Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Сопоставимость аналогов Опции · Вид
Анна Прожога
От: Thursday, July 18, 2019 3:22:46 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/18/2019
Сообщений: 5
Местонахождение: Краснодар
Добрый день. Суть вопроса такова: проводилась оценка в рамках судебного процесса трех земельных участков сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, для изъятия. Площади участков 42740 кв.м, 4733 кв.м, 269 кв.м. Экспертом в сравнительном подходе отобраны земельные участки площадью 37400 кв.м, 18700 кв.м, 18700 кв.м, 18000 кв.м. Корректировка на масштаб принята для всех участков 0%, т.к. все участки менее 10га (справочник Лейфера), хотя в справочнике указано, что «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов (в данном случае для земельных участков), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может использоваться как объект-аналог». Являются ли объекты сопоставимыми по площади, если разница в площади составляет 4-8 раз и 67-221 раз? Где регламентируется сопоставимость по масштабу?
В начало
 
Владимир Коломна
От: Thursday, July 18, 2019 3:41:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Анна Прожога сообщал(а):
Добрый день. Суть вопроса такова: проводилась оценка в рамках судебного процесса трех земельных участков сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, для изъятия. Площади участков 42740 кв.м, 4733 кв.м, 269 кв.м. Экспертом в сравнительном подходе отобраны земельные участки площадью 37400 кв.м, 18700 кв.м, 18700 кв.м, 18000 кв.м. Корректировка на масштаб принята для всех участков 0%, т.к. все участки менее 10га (справочник Лейфера), хотя в справочнике указано, что «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов (в данном случае для земельных участков), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может использоваться как объект-аналог». Являются ли объекты сопоставимыми по площади, если разница в площади составляет 4-8 раз и 67-221 раз? Где регламентируется сопоставимость по масштабу?


"Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных."

Вызываете эксперта на допрос и задаете интересующие вопросы (если дело в суде и делал экспертизу суд. эксперт)



В начало
 
Ю.Ю.
От: Thursday, July 18, 2019 3:42:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
Никакой справочник не дает ответа на вопрос аналог или не аналог. Даже при условии, что размер будет близкий, участки могут относиться к разным сегментам рынка. Ответить на поставленный вопрос наверняка вы сами сможете.
Если речь идет про Краснодар, там рынок земли наверняка развит. Наберите данные и проверьте гипотезу о зависимости цены от размера площади. Как это делать без обращения к справочникам, должны были научить. Если не знаете, то это достаточно доступно, есть где-то и на этом форуме и в интернете много есть, наверняка найдете.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, July 18, 2019 3:45:44 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
Анна Прожога сообщал(а):
Где регламентируется сопоставимость по масштабу?


Нигде не регламентируется. Как почти все в оценке.

Можно упирать только на здравый смысл. Ну или уличать в неправильном использовании того же Справочника, на который они ссылаются.
Можно рецензию сделать от какого нибудь другого оценщика с большим количеством регалий. Если отчет - заказать экспертизу СРО.
В начало
 
Анна Прожога
От: Thursday, July 18, 2019 4:16:28 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/18/2019
Сообщений: 5
Местонахождение: Краснодар
Всем огромное спасибо за комментарии.
Проблема заключается в том, что судье не достаточно аргументов, касающихся здравого смысла и неправильности применения корректировки. Ему нужны ссылки на законодательство, где будет написано, что "резкая" разница это столько-то, столько-то.
В начало
 
Анна Прожога
От: Thursday, July 18, 2019 4:20:16 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/18/2019
Сообщений: 5
Местонахождение: Краснодар
Владимир Коломна сообщал(а):
Анна Прожога сообщал(а):
Добрый день. Суть вопроса такова: проводилась оценка в рамках судебного процесса трех земельных участков сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, для изъятия. Площади участков 42740 кв.м, 4733 кв.м, 269 кв.м. Экспертом в сравнительном подходе отобраны земельные участки площадью 37400 кв.м, 18700 кв.м, 18700 кв.м, 18000 кв.м. Корректировка на масштаб принята для всех участков 0%, т.к. все участки менее 10га (справочник Лейфера), хотя в справочнике указано, что «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограничено для резко отличающихся по площади объектов (в данном случае для земельных участков), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может использоваться как объект-аналог». Являются ли объекты сопоставимыми по площади, если разница в площади составляет 4-8 раз и 67-221 раз? Где регламентируется сопоставимость по масштабу?


"Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных."

Вызываете эксперта на допрос и задаете интересующие вопросы (если дело в суде и делал экспертизу суд. эксперт)

Эксперта вызывали в судебное заседание. Он сказал, что аналоги брались такие, т.к. сопоставимых по площади нет. Хотя в заключении имеется таблица, в которой приведено более 20 предложений по продаже. И них у трех разница в площади максимум 1,5 раз. Остальные характеристики сопоставимы.





