Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

ст. 5, 135-ФЗ и ФСО-1, п. 21 Опции · Вид
Юрий К.
От: Wednesday, December 19, 2018 7:11:22 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
В ст.5 135-ФЗ, среди объектов оценки, в частности, указаны:"право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества".
В то же время в п. 21 ФСО-1 указано, что в задании на оценку должны, в частности, указываться: "права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки".
Рассмотрим пример. Пусть объектом оценки является "право собственности на имущество Х", тогда, следуя вышеуказанным нормам, в задании на оценку может быть (и даже должно быть) указано:
- объект оценки: право собственности на имущество Х;
- права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки: право собственности.
Тавтология или масло масляное?
Конечно, можно возразить, мол, в качестве объекта оценки следует указать "имущество Х" и далее не возникнет коллизии. Однако пример приведен лишь для наглядности иллюстрации картины "Смешались все - люди и кони".
И еще вопрос: кто-нибудь знает, зачем/для чего в задании на оценку следует указывать цель оценки? (см. тот же п. 21 ФСО-1). Я понимаю, когда по смыслу МСО после указания цели оценки заказчиком оценщик выбирает подходящий для этого вид стоимости, который необходимо определять, но это не наш случай - вид стоимости жестко указывается в наших заданиях на оценку... Тогда зачем это нужно? Методология оценки, учитывающая цель оценки, насколько мне известно, пока не разработана. Единственным объяснением, приходящим мне на ум, может быть лишь ... обоснование целевых расходов бюджетников при оплате оценочных услуг.Грусть

P.S. Также всегда вызывал недоумение п. 13 ФСО-3: "В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)".
- Чувствуется яркий образчик коллективного творчества, когда один эксперт-разработчик ФСО с целью "как бы чего не вышло" пишет первую (главную) часть тезиса, а второй - слегка сумлевающийся и, видимо, оценивавший до этого что-то самостоятельно - смягчает тезис словами "при наличии рыночной информации", понимая, что совсем "завернуть" его не удастся.Улыбка Сколько времени уж прошло, а воз и ныне там. Ну все же хотелось бы спросить автора сего шедевра, каким образом он себе представляет выполнение данного пункта и все ли эксперты-разработчики были трезвыми когда писался и утверждался этот текст (?) Хотя, по практике знаю, бывает, что члены рабочей группы напишут в целом неплохой проект ФСО, но после правок так называемого "правового департамента МЭРа" утвержденная редакция ФСО меняется до неузнаваемости.

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 19, 2018 9:44:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Про ПС.
Только сегодня с Н.П. говорили.
Я это понимаю след. образом.
Сначала обязан (!!!) провести рыночные исследования по влиянию фактора, а при недостатке данных хвататься за справочник Лейфера.
Пример из сегоднящней оценки.
Рыночные данные показывают, что нет вляния ни на ул. цену ни на ставки офисов класса А в районе ст. метро Кропоткинская след факторов
1. площади (я его вообще редко наблюдаю)
2. удалённости от станции метро
3. интесивности пеш. трафика.
А в справочнике всё это имеется. И дебилы не будут рассматривать полтора десятка аналогов, как я, чтобы это выяснить, а ограничатся тремя и справчником.
Вот тем самым они и нарушат указанный пункт ФСО.
А завтра покажем, что в конкретной ситуации конкретной оценки (а не вообще по жизни) нет зависимости удельной цены коттеджа от материала стен.
А ранее показывали, что мебель в элитных коттеджах бесплатная.
Да много чего показывали, что есть в мозгах икпердов, но нет в конкретной ситуации жизни.
Видел построение СД кумуляьтвом пятью экспертами (премии они оценивали). Ну налажено это на фирме. А что нормальных рыночных методов нет?

В общем так как-то.
В начало
 
Юрий К.
От: Wednesday, December 19, 2018 10:40:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
Для справки: экспертизы никто не запрещал, они вовсю проводятся, правда, в меньшем объеме - падение, как и на всем рынке, в т.ч. оценки.
Что касается остального, описанного мною выше, - я всегда был недоволен именно этими (но и не только) пунктами ФСО и ФЗ-135, и сегодня постарался довести в очередной раз это на заседании, правда, почти уверен, что бесполезно.
Что касается "красиво писали - не соответствует": по указанным выше пунктам я никогда так не писал, а по некоторым пунктам писал: "не представляется возможным выполнить", либо "не является нарушением".

