Дискуссии ЭСМИ "Appraiser.RU. Вестник оценщика"
»
ОЦЕНКА
»
Оценка недвижимости
»
Н.П. Баринов (NB) О разбросе цен на недвижимость, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова Отимальное количество
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Обращаю внимание на статью NB
http://sroroo.ru/upload/iblock/347/o-razbrose-tsen-na-nedvizhimost_barinov-n.p..pdf
Полученные там результаты могут служить хорошим ориентиром для определения оптимального количества аналогов для оценки в контексте статьи Лейфера и Крайниковой
http://sroroo.ru/upload/iblock/b35/Optimalnoe-kolichestvo-analogov-v-usloviyakh-neodnorodnosti-rynochnykh-dannykh.PDF
Я сам от опроса Н.П. ес-но увильнул, но зато теперь имею право на абсолютно независимый одобрямс и поддержамс.
Сейчас у меня в работе большой материал, где буду основываться, использовать и ссылаться.
И как раз в сопоставлении с идеей статьи Лейфера - Крайниковой. Мне у них вот категорически не понравилось отсутствие динамики итогового результата при разном количестве аналогов. Т.е. доверительный интервал снижается / растёт, а итог оценки (число) как себя при этом ведёт?
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,093
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Т.е. доверительный интервал снижается / растёт, а итог оценки (число) как себя при этом ведёт?
Хороший вопрос. Примерно так, как ниже на картинке. Это условная выборка (функция СЛЧИС) по параметрам, заданным в статье: первые 4 аналога выбраны из генеральной совокупности с параметрами 100ед плюс-минус 10%, следующие 5 аналогов: 100ед. плюс-минус 20%.
Итак, основной негативный фактор малого количества аналогов - смещенная оценка среднего.
А вот эффекта увеличения доверительного интервала при добавлении в выборку менее близких аналогов на этом "чистом" примере не наблюдается, скорее наоборот. Вероятно, в статье дополнительные аналоги были более далекими.
blinov-a-v прикрепленно вложений:
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
У меня другой вопрос. Если мы увеличиваем количество аналогов, то это хорошо?
Вот если мы например использовали 10 аналогов и получили какую-то РС и какую-то "ошибку". Потом сократили количество аналогов и получили меньшую ошибку, но и иное значение РС. И что? Это хорошо или плохо?
А если мы сократили количество аналогов ощибку снизили, а РС осталась та же. Это хорошо или плохо?
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,093
Местонахождение: Москва
|
А что такое ошибка? Два варианта:
1. разница между результатом оценки объекта и реальной ценой сделки с ним.
2. разница между результатами оценки объекта, выполненной разными специалистами.
В первом случае важна исходная вариация цен аналогов, а мерой ошибки является вероятность попадания случайной величины в интервал, при этом интервал неопределенности увеличивается при увеличении числа аналогов.
Во втором случае мерой ошибки служит доверительный интервал для среднего, который при увеличении числа аналогов, как правило, уменьшается (даже если вариация растет).
Короче говоря, если нужна воспроизводимость результата оценки - нужно больше аналогов, среднее будет надежным. Если же нужен прогноз цены продажи - то "лучше меньше, да лучше".
Так что "хорошо" и "плохо" - это смотря для чего.
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Подбор аналогов, наверно, самый субъективный момент в оценке.
И он как раз и определяет качество специалиста - насколько тот интуитивно умеет определять главные ценообразующие факторы, отсеивать нетипичные предложения, сопрягать результаты разных подходов и т.п.
Пытаться как-то формализовать поиск - бессмысленное для практики занятие.
Более широкая выборка дает более широкий диапазон даже для относительно развитых рынкой. А поскольку ответ: это стоит от 1 до 10 руб. никому не нужен, то приходится его сужать, т.е. опять проводить субъективную работу по отсечению лишнего.
Идеалом тут можно назвать ту глубину проработки, которую делает человек, когда ищет лично для себя квартиру или снимает лично для своей фирмы офис. Тогда ему становится ясно (после объезда, обзвона и вникания в каждый аналог), почему возникают эти отклонения в ценах на внешне по объявлениям похожие объекты. И где это пожелания неадекватных собственников, а где реальные отличия.
Но на подобные исследования не выделяются ни бюджеты ни сроки...
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Есть ещё одна статья Н.П.
Баринов Н.П. (2018), Методические неопределённости оценки рыночной стоимости при оспаривании результатов кадастровой оценки, Вопросы оценки, №2, 2018, http://sroroo.ru/upload/iblock/611/2018_VO_2_18_Neopredelennosti-RS-pri-osparivanii.pdf
Описание доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах
Пункт 22в ФСО № 7 гласит: «При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».
Позиции:
Требование описания объема доступных рыночных данных относится только к отобранным для расчета аналогам. На это указывает последняя часть первого предложения «… и правила их отбора для расчетов» VS Требование относится ко всему объему (числу) доступных оценщику аналогов. Описание лишь правил (критериев) и результатов отбора является невыполнением требования данного подпункта ФСО. На это указывает и второе предложения подпункта.
