|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Я, конечно, дико извиняюсь.
Но есть ли кто, способный сформулировать численные критерии качества (точности) результата оценки затратным подходом?
Типа.
1. что-то - не более 5%
2. нечто - не более 33%
и т.д.
Вот для СП и ДП я такое сделать могу.
Интересуюсь именно численными критериями, а не рекомендациями к проведению процесса оценки, типа надо так, а не так, потому, что если так, то правильно, а не так - не правильно.
Интеррес не праздный, поскольку отсутствие критериев - чёткий показатель низкой достоверности, на который накладывается ещё и неопределённость с источниками информации - они разные (даже без учёта УПВС). Какой дучше, какой хуже - хз. Но административный вес у них разный.
|
|
|
blinov-a-v
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 12/18/2009
Сообщений: 1,093
Местонахождение: Москва
|
Александр Анатольевич, сформулировать конкретное число или способ его расчета?
Первое - профанация (справочники); ведь объекты - разные, и неопределенность их оценки сильно различна, любым подходом; причем различна еще и на разные даты и при разных допущениях, и даже при различной степени детализации исследования.
Второе - вот: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3684
Если же принять эти числа конвенционально, то либо границы интервала неопределенности будут смехотворно широки, либо придется признать, что очень многие объекты вообще не могут быть оценены с приемлемой точностью.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Александр Вячеславович.
Вот я именно об этом же. Что признавать, что нет - вопрос отдельный. Хотя ответ с мтз очевиден. Но это же не значит, что на основании таких оценок нельзя принимать решения тем, кому это надо. А вот карать оценщика за это нельзя. Он сделал всё что мог. Но вот не указал, что приемлемого качества он обеспечить не в состоянии по объективным причинам.
Тем не менее.
Вот в СП можно говорить про достаточность количества аналогов при данном количестве факторов, про среднюю ощибку, максимальную ошибку и пр.
А о чём можно говорить в ЗП?
Посчитать по пяти справочникам, усреднить и т.д.?
С интервалом там даже проще. Обосновать так-сяк можно. А вот с критериями качества числа пока никак...
И просится то, что результат оценки ЗП в принципе имеет неопределённое качество, а стало быть оно неудовлетворительное относительно результатов СП и ДП, по которым качество можно описать.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
по идее, если одновременно применены сравнительный и доходный, проблем быть не должно. Если токмо один затратный, то тем более - скока вышло, столько и есть 
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
А если у одного вышло износ 40% и всё ОК, а у другого минимум 70% и сносить, не дожидаясь перитонита, то скока? У кого правильнее?
У одного ПП, у другого нет ПП.
И т.д.
Просто есть случаи, когда только ЗП, все знают.
Но есть и такие, у которых ЗП для ОКС - ихнее фсё. И со сравнительным не лезь своим.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
а износ как посчитан? если физический, то примерно должен сходиться. Если у кого-то учтен фунизнос, а у кого-то нет, то здесь не о сходимости надо говорить, а об ошибку или у одного, или у другого. А если в отсутствие рынка придуман (прикручен) внеш износ (например, есть деятели, которые его считают сравнением зарплат..), то пошел он ...
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
В.А.
Это Вы вот не про критерии, а про правильность процесса оценки. Там, да, куча всего. Но так и в СП и ДП не меньше.
А я про критерии качества результата в виже числа.
Наприме в СП у меня 10 аналогов при достаточности 8, средняя ошибка 5% при норме 15%, максимальная ошибка 16% при норме 33 - 35% и т.п. Я говорю, что у меня всё ОК.
Как такими же терминами описать результат ЗП?
Взял 5 справочников и вычислил среднее? Определили ошибку? Цифровое выражение интересует в виде неск. параметров.
А деятелей куча, только никуда они не пойдут, а будут горлом брать и админ. ресурсом.
Т.е. в данный момент хорошо себе представляю, как защитить свои СП и ДП. И не знаю, как зашитить ЗП. Хотя и не пользуюсь почти.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):...как зашитить ЗП...
