|
Svetix
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/27/2007 Сообщений: 7 Местонахождение: -
|
Всем доброе время суток! Вопрос такой: как оценить 1/48 долю в квартире? Кто-нибудь сталкивался с таким? Причем квартира менее 48 кв.м. Т.е. на долю так называемой ДОЛИ приходится менее 1 кв.м. В общем то, что для начала надо оценивать квартиру целиком, ясно. Вопрос: как выделить долю и определить скидку на ее неликвидность. Как обосновать размер этой скидки? И еще вопрос: а саму долю нужно оценивать 3-мя подходами? Или сначала найти стоимость квартиры целиком, а потом вычеслить эту самую долю?
Эксперт-оценщик ООО НПЦ Экспертно-Правовой Коллегии "Правозащита" Савина Светлана Александровна www.kollegia.net
|
|
Irina-NN
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/23/2007 Сообщений: 10
|
не знаю, к сожалению, как ответить на ваши вопросы, но влезу со своим любопытством. Это что ж за цели и задачи могут быть для такой оценки??? Если не секрет...
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,314 Местонахождение: Новороссийск
|
Ну был у нас как-то объект (чахлое "домовладение"), где надо было оценить что-то ти 256/387 доли. Все для суда - раздел имущества, выплата доли. Поступили таким образом: 1. оценили 3-мя подходами домик (саманный), сараи\мараи, туалеты\бани\заборы (все - развалюхи) И,конечно,ЗУ - тоже!; 2. полученную рыночную стоимость "тупо" разделили/умножили на долю, которую тебовалось определить. При этом исходили из предположения, что спорное довладение, исходя из определения рыночной стоимости, может быть продано на открытом конкурентном..., а вырученная сумма поделена между собственниками. а кто что строил, достраивал и ремонтировал, они потом долго доказывали в суде, а мы тоже оценивали/считали/сметы составляли Но это - уже другая песня была...
|
|
Ирина Старкова
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/22/2007 Сообщений: 202 Местонахождение: Пермь
|
У нас часто мелькают объявления типа "продам 1/256 доли квартиры в доме под снос. Цена 250 000 руб." Относится это к 1-2 квартирным развалюшкам в центральных районах города. В данном случае ежу понятно, что тут имеет место быть продажа части ЗУ, относящаяся к данной доле. То есть здесь я бы оценила ЗУ с учетом его перспектив. Если в Вашем случае другая ситуация (например, дом не планируется к сносу), то я бы оценила квартиру и тупо взяла бы 1/48 от стоимости квартиры. Какие-либо обоснования скидок привести будет трудно. В этом случае я бы постаралась в договоре на оценку сформулировать предмет оценки не как рыночная стоимость 1/48 доли квартиры (ну какая же тут может быть РС?!), а как 1/48 часть рыночной стоимости квартиры.
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 2,549 Местонахождение: Калининград
|
Ну тупо, не тупо. А иногда хочется и поупражняться в размышлениях. А кому нужна эта 1/48 доли? Оставшемуся владельцу 47/48? А если он отказывается от первоочередной покупки - че тогда с РС доли?
Новости из ЖЖ:
|
|
Павел Тумаков
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/23/2006 Сообщений: 2,515 Местонахождение: Город-герой Москва
|
Во-во. А теперь представьте обратную ситуацию. 1/2000 доли - она же дает право на прописку и даже право на проживание в жилом помещении! - тогда ее стоимость будет ЗНАЧИТЕЛЬНО выше чем 1/2000 РС всего жилья...
Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,314 Местонахождение: Новороссийск
|
Ежу понятно, что рыночной стоимости 1/48 доля однокомнатной квартиры не имеет, т.к. продать ее на открытом конкурентном рынке невозможно. Если 1 жилую комнату нельзя разделить на 2 части в натуре, то проживание в одном помещении чужих людей также недопустимо.