Мы разделяем вторую позицию. Требование п. 22в ФСО № 7 направлено на недопущение «направленного» (дешевые, дорогие и т. п.) отбора объектов-аналогов. Пользователь отчета должен иметь возможность видеть исходный перечень доступных оценщику аналогов, сформулированные с учетом выбранного метода расчета правила (критерии) отбора аналогов, а также убедиться в корректности применения этих правил при отборе аналогов из имеющейся выборки для проведения расчетов. Кроме того, требование подпункта направлено на максимальное использование доступной рыночной информации. Если оценщик не использует в расчетах часть аналогов, удовлетворяющих сформулированным критериям (правилам отбора), и не приводит этому обоснования, требование подпункта считается невыполненным.
..........
Я согласен, кстати.
А все - значит все. У меня только один вопрос: надо принтскрины этих "всех" прилагать? Или ссылок достаточно?
Т.е. я лично готов и на 15 - 20 аналогах работать. Раньше как-то было не очень, а сейчас уже нормально.
И более того, показ фактической неопределённости (как максимальных ошибок) на большом числе аналогов является принципиально важным. Иное - введение в заблуждение относительно фактической ситуации на рынке.
Вот 1 оценка коттеджа на 15 аналогах со средней ошибкой 15%.
Вот 2 оценка на 4 аналогах из той же выборки (остальных типа не нашли) со средней ошибкой 1% и на 8% отличающейся РС.
Какая из них более отражает реальность?
А смотрим у Баринова по коттеджам что там на среднюю необъяснимую дисперсию приходится? А 12% приходится.
Вот и получается, что видя 1% средней ошибки надо понимать, что эта цифра ниачём.
Такшта путь некий намечается. Добью покажу как там что.
Между прочим 15% средней ошибки - это %30 максимальной. А это уже намекает на уровень "точности" процесса.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
всех - это всех найденных наиболее похожих. при этом должно быть указано где искал в принципе (источники). а потом отбор
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Всех - это кмк всех, но не вообще всех.
В процессе поиска ведь откидываются например объекты другого класса (когда оценивается класс В, объекты класса А игнорируются, хотя интервалы цен могут и пересекаться), информация о которых - только замусорит отчёт. А уж если ещё скринить, то вообще полная дурь.
Так что принципы должны быть двух сортов
- принципы анализа рынка
- принципы отбора. Нередко вообще всё и используется без всякого отбора (а больше нет).
Тут бы надо с Н,П, получить уточнение.
На самом деле потребитель (а это, например, Н.П. в комиссии по оспариванию сидящий) желает видеть то, что существуют объекты дороже (и насколько) и дешевле (и насколько). А оценщик это видел, показал и где-то посерединке оценил. Отсюда неминуемо вытекает то, о чем Блинов написал - если тенденция, которая РС, устойчивая, то она от кол-ва аналогов будет зависеть очень слабо. Правда при условии, если отбрасывать не только дешёвые или только дорогие аналоги, а симметрично. А вот это надо показать с максимальной убедительностью пролетарской прямотой. Мозолистой рукой оценщика - рецедивиста.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
сначала описывается объект оценки. определяется сегмент, к которому он относится. далее поиск в сегменте. потом отбор. потом расчет
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Отбор каких? Самых дорогих, дешёвых, средних? Самых каких-то иных?
Вот надо показать все, а среди них уже отбор, а если не показать все, то Н,П, не пропустит. 
А может проще и не отбирать, а все и использовать? Штук 15-20, да и не заморачиваться с "принципами отбора". Особенно, когда и сам их не знаешь. Но заказчики привыкли, что если 5%, то это классный оценщик. Но если эти 5% для трёх самых дорогих получаются, то к Н.П. лучше не ходить. А если для трёх самых дешёвых, то оспаривать наверное ходить можно. Только заказчик вряд ли денег заплатит.
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Отбор каких? Самых дорогих, дешёвых, средних? Самых каких-то иных?
Я всегда исхожу из того, что поиск аналогов должен осуществляться не от общего к частному, а наоборот от частного к общему.
То есть мы начинаем искать сначала идентичные аналоги, если их достаточно (обычно 5 штук), то поиск прекращается. Если нет, расширяются критерии, и продолжаем поиск.
Например, надо оценить 2-комнатную квартиру площадью 60 кв.м. по ул. Ленина, д. 1.
Если в этом продаются квартиры, то берем их, так все остальные по сравнению с ними вообще не аналоги. Если нет, начинаем смотреть соседние такие же дома, постепенно расширяя круг поисков.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
самых похожих.
Но если остановиться на 5 самых похожих, то можно попасть в ситуацию, что похожих больше и их использование приведет к другой стоимости
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Даже про квартиры опасно одним домом ограничиваться.
Особенно, если дома однотипные. Выявят в соседних домах штуки три более дешёвые (% на 20) и попандос. Или наоборот три более дорогие.
И это хорошо, если три. А если больше?
Пример про 39 аналогов я публиковал. По всей однотипной улице +/- 10%.
