Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

ФСО 7 Опции · Вид
expert45
От: Tuesday, January 28, 2020 11:25:02 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 58
Местонахождение: Курган
Добрый день. Что обозначает фраза в ФСО "При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта" и какие действия я должен произвести?
В начало
 
Ю.Ю.
От: Tuesday, January 28, 2020 12:55:27 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
Извините, конечно, но от количества предложений по вариантам действий, даже голова кружится. Наверно, скоро будет конкретика.Голова идет кругом
В начало
 
Ю.Ю.
От: Wednesday, January 29, 2020 10:23:51 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/26/2012
Сообщений: 310
Местонахождение: Красноярск
Ну раз уж никто не пишет.
Элемент сравнения это то же самое, что фактор, влияющий на цену, или ценообразующий фактор.
А влиять может как уменьшая, так и увеличивая цену.
Под фактором предварительно понимается характеристика объекта.
Но не каждая характеристика является фактором, т.е. есть характеристики, которые не влияют на цены или влияние несущественное.
Необходимо составить предварительный перечень факторов, которые могут влиять на цену. Подготовка перечня факторов можно вести исходя из обычного понимания, что влияет на цену. Необходимо обращать внимание на информацию о продаже или аренде. В объявлениях приводятся наиболее характерные для рынка характеристики.
Далее надо проверить гипотезу о влиянии выявленных факторов. Если гипотеза подтверждается, то рассчитываются значения факторов, а в случае невозможности расчёта используются экспертные мнения.
Далее проводятся расчёты методом корректировок или иначе, если умеете. Цена (удельная) за единицу сравнения (обычно цена за кв. м) корректируется по элементам сравнения (они же факторы) на величины значений факторов, уменьшая или увеличивая удельную цену.
Ну примерно так.
В начало
 
expert45
От: Wednesday, January 29, 2020 10:32:05 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 58
Местонахождение: Курган
Если я правильно понимаю, то, например в справочнике Лейфера Жилые дома-2019, стр. 70 есть таблица ценообразующих факторов (сумма значимости факторов не дает единицу). И далее, в корректировке по каждому фактору я должен/не должен учесть величину значимости фактора?
Или, опять берем Лейфера для примера, стр. 80, Объект оценки - в прочих населенных пунктах, объект аналог - в областном центре. Коэффициент из таблицы - 0,54. Этот коэффициент учитывает "...корректировку по каждому элементу сравнения основываясь на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.." или нет? Тогда надо вклад этого элемента в размере 0,28 сюда прикрутить
В начало
 
Стриж
От: Wednesday, January 29, 2020 11:44:18 AM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/23/2017
Сообщений: 113
Местонахождение: Мыс доброй надежды
в справочнике Лейфера в самом начале есть подробное описание как им пользоваться при применении коэффициентов, так скажем, теоретическая основа в усеченном виде. Если по правде, вам надо просто-напросто первоначально немного изучить теорию, это ликбез, без которого никуда. Раз уз зашла тема о Справочнике... Но имейте в виду, справочник это не ключ ко всему, надо самому прилагать усилия, чтобы понять как происходит ценообразование, проводить исследования и расчеты вклада в стоимость- это объективное мнение, справочник - субъективное. Ну бывает, что он показывает что-то приблизительное, поэтому есть границы расширенного интервала, - выбирать вам. Искомое значение не может быть "средней температурой по больнице"... Хотя бывают случаи, что иногда, приходится и пользоваться и средними, но это тема отдельного разговора, т.к. выбор зависит о конкретной ситуации.
В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Wednesday, January 29, 2020 12:10:25 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 43
Местонахождение: Санкт-Петербург
Здравствуйте! Суть принципа вклада при проведении оценки в рамках сравнительного подхода можно изложить следующим способом: данный принцип отражает изменение стоимости объекта за счет добавления/удаления ценообразуюшего фактора. Стоимость может меняться как на величину равную (или меньше) издержкам на создание данного фактора (например строительство гаража на участке с индивидуальным домом), так и на величину большую чем издержки на создание данного фактора (строительство гаража). В первом случае можно утверждать, что фактор не приносит дополнительного вклада (т.е. покупатель не готов заплатить за строительство гаража больше чем стоит его строительство), во втором: фактор вносит дополнительный вклад в стоимость, т.е. покупатель оплачивает издержки на строительство + некую ПП.
В любом случае данный принцип выявляется на основании глубокого анализа рынка, результаты данного анализа могут быть использованы в рамках затратного подхода (как признак экономического устаревания, в случае если будет установлен второй случай). Можете в учебной литературе посмотреть описание, например у Грибовского Оценка стоимости недвижимости, 2009 г. (стр. 66)
В начало
 