Зато рыночную стоимость имее вся 1-ком. кв. целиком. Если же кому-то в этой квартире принадлежат какие-то доли, то надо исходить из того, что квартира может быть продана по рыночной цене, а вырученные средства поделены между собственниками, пропорционально доле каждого. Мы это пишем в каждом подобном отчете для суда. Суды принимают и вопросов о каких-то скидках никогда не возникало. Их, на мой взгляд, быть не должно.
Это примерно также, как и при разделе любого имущества, например, автомобиля и т.п. Подобное имущество является неделимым, поэтому надо исходить из рыночной стоимости этого имущества, а не рыночной стоимости доли. Точно также как нельзя продать пол-автомобиля, нельзя продать часть 1-комнатной квартиры и сделать из нее коммуналку. в таком случае и стоит вопрос о выплатах одной из сторон стоиомсти доли от рыночной стоимости всего имущества. И чего здесь мудрить с какими-то скидками? Все квартиру можно продать по рыночной цене, а долю - нет. Вот из этого и надо исходить. Подобный подход понятен и судьям, и сторонам процесса. А всякие непонятные скидки, неизвестно как расчитанные ... Мы же не должны вводить в заблуждение потребителей оценочных услуг? Это теперь чревато (страховка, КФ, всё имущество оценщика!)
|
|
Svetix
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/27/2007 Сообщений: 7 Местонахождение: -
|
С одной стороны действительно нафига нужна эта скидка. Особенно если представить, что объект будет продан на открытом рынке, а вырученные средства будут поделены между собственниками в соотвествие с их долями. Но тут мне кажется ситуация немножко иная. щас объясню в чем там смысл, как раз некоторые интересовались=) Значит так. Там проживает молодая женщина с семьей. Квартира досталась ей от матери. Мать раньше была замужем за .... то ли армянином, то ли грузином. Потом они развелись, потом он куда-то уехал и его долго не было слышно и видно, потом приехал и вроде как снова жил с этой матерью (в гражданском браке типа). А теперь когда последняя умерла, квартира перешла ее дочери, а этот гражданин явился и заявил: давай мне полхаты . Ему говорят: неееее, фигулю тебе под ноздрюлю. Короче судились они, спорили, определили, что ему причитается эта самая 1/48я. Вот теперь ее надо оценить с тем чтобы эта молодая женщина смогла выплатить ему денежную сумму и он исчез навсегда из их жизни. Поэтому никто квартиру продавать не собирается, а если представить что этот чучмек захочет продать свою долю (он же вправе ей распоряжаться), то он продаст ее дешевле с некоторой скидкой (причем мне кажется немалой). Вопрос как ее расчитать. Если бывает что продаются 1/2 или 1/4 квартиры, то 1/48 я думаю вряд ли найду. Кстати квартира еще и неприватезирована (если это имеет какое-либо значение).
Эксперт-оценщик ООО НПЦ Экспертно-Правовой Коллегии "Правозащита" Савина Светлана Александровна www.kollegia.net
|
|
Бебнева Анна
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник
Зарегистрирован: 8/9/2006 Сообщений: 2,549 Местонахождение: Калининград
|
Svetix сообщал(а):Кстати квартира еще и неприватезирована (если это имеет какое-либо значение). :))) Да вааще!
Я все так серьезно читала, а потом еще и этот финт. Ну если квартира приватизирована была бы - то тут просто: РС доли = 1/48 РС 1 комн. квартиры. Если неприватизирована, то вроде как продать квартиру нельзя, а вот сдать в аренду - можно (Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма 1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем;).
Если есть возможность сдавать в аренду - то считайте доходным подходом РС (отказываетесь от ЗП И СП) и высчитывайте 1/48.
Новости из ЖЖ:
|
|
Шевчук
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 6/15/2007 Сообщений: 53 Местонахождение: Новосибирск
|
Свое сообщение писал, когда еще не знал, что квартира неприватизирована (были проблемы с сетью - не смог разместить). Этот факт вообще, по-моему, саму возможность оценки рыночной стоимости объекта недвижимости ставит под сомнение. Однако, если бы этого факта все-таки не было, я бы сказал следующее.
