Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка пулов объектов Опции · Вид
NB
От: Wednesday, August 08, 2018 10:46:31 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Вот ещё аргументы.
2. Допустим, что на рынке предлагается 300 малых ЗУ по 100 руб. Объект оценки 100 малых ЗУ. На рынке можно пойти и купить 100 ЗУ по 100 руб. причём в разных местах. Но если оценивается 100 ЗУ в объекте оценки в одном месте (а это явно под девелопмент КП), то получается, что их можно купить дешевле, потому как скидка придумана. Однако, для покупателя - девелопера КП нужны не 100 ЗУ в разных местах, а в одном. Стало быть не скидка, а премия из здравого смысла вытекает? Не? Не понимаю

Не.
Купить 100 разом (или почти разом) можно. А вот продать разом (да еще когда вокруг еще 400 предлагаются, а покупаются 10 в месяц) - эт-т вряд ли! (с) тов. Сухов.
Такшта - деньги завтра дешевле, чем сегодня, потому - скидка.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 11:06:01 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Не вопрос. Улыбка
Какая? Вы же, Н.П., не скажете "Экспертная".
А так-то. С одной стороны премия, поскольку 100 шт. в одном месте, с другой - время - деньги.
То на то и получается. Улыбка
Но принципиально-то вот что.
На дату оценки 100 ЗУ не начинают продаваться, а уже проданы, Н.П. Может, срок экспозиции и был больше, чем у индивидуальных ЗУ, но нас это не колыхает.
Соответственно ...
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Wednesday, August 08, 2018 12:42:08 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
Корректировка на опт возникает из следующих соображений:

1. Один земельный участок продать можно быстрее, чем 100 земельных участков, т.к. времени на поиск 1 покупателя нужно меньше, чем 100 покупателей.
2. При одновременной продаже товара продавец, как правило, готов давать скидку.

Вы спорите с этими аргументами?

Никто не запрещает корректировку на опт рассчитывать. Точно также как мы рассчитываем множество иных корректировок, а не берем их напрямую с рынка.

Срок продажи пула участков можно вывести из исторических данных по продажам. Посмотреть, сколько реально их в месяц продается и за сколько продадутся все. Тем более учитывая, что в первую очередь продаются лучшие объекты из пула. Далее продисконтировать денежный поток от растянутой по времени продажи.


В начало
 
NB
От: Wednesday, August 08, 2018 1:12:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Не вопрос. Улыбка
Но принципиально-то вот что.
На дату оценки 100 ЗУ не начинают продаваться, а уже проданы, Н.П. Может, срок экспозиции и был больше, чем у индивидуальных ЗУ, но нас это не колыхает.
Соответственно ...

Опять не-а Улыбка Если оценивается лот из 100 для продажи, то его (лот) еще предстоит продать. Причем разом.
А 100 других (проданных) продавались за какой-то период. И продавец получил сумму, приведенную к началу продаж, меньше суммы номиналов за каждый из 100.
Соответственно... Улыбка
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 1:14:43 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Вы, как и Н.П., исходите из ложной предпосылки о НАЧАЛЕ продажи 100 участков в дату оценки.
Определение РС основано на ЗАВЕРШЕНИИ продажи 100 участков одним лотом или 100 лотами в дату оценки при условии получения продавцом максимальной суммы. А это продажа в розницу.
А вот то, что покупателей 100 участков искали не 3 мес., как покупателя одного участка (или там 10), а дольше, определение РС принципиально и фундаментально (подчёркиваю!!!) игнорирует. Это предположение является ФУНДАМЕНТАЛЬНЫМ предположением (одним из), заложенным в определение РС. Его нарушение изменяет базу оценки из рыночной стоимости в какую-то иную.
В справедливую стоимость залога по ЦБ, например.
Я её прописал в новом проекте ФСО 9, как базу оценки, которой может заниматься оценщики, но пока ...
А сейчас введение предположения о начале экспозиции ОО в дату оценки - нарушение базы оценки (РС).
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 1:27:15 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
NB сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
Не вопрос. Улыбка
Но принципиально-то вот что.
На дату оценки 100 ЗУ не начинают продаваться, а уже проданы, Н.П. Может, срок экспозиции и был больше, чем у индивидуальных ЗУ, но нас это не колыхает.
Соответственно ...