В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, July 18, 2019 4:32:03 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
Анна Прожога сообщал(а):
Всем огромное спасибо за комментарии.
Проблема заключается в том, что судье не достаточно аргументов, касающихся здравого смысла и неправильности применения корректировки. Ему нужны ссылки на законодательство, где будет написано, что "резкая" разница это столько-то, столько-то.


Это известная тема.

Я один раз писал рецензию на судебную экспертизу, в которой эксперт посчитала коэффициент капитализации путем вычета из текущей доходности по Справочнику Лейфера ожидаемых темпов роста по этому же Справочнику.
То есть по сути из ставки капитализации отняла этот темп роста, получила коэффициент в районе 5-6% и на его основе завысила стоимость здания.

Очень сложно опровергнуть это со ссылками на что-то. То есть найти некие четкие определения используемых понятий.

Это как требование доказать, что 2х2=4 не со ссылками на здравый смысл. А со ссылками конкретные страницы в учебнике для 1-го класса, рекомендованном МО РФ, где четко написано, что такое цифра "2" и что такое действие "умножения".
В начало
 
Анна Прожога
От: Thursday, July 18, 2019 4:42:01 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 7/18/2019
Сообщений: 5
Местонахождение: Краснодар
Тогда такой вопрос к Вам, коллеги. Объекты с какой разницей Вы считаете сопоставимыми, и какую разницу в площади Вы считаете "резкой"? Какие границы устанавливаете для себя?


И еще один "вечный" вопрос: разница в стоимости 1га между аналогами почти 3 раза. Условные 30% также нигде не фигурируют. На что ссылаться? На здравый смысл?
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, July 18, 2019 4:46:33 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
объект - 269
объект - 4 733
аналог - 18 000
аналог - 18 700
аналог - 18 700
аналог - 37 400
объект - 42 740
Зависимость от площади быть не обязана. Если её нет на аналогах, то её нет. Справочник Лейфера обязан быть проверен на соответствие рынку. Коли нет соответствия, нет и справочника.
Площади аналогов подобраны конечно неудачно. Получается 2 экстраполяции на объекты оценки. С другой стороны, ну и что? Крамолы глобальной тут нет. Предположение.
А вот 4 аналога - скорее всего мало. Резцльтат вполне может быть случайным. Но это иная тема.
Т.е. если предъявлять претензии, то не по поводу сопоставимости.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, July 18, 2019 4:50:14 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):

Зависимость от площади быть не обязана. Если её нет на аналогах, то её нет.


Зависимость быть не обязана. Но по умолчанию она есть. Это и здравый смысл подсказывает и во всех справочниках есть подобные зависимости.

То есть доказывать надо отсутствие зависимости, а не ее наличие.
Но это сделано не было, как понимаю.
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, July 18, 2019 4:50:35 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Анна Прожога сообщал(а):

На что ссылаться? На здравый смысл?


На строго научные основы, строгонаучнее которы езё не придумано
http://tmpo.su/sluckij-a-a-kvazistatisticheskij-podxod-k-metodu-kolichestvennyx-korrektirovok-kriterii-kachestva/
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, July 18, 2019 4:53:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Павел Лазарев сообщал(а):

Зависимость быть не обязана. Но по умолчанию она есть. Это и здравый смысл подсказывает и во всех справочниках есть подобные зависимости.


По умолчанию - грубое нарушение требования ФСО. Только вот рецензию написали. Данные в заключении есть, из которых следует, что зависимости нет. Но проверка не произведена и по умолчанию две повышающих корректировки.
А справочники - в печь, они рынку не соответствуют.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, July 18, 2019 5:09:40 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
Мы печатаем корректировки для ЗУ сельхозназначения по МО на расстоянии 70 - 140 км. от МКАД в СРК.
После 200 Га регрессионная линия выполаживается.
Данные берутся с рынка оферт.
Поэтому тезис Слуцкого "А справочники - в печь, они рынку не соответствуют" не соответствует реальности (Он Пастернака не читал..., но...)
В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, July 18, 2019 5:12:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
Слуцкий сообщал(а):
Павел Лазарев сообщал(а):

Зависимость быть не обязана. Но по умолчанию она есть. Это и здравый смысл подсказывает и во всех справочниках есть подобные зависимости.


По умолчанию - грубое нарушение требования ФСО. Только вот рецензию написали. Данные в заключении есть, из которых следует, что зависимости нет. Но проверка не произведена и по умолчанию две повышающих корректировки.
А справочники - в печь, они рынку не соответствуют.


Ловить оценщиков на том, что они не проверяют каждую корректировку из справочников на рынок, - так можно и всю оценку в России в топку отправить.Удивление
Сейчас одни сплошные справочники.

