Поиск Карта сайта Главная страница

          RICS    


По вопросам переноса и удаления постов, веток и форумов обращаться в Администрацию портала
Главная
Правила форума
FAQ

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка жилого дома с учетом заключения об его аварийности Опции · Вид
Дмитрий Анатольевич1985
От: Monday, August 05, 2019 10:04:13 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2012
Сообщений: 6
Местонахождение: -
Оценка жилого дома, заказчик администрация. Имеется заключение об его аварийности. Данное заключение заказывала администрация. Дом действительно аварийный, так как даже опасно было фотографировать внутри. Дом одноэтажный. Могу ли я использовать заключение об аварийности дома?
В начало
 
Шогин В.
От: Monday, August 05, 2019 10:08:45 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,874
Местонахождение: Тула
можете

Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 05, 2019 10:49:18 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,160
Местонахождение: Саратов
А цель оценки какова? Обычно в таких случаях считают для выплаты компенсации для покупки альтернативного жилья выселяемыми физ. лицами. Если считать объект как объявленный аварийным под снос, то компенсация выходит копеешная, соответственно администрация и физ. лица соглашаются прописывать допущение в отчет, о расчете РС объекта еще не в аварийном состоянии, но уже в неудовлетворительном, что реально и характеризует преимущественное состояние старого жилого фонда у нас по городу
В начало
 
Дмитрий Анатольевич1985
От: Monday, August 05, 2019 12:14:09 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2012
Сообщений: 6
Местонахождение: -
Eugene сообщал(а):
А цель оценки какова? Обычно в таких случаях считают для выплаты компенсации для покупки альтернативного жилья выселяемыми физ. лицами. Если считать объект как объявленный аварийным под снос, то компенсация выходит копеешная, соответственно администрация и физ. лица соглашаются прописывать допущение в отчет, о расчете РС объекта еще не в аварийном состоянии, но уже в неудовлетворительном, что реально и характеризует преимущественное состояние старого жилого фонда у нас по городу


Оценка для выкупа земельного участка вместе с жилым домом.
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, August 05, 2019 12:19:46 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,313
Местонахождение: Резиноподобная
http://tmpo.su/sluckij-a-a-slkuckaya-i-a-k-voprosu-ob-ocenke-ocenka-kompensacii-za-ne-proizvedyonnyj-kapitalnyj-remont/
В начало
 
Владимир Коломна
От: Monday, August 05, 2019 2:23:28 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 361
Местонахождение: Коломна
Eugene сообщал(а):
А цель оценки какова? Обычно в таких случаях считают для выплаты компенсации для покупки альтернативного жилья выселяемыми физ. лицами. Если считать объект как объявленный аварийным под снос, то компенсация выходит копеешная, соответственно администрация и физ. лица соглашаются прописывать допущение в отчет, о расчете РС объекта еще не в аварийном состоянии, но уже в неудовлетворительном, что реально и характеризует преимущественное состояние старого жилого фонда у нас по городу

Не путайте автора - ведь от отчета автора зависит дальнейшие судебные дела между собственником аварийного жилья и администрацией.
Объект считается НЕ как аварийный и не надо никаких допущений прописывать - считается рыночная стоимость аналогичного (без аварийности и т.д.) жилья
В начало
 
Владимир Коломна
От: Monday, August 05, 2019 2:26:03 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 361
Местонахождение: Коломна
Кочетов Дмитрий Анатольевич - Липецк сообщал(а):
Eugene сообщал(а):
А цель оценки какова? Обычно в таких случаях считают для выплаты компенсации для покупки альтернативного жилья выселяемыми физ. лицами. Если считать объект как объявленный аварийным под снос, то компенсация выходит копеешная, соответственно администрация и физ. лица соглашаются прописывать допущение в отчет, о расчете РС объекта еще не в аварийном состоянии, но уже в неудовлетворительном, что реально и характеризует преимущественное состояние старого жилого фонда у нас по городу


Оценка для выкупа земельного участка вместе с жилым домом.

