|
|
|
Чашка кофею
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2007
Сообщений: 13
Местонахождение: СПб
|
В доходнике при расчете капитализацией как найти коэф-т капитализации?
Заранее спасибо за помощь!
|
|
|
Чашка кофею
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2007
Сообщений: 13
Местонахождение: СПб
|
Только не предлагайте метод рыночной экстракции!!!Он в данной ситуации невозможен
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
В любом учебнике:
СК = норма дохода + ставка возврата.
Для недвижимости, например, норма дохода равна:
безрисковая ставка + риски. Что и в каких величинах брать может определить только сам оценщик для конкретного объекта! Берите книжки и - вперед!  
|
|
|
Чашка кофею
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2007
Сообщений: 13
Местонахождение: СПб
|
Получается, что коэф-т кап-ции будет выше ставки дисконтирования. А в доходнике методом дисконтирования ставка дисконтирования всегда выше коэф-та капит-ции.Это правильно?
|
|
|
Eugene
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,244
Местонахождение: Саратов
|
http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm
|
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
|
Посмотрите по нижеприведенной ссылке
http://www.labrate.ru/discus/messages/5/1031.html?1189158299#POST7039
сообщение от Пятница, Сентябрь 07, 2007 - 01:44
Там приведена статья "Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования" Д.э.н., профессор Грибовский С.В., г. Санкт-Петербург
Думаю, что этих статей (Лейфера и Грибовского) будет достаточно, чтобы понять, чем отличается ставка дисконта от ставки капитализации.
Успехов! 
|
|
|
Чашка кофею
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/7/2007
Сообщений: 13
Местонахождение: СПб
|
Спасибо всем!
Углубляюсь в чтение
|
|
|
Шабалин Сергей
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/11/2006
Сообщений: 58
Местонахождение: Ульяновск
|
Пора и здесь писать как на программистских форумах RTFM
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Коллеги, мне в отчете предложили для расчета ставки дисконтирования через ставку капитализации следующую ниже формулу.
Отошлите меня, кто знает, пожалуйста, к источникам литературным, где про это написано.
Спасибо.
В формулах обозначения такие:
R- ставка капитализации
r- ставка дисконтирования
g(NOI) - рост ЧОДа в год.
Бебнева Анна прикрепленно вложений:
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
|
Модель Гордона.
Оценка бизнеса, под. редакцией Грязновой и Федотовой 1998 г, стр. 119. Если недвижка с ограниченным сроком использования - еще норму возврата неплохо бы было учесть.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Ой-ей-ей...
А посолиднее и посовременнее источника нет?
Сейчас сходу в инете нашла издание 2001 года, боюсь, и дома тоже 2001 год валяется. Гляну.
Спасибо, Юрий.
А в этой, что за 2001 год из инета, там нет никакого знаменателя, там просто: R=r-g (стр.128)
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Юрий Дерябин
|
|
Ранг: Администратор
Группа: Администратор, Участник
Зарегистрирован: 5/11/2006
Сообщений: 2,162
Местонахождение: Москва
|
А это зависит от того, какой поток доходов надо капитализировать.
Если текущего года - по формула со знаменателем, если следующего - без знаменателя. Он как раз этот сдвиг и учитывает.
А данный учебник вроде бы всегда солидным считался, да и классика обычно не стареет.
323 сообщения на старом форуме
|
|
|
Андрей Исаковский
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 10/15/2009
Сообщений: 525
Местонахождение: Карелия
|
Юрий Дерябин сообщал(а):А данный учебник вроде бы всегда солидным считался, да и классика обычно не стареет. ИМХО он даже считается академическим изданием, если не ошибаюсь. В выходных данных должно быть написано.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
у меня все классически - 5 лет прогнозов: 9-10-11-12-13-14 года.
ЧОД простой обычный: аренда минус затраты.
реверсия рассчитывается по доходу за 6 год по ставке капитализации R (взятой откуда-то из вне).
Денежные потоки по годам дисконтируются по ставке дисконтирования
(формула приведена выше: r=(1+R)(1+g) -1), где ставка капитализация таже самая по которой считается реверсия.
Вопросы: что такое "сдвиг" и "какой поток доходов надо капитализировать"?
По учебнику. Видимо это "оценка недвижимости" грязновойфедотовой так фонит, что все их труды в синих переплетах мне кажутся несолидными.
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Юрий К.
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 5/10/2006
Сообщений: 1,815
|
>А это зависит от того, какой поток доходов надо капитализировать.
Если текущего года - по формула со знаменателем, если следующего - без знаменателя.
-Если честно, то я думаю наоборот.
Насчет других источников - их полно. Например, "Руководство по оценке бизнеса" Шеннона Пратта, Гриффита и еще одного соавтора. Страницу не помню, но там есть.
Насчет сдвига. Если я правильно понял из контекста, речь может идти об условном моменте поступления потоков: если таким условным моментом считается середина периода, то в степенях будет сдвиг на "минус 0,5".
1 410 сообщений на старом форуме
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
Нашла я эту формулу в печатном варианте.
Даже технически в расчетах стала разбираться.
Когда оценщик при расчете МДДП зафиксировал ставку капитализации, и из нее считал ставку дисконтирования, то
получалась следующая картина: при увеличении роста арендных платежей стоимость недвижимости падала. Т.е. получаось: "чем больше доходность, тем дешевле объект".
Когда я ради эксперимента зафиксировала ставку дисконтирования (сделала ее неизменяемой), а ставка капитализации стала у меня расчитываться автоматически при изменении закладываемого роста арендных платежей, то картина стала мне нравится больше "объект приносит больше дохода, и стоимость его растет".
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Антоноф
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/7/2008
Сообщений: 21
|
А темп роста какой принимаем?
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
А зачем вам это?
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Антоноф
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 4/7/2008
Сообщений: 21
|
Интересно кто как обосновывает.
|
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
|
А вы как?
Новости из ЖЖ:
|
|
|
Guest |