В начало
 
Владимир Коломна
От: Thursday, July 18, 2019 5:18:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):
Мы печатаем корректировки для ЗУ сельхозназначения по МО на расстоянии 70 - 140 км. от МКАД в СРК.
После 200 Га регрессионная линия выполаживается.
Данные берутся с рынка оферт.
Поэтому тезис Слуцкого "А справочники - в печь, они рынку не соответствуют" не соответствует реальности (Он Пастернака не читал..., но...)

У каждого свой бизнес....Сам себя не похвалишь — никто не похвалит.....Не хвали себя, а старайся, чтобы другие хвалили тебя....Не хвали себя языком, а хвали делом.... и т.д. http://sbornik-mudrosti.ru/poslovicy-i-pogovorki-xvalit/

В начало
 
Владимир Коломна
От: Thursday, July 18, 2019 5:24:52 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Павел Лазарев сообщал(а):
Слуцкий сообщал(а):
Павел Лазарев сообщал(а):

Зависимость быть не обязана. Но по умолчанию она есть. Это и здравый смысл подсказывает и во всех справочниках есть подобные зависимости.


По умолчанию - грубое нарушение требования ФСО. Только вот рецензию написали. Данные в заключении есть, из которых следует, что зависимости нет. Но проверка не произведена и по умолчанию две повышающих корректировки.
А справочники - в печь, они рынку не соответствуют.


Ловить оценщиков на том, что они не проверяют каждую корректировку из справочников на рынок, - так можно и всю оценку в России в топку отправить.Удивление
Сейчас одни сплошные справочники.


Все для качества предоставления услуг Заказчику, а как вы думали: просто взять коэффициент и вывести цифирьку?)))) Для чего оценщики нужны будут если потребитель сам может цену х коэффициент получить результат?
В начало
 
Владимир Коломна
От: Thursday, July 18, 2019 5:26:26 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Анна Прожога сообщал(а):
Тогда такой вопрос к Вам, коллеги. Объекты с какой разницей Вы считаете сопоставимыми, и какую разницу в площади Вы считаете "резкой"? Какие границы устанавливаете для себя?


И еще один "вечный" вопрос: разница в стоимости 1га между аналогами почти 3 раза. Условные 30% также нигде не фигурируют. На что ссылаться? На здравый смысл?

А если бы цифра в заключении судебного эксперта вас устроила, то возник бы данный вопрос у вас или нет?

И в продолжении темы про справочники (вопросам по корректировкам): корректировка, связанная с тем, кто делает оценку: ООО или ЧПО или ИП; корректировка, связанная с тем, пойдет ли отчет в суд или нет; корректировка, связанная с Заказчиком; корректировка, связанная......))))))
В начало
 
Павел Лазарев
От: Thursday, July 18, 2019 5:37:18 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
Кстати тут подумал, что правовой статус "справочников" (не только Лейфера) не определен окончательно.
Что они такое? Экспертное мнение или сводное изложения анализа рынка.

Если экспертное мнение, то действительно п. 13 ФСО-3 "В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)."

Но если они и есть исследование рынка, то никак их не надо проверять. Мы же не проверяем данные инфляции или уровня недозагрузки офисов класса А.
Чем это отличается от зависимости цен на "ЗУ сельхозназначения по МО на расстоянии 70 - 140 км. от МКАД"?

Вот в СРД написано, что зависимость есть. Рецензент приводит некое количество аналогов и доказывает, что зависимости нет.

Кому верить?

В начало
 
Владимир Коломна
От: Thursday, July 18, 2019 5:43:00 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Павел Лазарев сообщал(а):
Кстати тут подумал, что правовой статус "справочников" (не только Лейфера) не определен окончательно.
Что они такое? Экспертное мнение или сводное изложения анализа рынка.

Если экспертное мнение, то действительно п. 13 ФСО-3 "В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)."

Но если они и есть исследование рынка, то никак их не надо проверять. Мы же не проверяем данные инфляции или уровня недозагрузки офисов класса А.
Чем это отличается от зависимости цен на "ЗУ сельхозназначения по МО на расстоянии 70 - 140 км. от МКАД"?

Вот в СРД написано, что зависимость есть. Рецензент приводит некое количество аналогов и доказывает, что зависимости нет.

Кому верить?


Верить и знать ответственность перед Заказчиком за произведенную услугу.
Насчет рецензий в суде - процессуальностью данной рецензии не поделитесь?
В начало
 
Слуцкий
От: Thursday, July 18, 2019 6:32:38 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Павел Лазарев сообщал(а):

Ловить оценщиков на том, что они не проверяют каждую корректировку из справочников на рынок, - так можно и всю оценку в России в топку отправить.Удивление
Сейчас одни сплошные справочники.


Туда ей и дорога быдлоценке этой вместе со справочниками.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005