Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Существенность / не существенность расхождений результатов оценок Опции · Вид
Слуцкий
От: Sunday, April 21, 2019 10:58:30 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Хочу обратить внимание на вот эту свою заметку
http://tmpo.su/sushhestvennost-ne-sushhestvennost-rasxozhdeniya-rezultatov-ocenok/
Актуальность понимания вопроса огромная.
1. в процессах по оспариванию появились вопросы судей на эту тему
2. надо готовиться к предъявам по ущербу (мало ли)
Вот и конкретная польза учиться обосновывать интервалы. Там правда свои проблемы с заказчиками.
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, April 21, 2019 3:56:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 936
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Определить доверительный интервал оценки кадастровой стоимости можно. Здесь формула: Баринов Н.П.

Ну да, можно. Правда, извлечь из опубликованных отчетов исходную матрицу Х не всегда просто. Но можно.

Слуцкий сообщал(а):
Однако, для определения интервала в общем случае требуется не доверительный, а абсолютные интервал, т.е. интервал, определяемый абсолютной ошибкой.

Абсолютная ошибка (на заданном уровне доверительной вероятности) получается для конкретного набора значений ценообразующих факторов, включенных в модель (матриц Хо). Так что это как раз просто.
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, April 21, 2019 4:14:44 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Главное нАчать. "Вода дырочку найдёт" (с)
Потом, глядишь, и модели кадастровые не моделями окажутся, а фикциями, изготовленными за гос. деньги ... Череп
Но я тут в эксперты не лезу пока. Хотя и подозреваю, что понимаю уже побольше крикунов - КРАшников.
Я, главным образом, сейчас могу утверждать что:для того, чтобы глаголить за "существенное завышение / занижение"
1. надо иметь свою оценку, достоверность которой моментально ставится под сомнение в сам момент её возникновения. А какжешь иначе? Так что это должна быть ох какая хорошая оценка. Таких, наверное, даже и не бывает.
2. Надо уметь посчитать интервал РС оспариваемой оценки. Это надо уметь.
3. Надо предъявить обоснованный интервал своей "правильной" оценки. Это надо уметь. И ни в коем случае его не заузить, поскольку, коли найдётся заужение, так и достоверность всей предъявы порушится.
4. Показать, что результаты двух оценок не попадают в интервалы друг друга.
И вот только тогда можно ставить вопрос о "сущщественном завышении / занижении" и связанном с ним ущербом. Иначе никак. Причём, это в соответствии с действующей нормой, а не моё мнение.
В начало
 
blinov-a-v
От: Sunday, April 21, 2019 5:53:34 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 936
Местонахождение: Москва
В цитируемом определении МОС говорится про "...приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений." То есть речь об исходной неопределенности результатов самой ГКО, с границами которой предлагается сравнить точечное значение РС. В общем-то, это правильно: у КС интервал всегда можно именно посчитать, а "приемлемый" значит "на приемлемом уровне доверительной вероятности". Похоже, судьи МОС разбираются в статистике, приятно.Улыбка
В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, April 21, 2019 6:09:52 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Не так просто.
Говорить о доверительном интервале при доверительной вероятности можно только приняв в качестве предположения отсутствие в используемых ценах субъективной составляющей. Между тем, это очевидно не так.
Просто очередной пример того, что критерии должны в оценке быть рождены. Родятся, никуда не денутся. Только рожать надо.
В начало
 
NB
От: Monday, April 22, 2019 3:49:07 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
blinov-a-v сообщал(а):
В цитируемом определении МОС говорится про "...приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений." То есть речь об исходной неопределенности результатов самой ГКО, с границами которой предлагается сравнить точечное значение РС. В общем-то, это правильно: у КС интервал всегда можно именно посчитать, а "приемлемый" значит "на приемлемом уровне доверительной вероятности". Похоже, судьи МОС разбираются в статистике, приятно.Улыбка

И правильно (что что-то понимают), и неправильно (по сути) одновременно. Со статистической т.з.:
1. Если ставить вопрос о том, существенно ли различаются оценки КС и РС, то сравнивать нужно интервал с интервалом. Пересеклись интервалы - оценки равноправные, хотя и разные.
2. Если же сравнивать ТОЧЕЧНЫЕ значение КС и РС - которые являются базой для экономически значимых действий - выкупа, аренды, налогообложения - при чем тут интервал любой из них? Не с интервала платим, с точечной.
3. Тем более, когда попадание точечной оценки РС в интервал КС рассматривается как условие запрета оспаривания КС. Тут одна точечная заменяется на другую точечную. Вот когда КС будет определяться по нижней границе ее интервала (пресловутый кадастровый коэффициент предлагался нами еще в 2006 г.) - тогда да: РС в интервале КС - заявитель - в лес, РС вышла за интервал КС - устанавливаем КС в размере РС. Даже нет, еще жестче - интервал РС вышел за интервал КС - только тогда КС устанавливается по верхней границе интервала РС. И все это - при хоть какой-то уверенности, что оценка РС - не смещенная.
Не просто в нашем королевстве. Улыбка
В начало
 
NB
От: Monday, April 22, 2019 3:58:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Говорить о доверительном интервале при доверительной вероятности можно только приняв в качестве предположения отсутствие в используемых ценах субъективной составляющей.