С коттеджами интереснее. Особенно, когда посёлок целиком.
|
|
|
Павел_Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 5/16/2016
Сообщений: 84
Местонахождение: Москва
|
Кто выявит? И по какие критериям судить будет?
Мы обсуждаем, как реально считать, а не как подгонять под чьи-то критерии проверки.
Если под них делать, то тогда все просто: узнаем требования, в т.ч. по количеству аналогов, и вперед.
А если в соседних к соседним домам найдут. А если "они" решат, что главный критерий не местоположение, а материал стен и этажность, тогда надо для хрущевок 3339 аналогов по всей Москве приводить.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Павел_Лазарев сообщал(а):
Кто выявит?
Те, кому это надо. Такие есть.
И по какие критериям судить будет?
По тем, которые против Вас.
Мы обсуждаем, как реально считать, а не как подгонять под чьи-то критерии проверки.
Почему подгонять? Повышать качество, доказательность результата.
Если под них делать, то тогда все просто: узнаем требования, в т.ч. по количеству аналогов, и вперед.
А их Вам не скажут. Иначе как Вас потом наказать за нарушение критериев, которые Вы не знаете?
А если в соседних к соседним домам найдут.
Найдут. И жалобу на Вас накатают. А вот что и как быстро скажут коллеги, которым надо будет разбираться (а им оно противно), зависит от того, сколько Вы заранее соломки подстелили.
А если "они" решат, что главный критерий не местоположение, а материал стен и этажность, тогда надо для хрущевок 3339 аналогов по всей Москве приводить.
Ещё тупее замечания на руках имею. Даже показать могу. Не удивили. Скажут ещё не то, и не покраснеют.
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Павел_Лазарев сообщал(а):Например, надо оценить 2-комнатную квартиру площадью 60 кв.м. по ул. Ленина, д. 1. Если в этом продаются квартиры, то берем их, так все остальные по сравнению с ними вообще не аналоги. Если нет, начинаем смотреть соседние такие же дома, постепенно расширяя круг поисков.
Все именно так. И здесь мы вплотную подходим к вопросу о территории рынка недвижимости при индивидуальной оценке. Этот вопрос не освещен в лит-ре, поэтому позволю вывод из раздела статьи, которую пишу потихоньку:
"Таким образом,
территория рынка недвижимости при индивидуальной оценке сравнительным подходом - это территория, на которой расположено необходимое для расчетов число аналогов, «ближайших» к объекту оценки"
Если принять эту точку зрения, многое становится основательнее. Во-первых, других (незамеченных оценщиком) аналогов труднее найти. Во-вторых, и это важнее, сам оценщик работает не с малой частью рынка(генсовокупности), а с весьма большой (не менее половины). И результаты, полученные на таком материале гораздо увереннее характеризуют этот, пусть очень маленький по территории рынок. Это специфика оценки недвижимости - интересует стоимость (цена) здесь и сейчас.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ага.
Вот в доме, в котором оцениваемая квартира, аналогов нет. Или есть, но комнат не столько же.
А в пределах квартала есть семь однотипных домов, в которых имеется 10 квартир разной комнатности.
И когда, на какой останавливаться? На 3-й? На 5-й? На каких из 10?
Или мозолистой рукой оценщика - рецедивиста взять да и запупырить все 10 в дело, чтобы врагам не повадно было? Попутно показать, что от числа комнат ничего не зависит, от выхода окон то же самое, а всё различие укладывается в +/- 10%, как и должно (а стало быть ковыряться в этом никакого смысла нет)?
Я за этот вариант. И про малую оплату мне не надо. Я не знаю что это. Но если взялся, делай нормально. Щетаю.
А нет, так получи замечание в жалобе на то, что не учтён вид из окон, этаж расположения и фаза Луны. И отмывайся потом. Кстати, времени займёт раз в 1000 больше, чем десяток принтскрином сделать. И бесплатно абсолютно. И на нервах.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Н.П.
Вы забыли добавить к Вашей "территории рынка" ГРАНИЧНЫЕ УСЛОВИЯ ПОДБОРА АНАЛОГОВ...
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
А.А.,
не вижу разногласий сказанному мной. Если вы используете метод, для которого по общему признанию достаточно 5 аналогов, очертите их территорию.
И посылайте всех, замечающих аналоги где-то еще, по известному адресу. К вашем рынку они отношения не имеют.
Если же замахнулись, скажем, на рег.анализ, то территорию рынка нужно будет расширить до нахождения в ней 10-15 аналогов.
А дальше - по объявленному алгоритму.
Если внедрить это понимание в массы, жизнь несколько облегчится, нмв
ЗЫ Везде аналоги понимаются в смысле п.22б ФСО №7, но не по ФСО №1
|
|
|
NB
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,010
Местонахождение: Санкт Петербург
|
Е.Е.,
не забыл, т.к. не знал и не знаю, что вы под этим понимаете
Поясните, плз, если не жалко
|
|
|
Guest |
| Перейти
|
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
|
|