Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

Оценка земельного участка с обременением - объект культурного наследия Опции · Вид
Артемис
От: Monday, June 01, 2020 3:38:32 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/1/2020
Сообщений: 1
Здравствуйте, Уважаемые члены оценочного сообщества! Очень надеюсь на Вашу компетентную помощь в весьма непростом для меня вопросе. Я столкнулся с проблемой оценки земельного участка в культурном и историческом центре города, решить которую своими силами не могу. Если коротко, то суть в следующем. Объектом оценки является земельный участок, на котором расположен ансамбль объектов культурного наследия (в крайне плачевном состоянии). Участок оценивается, как условно свободный, но при этом вся территория участка имеет обременение - охранная зона объекта культурного наследия. В охранном обязательстве, прилагаемом к договору купли-продажи объекта, сказано "Запретить собственникам жилых и нежилых помещений, являющихся частью объекта культурного наследия, размещение в границах территории объекта культурного наследия строений, сооружений, элементов, не относящихся к предмету охраны объекта культурного наследия".

Для расчета рыночной стоимости я взял объекты-аналоги в прилегающей , к историческому центру части, применив необходимые поправки на местоположение и площадь, но встал вопрос, как учесть влияние того факта, что вся площадь объекта оценки имеет ограничения - территория под объектом культурного наследия? Ведь по охранному обязательству получается, что строить на территории объекта ничего нельзя, и следовательно, на земельном участке в самом центре города невозможна деловая застройка. Подскажите, пожалуйста, приходилось ли Вам в своей практике сталкиваться с подобной ситуацией? И, если да, то как Вы учитывали влияние на стоимость ограничения - объект культурного наследия?
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Monday, June 01, 2020 5:37:32 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,458
Местонахождение: Москва

СРК-2020, стр.106-107

1.9. ЗДАНИЯ-ПАМЯТНИКИ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ 1.9.1. Корректировки для земельных участков (Москва) - Алгоритм определения стоимости ЗУ под зданиями-памятниками культурного наследия заключается в определении стоимости прав на ЗУ коммерческого назначения, сходного с назначением здания-памятника (офисное, торговое, жилое и т.п.) и введение к полученной стоимости повышающего коэффициента Кзу; - Для прав аренды можно использовать Кзу = 1,176 - 1,193 (наибольшие значения соответствуют земельным участкам, приближенным к центру);

- Для прав собственности можно использовать Кзу = 1,158 - 1,254 (наибольшие значения соответствуют земельным участкам, приближенным к центру); - Интерес представляет прямой расчет стоимости ЗУ под памятниками культурного наследия методом прямой капитализации, где можно заменить Кзу на прямой расчет коэффициента капитализации с введением дополнительных рисков на Престижность и Сервитут; - Для объектов культурного наследия, не являющихся зданиями при расчетах стоимости ЗУ возможно применение затратного подхода на базе метода затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры (представлены в Приложении).
В начало
 
Владимир Коломна
От: Monday, June 01, 2020 8:15:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,116
Местонахождение: Коломна
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

СРК-2020, стр.106-107



Проще бы написали: "Купи нашу книжку и там ищи"
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Monday, June 01, 2020 8:50:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,458
Местонахождение: Москва
Владимир Коломна сообщал(а):
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

СРК-2020, стр.106-107



Проще бы написали: "Купи нашу книжку и там ищи"


Я не только не предложил "купить нашу книжку...", а просто скопировал из нее нужный фрагмент и представил топикстартеру, чтобы ОН ЕЕ НЕ ПОКУПАЛ.


Зачем же здесь писать нелогизмы, вместо помощи топикстартеру. Таких что-то много развелось на форуме в последнее время: ничего не знают, помочь не могут, но ЯДОВИТЫ засорять форум.
В начало
 
Владимир Коломна
От: Monday, June 01, 2020 9:53:30 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2017
Сообщений: 1,116
Местонахождение: Коломна
Яскевич Евгений Евстафьевич сообщал(а):

Таких что-то много развелось на форуме в последнее время: ничего не знают, помочь не могут, но ЯДОВИТЫ засорять форум.

Да нет, уважаемый Евгений Евстафьевич, не правы вы....как раз оттого что пользуются справочниками не могут некоторые в суде ответить на вопросы, типа: а почему именно такая цифра корректировки? а соответствует ли данная цифра корректировки рыночной ситуации? и т.д.

