Поиск Карта сайта Главная страница

           

Добро пожаловать! Поиск | Активные темы | Вход | Регистрация

оценка мааааленькой доли Опции · Вид
Svetix
От: Wednesday, October 03, 2007 2:49:12 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/27/2007
Сообщений: 7
Местонахождение: -
Всем доброе время суток! Вопрос такой: как оценить 1/48 долю в квартире? Кто-нибудь сталкивался с таким? Причем квартира менее 48 кв.м. Т.е. на долю так называемой ДОЛИ приходится менее 1 кв.м.Хроническая усталость
В общем то, что для начала надо оценивать квартиру целиком, ясно. Вопрос: как выделить долю и определить скидку на ее неликвидность. Как обосновать размер этой скидки?
И еще вопрос: а саму долю нужно оценивать 3-мя подходами? Или сначала найти стоимость квартиры целиком, а потом вычеслить эту самую долю?Трудная задача

Эксперт-оценщик
ООО НПЦ Экспертно-Правовой Коллегии "Правозащита"
Савина Светлана Александровна
www.kollegia.net
В начало
 
Irina-NN
От: Wednesday, October 03, 2007 3:31:36 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/23/2007
Сообщений: 10
Простите не знаю, к сожалению, как ответить на ваши вопросы, но влезу со своим любопытством. Это что ж за цели и задачи могут быть для такой оценки??? Если не секрет...
В начало
 
Марина
От: Wednesday, October 03, 2007 5:57:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
Ну был у нас как-то объект (чахлое "домовладение"), где надо было оценить что-то ти 256/387 доли. Все для суда - раздел имущества, выплата доли. Поступили таким образом:
1. оценили 3-мя подходами домик (саманный), сараи\мараи, туалеты\бани\заборы (все - развалюхи) И,конечно,ЗУ - тоже!;
2. полученную рыночную стоимость "тупо" разделили/умножили на долю, которую тебовалось определить. При этом исходили из предположения, что спорное довладение, исходя из определения рыночной стоимости, может быть продано на открытом конкурентном..., а вырученная сумма поделена между собственниками. а кто что строил, достраивал и ремонтировал, они потом долго доказывали в суде, а мы тоже оценивали/считали/сметы составляли Радость Но это - уже другая песня была...Открытый общению
В начало
 
Ирина Старкова
От: Wednesday, October 03, 2007 6:54:59 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/22/2007
Сообщений: 202
Местонахождение: Пермь
У нас часто мелькают объявления типа "продам 1/256 доли квартиры в доме под снос. Цена 250 000 руб." Относится это к 1-2 квартирным развалюшкам в центральных районах города. В данном случае ежу понятно, что тут имеет место быть продажа части ЗУ, относящаяся к данной доле. То есть здесь я бы оценила ЗУ с учетом его перспектив.
Если в Вашем случае другая ситуация (например, дом не планируется к сносу), то я бы оценила квартиру и тупо взяла бы 1/48 от стоимости квартиры. Какие-либо обоснования скидок привести будет трудно.
В этом случае я бы постаралась в договоре на оценку сформулировать предмет оценки не как рыночная стоимость 1/48 доли квартиры (ну какая же тут может быть РС?!), а как 1/48 часть рыночной стоимости квартиры.
В начало
 
Бебнева Анна
От: Wednesday, October 03, 2007 11:23:20 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Ну тупо, не тупо. А иногда хочется и поупражняться в размышлениях. А кому нужна эта 1/48 доли? Оставшемуся владельцу 47/48? А если он отказывается от первоочередной покупки - че тогда с РС доли? Серьезное настроение

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Павел Тумаков
От: Wednesday, October 03, 2007 11:27:43 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/23/2006
Сообщений: 2,515
Местонахождение: Город-герой Москва
Во-во. А теперь представьте обратную ситуацию. 1/2000 доли - она же дает право на прописку и даже право на проживание в жилом помещении! - тогда ее стоимость будет ЗНАЧИТЕЛЬНО выше чем 1/2000 РС всего жилья...

Мой канал в Телеграмме https://t.me/censum
В начало
 
Марина
От: Thursday, October 04, 2007 9:32:30 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
Ежу понятно, что рыночной стоимости 1/48 доля однокомнатной квартиры не имеет, т.к. продать ее на открытом конкурентном рынке невозможно. Если 1 жилую комнату нельзя разделить на 2 части в натуре, то проживание в одном помещении чужих людей также недопустимо.

