|
|
|
Sssheiko
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/1/2012
Сообщений: 12
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Добрый день!
Я провела оценку земельного участка в Москве методом предполагаемого использования (строительство апартаментов). Ставку дисконтирования посчитала кумулятивным методом. В реузльтате экспертизы получила комментарии о том, что такой расчет ставки дисконтирования является непоказательным и не может быть принят в расчет без проверки.
Коллеги, имеется ли у вас подобный опыт обоснования/проверки или расчета ставки другим методом? Буду очень признательна за помощь!
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Правильно сказали. Какая у кумулятива "показательность"? Одна сплошная "непоказательность". Ясенпень.
И сам метод такой же. И именно поэтому. Но живёт же...
Недавно делали иначе.
Имеется достаточно определённая доля затрат на строительство (именно затрат, а не выручки) жилья, которую считается целесообразно выделять на покупку ЗУ.
Отсюда и считали.
Ищете структуру затрат на строительство жилья
- ЗУ
- проект + согласование
- внешние сети
- стройка собственно
Решаете незамысловатое уравнение. Из определённых по ПВСкам затрат на стройку собственно считаете цену, по которой целесообразно купить ЗУ.
Если проект уже идёт, то надо ещё ПП накидывать.
Но названия метода не имеет. Мы обзывали его "метод исторических издержек" емнип. У Грибовского нечто похожее есть.
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Если выручку не учитывать, то как тогда местоположение участка в этой модели учитывается?
|
|
|
Sssheiko
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/1/2012
Сообщений: 12
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
А где Вы "ищите структуру затрат на строительство жилья"? На сколько я понимаю, чтобы учесть местопложение участка, то структура должна быть определена именно для рассматриваемой локации. Иначе "показательность" такого метода вызывает гораздо большие сомнения, чем расчет методом предполагамеого использования с кумулятивной ставкой дисконтирования.
И все таки, мой вопрос касается именно ставки дисконтирования. Каким образом ее можно подтвердить (может имеется какая-то аналитическая информация), или каким методом ее лучше посчитать, для того, чтобы она была более показательной?
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Sssheiko сообщал(а):
И все таки, мой вопрос касается именно ставки дисконтирования. Каким образом ее можно подтвердить (может имеется какая-то аналитическая информация), или каким методом ее лучше посчитать, для того, чтобы она была более показательной?
Можно найти какие-нибудь статьи с соответствующей аналитикой и определить диапазон этих самых ставок. В рамках этого диапазона кумулятивным и сделать.
Но самый действенный способ, связаться с вашим рецензентом и узнать, что именно он имеет в виду и что хочет видеть.
|
|
|
Sssheiko
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/1/2012
Сообщений: 12
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Дело в том, что я уже несколько дней пытаюсь найти хоть какие-то статьи в интернете и ничего не нахожу, поэтому обратилась сюда. Может кто-то находил...Ведь действительно, я не спорю, такой расчет ставки очень ненадежный, при этом альтернативы или какого-то подтверждения я не нахожу.
А с экспертом я связывалась. Она предлагает считать CAPM (первый раз за свою практику я сталкиваюсь с таким предложением). Как вы считаете, насколько такой расчет применим для оценки земли?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
А как там у Вас в ДДП при предполагаемом использовании местоположение ЗУ учитывается?
Проект-то есть? Типа дом бизнес-класса общая площадь стокато. Или Вы и проект придумываете? Тады вообще ой.
А для дома бизнес класса и затраты на стройку соответствующие.
Структура затрат ищется и находится в интернете. На ЗУ около 10% от совокупных затрат емнип. Но ещё там есть остальные затрвты.
САРМ для оценки земли - сильно.  Тогда уж ВАКК лучше.
А если что, принимайте СД = 0,15. В Питере слыхвл цифрв такого порядка прокатывает.
Можно ещё принять равной ПП по справочнику Лейфера. А чо? Там годовоя доходность и там годовая доходность.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
САРМ и WACC разработаны для бизнеса. Практической базы их построения в РФ НЕТ ПОКА (но будет в следующем году).
Первоначально они строятся на базе рисков в США (Дамодаран, Ибботсон, "трежерис"...),затем через страновой риск переводятся на РФ.
Для ЗУ на территории РФ ставка дисконтирования может быть построена только через коэффициент капитализации, определенный методом экстракции рыночных данных.
Кумулятивный метод построен на прибавлении рисков к безрисковой ставке, а ставка дисконтирования для ЗУ в Москве, например, лежит НИЖЕ и ВЫШЕ безрисковой ставки (примерно от 0,35% до 7...11% в зависимости от направлений использования ЗУ).
В методе предполагаемого использования применяется модель связанных инвестиций.
Слуцкому: ПП не связана с годовой доходностью.
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):А как там у Вас в ДДП при предполагаемом использовании местоположение ЗУ учитывается?
Через цены продажи/арендные ставки будущего объекта.