Почитайте для понимания вопроса: Региональную программу по переселению из аварийного жилья, ст.32 ЖК РФ...
В начало
 
Olegovich
От: Monday, August 05, 2019 2:32:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/26/2009
Сообщений: 1,644
Местонахождение: -
просто в тему
https://www.youtube.com/watch?v=8QJV_mN2uqs
В начало
 
Владимир Коломна
От: Monday, August 05, 2019 2:36:48 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 361
Местонахождение: Коломна
Слуцкий сообщал(а):
http://tmpo.su/sluckij-a-a-slkuckaya-i-a-k-voprosu-ob-ocenke-ocenka-kompensacii-za-ne-proizvedyonnyj-kapitalnyj-remont/

С алгоритмом понятно, а вот применительно на практике?
Вот было интересное дело: https://kolomna--mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=case&case_id=126745557&delo_id=1540005
так судебные эксперты что в городском суде что в Мособлсуде не смогли определить компенсацию: "фактов, что такие платежи проводилсь материалами дела не подтверждаются. Установить экспертным путем стоимость компенсации за не проведенный капитальный ремонт.....не представляется возможным"))))


В начало
 
Eugene
От: Monday, August 05, 2019 3:28:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,160
Местонахождение: Саратов
Владимир Коломна сообщал(а):
...Не путает автора... Объект считается НЕ как аварийный и не надо никаких допущений прописывать - считается рыночная стоимость аналогичного (без аварийности и т.д.) жилья

Никто и не пугает. Объект оценки аварийное здание? В аналоги нужно брать аварийные здания, новые в отличном состоянии или здания в неудовлетворительном состоянии? Критерий выбора аналогов описать же нужно? Указанное выше допущение это и подразумевает
В начало
 
Геннадий
От: Monday, August 05, 2019 5:18:24 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,813
Местонахождение: Кашира
Если дом расселен, то администрация вполне может продать дом с земельным участком.
В этом случае оценивается земельный участок с обременением - дом под снос.
В этом случае заключение о .... не только можно, но и необходимо использовать.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
В начало
 
Владимир Коломна
От: Monday, August 05, 2019 5:23:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 361
Местонахождение: Коломна
Eugene сообщал(а):
Владимир Коломна сообщал(а):
...Не путает автора... Объект считается НЕ как аварийный и не надо никаких допущений прописывать - считается рыночная стоимость аналогичного (без аварийности и т.д.) жилья

Никто и не пугает. Объект оценки аварийное здание? В аналоги нужно брать аварийные здания, новые в отличном состоянии или здания в неудовлетворительном состоянии? Критерий выбора аналогов описать же нужно? Указанное выше допущение это и подразумевает

Вроде написано "не путайте", а "не пугайте")))
К сожалению у вас нет опыта по оценке такого объекта.....
Указанные вами допущения искажают ситуацию и подводят к нарушению прав переселенцев и Заказчика.....
В большинстве (что было таких дел) цена в отчете соответствовала цене в Программе по переселению (за жилье - без учета других моментов).....
А лучше всего чтоб понять ситуацию и оценку - это надо побывать самому в "шкуре" жильца аварийного мкд и тогда все сразу становится понятно и с юридической и оценочной точки)))))
Если автору интересно - звоните - расскажем что и как))))
В начало
 
Геннадий
От: Monday, August 05, 2019 5:39:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,813
Местонахождение: Кашира

Если оценка для расселения, то Владимир Коломна дока в этих вопросах.
Его самого расселяли, ну если на клиентов не обращать внимание.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
В начало
 
Владимир Коломна
От: Monday, August 05, 2019 6:01:12 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 361
Местонахождение: Коломна
Геннадий сообщал(а):

Если оценка для расселения, то Владимир Коломна дока в этих вопросах.
Его самого расселяли, ну если на клиентов не обращать внимание.

))))
В начало
 
blinov-a-v
От: Monday, August 05, 2019 10:35:25 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 833
Местонахождение: Москва
Eugene сообщал(а):
... прописывать допущение в отчет...