expert45
От: Wednesday, January 29, 2020 3:01:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 58
Местонахождение: Курган
Стриж сообщал(а):
в справочнике Лейфера в самом начале есть подробное описание как им пользоваться при применении коэффициентов, так скажем, теоретическая основа в усеченном виде. Если по правде, вам надо просто-напросто первоначально немного изучить теорию, это ликбез, без которого никуда. Раз уз зашла тема о Справочнике... Но имейте в виду, справочник это не ключ ко всему, надо самому прилагать усилия, чтобы понять как происходит ценообразование, проводить исследования и расчеты вклада в стоимость- это объективное мнение, справочник - субъективное. Ну бывает, что он показывает что-то приблизительное, поэтому есть границы расширенного интервала, - выбирать вам. Искомое значение не может быть "средней температурой по больнице"... Хотя бывают случаи, что иногда, приходится и пользоваться и средними, но это тема отдельного разговора, т.к. выбор зависит о конкретной ситуации.

Спасибо, я знаю
В начало
 
expert45
От: Wednesday, January 29, 2020 3:11:16 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 58
Местонахождение: Курган
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
Здравствуйте! Суть принципа вклада при проведении оценки в рамках сравнительного подхода можно изложить следующим способом: данный принцип отражает изменение стоимости объекта за счет добавления/удаления ценообразуюшего фактора. Стоимость может меняться как на величину равную (или меньше) издержкам на создание данного фактора (например строительство гаража на участке с индивидуальным домом), так и на величину большую чем издержки на создание данного фактора (строительство гаража). В первом случае можно утверждать, что фактор не приносит дополнительного вклада (т.е. покупатель не готов заплатить за строительство гаража больше чем стоит его строительство), во втором: фактор вносит дополнительный вклад в стоимость, т.е. покупатель оплачивает издержки на строительство + некую ПП.
В любом случае данный принцип выявляется на основании глубокого анализа рынка, результаты данного анализа могут быть использованы в рамках затратного подхода (как признак экономического устаревания, в случае если будет установлен второй случай). Можете в учебной литературе посмотреть описание, например у Грибовского Оценка стоимости недвижимости, 2009 г. (стр. 66)

Дословно из ФСО: "...выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта..."
т.е. сначала удельный показатель корректируется, но при этом корректировка основывается на принципе вклада. Корректировка уже учитывает вклад или вклад надо добавлять отдельно?
В начало
 
NB
От: Wednesday, January 29, 2020 10:21:46 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/9/2009
Сообщений: 2,009
Местонахождение: Санкт Петербург
expert45 сообщал(а):
Корректировка уже учитывает вклад или вклад надо добавлять отдельно?

Учитывает. Точнее, должна учитывать.
На примере гаража вроде объяснили.
Можно другой пример: сделанный перед продажей ремонт в квартире может не окупится в полной мере - за часть его покупатели не хотят платить. Это означает, что корректировка по фактору "состояние" д.б. меньше затрат на ремонт.
Противоположный пример - скидка к цене нового автомобиля, продаваемого в первый же год после покупки (переход на вторичный рынок), существенно больше, чем средняя потеря цены в дальнейшем. Здесь вклад первого года существенно больше, чем последующих.
Смысл фразы из ФСО можно передать другими словами- величина корректировки д.б. основана не на величине изменения самого фактора, а на изменении стоимости, вызванным этим изменением фактора.
Как-то так.
В начало
 
expert45
От: Thursday, January 30, 2020 12:49:44 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 12/15/2010
Сообщений: 58
Местонахождение: Курган
Как-то так понятно. ФСО могли бы написать более логически понятным языком, все-таки нормативный документ и читать его надо дословно
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005