|
|
|
Киселев Юрий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/6/2018
Сообщений: 43
Местонахождение: Москва
|
Стоимость зданий с использованием таблиц сведённых в сборники «Ко-Инвест», может быть рассчитана как функция наиболее существенной, характерной для объектов отрасли народного хозяйства, к которой принадлежит оцениваемый объект. Остальные же характеристики, влияющие на стоимость объекта, используются в основном лишь либо для выбора типового варианта проекта, согласно которому был сооружён объект, либо для учёта особенностей региона, в котором он расположен. При такой организации работ по оценке можно утверждать, что при помощи таблиц «Ко-Инвест» осуществляется оценка объектов, сооружённых по типовым проектам, особенности которых описаны в пояснениях к соответствующим таблицам.
Сборник «Ко-Инвест используется в основном лишь для выбора типового варианта проекта, с укрупненной восстановительной стоимостью и объект-аналог, подобранный из данного сборника-это типовой вариант проекта.
Восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.
Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций, и материалов, поэтому сборник «Ко-Инвест» не применим при судебной экспертизе. Любой специалист, который составит локальный сметный расчет учитывающий все индивидуальные особенности объекта оценки, с учетом инженерных систем и коммуникаций на объекте, сможет легко оспорить стоимость рассчитанную по сборнику «Ко-Инвест».
Из практики компании Центр Экономического Анализа и Экспертизы.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Uri-483 сообщал(а):
Любой специалист, который составит локальный сметный расчет учитывающий все индивидуальные особенности объекта оценки, с учетом инженерных систем и коммуникаций на объекте, сможет легко оспорить стоимость рассчитанную по сборнику «Ко-Инвест».
Из практики ЦЭАиЭ.
А любой другой "специалист, который составит локальный сметный расчет учитывающий все индивидуальные особенности объекта оценки, с учетом инженерных систем и коммуникаций на объекте", сможет легко оспорить стоимость рассчитанную" первым специалистом.
А вообще надо такие пассажи бездоказательные тут анонимно публиковать со ссылкой на чей-то опыт? Да ещё и дублем сообщений.
Судом чревато кмк.
|
|
|
Киселев Юрий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/6/2018
Сообщений: 43
Местонахождение: Москва
|
Если она рассчитана с использованием таблиц сведённых в сборники «Ко-Инвест», то сможет.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Немного уточним.
Старые сборники УПВС (ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ) 70-х гг. прошлого века ориентированы на типовое строительство.
Сборники УПСС (СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА) Ко-Инвест разделяют здания на 4 класса.
Эконом, стандарт, премиум - относятся к типовому проектированию.
De luxe относится к индивидуальному проектированию (еще при Лужкове в Москве было запрещено строительство типовых зданий в центре).
Класс А и В+ тяготеют к индивидуальному проектированию с использованием внутренних и внешних дизайн-проектов помещений и территории.
Теперь о судебной эксперизе. В основном Эксперт использует материалы дела, в которых нет смет на строительство для нетипового строительства, а их заказ через Суд затянет производство работ.
Вопрос заключается в том, - отражают ли удельные показатели стоимости De luxe ВСЕ ЗАТРАТЫ?
На мой взгляд, - при использовании "комплексных" расценок, затраты по строительству конструктивных элементов нетиповых зданий - отражают. Стоимости конструктивов входа и дизайн территории не фигурируют в расценках (там есть отдельные элементы, не учитывающие дизайнерские композиционно - световые решения), поэтому применение коэффициента перехода от стоимости СМР к общей стоимости строительства через коэффициенты БУПС МРР (например, - 1,3) не всегда точно отражают стоимость всего того, что находится вне здания.
Теперь о формульном счете методов выделения, остатка....
Стоимость ЗУ = Стоимость ЕОН - Стоимость здания;
Стоимость здания = Стоимость ЕОН - Стоимость ЗУ...
Вопрос в том, что за стоимость здания:
- это либо СМР;
- либо СМР * 1,3 (то есть с улучшениями по территории и т.п.)