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Юрий К.
От: Wednesday, December 19, 2018 10:49:16 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
Александр Анатольевич, п. 13 ФСО-3 я понимаю совершенно иначе: если мне в составе конкурсной массы попадется, например, полотно Серова (как это было при оценке бывшей г-цы Украина - там в холле на стене висел оригинал его работы!) и я для его эстимейта приглашу профильного эксперта-искусствоведа, то я ни коим образом не смогу проконтролировать этого эксперта - если смог бы, мне незачем было бы его приглашать!

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Слуцкий
От: Wednesday, December 19, 2018 11:17:03 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Юрий К. сообщал(а):
Александр Анатольевич, п. 13 ФСО-3 я понимаю совершенно иначе: если мне в составе конкурсной массы попадется, например, полотно Серова (как это было при оценке бывшей г-цы Украина - там в холле на стене висел оригинал его работы!) и я для его эстимейта приглашу профильного эксперта-искусствоведа, то я ни коим образом не смогу проконтролировать этого эксперта - если смог бы, мне незачем было бы его приглашать!

Не знаю, Юрий Васильевич …
это вы одного эксперта пригласили. А другой эксперт другое скажет. А третий вообще фыркнет "Фальшивка" и уйдёт.
И вот тут уже Вы никуда не денетесь. Будете лично решение принимать. Основываясь на рыночных данных. Улыбка В принципе, можете одного эксперта прогнать, другого позвать, третьего. До тех пор пока правильное мнение не выразят. Череп
Но в общем сомневаюсь, что фраза в ФСО про такие узкие редкие моменты.
С мтз это всё же криво прописанный обязательный приоритет рыночных исследований перед экспертными мнениями. Т.е. мнения используй, но давай ка подтверди рынком. А лучше вообще в мнения не лезь.
ПС. Ещё первый раз выявил отсутствие различий цен и ставок ЕОН (ОКС) на арендованных и собственных застроенных ЗУ. Серьезное настроение
В начало
 
Шогин В.
От: Thursday, December 20, 2018 9:10:05 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
суды уже настолько привыкли к справочникам Лейфера (массовое введение в заблуждение), что если против расчета Слуцкого кто-то завит справочные данные с большой степенью вероятности суд услышит второго.
что касается стандартов. А как-то давно писал, что нет главного стандарта: стандарт проведения анализа анализа рынка, где должны быть написаны должные действия оценщика для получения в последующем правдоподобной рс
иначе этот анализ заключается во втыкании в отчет разных фрагментов разных сведений, интервью и т.п., что якобы показывает рынок

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 20, 2018 10:19:40 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
В.А.
У меня не расчёты. Улыбка
У меня графики. Их глазами видно. Так просто нас не возьмёшь. Пистолет
В начало
 
Eugene
От: Thursday, December 20, 2018 11:37:45 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,243
Местонахождение: Саратов
Я за расчетный анализ рынка, но на практике часто наблюдается неадекватное "расчетное" проведение анализа рынка в виде: 10 объявлений, часть на окраине района в отличном состоянии, часть в центре в убитом состоянии на 2-й линии, но примерно по одой удельной цене, потом "ищут" корреляцию, естественно её не обнаруживают, делается вывод: местоположение, физ. состояние, линия расположения - якобы не ценообразующие факторы и корректировка не требуется, как результат имеем РС нового объекта на 1-й линии в центре как убитого рядом во дворах... На фоне этого справочники с массовыми опросами экспертов - эталон качества. А учитывая, что за расчеты "долго и качественно", как правило, не платят, приходится конкурировать на рынке заказов "быстро и просто", то доминирование на рынке оценки справочников неизбежно
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 20, 2018 12:08:19 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Я и не говорю за всю Расею.
Я говорю конкретно за Москву, для которой иксперды придумали зависимость цен и ставок от удалённости от станции метро. Вот для НН они почему-то такой гадости не сделали. Что там метро другое? Высший пилотаж Или по месту издания справочника гадить западло?
Вот и показываю, что туфта это.
Про соотношение цен застроенных арендованных и собственных ЗУ давно говорим, а показал только впервые.
Кстати это всё работа "дорого и качественно". Последнее время что-то именно на такие судьба выводит.
Но вот свалилась помимо воли работа "быстро и дёшево" (помогать надо) и … уже не могу снизить объём и глубину проработки. И попутно езависимость цен домовладений от материала стен выперла.
Такшта поглядим. Череп
В начало
 
