|
|
|
Алексей V
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/22/2006
Сообщений: 12
|
Подкинули на оценку объект. Формально он является частью незавершенки, но фактически - часть готового (завершенного) объекта недвижки с отделкой, которая эксплуатируется уже несколько лет.
Видимо хозяева в свое время не согласовали все моменты, связанные со строительством и последующим вводом объекта.
Есть свидетельства на объект оценки как на часть незавершенки и кое-какие планы, договоры.
Как в данном случае быть со статусом объекта? С одной стороны можно было бы его рассматривать как полноценный готовый объект, но статус "незавершенка" как-то надо учесть.
В рамках сравнительного подхода можно использовать информацию о готовых аналогах, так как объект таковым фактически и является. Следует ли в этом случае учитывать статус объекта?
Оправдано ли будет введение соотвествующих корретировок, связанную с текущим использованием объекта и его статусом "незавершенка"?
Как в этом случае быть с доходным подходом? Рынок аренды незавершенки фактически отсутствует.
В данном случае вижу только один нормальный путь - учет затрат на доведение объекта до статуса завершенного при расчете денежных потоков.
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Я в аналогичном случае писала: официально не сданный в эксплуатацию
объект недвижимости, степень готовности 100%.
И делала поправку на стоимость затрат, необходимых для введения объекта в эксплуатацию.
В доходном писала, что объект полностью готов к эксплуатации
и потоки доходов рассчитывала как для обычного доходного объекта,
исходя из анализа наилучшего использования.
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Марина абсолютно права: объект эксплуатируется, только не оформлена сдача в эксплуатацию. Следовательно, оценивать надо как готовый, сданный объект с припиской, данной Мариной.
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Lenok-bes
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/23/2006
Сообщений: 13
|
А может быть правильнее было бы посчитать объект 3-мя подходами,
а после согласованной стоимости вычесть затраты на дооформление?
(ну перевод из незавершенки в завершенку) :)
|
|
|
Борисов
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Вот сейчас как раз ведем такую оценку.
Именно так: минус стоимость издержек на оформление нового паспорта БТИ, СГРП, землеустроителям и т.п.
|
|
|
Борисов
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Lenok-bes сообщал(а):А может быть правильнее было бы посчитать объект 3-мя подходами,
а после согласованной стоимости вычесть затраты на дооформление?
(ну перевод из незавершенки в завершенку) :)
Вот так, думаю, неверно.
На РС по доходному, во всяком случае, статус такого объекта не должен влиять
|
|
|
Хохол
|
|
Ранг: Новичок
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/23/2006
Сообщений: 2
Местонахождение: Херсон
|
Думаю, что отсутствие этих документов влияет на РС и это не зависит от того, каким подходом получено значение РС.
З.Ы. А вы уверены, что объект, который официально не сдан в эксплуатацию, может ОФИЦИАЛЬНО эксплуатироваться?
|
|
|
Независимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 734
|
Хахол сообщал(а):Думаю, что отсутствие этих документов влияет на РС и это не зависит от того, каким подходом получено значение РС.
З.Ы. А вы уверены, что объект, который официально не сдан в эксплуатацию, может ОФИЦИАЛЬНО эксплуатироваться?
Уварен что НЕЛЬЗЯ!!!
КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОБ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРАВОНАРУШЕНИЯХ
Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию
1. Строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства -
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда.
2. Нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию, -
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.
3. Нарушение порядка выдачи архитектурно-планировочных заданий и разрешений на строительство -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда.
И уверен, что РС у такого объекта НЕТ, поскольку он не может находиться в обороте, продать его на дату оценки нельзя.
А что будет, если …. (оформят документы), а что будет, а кто знает, оформят или нет. Это все догадки. На день оценки данного объекта оценки НЕТ. Есть куча стройматериалов, сложенных в виде здания.
Сама эксплуатация здания без оформления документов является ПРЕСТУПЛЕНИЕМ.
А сдача в аренду помещений в таком здании НЕЗАКОННА.
"Неверные весы - мерзость перед Господом, но правильный вес угоден ему". (Библия, Притчи, 11,1.)
1832 сообщений на старом форуме
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Н.О. - по нарушению закона в части эксплуатации объекта все верно, но насчет оценки и перехода права - неверно. Я трижды оценивал незавершенку очистных сооружений для передачи с баланса на баланс. А это - переход права, т.к. имущество региональной собственности, и передача с баланса на баланс меняло фигуранта хозведения. Т.е. совершался переход права. Кстати, один объект оценивался дважды, с перерывом в полтора года. Естественно, РС уменьшалась за счет износа.
