|
|
|
НатальяВ.
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/9/2018
Сообщений: 2
Местонахождение: Казань
|
Добрый день!
Прошу помочь разобраться, уважаемые профессионалы)
Земельный участок находится в аренде, был получен на аукционе несколько лет назад. Планировалось строительство жилого дома. Спустя пару лет рядом построили дорогу, которая частично стала проходить через этот участок. В результате этого образовалась дополнительно еще охранная зона в 50 м от дороги, таким образом из 1,4 га земли пригодными для строительства стали только 0,7 га. Арендатор подает в суд на возмещение компенсации.
Вопрос:
1. Может ли в принципе арендатор получить такую компенсацию или только собственник?
2. Как посчитать данную компенсацию?
Мои идеи по 2 вопросу:
1. Капитализация неполученных будущих доходов. То есть могли бы построить 10 этажей на 200квартир., а теперь только 5 этажей на 100 квартир. Но тут возникает вопрос, откуда взять данные?
2. Оценить землю без обременений и с обременением. Разница между ними - компенсация. Вопрос как оценить обременение? может есть некий коэффициент снижения стоимости?
3. Была идея посчитать стоимость земли, на которой нельзя строиться под МЖС и под парковку. Разница между ними - компенсация... Но боюсь, что разница в цене будет небольшая...
Спасибо всем заранее за комментарии)
|
|
|
sky-perm
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 10/3/2007
Сообщений: 742
Местонахождение: Пермь
|
Лейфер 2016 "Жилые дома" стр. 170 коэф. - 0,84
Хотя первый ваш вариант наверное даст цифру больше. Но тут нужно уже совместно с проектировщиками поработать, чтобы они официально дали информацию о возможной застройке ЗУ в двух вариантах. Путь более сложный, но думаю цифра больше будет.
Хотя если отчет лишь для того чтобы в суд заявиться можно и цифру из справочника Лейфера взять, посчитать рыночную стоимость всего ЗУ и 16% это будет компенсация.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
1). Считается выход площадей с 1,4 Га и 0,7 га.
2). Срок строительства.
3). Прогнозируется прибыль предпринимателя для жилого здания.
4). Прогнозируются заемные средства.
5). Рассчитывается ПП для площадей с 1,4 га. и для 0,7 Га.
6). Из ПП вычитаются проценты по заемным средствам.
7). Находится разница в (ПП-%) для 1,4 Га и для 0,7 Га.
Эта разница может быть скорректирована на ликвидность и представлена как КОМПЕНСАЦИЯ.
|
|
|
НатальяВ.
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 8/9/2018
Сообщений: 2
Местонахождение: Казань
|
Спасибо большое за комментарии. Оба варианта рабочие, действительно. Будем думать...
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
да никакой компенсации. Нужно предварительно знакомиться с градостроительными планами. Не ознакомились - ваши проблемы.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Да, рабочие, конечно.
Только у меня вопрос: что значит "Хотел строить?".
Т.е. он мечтал, типа "а вот хорошо бы ..." или уже разрешение на строительство имеет (или хотя бы какие-то подготовительные стадии проходит просто медленно дело идёт)?
Вот втором случае метод предполагаемого использования - нормально. В первом есть просто пустой ЗУ, который некто поимел в аренду и несколько лет никто ничего не делает. Ну, вернуть ему арендную плату уплаченную, как максимум ещё % за пользование (и то ...).
|
|
|
Дормидонт
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/13/2019
Сообщений: 2
Местонахождение: Пула
|
Слуцкий сообщал(а):Да, рабочие, конечно.
Только у меня вопрос: что значит "Хотел строить?".
Т.е. он мечтал, типа "а вот хорошо бы ..." или уже разрешение на строительство имеет (или хотя бы какие-то подготовительные стадии проходит просто медленно дело идёт)?
Вот втором случае метод предполагаемого использования - нормально. В первом есть просто пустой ЗУ, который некто поимел в аренду и несколько лет никто ничего не делает. Ну, вернуть ему арендную плату уплаченную, как максимум ещё % за пользование (и то ...).
Кто знает, как происходит оценка стоимости участка в Хорватии?
https://www.adrionika.com/ru/type/uchastok
|
|
|
Guest |