А.А., откуда дровишки? Улыбка
Именно субъектная составляющая объясняет разброс наблюдаемых цен относительно "идеальной" модели. А доверительный интервал возникает из-за построения модели по выборке, которая меньше генсовокупности.
У неидеальной модели в этом разбросе - микс субъектного разброса с "ошибками" модели.
Потому и уделяют столько усилий проверке "качества" модели. Чтобы свести к незначимым ее ошибки по сравнению с субъектным (не измеряемым) разбросом.
В начало
 
blinov-a-v
От: Monday, April 22, 2019 4:21:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 936
Местонахождение: Москва
NB сообщал(а):
1. Если ставить вопрос о том, существенно ли различаются оценки КС и РС, то сравнивать нужно интервал с интервалом. Пересеклись интервалы - оценки равноправные, хотя и разные.


Разумеется. Но, по-моему, даже такое сравнение точечной РС с интервалом КС в несравненно лучше, чем тот критерий, что используется сейчас: выполнен ли отчет "оспаривателя" в соответствии с ФСО; такой вопрос вообще не должен ставиться перед суд.экспертом.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, April 22, 2019 4:29:22 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
NB сообщал(а):
[
Со статистической т.з.:
1. Если ставить вопрос о том, существенно ли различаются оценки КС и РС, то сравнивать нужно интервал с интервалом. Пересеклись интервалы - оценки равноправные, хотя и разные.
...

Это со статистической т.з. может и так.
А с т.з. ФСО 1 не так. Пересечения интервалов мало. Надо, чтобы именно одна точечная оценка попала в интервал второй.
Поэтому как раз точечная не сравнивается, но сопоставляется с интервалом.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, April 22, 2019 4:33:02 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
blinov-a-v сообщал(а):

выполнен ли отчет "оспаривателя" в соответствии с ФСО; такой вопрос вообще не должен ставиться перед суд.экспертом.

100% верно. А эксперта, который согласился ответить на этот вопрос от безденежья, накол. Или накал.
В начало
 
NB
От: Monday, April 22, 2019 6:43:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
Слуцкий сообщал(а):
Это со статистической т.з. может и так.
А с т.з. ФСО 1 не так. Пересечения интервалов мало. Надо, чтобы именно одна точечная оценка попала в интервал второй.
Поэтому как раз точечная не сравнивается, но сопоставляется с интервалом.

Да ладно - нашли авторитет - ФСО-1. Мы знаем, как они (ФСО1-3) дорабатывались и утверждались. Сейчас потихоньку начинается работа по пересмотру всех ФСО. Посмотрим, чем дело закончится.
Я давно показывал соотношение 2х и 3х равноправных оценок:

Вложения:
ТранзитивностьNBv3.pdf 143 KB, загружено: 214 раз.


В начало
 
Слуцкий
От: Monday, April 22, 2019 7:13:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Н.П.
Транзитивность - это оч. хорошо. Но норма есть, она действует, и она иная.
А так-то и я лапу приложил.
http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-intervalnoe-soglasovanie-rezultatov-ocenki/
к разбору этой самой нормы. Только толку-то...
Работа по стандартам теперь задача Союза. Это если 135фз за закон считать. Там ещё никто ничего не начинал. Улыбка
Лучше бы без Вас и не начинали.
В начало
 
blinov-a-v
От: Monday, April 22, 2019 7:55:28 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 936
Местонахождение: Москва
NB сообщал(а):
Я давно показывал соотношение 2х и 3х равноправных оценок:


Равноправных.
Но в случае РС vs КС мы имеем дело с разными ген.совокупностями. У КС дисперсия просто обязана быть сильно выше, чем у РС. Иначе смысл оспаривания отсутствует на уровне логики: глупо заменять более точный результат менее точным.
Поэтому за основу и следует брать интервал КС, а что с ним сравнивать (точечную оценку РС или ее интервал) - на практике окажется не так уж важно.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, April 22, 2019 8:23:26 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
blinov-a-v сообщал(а):
[
У КС дисперсия просто обязана быть сильно выше, чем у РС.

Почему? Если КС - просто плохо (ну или "плохо") оцененная РС (в силу особенностей используемой методологии), то смысл оспаривания в лучшей оценке РС.

В начало
 
blinov-a-v
От: Monday, April 22, 2019 9:16:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 936
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
blinov-a-v сообщал(а):
[
У КС дисперсия просто обязана быть сильно выше, чем у РС.

Почему? Если КС - просто плохо (ну или "плохо") оцененная РС (в силу особенностей используемой методологии), то смысл оспаривания в лучшей оценке РС.



Потому что, с объективной точки зрения, "лучшая" оценка - значит, более точная. А не более "правильная" (то есть кажется правильной или выгодна кому-то).

