|
|
|
Артем74
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/28/2007
Сообщений: 16
|
Всем Здравствуйте!
Поступило такое задание на оценку, расчитать рыночную цену аренды газопровода!
Похоже данных о величине арендной ставки на ранке нет!
Если есть идеи по расчету поделитесь!
|
|
|
Lexey
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2008
Сообщений: 23
|
В таком случае применяйте метод рекапитализации: в начале определяется рыночная стоимость самого газопровода (затратным и желательно сравнительным подходом), затем ставка капитализации для объекта. Годовая ставка арендной платы будет равняться произведению ставки капитализации и рыночной стоимости объекта.
|
|
|
Артем74
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/28/2007
Сообщений: 16
|
Идея хорошая! Мне понравилась, большое спасибо!
Остался только вопрос со ставкой капитализации!
|
|
|
Lexey
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2008
Сообщений: 23
|
С методом расчета ставки капитализации, ввиду отсутствия рынка объектов, выбор небольшой. Мы, например, в похожих случаях используем метод кумулятивного построения. В качестве безрисковой ставки можно взять ставку по государственным облигациям сроком погашения сопоставимым со сроком экономической жизни газопровода. Надбавки за риск следующие: за риск инвестирования в объект; за низкую ликвидность; стоимость управления инвестициями; норма возврата капитала
|
|
|
Артем74
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/28/2007
Сообщений: 16
|
А риски берете экспертным путем не болеее 5% каждый?
|
|
|
Lexey
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2008
Сообщений: 23
|
давайте мыло, скину пример
|
|
|
Артем74
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/28/2007
Сообщений: 16
|
Буду благодарен! dergakov_artem@mail.ru
|
|
|
ЮП
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 6/2/2007
Сообщений: 11
|
Lexey сообщал(а):В таком случае применяйте метод рекапитализации: в начале определяется рыночная стоимость самого газопровода (затратным и желательно сравнительным подходом), затем ставка капитализации для объекта. Годовая ставка арендной платы будет равняться произведению ставки капитализации и рыночной стоимости объекта.
Не совсем понятно почему в стоимость аренды входит стоимость самого газопровода. В данном случае оборудование сдается в аренду а не продается. А если мы закладываем стоимость оборудования, плюс ставка капиьтализации, то мне не совсем понятно. Как аналог - оценка аренды допустим той же земли: берется как произведение арендной платы и ставки капитализации. Моржет в данном случае необходимо как то отталкиваться от дохода приносимого арендой газопровода. Или я что-то не понимаю? С уважением.
|
|
|
Lexey
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2008
Сообщений: 23
|
ЮП сообщал(а):
Не совсем понятно почему в стоимость аренды входит стоимость самого газопровода. В данном случае оборудование сдается в аренду а не продается. А если мы закладываем стоимость оборудования, плюс ставка капиьтализации, то мне не совсем понятно. Как аналог - оценка аренды допустим той же земли: берется как произведение арендной платы и ставки капитализации. Моржет в данном случае необходимо как то отталкиваться от дохода приносимого арендой газопровода. Или я что-то не понимаю? С уважением.
Упрощенно, смысл произведения рыночной стоимости на ставку капитализации следующий:
Например, при оценке объекта недвижимости доходным подходом, рыночная стоимость (РС) = чистый операционный доход (ЧОД)/ ставка капитализации (СК). Отсюда следует, что ЧОД = РС*СК. Но ЧОД это фактически и есть ставка аренды, очищенная от эксплуатационных и прочих расходов. Таким образом, умножая рыночную стоимость объекта на ставку капитализации, мы получаем чистую ставку аренды за год
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Lexey сообщал(а):[quote=ЮП]
Упрощенно, смысл произведения рыночной стоимости на ставку капитализации следующий:
Например, при оценке объекта недвижимости доходным подходом, рыночная стоимость (РС) = чистый операционный доход (ЧОД)/ ставка капитализации (СК). Отсюда следует, что ЧОД = РС*СК. Но ЧОД это фактически и есть ставка аренды, очищенная от эксплуатационных и прочих расходов. Таким образом, умножая рыночную стоимость объекта на ставку капитализации, мы получаем чистую ставку аренды за год
Метод кажется простым до той поры, пока не задумаешься вот над чем.
За газ платит конечный потребитель. И от того, что газопровод от собственника перейдет к арендатору, то конечный потребитель платить больше не станет.
Поэтому предложенный метод хорош для собственника. А, при сдаче в аренду, необходимо как-то распределять получаемый ЧОД между арендатором и собственником. Как, это вопрос. Что-то нужно соображать с рисками. Готового рецепта нет.