Статус справочника? Простое мнение отдельных лиц.....Получается что оценщик, эксперт взял инфу с "забора", т.е. специалисту кто-то что-то сказал.
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, June 02, 2020 9:47:38 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,458
Местонахождение: Москва
Коломне
1). Не надо "отыгрывать" в сторону
2). КОНКРЕТНО, чем Вы можете помочь топикстартеру?
3). ЕСЛИ НЕ МОЖЕТЕ, - не лезьте в дискуссию.
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, June 02, 2020 11:00:03 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,173
Местонахождение: Саратов
Евгений Евстафьевич
Если не ошибаюсь, приведенные выше коэффициенты это результат усреднения фактических рыночных данных, а не результат опроса специалистов?
Приведенные коэффициенты дают повышающую корректировку, но зачастую ОКН не элемент престижности, а скорее проблема, как видимо в случае описанном топикстартером. Возможно есть отдельная статистика иллюстрирующая и такую ситуацию?
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, June 02, 2020 11:35:10 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,458
Местонахождение: Москва
Eugene сообщал(а):
Евгений Евстафьевич
Если не ошибаюсь, приведенные выше коэффициенты это результат усреднения фактических рыночных данных, а не результат опроса специалистов?
Приведенные коэффициенты дают повышающую корректировку, но зачастую ОКН не элемент престижности, а скорее проблема, как видимо в случае описанном топикстартером. Возможно есть отдельная статистика иллюстрирующая и такую ситуацию?


1). Да, эти коэффициенты получены по Москве при использовании метода выделения и остатка в сторону ЗУ и не являются результатом опроса специалистов.
2). Я выпускаю только РЫНОЧНЫЕ справочники (в Москве такие справочные данные появились и у Статриэлт).
Есть скользкий переход от рыночных к нерыночным условиям сделок с ОКН: например, при ветхости ОКН ставки аренды опускаются к 1 руб. (это нерыночные условия).
3).Справочники, основанные на опросах Оценщиков, которые не являются участниками рыночных сделок (это РИЭЛТОРЫ) используют МЕТОД ИНТЕРВЬЮ.
4). Приведенные коэффициенты относятся к ОКН, активно присутствующим на рынках аренды и имеющих "эксплуатационное состояние".
В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Tuesday, June 02, 2020 1:32:53 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 43
Местонахождение: Санкт-Петербург
Здравствуйте! В соответствии с федеральным законом № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (см. ст. 5.1, п. 1, п/п 1) на территории ОКН (объект культурного наследия) запрещено новое строительство. Фактически это означает, что земельный участок может косвенно участвовать в генерировании дохода с учетом имеющихся показателей застройки. Где вы видели в продаже земельные участки являющихся территориями ОКН без расположенных на них ОКН? О сравнительном подходе в отношении земель (территории ОКН) не может идти речь. Только доходный (метод остатка, метод предполагаемого использования) подход. Да, придется придумывать (без согласованных местным органом, контролирующим использование ОКН, смет на строительные работы) затраты на доведения зданий до состояния НЭИ. Сравнительный подход в отношении подобных земель (по крайней мере на территории г. Санкт-Петербурга) я ни разу не видел.
В начало
 
Eugene
От: Tuesday, June 02, 2020 2:38:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,173
Местонахождение: Саратов
Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
...О сравнительном подходе в отношении земель (территории ОКН) не может идти речь. Только доходный (метод остатка, метод предполагаемого использования) подход...

Почему же? Евгений Евстафьевич привел здесь коэффициенты, которые позволяют внести соответствующую корректировку на статус ОКН, а вот сами коэффициенты определены методом остатка, т.е. налицо возможность применения сравнительного подхода с расчетом корректировки методом остатка. При наличии исходной информации вероятно лучше сразу применить метод остатка для расчета стоимости, а не корректировки, но вот у нас проверяющие обычно не понимают и не хотят ничего кроме прямого сравнения продаж, поэтому сослаться на сторонний источник информации иногда просто спасение

Бойков Андрей Викторович сообщал(а):
...Только доходный (метод остатка, метод предполагаемого использования) подход. Да, придется придумывать (без согласованных местным органом, контролирующим использование ОКН, смет на строительные работы) затраты на доведения зданий до состояния НЭИ...

