Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Здание - собственность, земельный участок -аренда Опции · Вид
Ju
От: Saturday, August 11, 2018 7:35:24 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 10/18/2016
Сообщений: 1
Прошу помощи! Требуется оценить рыночную стоимость здания (здания находится в собственности), расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у города. Цель оценки - продажа через аукцион.
При определении РС здания, нужно ли учитывать право аренды на зу в стоимости здания? если новому собственнику все равно согласно ГК РФ перейдут права на этот зу?
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, August 11, 2018 9:32:10 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
И согласно ЗК перейдут.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.04.2018)
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства":
13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В идеале в оценке. Пока вопрос с корректировкой на передаваемые права вопрос мутный...
В СП и ДП аналоги берёте на арендованных ЗУ.
ЗП делаете как обычно, но РС прав аренды на ЗУ относите на задание. Или обозначьте это право не как право аренды, а как право собственности на плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.04.2018)
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Но пока это только моё мнение (вернее, не только моё). Надо далее работать.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, August 12, 2018 11:32:15 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Типовые права арендатора земельного участка
https://vuzlit.ru/90809/prava_obyazannosti_storon_dogovoru_arendy_zemelnogo_uchastka
Их всего 5.
Для застроенного ЗУ права на субаренду в общем случае смысла не имеют.
Остаётся всего два права
1. преимущественно перед иными перезаключить договор аренды. Так а кому он (застроенный ЗУ) ещё нужен? Никому.
2. преимущественное право выкупа. Так а кто ещё купит застроенный ЗУ?
Итого, предмета купли - продажи прав арендатора застроенного ЗУ не существует.
Особенно трогательно выглядит ипотека прав арендатора застроенного ЗУ.
Запретили без снятия обременения перезаключить договор аренды? Или выкупить этот ЗУ?
Сильно напрягли. Ога. Высший пилотаж
Типа хочу выкупить, владелец согласен, а банк не даёт. Он против. Ну в суд. Абсолютно тупая конструкция.
Кто иначе думает? Внимание! Внимание!
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 13, 2018 8:09:23 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Слуцкий сообщал(а):
...Кто иначе думает? Внимание! Внимание!

Я, но уже обсуждалось, повторяться не интересно
На всякий случай, поясню не согласие в "местном" контексте, я об этом: "ЗП делаете как обычно, но РС прав аренды на ЗУ относите на задание. Или обозначьте это право не как право аренды,...".
Как по мне, так оценивать ЗУ в рамках ЗП нужно как отдельный элемент, и объект именно ЗУ, но его ценообразующая характеристика "права": аренда, а не собственность
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 13, 2018 9:46:18 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Связь дома с землёй всегда чего-то стоит. И это даже не на ЗП, а на сравнительном показано для домов на арендованных ЗУ
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-primenenie-ommv-s-predvaritelnymi-i-zavershayushhimi-korrektirovkami/
Но говорить, что такие деньги стоят 5 указанных прав по аренде, которые по ГК и ЗК переходят бесплатно - явно чересчур.
Но говорить -ладно. А вот выделить в итоговом результате РС прав аренды - уже прямое указание на то, что по мнению оценщика право собственности на дом можно купить отдельно от прав аренды, которые по ГК и ЗК покупать не обязательно. А если нельзя, то с какой целью выделять?
При аренде ЗУ для размещения дома в конкретном местоположении возникает конкретная материальная выгода. Но она смысла не имеет без самого дома и неразрывно связана с ним. И принадлежит владельцу дома именно на праве собственности.
Этакое неотделимое улучшение, либо нематериальная часть дома.
Так щетаю будет чище.
Кстати, как мне удалось узнать, исторически эта конструкция с правами аренды ЗУ из приватизации возникла. Тогда хитрые оценщики стали считать РС приватизируемого дома затратником и говорить, что раз ЗУ не приватизируется, так и о чём речь. А получается ес-но мало. И вроде чисто административно продавили обязанность грузить на право аренды.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005