Зато рыночную стоимость имее вся 1-ком. кв. целиком. Если же кому-то в этой квартире принадлежат какие-то доли, то надо исходить из того, что квартира может быть продана по рыночной цене, а вырученные средства поделены между собственниками, пропорционально доле каждого. Мы это пишем в каждом подобном отчете для суда. Суды принимают и вопросов о каких-то скидках никогда не возникало. Их, на мой взгляд, быть не должно. Переполненный чувствами

Это примерно также, как и при разделе любого имущества, например, автомобиля и т.п. Подобное имущество является неделимым, поэтому надо исходить из рыночной стоимости этого имущества, а не рыночной стоимости доли. Точно также как нельзя продать пол-автомобиля, нельзя продать часть 1-комнатной квартиры и сделать из нее коммуналку. в таком случае и стоит вопрос о выплатах одной из сторон стоиомсти доли от рыночной стоимости всего имущества. И чего здесь мудрить с какими-то скидками? Все квартиру можно продать по рыночной цене, а долю - нет. Вот из этого и надо исходить. Подобный подход понятен и судьям, и сторонам процесса. А всякие непонятные скидки, неизвестно как расчитанные ... Мы же не должны вводить в заблуждение потребителей оценочных услуг? Это теперь чревато (страховка, КФ, всё имущество оценщика!) Я расстроен
В начало
 
Svetix
От: Thursday, October 04, 2007 10:41:51 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/27/2007
Сообщений: 7
Местонахождение: -
С одной стороны действительно нафига нужна эта скидка. Особенно если представить, что объект будет продан на открытом рынке, а вырученные средства будут поделены между собственниками в соотвествие с их долями. Но тут мне кажется ситуация немножко иная. щас объясню в чем там смысл, как раз некоторые интересовались=)
Значит так. Там проживает молодая женщина с семьей. Квартира досталась ей от матери. Мать раньше была замужем за .... то ли армянином, то ли грузином. Потом они развелись, потом он куда-то уехал и его долго не было слышно и видно, потом приехал и вроде как снова жил с этой матерью (в гражданском браке типа). А теперь когда последняя умерла, квартира перешла ее дочери, а этот гражданин явился и заявил: давай мне полхатыКажется, еще кто-то из мудрых сказал . Ему говорят: неееее, фигулю тебе под ноздрюлю. Короче судились они, спорили, определили, что ему причитается эта самая 1/48я. Кто это написал? Вот теперь ее надо оценить с тем чтобы эта молодая женщина смогла выплатить ему денежную сумму и он исчез навсегда из их жизни.
Поэтому никто квартиру продавать не собирается, а если представить что этот чучмек захочет продать свою долю (он же вправе ей распоряжаться), то он продаст ее дешевле с некоторой скидкой (причем мне кажется немалой).
Вопрос как ее расчитать. Если бывает что продаются 1/2 или 1/4 квартиры, то 1/48 я думаю вряд ли найду.
Кстати квартира еще и неприватезирована (если это имеет какое-либо значение).

Эксперт-оценщик
ООО НПЦ Экспертно-Правовой Коллегии "Правозащита"
Савина Светлана Александровна
www.kollegia.net
В начало
 
Бебнева Анна
От: Thursday, October 04, 2007 12:48:10 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Модератор Оценка для целей финансирования, Модератор СРО НКСО , Участник

Зарегистрирован: 8/9/2006
Сообщений: 2,549
Местонахождение: Калининград
Svetix сообщал(а):
Кстати квартира еще и неприватезирована (если это имеет какое-либо значение).

:))) Да вааще!

Я все так серьезно читала, а потом еще и этот финт.
Ну если квартира приватизирована была бы - то тут просто: РС доли = 1/48 РС 1 комн. квартиры.
Если неприватизирована, то вроде как продать квартиру нельзя, а вот сдать в аренду - можно (Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;).


Если есть возможность сдавать в аренду - то считайте доходным подходом РС (отказываетесь от ЗП И СП) и высчитывайте 1/48.

Новости из ЖЖ:

В начало
 
Шевчук
От: Thursday, October 04, 2007 1:55:37 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 6/15/2007
Сообщений: 53
Местонахождение: Новосибирск
Свое сообщение писал, когда еще не знал, что квартира неприватизирована (были проблемы с сетью - не смог разместить). Этот факт вообще, по-моему, саму возможность оценки рыночной стоимости объекта недвижимости ставит под сомнение. Однако, если бы этого факта все-таки не было, я бы сказал следующее.
Павел Тумаков сообщал(а):
Во-во. А теперь представьте обратную ситуацию. 1/2000 доли - она же дает право на прописку и даже право на проживание в жилом помещении! - тогда ее стоимость будет ЗНАЧИТЕЛЬНО выше чем 1/2000 РС всего жилья...

