|
|
|
Виктория Ш.
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/10/2017
Сообщений: 4
Местонахождение: Киров
|
Коллеги, возникла необходимость оценки рыночной стоимости лестничного проема в торговом центре. Здание 3-этажное, лестницей пользуются только сотрудники офисных помещений 3 этажа,для клиентов предусмотрены другие лестницы. Необходимо оценить даже не всю лестницу, а только проем с 1 на второй этаж. Документы предоставлены только на лестничную клетку, по зданию никаких доков нет. Думаю, считать сравнительным - расчитать рын. стоимость торговых помещений в здании и потом корректировкой на вспомогательные помещения снизить стоимость. Вопрос про корректировку. Про Лейфера 14 года знаю. Может еще где проводились подобные изыскания?
|
|
|
Белов В.Л.
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/15/2017
Сообщений: 36
Местонахождение: Жуковский
|
Виктория Ш. сообщал(а):Коллеги, возникла необходимость оценки рыночной стоимости лестничного проема в торговом центре. Здание 3-этажное, лестницей пользуются только сотрудники офисных помещений 3 этажа,для клиентов предусмотрены другие лестницы. Необходимо оценить даже не всю лестницу, а только проем с 1 на второй этаж. Документы предоставлены только на лестничную клетку, по зданию никаких доков нет. Думаю, считать сравнительным - расчитать рын. стоимость торговых помещений в здании и потом корректировкой на вспомогательные помещения снизить стоимость. Вопрос про корректировку. Про Лейфера 14 года знаю. Может еще где проводились подобные изыскания?
Это что прикол такой? Вы хоть знаете что такое лестничный проем? Не устаю повторять, чем больше таких горе-оценщиков, тем лучше для настоящих.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Виктория Ш. сообщал(а):
...
Тяжёлый вопрос, на самом деле.
Методологически не проработан и не решён.
Однозначного решения не имеет. Мнения будут в интервале от нулевой РС до равной РС офисных.
Поищите тут темы про стоимость внутрипоселковых дорог. Из той же оперы.
|
|
|
Василий Шмаков
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 11/27/2013
Сообщений: 175
|
Лестничный проем это дырка в перекрытии. А сколько может стоить дырка?
|
|
|
Упоров
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/13/2017
Сообщений: 38
Местонахождение: Новосибирск
|
Это не просто дырка, а дырка без которой невозможна нормальная эксплуатация остальных помещений. И собственник таких дырок наверное может компенсировать стоимость издержек (на приобретение, содержание, налог платит как минимум)доходами. Сейчас много судебок и оценок по определению соразмерной платы за пользование например частью земельного участка, который когда-то был общий (например подъездная дорога)и никому дела до него не было. А однажды собственник подумал, а давай ка я компенсирую свои издержки да и доходик на капитал получу. Очень сейчас шустрая тема. Про места общего пользования в зданиях такого не слышал, но думаю что вполне и тут возможна аналогия. Так что стоимость есть. Лет семь назад в залог шли помещения этажами и были по свидетельствам разбиты на части, в том числе отделно шли места общего пользования. Так проводили исследования соотношения стоимости кв. м. полезной площади стоимости кв. м. общей площади, соотношение этих площадей и через систему уравнений вычисляли стоимость кв. м. вспомогателных помещений. Что-то около 20% от стоимости кв. м. общей площади получалось.
|
|
|
Белов В.Л.
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/15/2017
Сообщений: 36
Местонахождение: Жуковский
|
Василий Шмаков сообщал(а):Лестничный проем это дырка в перекрытии. А сколько может стоить дырка?
В том то и дело, что не понимаем чего оцениваем, главное что бы коэффициентик волшебный подобрать, да на источник сослаться.
Вот тебе и оценщики на все руки мастера, такая "внутрипроселочная дорога" получается.
Упорову:
По поводу: "Что-то около 20% от стоимости кв. м. общей площади получалось" - демагогия полная, "черные дыры" тоже наверное чего ни будь стоят. На самом деле, по всей видимости горе-оценщик подразумевал что то другое, да образование видимо уж очень далекое от строительного.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,509
Местонахождение: Москва
|
Трехэтажный торговый центр.
Должен иметь как минимум 2 лестничные клетки.
Лестничные клетки должны иметь безопасные габариты.
Температурный режим на лестничных клетках различается с рабочими помещениями.
Если оценивается ТРЕТЬЯ лестничная клетка или БОЛЬШИЕ габариты, тогда возникает "излишняя функциональность" и может возникнуть оборотоспособность на рынке (реконструкция третьей и установка типа вендинга и т.п. на излишних габаритах). Если нет ни третьей, ни необходимых лишних габаритов, - это общественные места, формирующие стоимости рабочих помещений. Они необоротоспособны отдельно, рыночной стоимости не имеют, могут иметь только инвестиционную стоимость.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Если есть свидетельство - вполне оборотоспособны.
В коммерческих покупается / продаётся только то, что написано в свидетельстве.
В жилых иначе. Продаётся / покупатется то, что в границах стен + право долевой собственности на ЗУ + прочие МОПы, на капремонт которых кстати взносы платятся отдельно от всех прочих платежей.
Отсюда. Может затратником через восстановление износа? Но я не буду. Это для Яскевича задача.
Питерские гранды уже как-то вопрос поставили, но после моих вопросов меня от обсуждения отключили. Но вопрос не решили. 
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,509
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Если есть свидетельство - вполне оборотоспособны.
В коммерческих покупается / продаётся только то, что написано в свидетельстве.