Стоимость строительства везде одинакова, что у Садового кольца, что у МКАД. ну по крайней мере, если пользоваться укрупненными справочниками.
|
|
|
Sssheiko
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/1/2012
Сообщений: 12
Местонахождение: Санкт-Петербург
|
Евгений Евстафьевич, поясните, пожалуйста, каким образом можно расчитать ставку диспонитрования на основании ставки капитализации, полученной методом экстракции, если речь идет о земельном участке на начальном этапе строительства жилого дома (получено разрешение на строительство, залит фундамент)?
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Павел Лазарев сообщал(а):Слуцкий сообщал(а):А как там у Вас в ДДП при предполагаемом использовании местоположение ЗУ учитывается?
Через цены продажи/арендные ставки будущего объекта. Стоимость строительства везде одинакова, что у Садового кольца, что у МКАД. ну по крайней мере, если пользоваться укрупненными справочниками.
Тем не менее, массовое жильё строится не в центре, а на окраинах, а дорогое наоборот в центре. Да и ПП не факт, что в разных сегментах сильно разная.
Но зато не надо угадывать не только СД, а сроки строительства, сроки продаж и т.п.
|
|
|
Яскевич Евгений Евстафьевич
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,520
Местонахождение: Москва
|
Sssheiko сообщал(а):Евгений Евстафьевич, поясните, пожалуйста, каким образом можно расчитать ставку диспонитрования на основании ставки капитализации, полученной методом экстракции, если речь идет о земельном участке на начальном этапе строительства жилого дома (получено разрешение на строительство, залит фундамент)?
- Строительство апартаментов - около 2 лет. Еще надо определиться с реверсией при полной отделке или при отсутствии...
- Периоды дисконтирования - поквартально.
- В НАЧАЛЕ денежного потока приобретение ЗУ - РСзу, в конце - Реверсия апартаментов (их сразу не продать, поэтому срок растянется с 2 до 2,5-3 лет.)
- Ставка капитализации методом рыночной экстракции будет определена ДЛЯ АПАРТАМЕНТОВ (ЗУ + улучшения),ставка дисконтирования будет получена с использованием Инвуда.
- Инвуд (Фридман и Ордуэй. Модель Инвуда для Вашего случая подойдет).
- Для отрицательных ДП (до реверсии) лучше дисконтировать по ставке кредитования, для реверсий - по вышеопределенной ставке...
- Теперь самое сложное - надо из NPV вычесть ПП, тогда ОСТАТОК можно отнести к стоимости ЗУ...
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Вот ещё метода через ЗУ под ижс.
http://tmpo.su/k-voprosu-ob-ocenke-korrektirovka-na-vid-razreshyonnogo-ispolzovaniya-izhs-mnogokvartirnye-doma/
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Мне кажется проще всего посчитать CAPM как хочет эксперт и получить положительную экспертизу.
Чем вникать в обрывочные советы на форуме
|
|
|
Владимир Коломна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 3,127
Местонахождение: Коломна
|
Павел Лазарев сообщал(а):Мне кажется проще всего посчитать CAPM как хочет эксперт и получить положительную экспертизу. Чем вникать в обрывочные советы на форуме
+5
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Можно. Было раньше.
А теперь экспертиза = фуфло. И печать СРОО на экспертизе = фуфло.
Апелляция в Апорган МЭР и оценщик с экспертом и со СРОО хором идут лесом по причине принципиальной невозможности объяснить связь САРМ и земли.
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
Помнится, я где-то когда-то читал как реализовать CAMP для недвижимости, там танцы с бетой по экспертной шкале с признаками рисков, то есть окультуренная версия кумулятивного построения
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
А что не фуфло?
Где опубликованная методика определения этой самой ставки дисконтирования?
Например опубликованный алгоритм
"Ставка капитализации методом рыночной экстракции будет определена ДЛЯ АПАРТАМЕНТОВ (ЗУ + улучшения),ставка дисконтирования будет получена с использованием Инвуда"
Хотя отчасти согласен, в текущей ситуации жалобщик совершенно не обязан показывать свой путь решения проблемы. А критиковать, кидаясь умными терминами, не строить...
|
|
|
Слуцкий
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная
|
Не фуфло - то, где нет СД, которую не понятно как определить. Кстати и не имея самого определения этой самой СД.
Но могут сказать, что просто так принято.
Вот то, что Яскевич написал оспоримо просто по каждому пункту. Но так принято. 
|
|
|
Павел Лазарев
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2006
Сообщений: 82
Местонахождение: Москва
|
Слуцкий сообщал(а):Не фуфло - то, где нет СД, которую не понятно как определить. Кстати и не имея самого определения этой самой СД. Но могут сказать, что просто так принято. Вот то, что Яскевич написал оспоримо просто по каждому пункту. Но так принято.
Кем принято?
Кумулятивный подход для недвижимости и земли тоже "принят".
Его методика опубликована в том числе в учебниках, рекомендованных Минобразованием, а также в Методических рекомендациях, например по выкупу Олимпийских объектов.
Общепринятый уважаемый метод
А методика земельных участков методом предполагаемого использования известна еще с 2002г. Там и определение СД приведено.
|
|
|
Guest |