Павел Тумаков сообщал(а):Во-во. А теперь представьте обратную ситуацию. 1/2000 доли - она же дает право на прописку и даже право на проживание в жилом помещении! - тогда ее стоимость будет ЗНАЧИТЕЛЬНО выше чем 1/2000 РС всего жилья... Согласен с Павлом. Тут, скорее, можно говорить о поправке на повышенную ликвидность. Судите сами, человек, обладая какой-то мизерной долей в общей собственности, может качать права по-полной, и не соглашаться продать ее; остальные собственники вряд ли смогут продать кому-нибудь свою долю (вряд ли найдется желующий купить). Это прямо-таки "золотая доля". Вот только объяснить и вычислить эту поправку вряд ли кто сможет. Поэтому, когда в практике был подобный случай (правда не стакой уж маленькой долей, но все же), тупо поделил и умножил. Чем дело закончилось, не знаю - в суд не вызывали.
|
|
Svetix
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/27/2007 Сообщений: 7 Местонахождение: -
|
Вот кстати да, и меня тут тоже осенило! Изучала рынок продаваемых долей и обнаружила, что скидка имеет место, когда продается существенная доля, т.е. 1/2, 1/4 или хотя бы 1/8, зато для мизерных долей (нашла пример с 1/160 долей) дело обстоит наоборот, накидывают, а не скидывают. Посчитала - примерно в 2,5 раза увеличили РС. Вот теперь и думаю, а в моем случае будет ли скидка? - наверно вряд ли. Наоборот, я бы накинула процентов так 50 минимум (много тоже не хочется, "иностранцу"-то отдавать ))))но это для приватезированной квартиры. А если учесть, что квартира не приватезирована, наверно все-таки скидочку сделаю, маленькую
Эксперт-оценщик ООО НПЦ Экспертно-Правовой Коллегии "Правозащита" Савина Светлана Александровна www.kollegia.net
|
|
Montana
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 11/21/2006 Сообщений: 11
|
Грузин остался прописанный в этой квартире? Мне кажется, что это очень наглый дележ того, что не принадлежит.
В своем отчете я считала стоимость муниципальной комнаты и 1/2 долю на места общего пользования в 2-х комнатной коммунальной квартире (вторая комната является собсвенностью проживающего в ней жильца). Я сделала скидку 25 % на то, что собственность в доле.
|
|
f vn
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/13/2006 Сообщений: 774 Местонахождение: г. Жуковский
|
Вопрос поднимался на форуме: http://www.labrate.ru/discus/messages/5/1832.html?1190411238#POST7606
|
|
Марина
|
|
Ранг: Член сообщества Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/10/2006 Сообщений: 1,314 Местонахождение: Новороссийск
|
Ё-пэ-рэ-сэ-тэ! Если квартира не приватизирована, то о какой выплате доли ва-а-аще речь? Квартира-то - муниципальная! Грузин/армянин - без разницы, если он не поживал в этой квартире больше 6 месяцев, насколько я знаю, ва-а-аще теряет право проживания, а с ним и регистрацию. o>< По-моему, вашу девушку хотят крупно надуть и не без попустительства судебных органов. Просматривается коррупция... Ей бы адвоката грамотного, а не оценщика, т.к. муниципальная квартира продаже не полежит, следовательно рыночной стоимости не имеет. ЕЁ можно только приватизировать, а без согласия вашей молодой дамы приватизировать квартиру тоже невозможно. Так что пусть этот некий грузин/осетин или русский/узкий (нация не важна) утрется! вопрос находится только в юридической плоскости.
|
|
Svetix
|
|
Ранг: Кандидат Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/27/2007 Сообщений: 7 Местонахождение: -
|
Марина сообщал(а):Ё-пэ-рэ-сэ-тэ! Если квартира не приватизирована, то о какой выплате доли ва-а-аще речь? Квартира-то - муниципальная! ........ ..... Так что пусть этот некий грузин/осетин или русский/узкий (нация не важна) утрется! вопрос находится только в юридической плоскости.
Эксперт-оценщик ООО НПЦ Экспертно-Правовой Коллегии "Правозащита" Савина Светлана Александровна www.kollegia.net
|
|
Guest |