В жилых иначе. Продаётся / покупатется то, что в границах стен + право долевой собственности на ЗУ + прочие МОПы, на капремонт которых кстати взносы платятся отдельно от всех прочих платежей.
Будьте любезны представить:
- либо 3 аналога по продажам лестничных клеток;
- либо 2 зарегистрированных в Росреестре факта продажи лестничных клеток в торговых центрах.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Не представлю, лень, но 100% они есть.
Недавно оценивали 5 помещений в бизнес центре + кусок коридора в собственности банка. Т.е. они уже как-то себе это получили. А когда-то в залоге были.
Теоретически, могу попросить их когда продадут (а они уже подобный "пакет" продали без меня) сообщить.
А где-то там и лестничные клетки гуляют.
Так что тут всё ОК.
Кстати, коридор оценили, по удельной РС офисных. Т.е. без корректировки. Всех устроило.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,509
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Не представлю, лень, но 100% они есть.
Недавно оценивали 5 помещений в бизнес центре + кусок коридора в собственности банка. Т.е. они уже как-то себе это получили. А когда-то в залоге были.
Теоретически, могу попросить их когда продадут (а они уже подобный "пакет" продали без меня) сообщить.
А где-то там и лестничные клетки гуляют.
Так что тут всё ОК.
Кстати, коридор оценили, по удельной РС офисных. Т.е. без корректировки. Всех устроило.
Будьте любезны ОТДЕЛЬНО по ЛЕСТНИЧНЫМ КЛЕТКАМ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ (оферты и сделки).
Не уводите в сторону узкоспециализированный вопрос.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
А для меня вопроса нет. РС не нулевая точно.
Во всех БЦ, ТЦ и пр. Ц, в случае, если МОПы принадлежат, например, управляющей компании (преемнику застройщика), они приносят доход и прибыль владельцу. Как доход собирают, я не знаю. Не занимался. Но варианты очевидны от прямых до скрытых.
А если деньги приносит, продать явно можно.
Знаю Н.П.Б. в Питере экспертом был в схожем вопросе по дорогам.
Коттеджики распродали, а кусок подъездной дороги остался в собственности застройщика. Тот поставил шлагбаум и стал пропусками торговать: А вы ребята дорогу не купили. Смотрите в свидетельствах то, что вы купили.
А не хотите слушать, не слушайте.
|
|
|
Виктория Ш.
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/10/2017
Сообщений: 4
Местонахождение: Киров
|
Спасибо за дельные комментарии горе-оценщику без строительного образования) Подумаю про инвестиционную стоимость, так как по факту объект может использовать только собственник помещений на 3 этаже.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вот ещё аргумент. На правильности не настаиваю, поскольку обосновать цифрами не могу.
Есть два офисных помещения площадью, например, 1 000 кв.м. Типа этаж.
Первое - опенспейс, никаких коридоров.
Второе - кабинетная планировка с внутренними коридорчиками.
Вот будут они различаться по стоимости? Я таких различий в первом приближении не видел. Хотя специально не исследовал.
А если второе на двух этажах?
|
|
|
Вася
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/25/2012
Сообщений: 188
Местонахождение: Москва
|
Первый вариант - сравнительный подход, сравниваем с офисами, приводим коэффициент, вполне все логично.
|
|
|
Вася
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 1/25/2012
Сообщений: 188
Местонахождение: Москва
|
Второй вариант - затратный подход, нужна общая площадь здания (можно гипотетическую из того же ко-инвеста) и выделяем отдельно стоимость лестничной клетки.
Цифры, думаю что будут очень хорошо отличаться.
В зависимости от целей оценки берем обе или выбираем одну из полученных, обосновываем отказ от других подходов.
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,161
Местонахождение: Москва
|
Коллеги, давайте без перехода на личности, иначе ветку закрою.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
Упоров
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/13/2017
Сообщений: 38
Местонахождение: Новосибирск
|
Это про шлагбаумы.
http://news.ngs.ru/articles/50725171/
|
|
|
КВВ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 7/5/2012
Сообщений: 72
Местонахождение: Самара
|
Сергей Киселев - хозяин асфальта, как min нарушил один закон: "решение об использовании автомобильной дороги или участка автомобильной дороги на платной основе может быть принято лишь при условии обеспечения возможности альтернативного бесплатного проезда транспортных средств" (ст.37 ФЗ от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ …") - так было в 12-ом году (сейчас, возможно, что-то изменилось в законодательстве, но вряд ли кардинально).
Что касается земли, то право требования соразмерной платы за пользование ЗУ Киселева у него возникает только в том случае, если сервитут возник после возникновения прав собственности на землю, т.е. если мкрн "Лебяжье" (с. Марусино) возникло позже регистрации прав на землю С.Киселева ("Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). Позиция судов по этому вопросу такова: подразумевается, что наличие права прохода/проезда у третьих лиц, возникшие ранее прав собственности на землю, компенсируется в процессе приобретения ЗУ скидкой на рыночную стоимость (покупатель ЗУ знал о господствующих вещах, от земельного участка не отказался).
Наверное какая-то аналогия у лестничной площадки с описанными выше ограничениями есть (лестница служебная, а цель оценки не указана).
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
КВВ сообщал(а):[quote=Упоров]Это про шлагбаумы.
Сергей Киселев - хозяин асфальта, как min нарушил один закон: ...
Дорога в котеджный поселок, скорее всего, когда-то была частью выделенного участка под строительство. Участок размежевали и получили свидетельство о собственности на ЗУ. В этом случае никакого нарушения закона нет, а просто "соразмерная плата за сервитут".
|
|
|
Guest |