В первой формуле, используемой при оценке ЗУ если отнять стоимость нетипового здания как СМР, получим НЕ СТОИМОСТЬ ЗУ, а.... (дальше сами думайте)
|
|
|
Киселев Юрий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/6/2018
Сообщений: 43
Местонахождение: Москва
|
Сборник УПВС утвержденный в 1970-1971 г., не учитывает, современные экономические реалии (современные технологии, методы, оборудование и материалы, используемые при строительстве зданий и сооружений). Использование этой информации не было предусмотрено первоначальным замыслом составителей сборников и, соответственно, не отражено в пояснениях к таблицам сборников.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Uri-483 сообщал(а):Сборник УПВС утвержденный в 1970-1971 г., не учитывает, современные экономические реалии (современные технологии, методы, оборудование и материалы, используемые при строительстве зданий и сооружений). Использование этой информации не было предусмотрено первоначальным замыслом составителей сборников и, соответственно, не отражено в пояснениях к таблицам сборников.
И что? Каждый раз составлять индивидуальную смету?
Экперементируйте.
А тут и УПВС вполне хватит, лучше все равно ничего не придумали.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вообще затратник малополезная штука.
Все эти КоИнвесты и все пр. дают только усреднённые данные на основании отчётности строителей. А кто там и как усредняет, какие там интервалы - ошибки никто не говорит. И не скажет, поскольку они большие и коли их обнародовать, то всё сразу станет на свои места - никто этому верить не будет.
Любая локальная смета легко оспаривается другой локальной сметой. Какая там лучше будет? Вт свежий прикол про локальные сметы
http://www.rosbalt.ru/moscow/2018/08/02/1721783.html
Но далее то ещё интереснее. Там же прибыля, по которые ничего толком не известно. Есть несколько источников и они дают разные результаты.
Но есть ещё ведь и износы. Там только по физическому что надо, то наворотится. А ещё тут про функциональный вспомнили.
В итоге, творческий подход к затратнику позволяет оч. многое и сам по себе он вообще никакой ценности не представляет.
|
|
|
Olegovich
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,840
Местонахождение: -
|
ясное дело, что ни УПВС, ни Ко-Инвест не дадут стоимость воспроизводства. я сам ее считаю крайне редко и исключительно локалкой...
может автор не читал ФСО и не знает, что кроме стоимости воспроизводства есть еще стоимость замещения?
|
|
|
Киселев Юрий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/6/2018
Сообщений: 43
Местонахождение: Москва
|
Стоимость замещения в судебной экспертизе, когда требуется определить стоимость улучшений (дом) при разделе имущества, с учетом того, что земельный участок был приобретен не браке?
Извините, но сразу видно, что Вы не судебный эксперт и не имеете опыта и соответствующей квалификации для подобного рода экспертиз.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
А почему в этом случае нельзя определять стоимость замещения?
А зачем в этом случае определять стоимость замещения?
Надо определять рыночную стоимость улучшений сравнительным подходом. Методы известны. Оценщикам. Не знаю про суд. экспертов.
Ну а уж если охота очки втереть, то можно и затратником подтвердить. Правда вот насчёт своего коттеджа у меня этого не получается. Внешний износ уже систематически выходит. А его никто считать не умеет.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Если председатель идиот относится к внешнему износу, тогда да реальные затраты соответствую затратнику с учетом качественного состояния председателя.
Тут отсыпал председатель дорогу, типа ремонтировал, но насыпал мусора, глыбы - колеса отрываются.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Киселев Юрий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/6/2018
Сообщений: 43
Местонахождение: Москва
|
ДЛЯ ИНФОРМАЦИИ:
Судебный эксперт и оценщик действуют в различных рамках правового поля, являются субъектами различных видов деятельности, осуществляют различные функции. Цели и задачи деятельности оценщика и судебного эксперта, как и результат их деятельности, различны.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона об оценочной деятельности, под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
Из положений статьи 9 Федерального закона ГСЭД следует, что судебная экспертиза проводится в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.
