Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Когда вычитать операционные расходы Опции · Вид
ПЕТR
От: Friday, August 23, 2019 5:28:35 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 20
Доброго времени суток!

Задача: получить годовую рыночную ставку аренды за объект, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.
Известно, что ЭР и КП составляют "х" руб./кв.м в год.
Ставка по объекту-аналогу - "у" руб./кв.м в год, с учетом ЭР и КП.

Вроде как все относительные корректировки должны вноситься в первую очередь, абсолютные в последнюю. Но является ли вычитание ЭР и КП корректировкой? Есть вот корректировка на торг, она безотносительна к ОО. Я пока считаю, что как минимум ЭР и КП нужно вычесть после корректировки на торг (а также на дату и условия предложения/сделки и т.п.):
1) и потом вносит корректировки на местоположение, состояние отделки и прочие корректировки относительные к ОО;
2) вначале вносятся все относительные корректировки (безотносительные и относительные к ОО) и только потом вычитается ЭР и КП (а также прочие абсолютные);
3) вначале вычитается ЭР и КП, потом ставка корректируется на все остальное;
4) другой вариант?

РСоо = (у*Кбезотносительные к ОО (в %) - х)*Котносительные к ОО (в %) + Кабсолютные (руб./кв.м)

Памахите разобраться!!! Голова идет кругом

В начало
 
Юрий Дерябин
От: Friday, August 23, 2019 5:42:55 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник

Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
Что, РТ замечание прислал?

323 сообщения на старом форуме
В начало
 
ПЕТR
От: Friday, August 23, 2019 5:52:30 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 20
Нет, возник спор с моим руководителем... я ему так и не поверил, что вначале -х, потом все остальное.

Математически правильно вначале все скорректировать относительными, потом абсолютными. Но есть еще логика и здравый смысл, которые хромают у меня, отсюда и вопрос.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, August 24, 2019 9:48:01 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
ПЕТR сообщал(а):

Математически правильно вначале все скорректировать относительными, потом абсолютными.

На чём основано такое заключение? Математически как раз по баоабану, что сначала, что потом. Математика переварит любой порядок.

Могу ещё один порядок предложить.

1. сначала корректировки, которые для разных аналогов разные.

2. потом корректировки, которые для всех аналогов одинаковые.

3. первая - НДС, которая не корректировка, а приведение к единой базе по налогу, последняя - торг, которая не корректировка, а приведение к базе цен сделок. Т.е. это не ценообразующие факторы.
В начало
 
ПЕТR
От: Monday, September 02, 2019 4:35:10 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/3/2019
Сообщений: 20
Слуцкий сообщал(а):
ПЕТR сообщал(а):

Математически правильно вначале все скорректировать относительными, потом абсолютными.

На чём основано такое заключение? Математически как раз по баоабану, что сначала, что потом. Математика переварит любой порядок.


Заключение основано на логике, что не стоит, например, кор. на отделку, выраженную в руб., дополнительно корректировать, например, на расположение относительно красной линии.

Слуцкий сообщал(а):

Могу ещё один порядок предложить.


За что? Что я Вам сделал?

Мой ответ:
1) РСоо = (у * Кбезотносительные к ОО (в %) - х) * Котносительные к ОО (в %) + Кабсолютные (руб./кв.м), если Котносительные к ОО (в %) были рассчитаны на базе у без учета х.

2) РСоо = у * К (в %) + Кабсолютные (руб./кв.м, в т.ч. х), если К (в %) были рассчитаны на базе у с учетом х
В начало
 
Слуцкий
От: Monday, September 02, 2019 5:06:50 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
ПЕТR сообщал(а):

Заключение основано на логике, что не стоит, например, кор. на отделку, выраженную в руб., дополнительно корректировать, например, на расположение относительно красной линии.

Вовсе не безупречная логика, основанная на сметно - затратном представлении, что как известно, не очень справедливо применительно к РС. Можно ведь утыерждать, что РС отделки зависит от расположения в городе (центр - окраина). Так и от расположения на красной линии она тоже тогда будет зависеть.
Я спорить не буду, но это просто ещё один момент, который преподаётся, как правильный потому, что вот так. Хотя это вовсе не истина.