Возможности придраться на порядок больше, чем при обосновании корректировки "ОКН / не ОКН", пусть даже на уровне логики или абстрактной шкалы.
Как у нас обычно происходит "согласование" с местным органом:
-"Так нельзя!"
-"Почему?"
-"Точно не знаю... но нельзя!"
-"А как нужно?"
-"Вы оценщик, вы и думайте..."

ПС. Из личного: проверяющие меняются очень часто, отчеты других оценщиков, согласованные ранее и присланные 2-3 мес. назад как пример того как же собственно нужно и скопированные чуть ли не дословно, не устраивают нового проверяющего Молоточек
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, June 02, 2020 3:20:18 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,458
Местонахождение: Москва
Бойкову А.В.
Метод выделения относится к Сравнительному подходу, он также может быть использован.
Относительно метода остатка (это Доходный подход) для ОКН: в соответствии с ФСО №7 для его реализации (как и для ресторанов, АЗС...) требуется проанализировать ТЕКУЩИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ и ТЕКУЩИЕ ЗАТРАТЫ (то есть пройти со стороны бизнеса) со всеми вытекающими особенностями.
Мне проще - метод выделения...
В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Tuesday, June 02, 2020 4:07:13 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 43
Местонахождение: Санкт-Петербург
Яскевичу Е.Е.
Касательно метода выделения: не знаю какой последовательности действий Вы придерживаетесь: 1) считаете сравнительный для ОКСа с землей а потом вычитаете стоимость ОКСа из ранее полученного результата 2) выделяете стоимость земли под каждым аналогом (ОКС с землей) и впоследствии считаете сравнительный для земли. В любом случае объект культурного наследия во многом специфический объект (зачастую такие объекты находятся в собственности гос-ва, они не поддерживается в надлежащем состоянии и как следствие объем затрат по таким объектам может быть различен, кроме того различны и охранные обязательства, которые также различные от объекта к объекту. Как следствие затраты по объектам могут существенно различаться). Все это приводит к тому, что делать анализ по таким объектам на основании сравнительного подхода используя стандартные ценообразующие факторы на мой взгляд некорректно.
Предположим все же посчитан результат = стоимость земли + ОКС. Теперь стоит задача, выделить стоимость земли, наверняка через затраты на строительство делаете. Только затратный для ОКН не отражает реальную стоимость и как следствие последующие выделение стоимости земли является некорректным.
Сравнительный подход (метод выделения) можно использовать только с определенными допущениями и то в качестве поверочного с указанием довольно широкого поверочного интервала.
Да и кстати, автор вопроса изначально не ставил условия, что мне нужно сделать расчет, чтобы его "схавали" проверяющие. Я пытался донести методологию, которой придерживался при сдаче отчетов об оценке с подобными объектами и которые проходили экспертизу
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Tuesday, June 02, 2020 7:59:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,458
Местонахождение: Москва
Основной подход к оценке зданий - ПКН - затратный.
Особенности затратного:
- У ОКН - индивидуальное проектирование;
- у ОКН нет износов (они ВЕЧНЫ) - есть стоимость ремонтно-реставрационных работ;
- у ОКН по ПАСПОРТУ защищены отдельные конструкционные элементы, вот они требуют внимательного разбирательства.
Поэтому я ставлю на первое место - метод выделения, а метод остатка - на второе.
У каждого Оценщика свои приемы в работе (как к.т.н. по строительным конструкциям мне менее трудоемко делать Затратный...).
В начало
 
Бойков Андрей Викторович
От: Thursday, June 04, 2020 3:07:21 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 11/11/2013
Сообщений: 43
Местонахождение: Санкт-Петербург
Возможно отчасти помогут следующие методические рекомендации:
https://cpa-russia.org/upload/file/Metodicheskie_rekomendatsii_po_otsenke_pamyatnikov_ot_03-07-2015.pdf
В начало
 
Яскевич Евгений Евстафьевич
От: Thursday, June 04, 2020 6:02:17 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/16/2007
Сообщений: 1,458
Местонахождение: Москва
Да, отдельные положения годятся (ЭТО у меня есть).
Например - НЭИ интересно протрактовано...
Поскольку топикстартер не появляется, думаю, что информации для решения его задачи ПОКА хватит.
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005