Согласно статье 9 Федерального закона ГСЭД и статье 86 АПК Российской Федерации в качестве итогового документа, содержащего исследования и выводы по поставленному судом вопросу судебным экспертом представляется заключение эксперта.
В силу статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке.
Требования к содержанию отчета об оценки объекта оценки и требования к содержанию заключения эксперта различны.
Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками.
Вероятностный подход в судебной экспертизе предполагает разработку специальной количественной методики.
Принцип определенности выводов эксперта заключается в недопустимости неопределенности выводов.
Принцип квалифицированности предполагает, что при составлении заключения должны использоваться специальные знания, присущие эксперту. Заключение не может базироваться на повседневном житейском опыте, иначе нет необходимости в экспертизе.
Принцип доступности состоит в том, что в процессе доказывания могут использоваться только те выводы эксперта, для интерпретации которых не требуется специальных познаний участников процесса (судей, сторон и др.).
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Сколько я этих причитаний уже слыхал про уникальность судебных экспертов. Может это признак того, что оценивать РС не умеют ни в том, ни в другом качестве? То и говорилки включают одинаковые лет стопицот подряд.
Одна дама с регалиями такую лекцию при мне прочитала, а на мой вопрос засомневалась в том, что она в своём едином лице, но последовательно в трёх ипостасях - оценщик, суд. экс. и специалист - получит одну РС одного объекта. 
Даже не раздвоение, а растроение личности выходит. Так с собой начнёт ещё судиться, какая из них права.
Вы осторожнее там ... Аппасное это дело.
|
|
|
Киселев Юрий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/6/2018
Сообщений: 43
Местонахождение: Москва
|
Если бы Вас назначали для проведения судебных экспертиз, уверен, что Вы бы так не писали.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Uri-483 сообщал(а):Если бы Вас назначали для проведения судебных экспертиз, уверен, что Вы бы так не писали.
Если не секрет, а сколько судебных экспертиз лично Вы сделали, например за год?
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Киселев Юрий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/6/2018
Сообщений: 43
Местонахождение: Москва
|
Оценочных, строительных и финансовых около 50
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Uri-483 сообщал(а):Если бы Вас назначали для проведения судебных экспертиз, уверен, что Вы бы так не писали.
Меня ни разу не назначали для проведения судебных экспертиз. Более того, я ни разу сам и не просился. Раз пять меня просили по мелочёвкам всяким (квартирки - коттеджики), но судьи не назначали. И только один раз мне было обидно, поскольку меня просили, платили, и именно в той теме я в России понимаю лучше всех (скромничать не буду), а суд сказал, что при всём при этом я не экспертная организация и потому проводить экспертизу не могу. Поэтому у меня не простое отношение к этому виду деятельности, но личностно растраяйца я не буду.
Так что Ваша уверенность напрасна. Определять РС одним затратником я не буду ни в каком качестве.
|
|
|
Геннадий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 7,232
Местонахождение: Кашира
|
Uri-483 сообщал(а):Оценочных, строительных и финансовых около 50
Тренируйтесь, набирайтесь опыта, тогда и до моих объемов доберетесь.
Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
Тест из одного вопроса. Какие специалисты в РФ сдают экзамен, чтобы получить право продавать совесть?
Подсказка для тугодумов, это не оценщики.
|
|
|
Киселев Юрий
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/6/2018
Сообщений: 43
Местонахождение: Москва
|
Строение без учета земельного участка, это просто результат строительства с индивидуальными особенностями строения - конструктивные элементы строения с инженерными системами (водопровод, канализация, электричество, газопровод, системы теплоснабжения и кондиционирования воздуха, микроклимата), которые имеют разный срок физической жизни.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ну да. Просто ... Даже очень просто.
Это ведь в оценке всё не просто, а в экспертизе всё просто.
|
|
|
Guest |