ПС. И что мешает абсолютную корректировку в относительную превратить? Математика разрешает. Логика тоже.
В начало
 
Владимирыч
От: Friday, September 06, 2019 1:43:19 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/3/2011
Сообщений: 112
Местонахождение: Ярославль
Прошу прощения, но я тоже сижу считаю рыночную ставку аренды за объект, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. У меня проблема в другом. Ну вот определил я расходы и платежи по справочнику Яцкевича для Москвы. А как мне их скорректировать для Ярославской области (г. Пошехонье)?
В начало
 
Владимирыч
От: Friday, September 06, 2019 2:27:50 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/3/2011
Сообщений: 112
Местонахождение: Ярославль
Ну ладно, по Циану определяю цену аренды офисов за один кв.м в год по Москве и по г. Мышкин, получаю коэффициент 0,22. Хотя бы так пока.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Friday, September 06, 2019 7:57:22 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
Тут бы для начала окончательно разобраться с терминами.
Например, что такое эксплуатационные и коммунальные платежи...
Что-что входит в ЭР?
Что входит в КУ?
Является ли КУ частью ЭР?

Что такое операционные расходы? Всегда ли под ними понимаются ЭР+налоги и т.п.
Или ЭР и ОР как синонимы используются, например, в аналитических обзорах международных агентств.

Где общепризнанный глоссарий?
В начало
 
Павел Лазарев
От: Friday, September 06, 2019 8:03:47 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
Владимирыч сообщал(а):
Ну ладно, по Циану определяю цену аренды офисов за один кв.м в год по Москве и по г. Мышкин, получаю коэффициент 0,22. Хотя бы так пока.


Какой-то очень кривой способ.
Лучше уж Лейфер, чем так.

Фактические данные нельзя использовать?
В начало
 
Владимирыч
От: Saturday, September 07, 2019 5:15:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/3/2011
Сообщений: 112
Местонахождение: Ярославль
Павел Лазарев сообщал(а):
Тут бы для начала окончательно разобраться с терминами.
Например, что такое эксплуатационные и коммунальные платежи...
Что-что входит в ЭР?
Что входит в КУ?
Является ли КУ частью ЭР?

Что такое операционные расходы? Всегда ли под ними понимаются ЭР+налоги и т.п.
Или ЭР и ОР как синонимы используются, например, в аналитических обзорах международных агентств.

Где общепризнанный глоссарий?


Согласно СРД № 20 Под редакцией Е.Е. Яскевича, на стр. 20: Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи,
страхование.
Мне заказчик поставил задачу определить ставку аренды в месяц торгово-офисного помещения класса С, без НДС, без эксплуатационных и коммунальных расходов. То есть, налоги, земельные платежи и страхование должны остаться. Исключить нужно лишь НДС, ЭР и КР
По СРД № 20 операционные расходы для офисного помещения класса С составляют 3890, а для торговых 5095. То есть, для торгово-офисных помещений ОР в Москве будут составлять 4492,50 руб. ((3890+5095)/2) или 3743,75 без НДС.
Дальше смотрю в Бюллетене RWAY, что входит в структуру операционных расходов, вернее сказать: сколько из них в процентном соотношении составляют коммунальные расходы. Получаю 24%.
Умножаю 3743,75 на 24%, получаю 898,50 руб. в 2017 г. (коммунальные расходы).
Затем смотрю по СРД № 20 сколько составляют эксплуатационные расходы. Для торгово-офисного помещения в Москве класса С это 2990,50 руб. ((2576+3405)/2), без НДС это будет 2492,08.
Теперь из Эксплуатационных расходов вычитаю коммунальные: 2492,08 - 898,05 = 1593,58 руб.
Дальше привожу цены на ЭР и КР мая 2017 г. к авг. 2019 г. получаю вместо 898,05 - 1087,00 руб., а вместо 1593,58 - 1927,91 руб.
Но это цены в Москве, где население ок. 12 млн.
А мне надо посчитать для г. Пошехонье, где население 5000 чел.
То есть, нужен коэффициент, который бы определил снижение цены на ЭР и КР относительно Москвы для г. Пошехонье.
Для этого я по Циану смотрю, что в Москве за кв.м в год ставка аренды составляет 15580,00 для торгово-офисных.В г Пошехонье вообще ничего торгово-офисного не сдается. Но в соседнем г. Мышкин, где население также как и в г. Пошехонье составляет 5000 чел. ставка аренды в год составляет 3444,00 руб.
Вот я и делю 3444,00 на 15580,00 и получаю коэффициент 0,22, что бы как то привести цены Москвы, к ценам г. Пошехонье. Получаю ЭР для Пошехонья - 426,17 руб. (1927,91*0,22) и КР 240,28 (1087,00*0,22).
А Лейфер такую задачу не решает.
В начало
 
Павел Лазарев
От: Saturday, September 07, 2019 10:31:12 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
Вы точно уверены, что-то Пошехонье тарифы, например, на электричество и воду в 5 раз меньше, чем в Москве?
В начало
 
Владимирыч
От: Saturday, September 07, 2019 11:51:32 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/3/2011
Сообщений: 112
Местонахождение: Ярославль
Павел Лазарев сообщал(а):
Вы точно уверены, что-то Пошехонье тарифы, например, на электричество и воду в 5 раз меньше, чем в Москве?