Второй объект оценивался для продажи, т.е. опять был переход права.
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Lenok-bes
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/23/2006
Сообщений: 13
|
В затратнике это обстоятельство будет вызывать функциональный износ
(функционировать-то по закону не может). В доходнике уменишение
денежного потока за счет платы для перехода в завершенное строительство.
Да и из сравнительного, опять же, эти деньги надо отнять у собственника,
чтобы он мог узаконить постройку. Я бы сделала так.
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Независимому оценщику:
И уверен, что РС у такого объекта НЕТ,
поскольку он не может находиться в обороте,
продать его на дату оценки нельзя.
Ну почему же нельзя? Если разрешение на строительство имеется,
то продать такой объект вполне возможно как ...
незавершенное строительство. 
Даже регистрационные документы выдаются, как на незавершенку
|
|
|
Алексей V
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/22/2006
Сообщений: 12
|
Указанные мной объект (помещения в зданиях) не просто эксплуатировались, но и переходили на законных основаниях от одного собственника к другому (купля-продажа, раздел собственности). Имеются довольно нормальный пакет документов: договоры, свидетельства, выписки из технических паспорта, заключение проектного института о возможности раздела имущества. Т.е. местные органы власти и упр. имуществом статус объекта при экспертизе гос. регистрации не напряг (сомниваюсь, что его использование не заметили).
Думаю, что здесь возможны 2 примерно равноценных варианта:
1. расчет по 3 подходам и последующая корректировка результата на завершение.
2. расчет по 3 подходам с применением корректировки по каждому из них (функ. износ в ЗП, затраты в ДП, корретировка с СП), а затем выход на итоговый результат.
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
При таких обстоятельствах и таком пакете документов - верно.
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Независимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 734
|
Давайте по пунктам:
Возможна продажа НЕЗАВЕРШЕНОГО строительством объекта, после регистрации незавершенки в регпалате.
Права у покупателя возникают на объект с момента ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.
НО, завершенку НЕЛЬЗЯ эксплуатировать и сдавать в АРЕНДУ. Это ПРЕСТУПЛЕНИЕ, которое карается законом.
То есть, если оцениваем НЕЗАВЕРШЕНКУ, даже готовую на 100%, то применяем только ЗАТРАТНАЙ и СРАВНИТЕЛЬНЫЙ подход. Незавершенка не может эксплуатироваться, следовательно доходов приносить не может.
И не забывайте, что права которые мы оцениваем, у покупателя возникают на объект с момента ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ.
У меня достаточно примеров, когда Муниципалитет не имеет СВИДЕТЕЛЬСТВА на здание которое эксплуатировалось несколько десяток лет, но нет документов и регпалата не выдает СВИДЕТЕЛЬСТВО на право собственности. В результате здания продают как набор стройматериалов и оценивать приходиться набор стройматериалов.
"Неверные весы - мерзость перед Господом, но правильный вес угоден ему". (Библия, Притчи, 11,1.)
1832 сообщений на старом форуме
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Н.О.: коллега, не смешивайте эксплуатацию незавершенки и ее куплю-продажу.
Ее хотят продать, для этого нужна оценка.
Значит, если мы имеем нужный пакет документов, имеем назначение и цель оценки - имеем право оценить!
Оцениваем, сдаем отчет клиенту и работа закончена.
А нарушения закона, связанные с эксплуатацией незавершеники, нас не касаются, и мы за них не отвечаем.
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Андрей Д
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/24/2006
Сообщений: 77
Местонахождение: Курган
|
А если посчитать РС как для готового, сданного в эксплуатацию объекта, и вычесть затраты на завершение строительства
Может его и достраивать нет выгоды
|
|
|
Борисов
|
|
Ранг: Гость
Группа: Гость
Зарегистрирован: 10/17/2005
Сообщений: 165
|
Алексей В сообщал(а):
Думаю, что здесь возможны 2 примерно равноценных варианта:
1. расчет по 3 подходам и последующая корректировка результата на завершение.
2. расчет по 3 подходам с применением корректировки по каждому из них (функ. износ в ЗП, затраты в ДП, корретировка с СП), а затем выход на итоговый результат.