Paradoks
От: Thursday, December 20, 2018 12:36:37 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/8/2007
Сообщений: 779
Интересно посмотреть выкладки про стены домовладений. Тоже пришел несколько лет назад к этому же выводу, для домовладений среднего и чуть выше сегмента. Притом оно прослеживается уже много лет. В некторых случаях дерево даже дороже получается

-
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 20, 2018 12:43:44 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Paradoks сообщал(а):
Интересно посмотреть выкладки про стены домовладений. Тоже пришел несколько лет назад к этому же выводу, для домовладений среднего и чуть выше сегмента. Притом оно прослеживается уже много лет. В некторых случаях дерево даже дороже получается

Выложу. И про метро, и про ЗУ, и про пешеходный трафик …
Всех на чистую воду выведу. Водка, балалайка
В начало
 
Юрий К.
От: Thursday, December 20, 2018 3:46:35 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
Шогин В. сообщал(а):

что касается стандартов. А как-то давно писал, что нет главного стандарта: стандарт проведения анализа анализа рынка, где должны быть написаны должные действия оценщика для получения в последующем правдоподобной рс
иначе этот анализ заключается во втыкании в отчет разных фрагментов разных сведений, интервью и т.п., что якобы показывает рынок

В.А., мы вчера обсуждали этот вопрос, возможно будут подвижки в этом направлении. Однако я не уверен, что на все-про-все д.б. свой стандарт, ибо так можно дойти и до стандарта округлений, стандарта вычислений и т.п. В свое время, когда мы работали над проектом ФСО-8 некоторые предлагали прописать там проведение анализа рынка - такого, что один лишь перечень того, что нужно было сделать занимал полторы страницы. Там, в частности, предлагалось выявление оценщиком емкости рынка (!) - прекрасная идея, но я осторожно отметил, что моя организация как-то раз заплатила 40 000 у.е. РБК за подобный анализ рынка с определением его емкости и что врядли оценщики это массово потянут... Емкость рынка удалось "отбить", а макроэкономический анализ все же остался. Интересно, что на мое замечание о том, зачем нужно проводить макроэкономический анализ при оценке котируемых акций в размере стандартного биржевого лота одна известная в оценочных кругах дама воскликнула: "Ну как вы не понимаете, это же (биржевая цена) спекулятивная цена!".


1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 20, 2018 4:07:55 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Вот положа руку …
Макроанализ меня вообще уже давно не напрягает. Пару часов раз в полгода. Четыре странички, не более.
А вот содержательный анализ в сегменте и по месту совершенствуем постоянно.
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-primenenie-dlya-analiza-rynka/
И вот так же конкретно сегодня делаем. При этом анализ даёт обоснование выбора аналогов и прямой выход на оценку
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-oshibki-modelej-i-neopredelyonnost-rezultata/
Если кто надумает стандарт писать, рекомендую. Улыбка
Никаких лишних телодвижений. Всё по делу.
Ну обзорчик какой ещё перед этим скопипастить.
В начало
 
Юрий К.
От: Thursday, December 20, 2018 7:37:00 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
[quote=Слуцкий]Про ПС.
Я это понимаю след. образом.
Сначала обязан (!!!) провести рыночные исследования по влиянию фактора, а при недостатке данных хвататься за справочник Лейфера.
Пример из сегоднящней оценки.
Рыночные данные показывают, что нет вляния ни на ул. цену ни на ставки офисов класса А в районе ст. метро Кропоткинская след факторов
1. площади (я его вообще редко наблюдаю)
2. удалённости от станции метро
3. интесивности пеш. трафика.
А в справочнике всё это имеется. И дебилы не будут рассматривать полтора десятка аналогов, как я, чтобы это выяснить, а ограничатся тремя и справчником.
Вот тем самым они и нарушат указанный пункт ФСО.
А завтра покажем, что в конкретной ситуации конкретной оценки (а не вообще по жизни) нет зависимости удельной цены коттеджа от материала стен.
[quote=Слуцкий]
А.А., перечитал еще раз этот Ваш тезис и пришел к выводу, что есть все же порой польза от подобных дискуссий: я понял, что мои претензии к п. 13 ФСО-3 были, возможно, чрезмерными (ориентированными на редкие объекты оценки типа картин). В определенных случаях (типа описанного Вами выше) этот пункт не так уж и плох... Видимо, нужно наверное подумать о границах его применимости, либо определенной корректуре формулировки.