Наверное, единственно возможное решение оценить именно сам объект, и не в копейки. Но тут легко до абсурда дойти: "допустим, хижина является дворцом, тогда ее стоимость составит..." Где граница?

Владимир Коломна сообщал(а):
...не надо никаких допущений прописывать - считается рыночная стоимость аналогичного (без аварийности и т.д.) жилья

Тогда получается подмена объекта. Нарушение закона тождества формальной логики.

Разумного решения в терминах 135-ФЗ тут нет. Потому что приоритетом в таких случаях является не презумпция рыночной стоимости (ст.7 135-ФЗ), а социальные гарантии для граждан (ст.40 Конституции, ст.32 ЖК и те самые региональные программы по переселению).
Это один из множества примеров того, что необходимы стандарты оценки не только по типам объектов, но прежде всего по назначению оценки. Которыми и должны регулироваться те самые допущения, а точнее - конкретные алгоритмы, учитывающие особенности ситуации. Тем более, что оценки рыночной стоимости без допущений не бывает. Вот и нужно регулировать использование допущений применительно к назначению оценки. Иначе либо логика страдает, либо отсебятина получается.
А пока что, видимо, только так:
Eugene сообщал(а):
... администрация и физ. лица соглашаются ...

То есть сами стороны определяют границы разумных допущений. Вот только заказчик у оценщика, как правило, одна из сторон. И не всегда разумная и договороспособная.
В начало
 
Eugene
От: Monday, August 05, 2019 10:39:04 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,160
Местонахождение: Саратов
Владимир Коломна сообщал(а):
...Вроде написано "не путайте", а "не пугайте")))

Или "Т9" или о своем, о детском подумал когда набирал

Владимир Коломна сообщал(а):
...К сожалению у вас нет опыта по оценке такого объекта...

Ну если не считать выполненных по данной теме отчетов и полученных клиентами компенсаций, то да, опыта нет...

Владимир Коломна сообщал(а):
...Указанные вами допущения искажают ситуацию и подводят к нарушению прав переселенцев и Заказчика.....
В большинстве (что было таких дел) цена в отчете соответствовала цене в Программе по переселению (за жилье - без учета других моментов)...

Указанное мною допущение защищает права переселенцев, а Ваши советы толкают оценщика к "подгону" под нужную цифру из Программы переселения и к нарушению ФСО.
Если указанного выше допущения нет, то НЭИ объекта: снос улучшений и новая застройка, т.е. логика расчета должна строится из РС ЗУ минус затраты на снос и расчистку ЗУ, а аналогами выступать ЗУ, а не жилые объекты, что явно никак не связано с ценами на альтернативное жилье, что является сутью проблемы, причем проблемы для 2-х сторон: как администрации, так и переселенцев.
Если есть допущение об оценке жилого объекта в состоянии предваряющем его объявление аварийным, то НЭИ все еще жилое, а расчет должен делаться на основе аналогичных жилых помещений, то есть аналогичных убогих помещений по соседству, а не новых хором в другом районе, естественно затраты на переезд и прочие вынужденные потери переселенца в РС помещения не входят, а считаются и компенсируются дополнительно
В начало
 
Владимир Коломна
От: Monday, August 05, 2019 11:33:23 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 361
Местонахождение: Коломна
blinov-a-v сообщал(а):
Eugene сообщал(а):
... прописывать допущение в отчет...

Наверное, единственно возможное решение оценить именно сам объект, и не в копейки. Но тут легко до абсурда дойти: "допустим, хижина является дворцом, тогда ее стоимость составит..." Где граница?

Владимир Коломна сообщал(а):
...не надо никаких допущений прописывать - считается рыночная стоимость аналогичного (без аварийности и т.д.) жилья

Тогда получается подмена объекта. Нарушение закона тождества формальной логики.

Разумного решения в терминах 135-ФЗ тут нет. Потому что приоритетом в таких случаях является не презумпция рыночной стоимости (ст.7 135-ФЗ), а социальные гарантии для граждан (ст.40 Конституции, ст.32 ЖК и те самые региональные программы по переселению).
Это один из множества примеров того, что необходимы стандарты оценки не только по типам объектов, но прежде всего по назначению оценки. Которыми и должны регулироваться те самые допущения, а точнее - конкретные алгоритмы, учитывающие особенности ситуации. Тем более, что оценки рыночной стоимости без допущений не бывает. Вот и нужно регулировать использование допущений применительно к назначению оценки. Иначе либо логика страдает, либо отсебятина получается.