Думаю, что нужно идти по 2-му варианту и как раз потому, что внесение поправок в РС по ДП не требуется, т.к. рынок в данном случае безразличен к статусу объекта. Именно поэтому неприемлем 1 вариант.ИМХО
|
|
|
Независимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 734
|
Тарантов Вадим Николаевич сообщал(а):Н.О.: коллега, не смешивайте эксплуатацию незавершенки и ее куплю-продажу.
Ее хотят продать, для этого нужна оценка.
Значит, если мы имеем нужный пакет документов, имеем назначение и цель оценки - имеем право оценить!
Оцениваем, сдаем отчет клиенту и работа закончена.
А нарушения закона, связанные с эксплуатацией незавершеники, нас не касаются, и мы за них не отвечаем.
Коллега, мы рискуем всем своим имуществом, не забывайте про это!
Пример: Нас пригласили оценить здание, готовность здания 100%. Но свидетельства о госрегистрации нет.
Мы оцениваем его в 1 000 000$, клиент отдает его в залог частному лицу.
В конце концов, клиент линяет с деньгами, и оказывается, что здание построено с нарушение и зарегистрировать его регпалата отказывается!!!
Кто будет возмещать ущерб?
Мы оцениваем права, права возникают с момента госрегистрации. Нет госрегистрации, нет ПРАВ!!!
Если оценщик оценил несуществующие права в 1 000 000$, то он и ответит за это своим имуществом.
"Неверные весы - мерзость перед Господом, но правильный вес угоден ему". (Библия, Притчи, 11,1.)
1832 сообщений на старом форуме
|
|
|
Тарантов Вадим Николаевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 325
|
Н.О.: если я правильно понял, в составе пакета документов есть и свидетельства о регистрации, и не одно, т.к. переход права был не один. Так что в данном конкретном случае все в порядке. В других случаях - другой полход, но!
Незавершенку можно и нужно оценивать, только надо тшательно изучать документы, цель и назначение оценки. И, соответственно этому, прописывать в отчете ограничения.
Что касается ответственности, то внимательно прочитайте письмо ВАС № 92. Там все подробно разъяснено. Но вкратце могу сказать следующее: если оценщик неверно оценил имущество (ошибка, недостаток квалификации, сговор с заказчиком и пр.), то никто не заставляет заказчика оценки продавать объект оценки по цене оценщика, кроме тех случаев, когда это является обязательным по закону (госимущество).
Так что большая часть страшилок из нового 135 ФЗ противоречит двум его же статьям, которые остались в старой редакции.
Конечно, можно подкупить судью, но это уже отдельный разговор.
163 сообщения на старом форуме
|
|
|
Независимый оценщик
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 734
|
Тарантов Вадим Николаевич сообщал(а):Н.О.: если я правильно понял, в составе пакета документов есть и свидетельства о регистрации, и не одно, т.к. переход права был не один. Так что в данном конкретном случае все в порядке. В других случаях - другой полход, но!
Незавершенку можно и нужно оценивать, только надо тшательно изучать документы, цель и назначение оценки. И, соответственно этому, прописывать в отчете ограничения.
.
И я об этом же и говорю. Если есть свидетельство на незавершенку, то можно ее ценить как незавершенку.
НО незавершенка не дает доходов, ее нельзя сдавать в аренду!!!
Поэтому расчет РС идет именно незавершенки, затратным подходом, и сравнительным подходом по продаже НЕЗАВЕРШЕНКИ.
Тарантов Вадим Николаевич сообщал(а):
Что касается ответственности, то внимательно прочитайте письмо ВАС № 92. Там все подробно разъяснено. Но вкратце могу сказать следующее: если оценщик неверно оценил имущество (ошибка, недостаток квалификации, сговор с заказчиком и пр.), то никто не заставляет заказчика оценки продавать объект оценки по цене оценщика, кроме тех случаев, когда это является обязательным по закону (госимущество).
Так что большая часть страшилок из нового 135 ФЗ противоречит двум его же статьям, которые остались в старой редакции.
Конечно, можно подкупить судью, но это уже отдельный разговор.
Письмо это конечно хорошо, но закон изменился по своему духу. Ранее оценочная деятельность было предпринимательской деятельностью, а теперь ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ деятельность и профессиональная ответственность. Закон совершенно другой, и работать он будет по-другому. Так что судебная практика измениться.
"Неверные весы - мерзость перед Господом, но правильный вес угоден ему". (Библия, Притчи, 11,1.)
1832 сообщений на старом форуме
|
|
|
Guest |