Подобная тема обсуждалась примерно полгода назад. Раздел недвижимость, название: «аренда теннисного корта». Там пришлось делить ЧОД пропорционально инвестированному капиталу каждым участником.
|
|
|
Лиля
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Регистрация на форуме
Зарегистрирован: 9/26/2007
Сообщений: 1
|
Lexey сообщал(а):давайте мыло, скину пример
Уважаемый Lexey, не могли бы мне тоже скинуть пример, я тоже столкнулась подобной ситуцией lukmanovall@mail.ru
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
Сдача в аренду газопроводов сейчас очень распространена. Муниципалы сдают свои газопроводы в аренду ГРО, сам ГАЗПРОМ сдает в аренду газопроводы своим дочерним предприятиям.
Расчет аренды производят по простому - норма амортизации (то есть возврат вложенных инвестиций) плюс пару процентов доход.
Я больше 5% не видел.
Я думаю не надо выделятся и нужно считать как принято, без умствования лишнего.
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
ДмитрийП сообщал(а): Расчет аренды производят по простому - норма амортизации (то есть возврат вложенных инвестиций) плюс пару процентов доход.
Я больше 5% не видел.
Можно ссылочку, где 2% - это норма, а, больше 5% - перебор.
|
|
|
Артем74
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 2/28/2007
Сообщений: 16
|
ДмитрийП сообщал(а):Сдача в аренду газопроводов сейчас очень распространена. Муниципалы сдают свои газопроводы в аренду ГРО, сам ГАЗПРОМ сдает в аренду газопроводы своим дочерним предприятиям.
Расчет аренды производят по простому - норма амортизации (то есть возврат вложенных инвестиций) плюс пару процентов доход.
Я больше 5% не видел.
Я думаю не надо выделятся и нужно считать как принято, без умствования лишнего.
Это получиться минимальная стоимость аренды! А нужна рыночная?
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
АНФ сообщал(а):Можно ссылочку, где 2% - это норма, а, больше 5% - перебор.
Понятно, если что-то не утверждено съездом ЕР, то все ... использовать нельзя.
Беда просто. Как жить оценщику? Нет, чтобы издали бы Закон "О ставках дисконтирования". Все понятно было бы.
Артем74 сообщал(а):Это получиться минимальная стоимость аренды! А нужна рыночная?
Ну добавте 100% дохода, тогда рыночная будет?
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Дмитрий, зря кипятитесь. Вы сказали.
ДмитрийП сообщал(а): Я больше 5% не видел.
Так расскажите, где видели. Нам тоже интересно.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
АНФ сообщал(а):Так расскажите, где видели. Нам тоже интересно.
В самих договорах аренды газопроводов, которые изучаю при оценке ГРО - часть газопроводов в собственности а часть в аренде. Хотя у последней (мной оцененой) ГРО - все газопроводы в аренде
Сейчас я так понимаю у них очередная перетасовка имущества. Все газопроводы в одну контору на регион сливают, а затем эти же газопроводы сдают обратно в аренду ГРО.
По осени оценивал такую контору (на которой газопроводы весят).
Но у Артема заказчики скорее всего муниципалы.
С муниципалами картина другая - ГРО (или спец.организация) строит газопроводы на бюджетные деньги и на собственные деньги, затем газопроводы делят, что построено на бюджетные деньги отдают миниципалам, которые сразу же сдают их в аренду кому надо (в смысле кому укажут)
|
|
|
АНФ
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/10/2007
Сообщений: 1,320
Местонахождение: Москва
|
Как-то не очень рыночная ставка аренды получается. А если говорить о настоящем рынке, то придется делить ЧОД между собственником и арендатором.
|
|
|
ДмитрийП
|
|
Ранг: Член сообщества
Группа: Участник
Зарегистрирован: 8/14/2006
Сообщений: 1,483
|
АНФ сообщал(а):... А если говорить о настоящем рынке ...
А где Вы выдели настоящий рынок? Подскажите где это место находится?
Понятно. Наверно для нахождения рыночной ставки и расчета ЧОД будете использовать объявления из газеты "Из рук в руки": "Сдам газопровод в хорошие руки недорого".
То есть фактические сделки это не рынок, а буйные фантазии оценщиков это рынок?
|
|
|
Lexey
|
|
Ранг: Кандидат
Группа: Участник
Зарегистрирован: 1/9/2008
Сообщений: 23
|
к тому же можно добавить, что ставка аренды на такое имущество, по крайней мере у нас в области, определяется на основании отчетов оценщиков. поэтому договора аренды (если к ним есть доступ) вполне можно использовать в сравнительном подходе
|
|
|
Guest |