Опять не-а Улыбка Если оценивается лот из 100 для продажи, то его (лот) еще предстоит продать. Причем разом.
А 100 других (проданных) продавались за какой-то период. И продавец получил сумму, приведенную к началу продаж, меньше суммы номиналов за каждый из 100.
Соответственно... Улыбка

Я выше ответил про критичность именно завершения продажи. Вы про справедливую стоимость залога говорите.
А определяя рыночную мы кмк должны начать продажу участков на какой-то срок назад, денежки накапливать на депозите, а в дату оценки продать последний участок и получить за него бабки. Потом подбить итог. Получить сумму большую, чем та, которую мы бы получили при продаже в один день. А разницу посчитать как скидку. Улыбка А можно и посчитать за премию.
Круто вывернул. Высший пилотаж Мне лично нравится.
В начало
 
Eugene
От: Wednesday, August 08, 2018 1:36:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...определение РС принципиально и фундаментально (подчёркиваю!!!) игнорирует. Это предположение является ФУНДАМЕНТАЛЬНЫМ предположением (одним из), заложенным в определение РС...

С чего бы такие выводы?
Да, на дату оценки моделируется сделка, то есть фактически конец срока экспозиции, вот это действительно фундаментальное предположение, но это вовсе не означает игнорирования срока экспозиции как такового.
Напрямую определение РС об этом не говорит, но мне ситуация видится так: Здравомыслящий покупатель на дату оценки осознает степень ликвидности приобретаемого объекта, соответственно и согласованный им ценник будет исходить косвенно из ликвидности и срока экспозиции, так как в ту же дату может начаться новый срок экспозиции, а покупатель перейдет в категорию продавца: будет терять время и деньги в течение этого срока. Исходя из идеализированного определения РС, потенциальный покупатель в курсе срока экспозиции до даты оценки и имеет все основания предполагать, что таким же он будет и после даты оценки в случае необходимости новой реализации, то есть происходит перенос осознания рисков и их стоимостного выражения с бывшего собственника (продавца) на нового (покупателя)
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Wednesday, August 08, 2018 1:41:21 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Это предположение является ФУНДАМЕНТАЛЬНЫМ предположением (одним из), заложенным в определение РС. Его нарушение изменяет базу оценки из рыночной стоимости в какую-то иную.


Возможно и так.

Но что с того на практике? Пока у нас одна база РС на все случаи жизни. ЛС и ИС - весьма мертвые виды стоимости.

Поэтому и предлагается вносить определенные допущения в ТЗ, чтобы разделить случаи, когда оценивается пул объектов, и когда объекты по отдельности друг от друга.

По мне так желание заказчика знать, за сколько он сможет продать мебель в здании, участки или ДДУ одним лотом, - вполне закономерно.
А то, что этот лот стоит дешевле, чем при продаже в розницу - вытекает из чего угодно: хотите из здравого смысла и житейского опыта, хотите из теории стоимости денег во времени.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 2:11:25 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Eugene сообщал(а):

С чего бы такие выводы?
Исследование проводил, перееодил, опубликовал.Получил высокую оценку своего этого труда. На Лабрейте висит давным - давно. Если интересно, найдёте. Ну или спросите, я найду.

Да, на дату оценки моделируется сделка, то есть фактически конец срока экспозиции, вот это действительно фундаментальное предположение, но это вовсе не означает игнорирования срока экспозиции как такового.
Именно игнор. Ну или почти. Всё там есть в статье. А срок экспозиции - параметр справочный и вне ответственности оценщика. А срок маркетинга, который начинается в дату оценки, он есть в поле зрения, но вообще ещё дальше. Даже по моему в ЮСПАП прямо не рекомендуется оценщику про него говорить. Я на эту тему в НН выступал. И Рослов там был, и цбшники ... Нормально там всё, на самом деле, воспринимается.