Есть только два случая, когда КС может отличаться от РС по иным причинам, кроме меньшей точности КС:
1) Когда фактическое использование ОО не соответствует НЭИ. Но кто в этом случае будет оспаривать?
2) Криминал. То есть сознательное искажение РС (КС). Потому что случайные ошибки должны укладываться в интервал, он для того и есть.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, April 22, 2019 9:29:38 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Лучшая оценка - та, которая лучше и объективнее отражает рынок. И если он "не точен" этот рынок, то оценка может быть "точной" только при искажении.
Т.е. "не точная", но объективная оценка лучше, чем "точная" но искажённая в угоду "точности".
Я бы ещё так сказал. Оценка тем лучше, чем при прочих равных больше использовано аналогов. И если при этом дисперсия, вариация и т.п. выше, так и ничего плохого в этом нет.
И никакого криминала, НЭИ и пр.
В начало
 
NB
От: Tuesday, April 23, 2019 5:10:47 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
blinov-a-v сообщал(а):
NB сообщал(а):
Я давно показывал соотношение 2х и 3х равноправных оценок:
Равноправных.
Но в случае РС vs КС мы имеем дело с разными ген.совокупностями. У КС дисперсия просто обязана быть сильно выше, чем у РС. Иначе смысл оспаривания отсутствует на уровне логики: глупо заменять более точный результат менее точным.
Поэтому за основу и следует брать интервал КС, а что с ним сравнивать (точечную оценку РС или ее интервал) - на практике окажется не так уж важно.

1. Выразился неточно. Правильно - равноточных. При пресечении интервалов оценки равноправные, а при равенстве интервалов - равноточные.
2. Дисперсиями проблема не исчерпывается. Нужны подтверждения (или хотя бы какая-то уверенность), что оценки несмещенные.
3. С какой стати дисперсия КС ДОЛЖНА быть сильно ВЫШЕ? Это зависит от рыночных данных и качества моделирования. Скажем, в Питерской КО ср.ош. аппроксимации были на уровне 7-10% по отдельным сегментам. А в индивидуальной оценке на местном рынке корректировками "по Лейферу" пяти аналогов какие ошибки? Улыбка Но оспаривают, и не запретишь.
4. Каковы будут выводы по результатам сравнения? Допустим, результата ИО лежит в интервале КО - что из этого следует практически? А если вне этого интервала? Каковы действия?
В начало
 
Слуцкий
От: Tuesday, April 23, 2019 8:14:21 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
NB сообщал(а):

4. Каковы будут выводы по результатам сравнения? Допустим,
1. результата ИО лежит в интервале КО - что из этого следует практически? - Результаты ИО и КО различаются НЕ существенно.

2. А если вне этого интервала? - Если при этом ещё и результат КО лежит вне результатов ИО, то их результаты различаются существенно.

Каковы действия? - Это как судья решит.


А если применительно к ущербу, нанесённому подлым по определению оценщиком, то
- в случае 1 он "не предъявляется"
- в случае 2 есть тема разбираться, не заужены ли интервалы искусственно. Например, в стремлении СрОА упихнуть в 10%.
В начало
 
blinov-a-v
От: Tuesday, April 23, 2019 9:05:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 936
Местонахождение: Москва
NB сообщал(а):
2. Дисперсиями проблема не исчерпывается. Нужны подтверждения (или хотя бы какая-то уверенность), что оценки несмещенные.

Методика расчета КС предполагает симметричный доверительный интервал. Когда что-то оспаривается, то принято считать оспариваемое правильным до тех пор, пока не доказано обратное (иначе оспаривание будет бесконечным). Предметом оспаривания РС vs КС вообще не является правильность самой оценки КС. А только тот факт, что РС конкретного объекта (сильно) отличается от КС. Так что уверенность есть, на уровне логики и здравого смысла.

NB сообщал(а):
3. С какой стати дисперсия КС ДОЛЖНА быть сильно ВЫШЕ? Это зависит от рыночных данных и качества моделирования. Скажем, в Питерской КО ср.ош. аппроксимации были на уровне 7-10% по отдельным сегментам. А в индивидуальной оценке на местном рынке корректировками "по Лейферу" пяти аналогов какие ошибки? Улыбка Но оспаривают, и не запретишь.

Николай Петрович, нисколько не сомневаюсь. Но ведь методика оценки КС - это частный случай оценки РС, одна из возможных методик сравнительного подхода. Если она дает такую точность, то все остальные просто не нужны. Точнее, при оценке РС она и должна использоваться, возможно, наряду с прочими, при этом в силу своей явно более высокой точности она будет иметь очевидный приоритет. А в ИО с учетом более узкого сегмента она даст еще более точный результат. В смысле так должно быть. Ведь основной критерий качества оценки - точность. Все остальное - субъективизм, удел вольных консультантов, "чувствующих рынок" (впрочем, иногда гениально). Но судам не озарения нужны, а воспроизводимость результата.

NB сообщал(а):
4. Каковы будут выводы по результатам сравнения? Допустим, результата ИО лежит в интервале КО - что из этого следует практически? А если вне этого интервала? Каковы действия?

А.А. ответил: "суд решит". Полностью согласен. Наше дело дать суду основания для решения. С этого данная тема и началась: суд задал интересный и разумный вопрос. Очень часто задать правильный вопрос - это уже больше половины его решения.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005