Согласен с Павлом.
Тут, скорее, можно говорить о поправке на повышенную ликвидность. Судите сами, человек, обладая какой-то мизерной долей в общей собственности, может качать права по-полной, и не соглашаться продать ее; остальные собственники вряд ли смогут продать кому-нибудь свою долю (вряд ли найдется желующий купить). Это прямо-таки "золотая доля".
Вот только объяснить и вычислить эту поправку вряд ли кто сможет. Поэтому, когда в практике был подобный случай (правда не стакой уж маленькой долей, но все же), тупо поделил и умножил. Чем дело закончилось, не знаю - в суд не вызывали.
В начало
 
Svetix
От: Thursday, October 04, 2007 2:10:42 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/27/2007
Сообщений: 7
Местонахождение: -
Вот кстати да, и меня тут тоже осенило! Изучала рынок продаваемых долей и обнаружила, что скидка имеет место, когда продается существенная доля, т.е. 1/2, 1/4 или хотя бы 1/8, зато для мизерных долей (нашла пример с 1/160 долей) дело обстоит наоборот, накидывают, а не скидывают. Посчитала - примерно в 2,5 раза увеличили РС. Вот теперь и думаю, а в моем случае будет ли скидка? - наверно вряд ли. Наоборот, я бы накинула процентов так 50 минимум (много тоже не хочется, "иностранцу"-то отдаватьТяжелые времены нынче ))))но это для приватезированной квартиры.
А если учесть, что квартира не приватезирована, наверно все-таки скидочку сделаю, маленькую
Потанцуем?

Эксперт-оценщик
ООО НПЦ Экспертно-Правовой Коллегии "Правозащита"
Савина Светлана Александровна
www.kollegia.net
В начало
 
Montana
От: Thursday, October 04, 2007 2:32:56 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 11/21/2006
Сообщений: 11
Грузин остался прописанный в этой квартире?
Мне кажется, что это очень наглый дележ того, что не принадлежит.

В своем отчете я считала стоимость муниципальной комнаты и 1/2 долю на места общего пользования в 2-х комнатной коммунальной квартире (вторая комната является собсвенностью проживающего в ней жильца). Я сделала скидку 25 % на то, что собственность в доле.
В начало
 
f vn
От: Thursday, October 04, 2007 2:35:20 PM Ссылка на сообщение
Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 9/13/2006
Сообщений: 774
Местонахождение: г. Жуковский
Вопрос поднимался на форуме: http://www.labrate.ru/discus/messages/5/1832.html?1190411238#POST7606

В начало
 
Марина
От: Thursday, October 04, 2007 6:51:33 PM Ссылка на сообщение

Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/10/2006
Сообщений: 1,314
Местонахождение: Новороссийск
Ё-пэ-рэ-сэ-тэ! Если квартира не приватизирована, то о какой выплате доли ва-а-аще речь? Квартира-то - муниципальная! Грузин/армянин - без разницы, если он не поживал в этой квартире больше 6 месяцев, насколько я знаю, ва-а-аще теряет право проживания, а с ним и регистрацию. Кажется, еще кто-то из мудрых сказал o><
По-моему, вашу девушку хотят крупно надуть и не без попустительства судебных органов. Просматривается коррупция...Серьезное настроение Тяжелые времены нынче Ей бы адвоката грамотного, а не оценщика, т.к. муниципальная квартира продаже не полежит, следовательно рыночной стоимости не имеет. ЕЁ можно только приватизировать, а без согласия вашей молодой дамы приватизировать квартиру тоже невозможно. Так что пусть этот некий грузин/осетин или русский/узкий (нация не важна) утрется! вопрос находится только в юридической плоскости.И жили долго и счастливо Приятно провести время
В начало
 
Svetix
От: Tuesday, October 09, 2007 11:05:24 AM Ссылка на сообщение

Ранг: Кандидат
Группа: Участник

Зарегистрирован: 8/27/2007
Сообщений: 7
Местонахождение: -
Марина сообщал(а):
Ё-пэ-рэ-сэ-тэ! Если квартира не приватизирована, то о какой выплате доли ва-а-аще речь? Квартира-то - муниципальная! ........
..... Так что пусть этот некий грузин/осетин или русский/узкий (нация не важна) утрется! вопрос находится только в юридической плоскости.И жили долго и счастливо Приятно провести время



Переполненный чувствами Круто Yes! Мы сделали это!

Эксперт-оценщик
ООО НПЦ Экспертно-Правовой Коллегии "Правозащита"
Савина Светлана Александровна
www.kollegia.net
В начало
 
Пользователей, просматривающих тему
Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.
Вы не можете отвечать в этом форуме.
Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.
Вы не можете создавать опросы в этом форуме.
Вы не можете голосовать в этом форуме.
 

Разработка и дизайн сайта
«ИнфоДизайн» © 2005