Нанять на работу старого седого сметчика с большим опытом работы )
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
ну давайте смотреть на ограничения применения ЗП. Его ж не всегда рекомендовано. В частности, нежелательно, если невозможно достоверно установить износ. Т.е. уже возникает встречный вопрос к оппоненту - ты докажи, что достоверно установил износ
Грубо говоря, неча применять ЗП для возрастных объектов.
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Eugene сообщал(а):Слуцкий сообщал(а):...как зашитить ЗП... Нанять на работу старого седого сметчика с большим опытом работы )
Идея новая и интересная. Но не жизненная. Потому как сметчик с седыми му..ми легко заменяется вот таким, например, образом
http://vashproect.ru/index/stoimost_stroitelstva/0-115
Что называется, всё что вы хотели знать о затратах на строительство коммерческих зданий, но стеснялись спросить. Некоторые бы сказали - оферта. И бесплатно.
И вопрос: по каким критериям сметчик лучше вот этого остроумного выхода?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Шогин В. сообщал(а):ну давайте смотреть на ограничения применения ЗП. Его ж не всегда рекомендовано. В частности, нежелательно, если невозможно достоверно установить износ. Т.е. уже возникает встречный вопрос к оппоненту - ты докажи, что достоверно установил износ Грубо говоря, неча применять ЗП для возрастных объектов.
Что применять, а что не применять - неотъемлемое право оценщика. А рекомендации все - в пользу бедных.
Другое дело, как к этому применению надо относиться? Вот пока нет критериев (а их пока реально нет, никто родить не может) получается, что как результату неопределённого, а сталбыть неудовлетворительного качества. При том, что имеются методы оценки со вполне понятными критериями качества.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Слуцкий сообщал(а):...Идея новая...
Неее, идея далеко не новая, насколько я помню в большинстве ВУЗов при подготовке оценщиков еще с 90-х констатируют, что укрупненные показатели это "фиговый листок" от оценки, то есть изображение наукообразия, и правильнее считать именно смету. Соответствующий зачет сдавал, включая подсчет площадей, объемов и т.п., но за годы работы реально осметил только пару объектов, для меня сложновато, опыта нет. Хороший специалист в смете может учесть детали, которые никак не учтут УПВСы, при осмотре профессиональным взглядом заметит недочеты в постройке и наличие износа конструктивов, но уровень оплаты заказов, по крайней мере, в нашем регионе никак не покрывает привлечение таких доп. сотрудников (
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Ну вот я Вам выше дал ссылку на сметные расчёты с учётом и непредвиденных расходов и сметной прибыли и интервала, в котором там смета может меняться по прочим причинам. Зачем тут сметчик с его субъективными мнениями о недостатках и преимуществах, наличие / отсутствие которых прямо зависит от уровня оплаты и поставленной ему задачи?
Любой ПВС от этих недостатков свободен. ГосПВС (НЦС) вообще вне критики, как жена Цезаря.
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
А для каких заказчиков и/или для каких целей затратный для недвижимости воспринимается как полноценный подход?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Павел Лазарев сообщал(а):А для каких заказчиков и/или для каких целей затратный для недвижимости воспринимается как полноценный подход?
Вот сейчас уголовка в суде уже по оценщице в АмурОбл.
И продавали пионерлагерь по затратнику. И посадить пытаются по затратнику.
Цырк с конями.
В Питере оспаривать пытаются КС ОКСов по затратнику.
Достаточно его в этой жизни.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
а у нас кадастровую зданий определили одним ЗП
короче, критериев нет. Только знания+красноречие
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Повод снести всю коценку в суде целиком. 
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
ЗП действительно не так точен как СП, но столь пренебрежительно к нему относится... как по мне реализация ДП в большинстве виденных мной отчетов куда хуже
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Да не "пренебрежительно" вовсе.
Просто у ЗП есть своя ниша. И это вовсе не то, о чём В.А. написал.
|
|
|
Шогин В.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 10/31/2006
Сообщений: 6,976
Местонахождение: Тула
|
а о чем я писал? может сам не понимаю, что написал? я считаю, у зп ниша: при отсутствии рынка (хоть какой-то ориентир), при возрасте здания 10-15 лет (не более)
Cтоимость в отчете не просто цифры - это чьи-то деньги.
|
|
|
Guest |