1 410 сообщений на старом форуме
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, December 20, 2018 8:04:05 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Ю.В.
Буду искренне рад, если такое понимание требования ФСО выразится в решениях ДК. Молоточек
Мне, если честно, конкретно противно уже на эти справочные корректировки смотреть в отчётах, когда явно была возможность разобраться с рынком. И жалобы на низкие цены мне не аргумент.
Сам реально сейчас переделываю полностью бесплатно (шефская помощь, типа) отчёт по кальке летом оплаченного мне ну не очень хорошо, но хорошо (и с экспертизой, кстати).
В начало
 
Павел Лазарев
От: Friday, December 21, 2018 4:46:07 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
Справочники издаются и издаются.
Уже на все случаи жизни есть.

В идеале хотелось бы разъяснений и рекомендаций от СРО о возможностях и пределах их применения.
А пока естественно все идут по пути наименьшего сопротивления.

На развитых рынках проще подобрать прямые аналоги, чем кому-то доказывать есть ли зависимости от метро или от материала стен.
А на неразвитых и не найдешь ничего на рынке, на то он и неразвитый.

В рамках стандартного бюджета и срока на оценку - никто не будет делать настоящие исследования рынка.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, December 21, 2018 5:40:23 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Павел Лазарев сообщал(а):
Справочники издаются и издаются.
Уже на все случаи жизни есть.
Есть. Уже, говорят, и по Москве есть, и по Тамбову, и по Перми … Жду когда ими по башкам друг друга лупить будут дабы большую правильность своего справочника показать. Какой больший шум в ушах вызовет, тот и правильный.
В идеале хотелось бы разъяснений и рекомендаций от СРО о возможностях и пределах их применения.
А пока естественно все идут по пути наименьшего сопротивления.
Он же путь обыдлячивания. Без вариантов.
На развитых рынках проще подобрать прямые аналоги, чем кому-то доказывать есть ли зависимости от метро или от материала стен.
Да не всегда это возможно. Даже в центре Москвы.
А на неразвитых и не найдешь ничего на рынке, на то он и неразвитый.

В рамках стандартного бюджета и срока на оценку - никто не будет делать настоящие исследования рынка.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Friday, December 21, 2018 5:57:52 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Он же путь обыдлячивания. Без вариантов.


Нормальной альтернативой справочникам является настоящее экспертное мнение и настоящее знание локального рынка.
Вплоть до того, что четко знать, чем адрес ул. Советская, д. 1 отличается от адреса ул. Советская, д. 3 и почему в одном квартиры на 10% дороже, хотя дома внешне идентичны.

Но где набрать для этого такое количество экспертов?

И кто им на слово поверит?
Всем же обоснование подавай.
В начало
 
Слуцкий
От: Friday, December 21, 2018 7:04:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Кмк настала пора ревизии экспертных корректировок.
Те которые понятны: отделка, оснащённость коммуникациями и т.п.
И те, которые от обыдлячивания.
В Москве не проследить зависимость от расстояния от метро? Ахринели? Она тут для этих объектов будет, а там для этих же не будет. Точно знаю. А мне вместо этого искперды вменяют обязанность корректировать всегда.
А ведь дело в том, что проверяющие есть вполне такое же быдло, учившее оценку по справочникам.Вот и приходится делать в два - три раза большую работу. И это всё без гарантии (см. пост Шогина выше).
И про то, что для выражения мнения эксперт должен быть признанным, а не для статистики машка какая-то с опытом 0,5 года, надо бы вопрос ставить.
Кстати, у Неймана в НАССА КСЦ этот вопрос предлагалось решать именно так. Никакие левые черти в качестве экспертов выступать по определению не могли.
В начало
 
Olegovich
От: Friday, December 21, 2018 7:17:37 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,839
Местонахождение: -
Слуцкий сообщал(а):
А ведь дело в том, что проверяющие есть вполне такое же быдло, учившее оценку по справочникам.Вот и приходится делать в два - три раза большую работу. И это всё без гарантии (см. пост Шогина выше).

не соглашусь... Сколько оценщиков способны сделать нормальный анализ? ну или пусть даже заменим слово "способны" на "будут делать"... да единицы... а их тысячи...
и пока справочников не было - такие анализы мне встречались... что уж лучше бы без них вовсе.... как сказал некогда на одной из конференций один из проверялкиных: "пусть уж лучше Справочник"
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005