а):
...Это не покупка права аренды. Это покупка права купить улучшение или вообще права зарегистрировать право собственности на улучшение. ИМХО.

Т.е. это все таки покупка? Возмездная? Т.е. у некоего права, которое Вы не хотите называть правом аренды (и это ваше право Улыбка ) все таки есть цена? И хоть формально, но в официальных документах этот платеж осуществляется за права на ЗУ, как бы их не называли

ПС. Вспомнилось из анализа рынка по недавнему заказу: цены на одинаковые домовладения в коттеджном поселке разные, в связи с разным расстоянием до береговой линии, т.е. характеристика ЗУ меняет РС единого объекта, причем как для ЗУ в собственности, так и для ЗУ на праве аренды
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, July 04, 2017 8:21:10 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Кстати, да.
Напоминает спор про кредиторку.
И там, и там отсутствует право, которое может быть куплено - продано.
Только про кредиторку это полностью ясно. А про аренду пока не совсем.
В начало
 
Алевтина
От: Tuesday, July 04, 2017 8:36:13 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/13/2013
Сообщений: 65
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Алевтина сообщал(а):
Уважаемые оценщики, подскажите, пожалуйста, при оценке затратным подходом недостроенного жилого многоэтажного здания нужно учитывать прибыль предпринимателя?

Учет ПОЛНОЙ ПП для объектов незавершенного строительства, как показали исследования, ведется с 70-80% завершенности объекта, для нулевого цикла могут иметься внешние износы. Графики учета есть у меня в книге по недвижимости и в СРД.

Степень готовности 73%
А как ее рассчитать?
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005