Напрямую определение РС об этом не говорит,
А у нас оно вообще мало о чём говорит. А у нормальных оно сопровождается несколькими страницами комментариев. Но ... Кто на что учился...

но мне ситуация видится так:
Даже не комментирую, поскольку в этих условиях имею право видеть НЕ так, или так, в зависимости от того, что мне выгодно. А Баринов имеет право думать ещё как-то. А Лазарев ещё как-то. И мы все правы, даже если думаем противоположное.Круче, чем в известном еврейском анекдоте.


Но все эти вещи я честно прописал в проекте ФСО9. Уже куча народа читала. Никто не против. Вот и наглядный пример, зачем это всё.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 2:21:34 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Павел_Лазарев сообщал(а):

Но что с того на практике? Пока у нас одна база РС на все случаи жизни.
Её и определять, ибо это и есть смысл профессии. Но не корёжить её в угоду. И вводить новые базы, что я и пытаюсь делать. Это кстати доп. доходы по моим мыслям.

ЛС и ИС - весьма мертвые виды стоимости.
Хорошо, не к ночи поминаете.

Поэтому и предлагается вносить определенные допущения в ТЗ, чтобы разделить случаи, когда оценивается пул объектов, и когда объекты по отдельности друг от друга.
Допущения вводить можно до тез пор, пока они не изменяют базу стоимости. Затем надо переходить в новую базу. Принимается ФСО9 в новой редакции и вперёд. Берём двойной тариф.

По мне так желание заказчика знать, за сколько он сможет продать мебель в здании, участки или ДДУ одним лотом, - вполне закономерно.
И по мне. Только за рамки в угоду заказчика переходить нельзя. Надо двигать рамки в рамках закона.

А то, что этот лот стоит дешевле, чем при продаже в розницу - вытекает из чего угодно: хотите из здравого смысла и житейского опыта, хотите из теории стоимости денег во времени.
Из здравого смысла вытекает максимизация дохода. Значит розница. А из теории стоимости денег во времени вытекает два процесса: наращение или дисконтирование. А какой из них применять, зависит от базы стоимости.
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Wednesday, August 08, 2018 2:34:09 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
Тогда я уже потерял нить спора.
Будут новые стандарты, новые базы и новые разъяснения - будем им руководствоваться.

Пока имеем, что имеем. Приходится работать с этим и писать допущения.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 2:58:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Это хороший спор. Меня так он на мысли навёл в обоснование своей позиции. Надо м.б. в статью оформить.
А Вы пишите чо. Вам решать.
Но Вы хоть понимаете, что я в рамках базы РС и без идиотических предположений оценю тот же самый объект и со скидкой в размере наращенных процентов получу заведомо бОльшую цифру, чем Вы? А объяснение будет в том, что Вы исказили базу РС и определяли не РС, а справедливую стоимость залога (куда ей в МСФО?) по ЦБ.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 3:18:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Проект ФСО 9 здесь, если что
http://tmpo.su/naok-novaya-redakciya-fso-9-ocenka-dlya-celej-zaloga/
Там же некоторые комментарии.
Такой ещё есть
https://berkshire-ag.com/press-center/we_media/proekt-fso-9-osnovnye-nedochety-kommentarii-eksperta
Но это так, к сведению.
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Wednesday, August 08, 2018 3:29:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Это хороший спор. Меня так он на мысли навёл в обоснование своей позиции. Надо м.б. в статью оформить.
А Вы пишите чо. Вам решать.
Но Вы хоть понимаете, что я в рамках базы РС и без идиотических предположений оценю тот же самый объект и со скидкой в размере наращенных процентов получу заведомо бОльшую цифру, чем Вы? А объяснение будет в том, что Вы исказили базу РС и определяли не РС, а справедливую стоимость залога (куда ей в МСФО?) по ЦБ.