Обратите внимание у Яцкевича сразу же идёт оговорка, что цены на ЭР и ОР снижаются для Московской области сразу на 14-18%, по сравнению с г. Москва. А мы говорим даже не о Московской области.
В начало
 
Слуцкий
От: Saturday, September 07, 2019 5:50:47 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
1. То, что требуется заказчику - это именно арендная плата а соответствии с ГК.
2. Про тарифы. Зачем утверждать, что тарифы в 5 раз меньше, если можно просто посмотреть тарифы и посчитать? Это ведь элементарно проверяется. Кстати, как и утверждение Яскевича. Только его дело сторона, а Вам отчёт недостоверным вполпинка объявят, даже если там не 5 раз, а 3,5 окажется.
В начало
 
Владимир Коломна
От: Saturday, September 07, 2019 6:56:14 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Слуцкий сообщал(а):
1. То, что требуется заказчику - это именно арендная плата а соответствии с ГК.
2. Про тарифы. Зачем утверждать, что тарифы в 5 раз меньше, если можно просто посмотреть тарифы и посчитать? Это ведь элементарно проверяется. Кстати, как и утверждение Яскевича. Только его дело сторона, а Вам отчёт недостоверным вполпинка объявят, даже если там не 5 раз, а 3,5 окажется.


+5....все ждал когда господин Слуцкий точное и веское слово вставит.
В начало
 
Владимирыч
От: Sunday, September 08, 2019 12:28:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/3/2011
Сообщений: 112
Местонахождение: Ярославль
Слуцкий сообщал(а):
1. То, что требуется заказчику - это именно арендная плата а соответствии с ГК.


В силу ч. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Так что, как видите, в ГК РФ вообще нет структуры арендной платы. Значит заказчик, следуя вашему тезису, может заказать расчёт арендной ставки целиком (т.е. включая НДС, ЭР и КР). Однако, давайте посмотрим на задание на оценку:


Как видите, заказчик чётко определяет цель оценки: определение рыночной стоимости ежемесячной арендной платы объектов оценки, без учета коммунальных платежей и затрат на содержание объектов оценки.





В начало
 
Владимир Коломна
От: Sunday, September 08, 2019 1:12:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
А что мешает именно местные тарифы узнать?)))
Или когда вам тыкнут что не соответствуют цифирки, покажите сборник и типа "не приделах - это все оттуда" ("мащина сама пощитала")?
В начало
 
Владимирыч
От: Sunday, September 08, 2019 1:40:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/3/2011
Сообщений: 112
Местонахождение: Ярославль
Владимир Коломна сообщал(а):
А что мешает именно местные тарифы узнать?)))
Или когда вам тыкнут что не соответствуют цифирки, покажите сборник и типа "не приделах - это все оттуда" ("мащина сама пощитала")?


Зачем тогда методики? Давайте при расчете стоимости водопровода или канализации не будем пользоваться справочниками Ко-инвест, а будем раскапывать землю и смотреть, что там лежит.
В структуру расходов входит следующее:


Вы предлагаете узнать сколько стоит охрана, сколько стоит техническое обслуживание, уборка, налоги местные, страхование, реклама, маркетинг, бухгалтерия и т.п. Затем высчитать среднюю, и только потом вычесть полученные результаты?

Если да, то учтите, что по интернету у вас это сделать не получится. Пошехонье не Коломна. Там даже офисы не сдаются вообще. Аналогов не найти. Может выехать на место и опрос там устроить?

P.S. В моих расчётах хотя бы есть логика, которую можно обосновать. Со стороны оппонентов не предложено ни одной конкретной цифры и логической цепочки, кроме общих фраз типа: "А что мешает именно местные тарифы узнать?" или "можно просто посмотреть тарифы".
В начало
 
Владимир Коломна
От: Sunday, September 08, 2019 2:07:46 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,110
Местонахождение: Коломна
Зря иронизируете, при оценке линейного объекта и раскапываем и смотрим - много что интересного можно увидеть (и трубопровод какой, есть ли песочек и т.д.)

Не спорю, может логика в ваших размышлениях и есть, но начинать танцевать от Москвы х.з.

"Может выехать на место и опрос там устроить?" - почему бы и нет? Чухонь вкусна под ....)))

В начало
 
Слуцкий
От: Sunday, September 08, 2019 2:12:23 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
Эх молодость … Чо сказть? Флаг в руки.
Только не рассчитывайте на то, что Ваша логика в неблагоприятных для Вас обстоятельствах будет кому либо интересна.
А для толкований ГК есть ВС, например, и он своё мнение про то, что в соответствии с ГК является арендной платой, а что нет, высказал. Но Вам то это зачем? Сам же умный.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005