"В разумности решения в терминах 135-ФЗ тут нет." - это точно...
"Где граница?" - опять привязываетесь к оценке - нет её здесь: аварийное жилье не участвует в гражданском обороте и не является объектом оценки (как бы не хотелось некоторым и не только оценщикам))))...регулирование допущениями как раз и является подгонкой к определенному результату....
В начало
 
Владимир Коломна
От: Monday, August 05, 2019 11:44:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 361
Местонахождение: Коломна
Eugene "...Если есть допущение об оценке жилого объекта в состоянии предваряющем его объявление аварийным, то НЭИ все еще жилое, а расчет должен делаться на основе аналогичных жилых помещений, то есть аналогичных убогих помещений по соседству, а не новых хором в другом районе,..." - ну вот и началось))) Сделав данное допущение "в состоянии предваряющем его объявление аварийным" - а вы видели (как оценщик) в каком состоянии было или только по данным Заказчика?
"...то есть аналогичных убогих помещений по соседству..." - пожалуйста ищите)))
И как раз каждая судебная экспертиза, каждая судебная инстанция в итоге добавляет переселенцу немного цифирок по отношению к цифирьке изначальной определенной.....))))
В начало
 
ALEKSIII
От: Tuesday, August 06, 2019 12:46:26 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/5/2019
Сообщений: 10
Местонахождение: Челябинск
Владимир Коломна сообщал(а):

"Где граница?" - опять привязываетесь к оценке - нет её здесь: аварийное жилье не участвует в гражданском обороте и не является объектом оценки (как бы не хотелось некоторым и не только оценщикам))))...регулирование допущениями как раз и является подгонкой к определенному результату....


А где есть запрет на продажу? можете уточнить? Если нет определенных ограничений, связанных с выкупом (расселением), то почему-же нельзя купить-продать?
Конечно же допущения в отчете, а иначе оценщик виноват - не соблюдает, что ему положено соблюдать...
В начало
 
Геннадий
От: Tuesday, August 06, 2019 5:40:29 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/17/2006
Сообщений: 6,813
Местонахождение: Кашира
ALEKSIII сообщал(а):
Владимир Коломна сообщал(а):

"Где граница?" - опять привязываетесь к оценке - нет её здесь: аварийное жилье не участвует в гражданском обороте и не является объектом оценки (как бы не хотелось некоторым и не только оценщикам))))...регулирование допущениями как раз и является подгонкой к определенному результату....


А где есть запрет на продажу? можете уточнить? Если нет определенных ограничений, связанных с выкупом (расселением), то почему-же нельзя купить-продать?
Конечно же допущения в отчете, а иначе оценщик виноват - не соблюдает, что ему положено соблюдать...


Здесь, в одном городе, пытались захватить дорогущую землю в престижном районе расселив, вполне себе жилой дом, предоставив жилье в аналогичных, но уже расселенных, из-за аварийности, домах на окраине (жаба задушила выбрать иное).

Тогда суд и сказал свое веское слово, наложив запрет.

Дом все таки расселили, но не как аварийный, а как выкуп для гос.нужд.
И снова вмешался суд - предоставляемое жилье, должно быть жильем. А оказалось что в новостройках не все квартиры такие.

Тут у соседей новенький дом хоть сноси, а рядом уже снесли - новый дешевле построить чем этот привести в состояние жилого дома.

Суды вполне адекватно такие дела рассматривают.


Муза оценщиков ушла не пенсию 2016 г.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005

Rambler's Top100 TopListЯндекс цитирования Appraiser.RU

appraiser.ru@mail.ru

Skype: appraiser.ru    |    Facebook: appraiser.ru

ООО «АППРАЙЗЕР.РУ»
О деятельности компании