Ну когда оцените 100 участков дороже удельно чем 1 и, отчет пройдет внимательное рецензирование потребителями, - тогда и обсудим такую концепцию.

А пока я буду на здравом смысле стоять.
Когда я покупаю на рынке мешок картошки, мне его отдадут дешевле, чем если 1 кг. покупать буду.
Когда заказчик хочет одновременно оценить 100 помещений, ему это обойдется у меня на фирме дешевле, чем если он закажет одну оценку.

В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 3:58:49 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
А я не буду оценивать дороже, чем 1. Я оценю, как 1, как собственно и оценивал. Вот в ЗПИФе недвижимости, например. И заказчиком (УК) отчёты принимались. И в ЦБ эти отчёты уходили в обязательном порядке. И вопросов не было.
Выскажу предположение о том, что у ЦБ взгляд на методологию оценки зависит от того, кто им этот отчёт даст на проверку. Для одного скидка обязательна, для другого нет. А для третьего может и премия сойдёт.
А в условиях не урегулированости методологии они всегда имеют на это право. Но в том, что методология оценки не урегулирована, виноват не ЦБ, а оценщики, которые сами в этой методологии не разбираются. Но готовы на всё, что им скажут сверху.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 4:11:12 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Павел_Лазарев сообщал(а):
[
Когда заказчик хочет одновременно оценить 100 помещений, ему это обойдется у меня на фирме дешевле, чем если он закажет одну оценку.

Вот, кстати.
Три варианта задачи.
1. Заказчик просит оценить 100 смежных ЗУ одним отчётом с разбивкой по 100 участкам.
2. Заказчик просит оценить 100 смежных участков 10 отчётами по 10 шт.
3. Заказчик просит оценить 100 смежных участков 100 отчётами.
Для залога.
РС одного и того же участка в трёх вариантах у Вас будет разная?
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Wednesday, August 08, 2018 4:39:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Павел_Лазарев сообщал(а):
[
Когда заказчик хочет одновременно оценить 100 помещений, ему это обойдется у меня на фирме дешевле, чем если он закажет одну оценку.

Вот, кстати.
Три варианта задачи.
1. Заказчик просит оценить 100 смежных ЗУ одним отчётом с разбивкой по 100 участкам.
2. Заказчик просит оценить 100 смежных участков 10 отчётами по 10 шт.
3. Заказчик просит оценить 100 смежных участков 100 отчётами.
Для залога.
РС одного и того же участка в трёх вариантах у Вас будет разная?


Я напишу то или иное допущение в ТЗ и отчет, как мы оцениваем эти участки для залога как пул или поединично.
Отсюда и стоимость будет рассчитана.
И она будет разной.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 4:54:56 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Скользкая это тема - отвечать на вопрос "Какая РС у вот этого ЗУ на дату оценки?" вопросом "А в составе какого пула продавать будете?" при том, что на дату оценки он уже какбэ продан.
Очень подставная кмк. В суперглобальном смысле. Череп
В начало
 
Павел_Лазарев
От: Wednesday, August 08, 2018 5:25:27 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
При всем уважении, это только ваше мнение.

Топик вообще начался с обсуждения рекомендаций ЦБ как раз вводить такую корректировку и/или допущение.
Известные мне потребители отчетов также не возражают или даже требуют этого.

Мне кажется мы уже по кругу пошли. Предлагаю закончить.
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, August 08, 2018 6:03:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Да кто же мешает? Дело личное.
Только вот реинвестирование полученных за срок маркетинга денег при продаже участков по частям Вы учитываете?
А то я наращение посчитал, там копейки получаются. В принципе, при сопоставимых условиях с учётом реинвестирования скидки заметной не получится.
А ЦБ никаких рекомендаций не даёт. Он спрашивает в виде жалоб. Поэтому, оценщикам надо отвечать однозначно. Тогда и предмета для жалоб не будет. Так щетаю.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005